近年，海外富裕層對日本不動產投資的需求急遽擴大。這一現象並非單純的短期趨勢，而是日本不動產市場所具備的獨特魅力，與全球投資環境變化所共同催生的必然結果。
外國投資者眼中的日本不動產市場，提供了高收益率、政治穩定性，以及日圓貶值帶來的低廉購入機會等三大優勢。
INA&Associates株式會社在以個人超高淨值客戶為主的不動產交易中，累積了豐富的實績。本文將結合專業見解，為海外富裕層提供在日本不動產投資取得成功的全面指南。從投資評估到實際購買手續，乃至長期資產運用策略，均將以貼近實務的方式詳細解說。
海外富裕層關注日本不動產投資的原因
從市場數據看投資動向的擴大
東京不動產市場中海外富裕層的存在感逐年增強。根據國土交通省「土地白書」，海外投資者2024年全年不動產購入金額達9,397億日圓，較前一年增加63%。這一數字顯示，日本不動產投資市場中海外投資者的比例持續維持在30%以上，已成為不可忽視的力量。
投資的核心主體為大中華圈（中國大陸、香港、台灣、新加坡）的富裕層。其中許多人以現金購入預算規模3億至5億日圓的物件，幾乎不使用貸款。此外，歐美系投資者亦呈增加趨勢，尤其以私募股權基金及超高淨值個人的大規模投資最為顯著。
從各地區的投資動向來看，以下特徵十分明確。
| 區域 | 特徵 | 平均投資額 | 主要投資者層 |
|---|---|---|---|
| 港區（赤坂・六本木・青山） | 國際品牌形象，大使館街 | 3-8億日圓 | 大中華圈、歐美系 |
| 澀谷區（廣尾・惠比壽・代官山） | 高級住宅區，文化魅力 | 2-6億日圓 | 大中華圈、韓國系 |
| 千代田區（番町・霞關） | 政治・經濟中心地 | 4-10億日圓 | 歐美系、中東系 |
| 中央區（銀座・日本橋） | 商業・金融中心地 | 2-5億日圓 | 大中華圈、東南亞系 |
在這些區域中，超過120平方公尺的寬敞頂層公寓尤受歡迎，因其稀缺性而被寄予資產價值維持與提升的厚望。
日圓貶值帶來的絕佳投資機會
2022年以來的急劇日圓貶值，對外國人不動產投資而言是一大順風。以美元計算的日本不動產價格大幅下滑，對海外投資者而言形同「大減價」狀態。
具體而言，2022年初匯率約為1美元兌115日圓，至2024年一度貶值至160日圓台。這使得持有美元或港幣等強勢貨幣的投資者，在購入日圓計價資產時獲得了極具吸引力的投資機會。
舉例而言，購入5億日圓的物件，若在2022年初需約435萬美元，而在2024年日圓貶值階段，同一物件僅需約312萬美元。這約28%的價差，是直接影響投資報酬率的重要因素。
高收益率與市場穩定性
東京頂層公寓的預估收益率約為3.5%至4%，與其他主要城市相比處於較高水準。請參閱以下比較表。
| 城市 | 預估收益率 | 政治穩定性 | 流動性 | 備註 |
|---|---|---|---|---|
| 東京 | 3.5-4.0% | 極高 | 高 | 租賃市場穩定 |
| 香港 | 2.0-2.5% | 不穩定 | 高 | 存在政治風險 |
| 新加坡 | 2.5-3.0% | 高 | 中等 | 供給受限 |
| 紐約 | 2.0-3.0% | 高 | 極高 | 維護成本高 |
| 倫敦 | 2.5-3.5% | 中等 | 高 | 受脫歐影響 |
除收益率的優勢外，日本租賃市場的穩定性（低空置率、租金穩定性）也是以長期投資為導向的富裕層投資策略中的重要考量。
東京23區的租賃住宅市場空置率維持在約3%的極低水準，租金大幅下跌的風險亦相當有限。這是因為持續的人口流入與有限的新增供給，使供需平衡持續對投資者有利。
外國投資者購買日本不動產的優勢
法律與制度面的優越性
日本不動產市場最大特徵之一，是外國人購買不動產完全不受任何限制或規範。無論國籍、簽證種類或是否具備永久居留權，任何人均可與日本人在完全相同的條件下成為土地或建物的所有人。
這一制度優勢在全球範圍內極為罕見。許多國家對外國人購買不動產設有某種限制，例如可購入的物件種類或地區受限，或須取得政府許可。然而在日本，無論是整棟公寓、分棟式大樓、辦公大樓，乃至附地所有，均可取得所有權，這是海外富裕層投資日本不動產的一大優勢。
在稅制方面，外國人與日本人之間亦無差別待遇。取得不動產時（登記免許稅・不動產取得稅）、持有期間（固定資產稅）、出售時（讓渡所得稅）的稅務規則，與日本人完全相同。這種平等性大幅降低了在制定投資計畫與收益試算時，發生預期外追加成本的風險。
此外，購入的不動產可自由出售、贈與及繼承，所有權亦無年限設定。這使得將日本不動產納入長期資產形成策略的一環成為可能。
政治與社會穩定性所賦予的「避險資產」價值
日本的政治穩定性與良好的社會秩序，是海外富裕層進行投資判斷的極重要依據。尤其在地緣政治風險升高的當前國際局勢下，日本不動產作為「避險資產」受到高度評價。
治安良好是日本不動產投資的一大魅力。日本在全球和平指數（Global Peace Index）中長期名列前茅，確保了實體資產的安全性。這是在海外持有不動產等實體資產時的重要考量。
法律制度的透明性也是投資者的一大定心丸。日本司法制度獨立性高，所有權保護確實可靠。在合約履行與紛爭解決上，亦可期待公正且可預測的結果。
此外，日本雖存在自然災害風險，但其防災準備與復原能力堪稱世界最高水準。透過建築基準法的嚴格耐震標準、完善的保險制度及迅速的災害復原體制，因自然災害導致資產價值受損的風險已得到妥善管理。
資產分散與風險對沖效果
受中國不動產市場前景不明，以及歐美各國對中摩擦加劇的影響，大中華圈富裕層正積極推動資產的地理分散。日本不動產投資被定位為這一資產分散策略的重要一環。
透過分散至日圓計價資產，不僅可降低匯率風險，同時還能兼顧未來移居地點的確保，獲得複合性優勢。尤其是考量子女教育環境與晚年生活環境，從長遠視角進行投資的案例正在增加。
日本的高教育水準、完善的醫療制度及優質的社會基礎設施，賦予了日本不動產超越單純投資對象的「生活據點」價值。國際學校與高水準醫療機構的便利性，對考慮攜家帶眷長期定居的富裕層而言是重要因素。
此外，日本不動產市場相對成熟，價格劇烈波動的風險較低，這也進一步強化了其風險對沖效果。與新興國家不動產市場相比，因政策變動或經濟衝擊導致價格大幅下跌的風險較為有限，對重視穩定資產保全的富裕層而言極具吸引力。
日本不動產投資的缺點與風險
匯率波動風險的影響
日本不動產投資最大風險之一是匯率波動的影響。目前的日圓貶值對海外投資者有利，但未來若日圓升值，可能對投資收益造成重大影響。
舉例而言，以1美元兌150日圓購入5億日圓物件時，投資額約為333萬美元。然而，若出售時日圓升值至1美元兌120日圓，同樣的5億日圓相當於約417萬美元，即使日圓計價的售價不變，以美元計算仍可產生約25%的收益。反之，若日圓進一步貶值至1美元兌180日圓，則計算上將損失約7%。
為應對此類匯率風險，許多海外投資者正在研究以下對沖方式。
匯率對沖的主要方式
- 透過遠期外匯合約鎖定未來出售時的匯率
- 透過貨幣選擇權限制風險
- 以多種貨幣分散資產
- 以日圓借款進行自然對沖
但由於這些對沖方式均需支付成本，必須審慎評估其對投資報酬率的影響。
自然災害風險的因應
日本是地震、颱風、洪水等自然災害相對頻繁的國家，這些風險是不動產投資中不可忽視的要素。尤其是大規模地震造成的建物損毀，或颱風引發的淹水災害，可能直接影響資產價值。
然而，日本建築基準法設有全球最嚴格的耐震標準之一，1981年以後依新耐震基準所建造的建物，對大規模地震具有高度的安全保障。
保險制度亦相當完善，在火災保險上附加地震保險，即可涵蓋自然災害造成的損失。尤其對高價物件，審慎評估保險金額的設定與理賠內容至關重要。
自然災害風險對策要點
- 選擇符合新耐震基準（1981年以後）的物件
- 附加地震保險
- 透過災害風險地圖確認選址風險
- 定期進行建物維護保養
語言與文化障壁及善用專業人士的重要性
日語的特殊性以及日本獨特的商業慣例，有時會成為海外投資者的重大障礙。在不動產交易中，理解合約內容、掌握法律手續、辦理稅務申報等，有許多場合需要專業知識與日語能力。
尤其在以下場合，專業人士的支援不可或缺。
需要專業人士支援的場合
- 物件詳細調查（建物狀況、法律限制等）
- 買賣契約書內容確認
- 辦理登記手續
- 稅務申報與節稅對策
- 租賃管理業務
- 制定未來的出售策略
INA&Associates株式會社提供面向海外投資者的全方位支援服務，實現跨越語言障壁的順暢不動產交易。本公司可提供英語及中文服務，由擁有豐富海外案件實績的專業人員，從投資評估到出售全程一貫提供支援。
此外，為避免因文化差異引起的誤解與糾紛，本公司對日本的商業慣例及法律要求提供詳細說明，致力於為各位投資者打造能夠安心進行交易的環境。
外國人購買日本不動產的手續與法律要件
基本購買手續流程
外國投資者購買日本不動產的手續基本上與日本人相同，但需準備若干特別文件並辦理特定手續。以下為標準購買流程。
日本不動產購買基本流程
- 尋找與選定物件
- 與不動產公司進行初次諮詢
- 明確投資目的與預算
- 列出候選物件清單
- 物件詳細調查
- 進行現地勘察
- 建物狀況調查
- 確認法律限制
- 提交購買意向書
- 正式表明購買意願
- 開始價格協商
- 簽訂買賣契約
- 最終確認契約條件
- 支付訂金
- 融資手續（如有需要）
- 與金融機構協商
- 取得融資核准
- 結算・交屋
- 支付尾款
- 辦理所有權移轉登記
- 後續手續
- 提交外匯法申報
- 準備稅務申報
所需文件與特別要件
海外居住的外國人購買日本不動產時，除一般日本人所需準備的文件外，還需備妥特別文件。
| 文件名稱 | 日本人 | 外國人（海外居住） | 備註 |
|---|---|---|---|
| 身分證明文件 | 駕照等 | 護照 | 正本與影本 |
| 住址證明 | 戶籍謄本 | 宣誓供述書 | |
| 印鑑證明 | 印鑑證明書 | 宣誓供述書 | 簽名證明書亦可 |
| 資金證明 | 餘額證明書 | 餘額證明書（英文） | 由金融機構出具 |
| 居留資格 | 不需要 | 不需要 | 購買不受限制 |
宣誓供述書是海外居住者用以替代戶籍謄本或印鑑證明書的重要文件。此文件用於證明本人身分及住址，須經當地公證人或日本領事館認證。
基於外匯法的申報義務
非居住者購買日本不動產時，依據外國匯兌及外國貿易法（外匯法），須履行申報義務。此申報須在取得不動產後20日以內向財務省辦理。
外匯法申報概要
- 申報期限：取得不動產後20日以內
- 申報對象：財務省（地方財務局）
- 申報方式：以規定格式提交書面文件
- 所需文件：買賣契約書、登記事項證明書等
若未依規申報，可能依外匯法違反規定受到處罰，因此務必在期限內完成手續。
登記手續與司法代書人的角色
不動產所有權移轉登記是日本法律上的必要手續。由於此手續複雜且需要專業知識，通常委託司法代書人辦理。
登記手續中司法代書人的角色
- 製作登記申請文件
- 代理向法務局申請
- 登記完成後受領相關文件
- 因應外國人特有的手續
選擇具有豐富海外案件經驗的司法代書人，可妥善應對語言問題與特殊手續。INA&Associates株式會社活用與精通海外投資者案件的司法代書人所建立的合作網絡，支援順暢的登記手續辦理。
日本不動產投資成功的要點
物件選擇的重要標準
海外富裕層在日本不動產投資中取得成功，適切的物件選擇是最重要的因素。需從地點、物件類型、未來性三個角度審慎評估。
選址的重要性
即使同為東京市中心，各區域的投資特性也存在顯著差異。全面評估以下要素至關重要。
- 交通便利性：與主要車站的距離、可利用的路線數量
- 周邊環境：商業設施、教育機構、醫療機構的完善程度
- 未來發展性：再開發計畫、基礎設施建設計畫
- 國際化程度：外國人社群的存在、多語言服務的提供
尤其是港區、澀谷區、千代田區的一級地段，國際知名度高，可期待未來資產價值的維持與提升。
各物件類型的特徵
| 物件類型 | 預估收益率 | 流動性 | 管理容易度 | 適合的投資者 |
|---|---|---|---|---|
| 高級公寓 | 3.0-4.0% | 高 | 容易 | 適合初學者 |
| 整棟公寓 | 4.0-6.0% | 中等 | 中等 | 適合有經驗者 |
| 辦公大樓 | 3.5-5.0% | 低 | 困難 | 適合進階投資者 |
| 商業設施 | 4.0-7.0% | 低 | 困難 | 適合專業投資者 |
對於海外投資者，建議優先考量管理便利性與流動性，從高級公寓開始投資。
建立專業人士團隊
日本不動產投資的成功，離不開建立值得信賴的專業人士團隊。透過與以下專業人士的協作，可將投資風險最小化，並實現收益最大化。
所需專業人士及其職責
- 不動產公司
- 物件介紹與市場分析
- 買賣協商支援
- 提供售後服務
- 司法代書人
- 代辦登記手續
- 確認法律風險
- 審查契約書內容
- 稅務師
- 代辦稅務申報
- 提出節稅對策建議
- 因應稅制修正
- 不動產管理公司
- 租賃管理業務
- 建物維護保養
- 住戶對應
INA&Associates株式會社活用與這些專業人士所建立的合作網絡，為各位海外投資者提供全方位支援。秉持以「人才」與「信賴」為經營核心的理念，致力於實現讓所有相關方都能滿意的交易。
建立長期投資策略
在富裕層投資策略中，比起追求短期利益，更應重視長期資產形成與保全。建議構建考量以下要素的投資策略。
設定持有期間
- 以5年以上的中長期持有為基本方針
- 考量市場週期，研究出售時機
- 考慮作為繼承規劃的永久持有方案
多元化退出策略
- 透過出售實現資本利得
- 透過長期持有確保租金收入
- 傳承資產予下一代
建構投資組合
- 透過多個物件分散風險
- 投資不同區域
- 多元化物件類型
總結
日本不動產投資的魅力與注意事項
對海外富裕層而言，日本不動產投資是一個提供高收益率、政治穩定性與制度優越性三大魅力的優質投資機會。尤其當前的日圓貶值局面，對海外投資者而言可謂絕佳的投資時機。
另一方面，也存在匯率波動風險、自然災害風險，以及語言與文化障壁等課題。透過妥善管理這些風險並善用專業人士的支援，可大幅提升成功機率。
成功的重要要素
- 適切的物件選擇：綜合評估地點、物件類型與未來發展性
- 建立專業人士團隊：與值得信賴的夥伴攜手合作
- 長期視角：不受短期市場波動影響的投資策略
- 風險管理：善用匯率對沖、保險與分散投資
- 持續學習：因應市場動向與法律制度的變化
下一步
建議正在考慮日本不動產投資的海外富裕層，首先從與值得信賴的專業人士諮詢開始。INA&Associates株式會社為海外投資者提供免費諮詢服務，可依據客戶的投資目的與預算，提出最適合的投資策略建議。
作為「人才投資公司」，我們以客戶的成功為第一優先，致力於建立長期的夥伴關係。如有任何關於日本不動產投資的問題或諮詢，歡迎隨時與我們聯繫。
常見問題
Q1：外國人也可以購買日本不動產嗎？
是的，日本對外國人購買不動產沒有任何限制。無論國籍、簽證種類或是否具備永久居留權，均可與日本人在相同條件下購買不動產。土地與建物均可取得所有權，出售與繼承亦均可自由辦理。
Q2：投資日本不動產需要多少資金？
依投資對象的物件差異甚大，但東京市中心的投資用公寓一般約需3,000萬至1億日圓。海外富裕層多見規模3億至5億日圓的高級物件投資。以現金購入為主流，但依條件不同，使用融資亦有可能。
Q3：購入後如何管理物件？
對於海外居住的投資者而言，委託值得信賴的不動產管理公司是常見做法。可獲得涵蓋租賃管理、建物維護保養、住戶對應等全方位支援。管理手續費的行情約為租金的5%。
Q4：沒有簽證也可以購買不動產嗎？
是的，可以購買。購買不動產不需要簽證。但僅持有所購不動產，並無法取得日本的居住簽證。若希望長期居留，請另行考慮申請「經營・管理簽證」等相關事宜。
