La inversión en inmuebles japoneses por parte deacaudalados inversores extranjeros se ha expandido rápidamente en los últimos años. Este fenómeno no es una mera tendencia temporal, sino el resultado inevitable del atractivo único del mercado inmobiliario japonés y de los cambios en el entorno inversor mundial.
Para los inversores extranjeros, el mercado inmobiliario japonés ofrece tres grandes ventajas: altos rendimientos, estabilidad política y una sensación de asequibilidad debido a la debilidad del yen.
INA & Associates K.K. ha acumulado una gran experiencia en transacciones inmobiliarias, principalmente con particulares con patrimonios muy elevados. En este artículo, ofrecemos una guía completa para el éxito de la inversión inmobiliaria en Japón por parte de particulares de alto patrimonio procedentes del extranjero, con nuestra opinión experta. Proporciona información detallada y práctica sobre todos los aspectos, desde las consideraciones de inversión y los procedimientos de compra propiamente dichos hasta las estrategias de gestión de activos a largo plazo.
¿Por qué están interesados los inversores extranjeros adinerados en invertir en el sector inmobiliario japonés?
Tendencias de inversión en expansión según los datos del mercado
La presencia de inversores extranjeros adinerados en el mercado inmobiliario de Tokio aumenta año tras año. Según el Libro Blanco del Suelo del Ministerio de Suelo, Infraestructuras, Transporte y Turismo, el valor de las compras de propiedades por parte de inversores extranjeros en el año 2024 fue de 939.700 millones de yenes, un 63% más que el año anterior. Esta cifra indica que la cuota de inversores extranjeros en el mercado de inversión inmobiliaria de Japón se ha mantenido por encima del 30% y ya no puede ignorarse.
La inversión se centra en los particulares de alto patrimonio procedentes de la Gran China (China continental, Hong Kong, Taiwán y Singapur). Muchos de ellos compran propiedades con un presupuesto de entre 300 y 500 millones de yenes en efectivo y rara vez recurren a préstamos. Los inversores occidentales también están en alza, con inversiones a gran escala por parte de fondos de capital riesgo y particulares con patrimonios muy elevados, en particular.
Si se observan las tendencias de inversión por regiones, se aprecian claramente las siguientes características
| Zona | Características | Importe medio de la inversión | Principales grupos inversores |
|---|---|---|---|
| Distrito de Minato (Akasaka, Roppongi, Aoyama) | Poder de marca internacional, distrito de embajadas | 300-800 millones de yenes | Gran China, occidentales |
| Distrito de Shibuya (Hiroo, Ebisu, Daikanyama) | Zonas residenciales de lujo, atracciones culturales | 200-600 millones de yenes | Gran China, descendientes de coreanos |
| Distrito de Chiyoda (Bancho, Kasumigaseki) | Centro político y económico | 4.000-1.000 millones de yenes | Europeos, estadounidenses, de Oriente Medio |
| Distrito de Chuo (Ginza, Nihonbashi) | Centro comercial y financiero | 200-500 millones de yenes | Gran China, Sudeste asiático |
En estas zonas, los áticos amplios de más de 120 m2 son especialmente populares y se espera que mantengan y aumenten el valor de los activos debido a su escasez.
Excelentes oportunidades de inversión gracias a la debilidad del yen
La fuerte depreciación del yen a partir de 2022 ha supuesto un importante viento de cola para la inversión inmobiliaria extranjera. Los precios de los inmuebles japoneses en términos de dólares estadounidenses han caído significativamente, creando una situación de "venta a precio de ganga" para los inversores extranjeros.
En concreto, el tipo de cambio, que era de unos 115 yenes por dólar a principios de 2022, se ha depreciado temporalmente hasta el nivel de 160 yenes en 2024. Esto convierte la adquisición de activos denominados en yenes en una oportunidad de inversión extremadamente atractiva para los inversores que posean divisas fuertes como el dólar estadounidense y el dólar de Hong Kong.
Por ejemplo, para adquirir una propiedad por valor de 500 millones de yenes, habría sido necesaria una inversión de aproximadamente 4,35 millones de dólares a principios de 2022, mientras que la misma propiedad puede adquirirse por aproximadamente 3,12 millones de dólares en 2024, cuando el yen esté más débil. Esta diferencia de precio de aproximadamente el 28% es un factor importante que repercute directamente en la rentabilidad de la inversión.
Altos rendimientos y estabilidad del mercado
Se estima que la rentabilidad supuesta de un ático en Tokio se sitúa entre el 3,5% y el 4%, un nivel elevado en comparación con otras grandes ciudades. Véase la siguiente tabla comparativa.
| Ciudad | Rendimiento teórico | Estabilidad política | Liquidez | Observaciones. |
|---|---|---|---|---|
| Tokio | 3.5-4.0 | Extremadamente alto | Alto | Mercado de alquiler estable |
| Hong Kong | 2.0-2.5 | Inestable | Alto | Riesgos políticos presentes |
| Singapur | 2.5-3.0% | Alta | Moderado | Con restricciones de suministro |
| Nueva York | 2.0-3.0 | Alta | Extremadamente alto | Costes de mantenimiento elevados |
| Londres | 2.5-3.5 | Moderado | Alto | Afectado por el Brexit |
Además de esta ventaja de rendimiento, la estabilidad del mercado de alquiler japonés (bajas tasas de desocupación y alquileres estables) es también un factor importante en la estrategia de inversión de los inversores adinerados que buscan inversiones a largo plazo.
En el mercado de alquiler de viviendas de los 23 distritos de Tokio, la tasa de vacantes sigue siendo extremadamente baja, en torno al 3%, y el riesgo de una caída significativa de los alquileres es limitado. Esto se debe a que el equilibrio entre la oferta y la demanda sigue siendo favorable para los inversores debido a la continua afluencia de población y a la limitada nueva oferta.
Ventajas para los inversores extranjeros que compran inmuebles en Japón
Ventajas jurídicas e institucionales
Una de las características más importantes del mercado inmobiliario japonés es que no existen restricciones ni regulaciones a la compra de inmuebles por parte de extranjeros. Independientemente de su nacionalidad, tipo de visado o estatus de residencia permanente, cualquiera puede convertirse en propietario de terrenos o edificios exactamente en las mismas condiciones que un ciudadano japonés.
Esta ventaja institucional es extremadamente rara en todo el mundo. Muchos países tienen algunas restricciones para que los extranjeros adquieran propiedades; por ejemplo, el tipo de propiedad que se puede comprar o la zona en la que se encuentra pueden estar limitados, o puede exigirse un permiso gubernamental. En Japón, sin embargo, es posible ser propietario de edificios enteros, incluidos pisos, condominios, edificios de oficinas e incluso terrenos, lo que supone una gran ventaja para los extranjeros adinerados que invierten en propiedades japonesas.
En cuanto a la fiscalidad, no hay discriminación entre extranjeros y japoneses. Las normas de tributación al adquirir una propiedad (impuesto de licencia de registro e impuesto de adquisición de bienes inmuebles), mientras se posee (impuesto de activos fijos) y al venderla (impuesto de transferencia de ingresos) son todas iguales que para los nacionales japoneses. Esta igualdad reduce considerablemente el riesgo de costes adicionales inesperados en la planificación de inversiones y el cálculo de beneficios.
Además, la propiedad adquirida puede venderse, donarse o heredarse libremente y no hay límite de tiempo establecido para la propiedad. Esto hace posible incluir los bienes inmuebles japoneses como parte de una estrategia de creación de activos a largo plazo.
Valor como "activo seguro" debido a la estabilidad política y social
La estabilidad política y el buen orden social de Japón son factores de decisión muy importantes para los inversores extranjeros adinerados. En particular, el sector inmobiliario japonés es muy valorado como "activo seguro" en el actual clima internacional de mayor riesgo geopolítico.
La buena seguridad pública es uno de los principales atractivos de la inversión inmobiliaria en Japón. Japón ocupa sistemáticamente un lugar destacado en el GlobalPeaceIndex, lo que garantiza la seguridad de los activos físicos. Se trata de un factor importante a tener en cuenta a la hora de poseer activos físicos -inmuebles- en el extranjero.
La transparencia del sistema jurídico es también una importante fuente de tranquilidad para los inversores. El sistema judicial japonés es muy independiente y garantiza la protección de los derechos de propiedad. También cabe esperar resultados justos y previsibles en la ejecución de contratos y la resolución de litigios.
Además, aunque Japón corre el riesgo de sufrir catástrofes naturales, su capacidad de preparación y recuperación es una de las mejores del mundo. El riesgo de que se produzcan daños en el valor de los activos debido a catástrofes naturales se gestiona adecuadamente mediante estrictas normas de resistencia a los terremotos en virtud de la Ley de Normas de Construcción, un sistema de seguros bien desarrollado y un rápido sistema de recuperación en caso de catástrofe.
Diversificación de activos y efectos de cobertura del riesgo
Debido a la incertidumbre en el mercado inmobiliario chino y a las crecientes fricciones con China en los países occidentales, los ricos de la Gran China se apresuran a diversificar geográficamente sus activos. La inversión inmobiliaria japonesa se posiciona como una parte importante de esta estrategia de diversificación de activos.
La diversificación en activos denominados en yenes ofrece las ventajas combinadas de reducir el riesgo cambiario y, al mismo tiempo, asegurar un futuro destino para la emigración. En particular, las inversiones se realizan cada vez más desde una perspectiva a largo plazo, teniendo en cuenta el entorno educativo de los niños y el entorno vital de las generaciones mayores.
El alto nivel educativo de Japón, su excelente sistema sanitario y la calidad de su infraestructura social van más allá de meros objetivos de inversión y añaden valor a los inmuebles japoneses como "centro de estilo de vida". El fácil acceso a escuelas internacionales e instalaciones médicas avanzadas es un factor importante para las personas de alto poder adquisitivo que desean permanecer en Japón con sus familias durante periodos más largos.
La relativa madurez del mercado inmobiliario japonés y el bajo riesgo de fluctuaciones bruscas de los precios también potencian el efecto de cobertura del riesgo. En comparación con los mercados inmobiliarios de las economías emergentes, el riesgo limitado de que se produzcan caídas significativas de los precios debido a cambios en las políticas o a perturbaciones económicas es un gran atractivo para los particulares con un elevado patrimonio neto que valoran la protección estable de sus activos.
Desventajas y riesgos de la inversión inmobiliaria en Japón
Impacto del riesgo de fluctuación de divisas
Uno de los mayores riesgos de la inversión inmobiliaria japonesa es el impacto de las fluctuaciones monetarias. Aunque la debilidad actual del yen es favorable para los inversores extranjeros, una futura apreciación del yen podría tener un impacto significativo en los rendimientos de la inversión.
Por ejemplo, si se compra una propiedad de 500 millones de yenes a 150 yenes por dólar, la inversión ascendería aproximadamente a 3,33 millones de dólares. Sin embargo, si el yen se aprecia a 120 yenes por dólar en el momento de la venta, los mismos 500 millones de yenes valdrían aproximadamente 4,17 millones de dólares, lo que significa que aunque el precio en términos de yenes siga siendo el mismo, el rendimiento en términos de dólares sería de aproximadamente el 25%. Por el contrario, si el yen se deprecia a 180 yenes por dólar, el cálculo arroja una pérdida de aproximadamente el 7%.
Para hacer frente a este riesgo de cambio, muchos inversores extranjeros consideran las siguientes técnicas de cobertura
Principales técnicas de cobertura del riesgo de cambio
- Fijación del tipo en el momento de la venta futura mediante contratos a plazo sobre divisas
- Limitar el riesgo mediante opciones sobre divisas
- Diversificación de activos en varias divisas
- Cobertura natural mediante préstamos en yenes japoneses
Sin embargo, estas técnicas de cobertura implican costes y debe estudiarse detenidamente su repercusión en el rendimiento de la inversión.
Riesgo de catástrofes naturales
Japón es relativamente propenso a catástrofes naturales como terremotos, tifones e inundaciones, y estos riesgos son factores que no pueden ignorarse en la inversión inmobiliaria. En particular, los daños a edificios causados por grandes terremotos o las inundaciones provocadas por tifones pueden tener un impacto directo en el valor de los activos.
Sin embargo, el Código de Edificación de Japón cuenta con algunas de las normas de resistencia antisísmica más estrictas del mundo, y los edificios construidos después de 1981 según las nuevas normas de resistencia antisísmica son altamente seguros en caso de terremoto de gran magnitud.
También existe un amplio sistema de seguros, y el seguro contra terremotos puede añadirse al seguro contra incendios para cubrir las pérdidas causadas por catástrofes naturales. Es especialmente importante considerar cuidadosamente el importe y la cobertura del seguro para las propiedades caras.
Puntos clave para la protección frente al riesgo de catástrofes naturales
- Seleccionar propiedades con una nueva norma de resistencia antisísmica (1981 o posterior)
- Incluir un seguro contra terremotos
- Confirmación de los riesgos de ubicación mediante mapas de peligrosidad
- Mantenimiento regular de los edificios
Barreras lingüísticas y culturales e importancia de recurrir a especialistas
Las peculiaridades del idioma japonés y las prácticas comerciales propias de Japón pueden suponer una barrera importante para los inversores extranjeros. Hay muchas situaciones en las transacciones inmobiliarias en las que se requieren conocimientos especializados y de la lengua japonesa, como comprender el contenido de los contratos, entender los procedimientos legales y realizar informes fiscales.
En particular, el apoyo de expertos es esencial en las siguientes situaciones.
Situaciones que requieren apoyo especializado
- Estudio detallado de la propiedad (condiciones de construcción, restricciones legales, etc.)
- Confirmación del contenido del contrato de compraventa
- Realización de trámites de registro
- Informes fiscales y medidas de ahorro fiscal
- Gestión de alquileres
- Desarrollo de futuras estrategias de venta
INA&Associates Ltd. ofrece servicios integrales de apoyo a los inversores extranjeros, garantizando transacciones inmobiliarias fluidas que trascienden las barreras lingüísticas. Nuestro personal especializado, disponible en inglés y chino y con amplia experiencia en proyectos en el extranjero, ofrece apoyo integral desde la consideración de la inversión hasta la venta.
Con el fin de evitar malentendidos y problemas causados por diferencias culturales, se ofrecen explicaciones detalladas de las prácticas comerciales y los requisitos legales japoneses para crear un entorno en el que los inversores puedan realizar las transacciones con tranquilidad.
Procedimientos y requisitos legales para los extranjeros que adquieren bienes inmuebles en Japón
Procedimientos básicos de compra
Los procedimientos para los inversores extranjeros que adquieren bienes inmuebles japoneses son básicamente los mismos que para los ciudadanos japoneses, pero se requieren algunos documentos y procedimientos especiales. A continuación se muestra el flujo de compra estándar.
Flujo básico de compra de bienes inmuebles japoneses
- Búsqueda y selección de la propiedad
- Consulta inicial con un agente inmobiliario
- Aclaración de los objetivos de inversión y el presupuesto
- Listado de posibles propiedades
- Estudio detallado de la propiedad
- Inspección del solar
- Estudio del estado del edificio
- Confirmación de las limitaciones legales
- Presentación del certificado de compra
- Declaración formal de intención de compra
- Inicio de las negociaciones sobre el precio
- Celebración del contrato de compraventa
- Confirmación final de las condiciones del contrato
- Pago del depósito
- Procedimientos de financiación (en caso necesario)
- Negociaciones con entidades financieras
- Obtención de la aprobación del préstamo
- Liquidación y entrega
- Pago del saldo restante
- Registro de la transferencia de propiedad
- Procedimientos ex post
- Presentación del informe sobre la ley de divisas
- Preparación de declaraciones fiscales
Documentos necesarios y requisitos especiales
Cuando un extranjero residente en el extranjero adquiere bienes inmuebles en Japón, es necesario preparar documentos especiales además de los documentos que normalmente preparan los ciudadanos japoneses.
| Nombre de los documentos | Japonés | Extranjero (residente en el extranjero) | Observaciones |
|---|---|---|---|
| Documentos de identidad | Permiso de conducir, etc. | Pasaporte | Original y copia |
| Justificante de domicilio | Certificado de residencia | Declaración jurada | |
| Certificado de impresión del sello | Certificado de impresión de sello | Declaración jurada | También se acepta el certificado de firma |
| Prueba de fondos | Certificado de saldo | Certificado de saldo (en inglés) | Emitido por una institución financiera |
| Estado de residencia | No es necesario | No es necesario | Sin restricciones de compra |
La declaración jurada es un documento importante que utilizan los expatriados como alternativa al certificado de residencia o a la impresión del sello. El documento prueba la identidad y la dirección de la persona y debe ser autenticado por un notario local o un consulado japonés.
Obligaciones de información en virtud de la Ley de Divisas y Comercio Exterior
Los no residentes están obligados a informar en virtud de la Ley de Divisas y Comercio Exterior (Ley de Divisas) cuando adquieran bienes inmuebles en Japón. Este informe debe hacerse al Ministerio de Finanzas dentro de los 20 días siguientes a la adquisición de la propiedad.
Esquema de la declaración conforme a la Ley de Divisas y Comercio Exterior
- Plazo: 20 días desde la adquisición del inmueble
- Destinatarios: Ministerio de Hacienda (oficinas regionales de finanzas)
- Método de declaración: presentación por escrito en el formulario prescrito
- Documentos exigidos: contrato de compraventa, certificado de asuntos registrados, etc.
El incumplimiento de esta obligación de notificación puede dar lugar a sanciones como infracción de la Ley de Divisas y Comercio Exterior, por lo que es importante asegurarse de que el procedimiento se completa dentro del plazo.
Procedimientos de registro y papel del secretario judicial
El registro de la transmisión de la propiedad de bienes inmuebles es un procedimiento obligatorio según la legislación japonesa. Dado que este procedimiento es complejo y requiere conocimientos especializados, suele llevarlo a cabo un escribano judicial.
Función del escribano judicial en el procedimiento de registro
- Preparación de los documentos de solicitud de registro
- Presentar la solicitud ante la Oficina de Asuntos Jurídicos en nombre del solicitante.
- Recepción de los documentos una vez efectuado el registro
- Tramitación de los procedimientos específicos para extranjeros
Al seleccionar un secretario judicial con amplia experiencia en asuntos extranjeros, puede estar seguro de que las cuestiones lingüísticas y los procedimientos especiales se tratarán adecuadamente INA&Associates Ltd. utiliza su red de secretarios judiciales que están familiarizados con los asuntos de los inversores extranjeros para apoyar los procedimientos de registro sin problemas. .
Puntos clave para el éxito de la inversión inmobiliaria en Japón
Criterios importantes para la selección del inmueble
La selección del inmueble adecuado es el factor más importante para el éxito de la inversión inmobiliaria en Japón por parte de particulares extranjeros con grandes patrimonios. Deben considerarse cuidadosamente tres aspectos: ubicación, tipo de propiedad y potencial.
Importancia de la ubicación
Incluso en el centro de Tokio, las características de la inversión varían mucho de una zona a otra. Es importante evaluar exhaustivamente los siguientes factores
- Acceso al transporte: distancia a las principales estaciones, disponibilidad de varias líneas.
- Entorno circundante: disponibilidad de instalaciones comerciales, educativas y médicas.
- Potencial de futuro: planes de reurbanización, mejoras previstas de las infraestructuras
- Internacionalidad: presencia de una comunidad extranjera, servicios multilingües.
En particular, las ubicaciones privilegiadas de los distritos de Minato, Shibuya y Chiyoda gozan de gran reconocimiento internacional y cabe esperar que mantengan o aumenten su valor inmobiliario en el futuro.
Características por tipo de propiedad
| Tipo de propiedad | Rendimiento estimado | Liquidez | Facilidad de gestión | Inversores adecuados |
|---|---|---|---|---|
| Pisos de lujo | 3.0-4.0 | Alto | Fácil | Adecuado para principiantes |
| Pisos de una sola unidad | 4.0-6.0% | Moderado | Moderado | Para personas con experiencia |
| Edificios de oficinas | 3.5-5.0% | Bajo | Difícil | Para usuarios avanzados |
| Edificios comerciales | 4.0-7.0% | Bajo | Difícil | Para profesionales |
Para los inversores internacionales, se recomienda empezar a invertir en pisos de lujo por la facilidad de gestión y liquidez.
Formar un equipo de expertos
Formar un equipo de expertos de confianza es esencial para invertir con éxito en propiedades japonesas. Minimice el riesgo de la inversión y maximice los beneficios trabajando con los siguientes expertos
Expertos necesarios y sus funciones
- Empresas inmobiliarias
- Presentación de propiedades y análisis del mercado
- Apoyo en las negociaciones de compraventa
- Prestación de servicios posventa
- Escribanía judicial
- Representación en procedimientos de registro
- Comprobación de riesgos jurídicos
- Comprobación del contenido de los contratos
- Contable fiscal certificado
- Representación en declaraciones fiscales
- Propuesta de medidas de ahorro fiscal
- Respuesta a cambios en el sistema fiscal
- Empresas de gestión inmobiliaria
- Servicios de gestión de alquileres
- Mantenimiento de edificios
- Relaciones con los inquilinos
INA&Associates Ltd utiliza su red de estos profesionales para proporcionar un apoyo integral a los inversores extranjeros. Con el "capital humano" y la "confianza" en el centro de nuestra filosofía de gestión, nuestro objetivo es realizar transacciones que satisfagan a todas las partes.
Construir una estrategia de inversión a largo plazo
En una estrategia de inversión patrimonial, es importante centrarse en la creación y preservación de activos a largo plazo en lugar de la búsqueda de beneficios a corto plazo. Recomendamos elaborar una estrategia de inversión que tenga en cuenta los siguientes factores
Fijar un periodo de tenencia
- Un periodo de tenencia de medio a largo plazo de cinco años o más como norma básica.
- Consideración del momento de la venta en función de los ciclos del mercado.
- Consideración de las tenencias permanentes como medida de sucesión
Diversificación de las estrategias de salida
- Obtención de plusvalías con la venta
- Asegurar las ganancias de ingresos mediante la tenencia a largo plazo
- Transmisión de activos a la siguiente generación
Construcción de carteras
- Diversificación del riesgo mediante múltiples propiedades
- Inversión en distintas zonas
- Diversificación de los tipos de propiedad
1. Redefinir las “cinco razones” por las que los inversores chinos eligen inmuebles japoneses desde un eje práctico
En la prensa, la motivación de los inversores chinos suele simplificarse como “yen débil” o “residencia permanente”. En la práctica, la mayoría evalúa una combinación de cinco ejes. Este artículo propone esos cinco ejes como marco de decisión para comprar en Japón.
Tabla panorámica de los cinco ejes
Los cinco ejes corresponden a rentabilidad, estabilidad del derecho, tipo de cambio, previsibilidad fiscal y salida. En concreto, se traducen en la estructura del rendimiento por alquiler, la propiedad perpetua y la transparencia registral, el yen débil y la diversificación monetaria, el sistema impositivo desde la adquisición hasta la herencia y, por último, el tiempo necesario para vender. Cuando se comparan con el mercado interno chino, aparecen diferencias que pueden explicarse con datos concretos.
Posicionamiento de este artículo: no es un análisis del aumento de compras, sino de los criterios de decisión
Los impulsores estructurales del auge de los inversores chinos ya se analizan en el artículo relacionado Razones por las que los chinos ricos invierten en propiedades en Japón. Aquí nos concentramos en la fase práctica de compra: qué inmueble evaluar y con qué criterios.
La utilidad de separar estos cinco ejes es que permite visualizar cuál es realmente prioritario para cada comprador. Quien prioriza la rentabilidad no buscará lo mismo que quien prioriza la planificación sucesoria. En Japón, a diferencia de muchos debates de inversión más genéricos en España o América Latina, la estabilidad institucional del activo suele pesar tanto como el rendimiento nominal.
Guía de lectura
En cada H2 profundizamos en uno de los ejes y, al final, vinculamos las preguntas más frecuentes recibidas por INA&Associates con esos cinco criterios. Citamos principalmente fuentes primarias como 国土交通省 不動産価格指数, 法務省 不動産登記のABC, 国税庁 Real estate income of non-residents y 財務省 FEFTA関連.
7. Datos primarios de INA: las 10 preguntas más frecuentes de compradores chinos interesados en Japón
A continuación vinculamos, desde una observación práctica de los últimos 24 meses en INA&Associates, las preguntas que con más frecuencia formulan los compradores chinos con los cinco ejes anteriores. No publicamos cifras exactas por confidencialidad; el orden es observacional, no estadístico en sentido estricto.
Ranking de frecuencia de preguntas (basado en observación de campo)
Las preguntas más frecuentes han sido: (1) cómo leer el registro inmobiliario, (2) cuál es el importe real de la retención para no residentes, (3) qué opciones existen para estructurar la remesa de fondos, (4) cuál es el papel del representante fiscal, (5) qué derechos de voto existen en la asociación de copropietarios, (6) dónde se paga el impuesto sucesorio, (7) qué sanciones existen por no presentar la notificación posterior bajo FEFTA, (8) cuánto puede caer el alquiler cuando hay vacancia, (9) cómo se calcula la ganancia patrimonial al vender y (10) cómo perciben las asociaciones de copropietarios una elevada proporción de propietarios extranjeros.
Mapa de correspondencia con los cinco ejes
Las preguntas 1 y 5 se relacionan con propiedad y registro. Las 2, 4, 6, 7 y 9 con fiscalidad. La 3 con divisa. La 8 con rentabilidad. La 10 con liquidez. El hecho de que alrededor del 80% de las preguntas se concentre en fiscalidad y propiedad refleja bastante bien la realidad del proceso de decisión.
Nuestra impresión práctica es clara: muchos inversores chinos no priorizan tanto variables cambiantes como la rentabilidad o el tipo de cambio, sino factores institucionales relativamente fijos, como el sistema de propiedad y la arquitectura fiscal. Leemos este patrón como una respuesta a su experiencia con entornos domésticos más expuestos a cambios de política.
Lista de verificación antes de comprar
La lista de verificación previa a la compra basada en estos cinco ejes incluye cinco puntos: cálculo de rentabilidad neta, revisión del registro en kōku y otsuku, diseño de la ruta de remesa, nombramiento del representante fiscal y elaboración de escenarios de salida. El contraste con el proceso de decisión de los inversores de Hong Kong se trata en Guía de inversión inmobiliaria en Japón para inversores de Hong Kong.
Los criterios de compra de inversores chinos y hongkoneses divergen, por ejemplo, en cómo combinan la estrategia de residencia familiar y el lugar de educación de los hijos. Por eso, nosotros revisamos la operación en dos niveles: primero la evaluación de los cinco ejes y luego la estructura de tenencia a la luz de la familia y de la estrategia migratoria.
Los datos muestran la posición internacional del mercado inmobiliario de Tokio
El hecho de que la inversión extranjera está aumentando queda patente en diversos datos: según la edición de 2025 del Libro Blanco del Suelo, el valor de las compras de propiedades por parte de inversores extranjeros en 2024 alcanzó los 939.700 millones de yenes, lo que supone un aumento de aproximadamente el 63% con respecto al año anterior. Su presencia en el mercado inmobiliario de alto valor es especialmente significativa.
Estos datos muestran que los inversores extranjeros ya no son un pequeño nicho en el mercado inmobiliario de Tokio, sino que se encuentran entre los principales actores que impulsan el mercado. Según nuestro análisis, es probable que esta tendencia continúe en el futuro.
La reurbanización a gran escala impulsará aún más el valor de Tokio
Los proyectos de reurbanización a gran escala en curso son una parte integral de los valores inmobiliarios de Tokio. Estas remodelaciones no se limitan a renovar edificios antiguos, sino que también crean nuevos emplazamientos empresariales y espacios vitales atractivos, aumentando drásticamente la competitividad internacional de la ciudad. He aquí algunos proyectos de especial interés para 2025 y años sucesivos.
| Nombre del proyecto | Área | Características principales | Finalización (prevista) |
|---|---|---|---|
| Ciudad Puerta de Takanawa | Shinagawa, Takanawa | Conexión directa con la nueva estación JR, centro de intercambio comercial internacional, funciones de ciudad inteligente | 2025~. |
| Colinas Toranomon-Azabudai | Toranomon/Azabudai | El rascacielos más alto de Japón, complejo urbano verde, centro cultural internacional | 2023 - ShibuyaSakuraStage |
| ShibuyaSakuraStage | Shibuya Sakuragaoka | Uno de los mayores complejos de oficinas, residenciales y comerciales de Shibuya, mejor accesibilidad a la estación | 2024 |
| BLUEFRONTSHIBAURA | Hamamatsucho/Shibaura | Urbanización frente al mar, primer hotel de lujo de Japón, centro náutico | 2025~. |
Estos proyectos transformarán el horizonte de Tokio y crearán nuevos flujos de personas. La creación de "ciudades compactas" en varias partes del centro de la ciudad, donde se concentran oficinas, instalaciones comerciales, hoteles, residencias e incluso instalaciones culturales, llevará a la realización de un estilo de vida muy conveniente donde el trabajo y la residencia están muy cerca. La sofisticación de estas funciones urbanas será un poderoso factor de impulso del valor de los activos inmobiliarios a largo plazo.
Evolución de los tipos de interés y su impacto (cambios en la política del Banco de Japón y riesgo de subida de los tipos de interés a largo plazo)
La prolongada política de tipos de interés ultrabajos está llegando a un punto de inflexión. Desde finales de 2022, el Banco de Japón ha orientado el control de la curva de rendimientos (YCC) hacia una mayor flexibilidad y ha elevado el techo de los tipos de interés a largo plazo. Como resultado, el rendimiento de los bonos del Estado a 10 años ha subido desde su objetivo orientativo de alrededor del 0% , y lostipos de interés han entrado en una fase alcista.
El riesgo de subida de los tipos de interés no puede ignorarse para la inversión inmobiliaria. Para los inversores con un elevado coeficiente de endeudamiento, la subida de los tipos de interés conlleva un aumento de la carga del pago de intereses, lo que empeora los ingresos y gastos del inmueble. Además, cuanto más competitivo haya sido el rendimiento de un inmueble, menos atractivo resultará invertir en él si el diferencial entre el rendimiento y el de la deuda pública se reduce a medida que suben los tipos de interés, lo que puede ejercer presión sobre el precio del inmueble. También existe el riesgo de que la singular fortaleza de Japón -el atractivo del diferencial de rendimiento debido al entorno de bajos tipos de interés- disminuya gradualmente en el futuro. En concreto, una fuerte subida de los tipos de interés a largo plazo podría presionar a la baja los precios de los inmuebles. Por otra parte, con una inflación moderada y un aumento de los alquileres, los ingresos inmobiliarios también aumentarán, por lo que se producirá un tira y afloja entre los tipos de interés y los precios inmobiliarios. En general, la normalización de los tipos de interés es un arma de doble filo para el mercado inmobiliario, con efectos tanto negativos como positivos, y la conmoción del mercado se reducirá si se logra un equilibrio entre subidas moderadas de los tipos de interés y crecimiento económico (aterrizaje suave).
Posibles escenarios futuros (aterrizaje suave, estallido de la burbuja, cambio estructural, etc.)
Existen varios escenarios posibles para el futuro mercado inmobiliario. A continuación se esbozan tres escenarios representativos.
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(i) Escenario de aterrizaje suave: Se trata de un caso en el que el mercado se ajusta suavemente debido tanto a una reducción gradual de la relajación monetaria como al crecimiento económico. Se supone que los precios inmobiliarios se estabilizarán en un ajuste gradual sin una caída brusca, mientras que los salarios y la inflación aumentan moderadamente y los tipos de interés se normalizan moderadamente. Incluso si el Banco de Japón levanta los tipos de interés negativos y los tipos de interés a largo plazo suben hasta el nivel del 1%, los rendimientos de la inversión inmobiliaria no se verán significativamente perjudicados si, al mismo tiempo, la economía sigue expandiéndose y los alquileres siguen subiendo. En este escenario, es posible que el mercado inmobiliario no "explote la burbuja", sino que experimente una ligera corrección de precios o un estancamiento temporal, tras lo cual podría volver a una senda de crecimiento estable. Las autoridades financieras también adoptarán un enfoque prudente para evitar las turbulencias del mercado, lo que dará lugar a un aterrizaje suave.
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(ii) Escenario de estallido de la burbuja: Se trata de un caso en el que los tipos de interés se disparan debido a una elevada inflación o a errores políticos, o en el que la demanda inmobiliaria cae bruscamente debido a la recesión económica, lo que provoca una fuerte caída de los precios. Algunos expertos opinan cada vez más que un futuro declive del mercado es inevitable, y se ha señalado que el mercado inmobiliario puede alcanzar un punto de inflexión importante. Este escenario se da sobre todo en segmentos sobrecalentados, como los condominios de inversión y las propiedades de alto valor en el centro de las ciudades, donde se producen ajustes y las caídas de precios se extienden por todo el país. En este caso, se recuerda el estallido de una burbuja inmobiliaria como la de principios de los noventa. De hecho, los análisis de UBS muestran que algunas ciudades, como Tokio, son muy susceptibles a las burbujas, y que los precios de la vivienda en ciudades diagnosticadas previamente como de riesgo de burbuja ya han caído más de un 20% desde el inicio de las subidas de los tipos de interés a escala mundial. En Japón, por ejemplo, si la economía se ralentiza y los tipos hipotecarios suben bruscamente, es probable que los precios de la vivienda caigan debido a una disminución del poder adquisitivo. En el sector comercial, una combinación de aumento de las vacantes y deterioro de los ingresos también podría enfriar el ánimo inversor y provocar un fuerte ajuste de los precios. En la actualidad, sin embargo, la economía japonesa se encuentra en una senda de recuperación gradual y las instituciones financieras no han cambiado significativamente su postura de préstamo hacia el sector inmobiliario, por lo que hay margen para evitar un escenario de colapso brusco. Sin embargo, dependiendo de la evolución de los tipos de interés y de los riesgos económicos mundiales (por ejemplo, los riesgos geopolíticos), no podemos ser demasiado precavidos.
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(iii) Escenario de transformación estructural: Se trata de un caso en el que el mercado se transforma para adaptarse a los cambios estructurales demográficos y sociales a largo plazo, más allá del ciclo económico a corto plazo. El mercado inmobiliario japonés se enfrentará al reto estructural de la contracción de la demanda debido al descenso de la natalidad, el envejecimiento y la disminución de la población. En este escenario, el sector inmobiliario pasará de su tradicional "orientación hacia la nueva construcción y la propiedad" a un cambio hacia la utilización efectiva del stock y un "énfasis en el uso". Por ejemplo, habrá una mayor utilización de las viviendas vacías (renovación y conversión en centros regionales de intercambio), cambio de uso de los edificios de oficinas (conversión en instalaciones residenciales y logísticas) y fomento de la reurbanización de edificios antiguos. Además, los avances en tecnología inmobiliaria pueden mejorar la precisión de la adecuación entre oferta y demanda y eliminar los inmuebles infrautilizados. También es posible que el Gobierno refuerce las medidas para combatir la vivienda vacía y la contracción urbana, y que se avance en la racionalización de las estructuras urbanas y el cambio a ciudades compactas. Se trata de una visión de futuro en la que el propio negocio inmobiliario experimentará un cambio cualitativo, con la creación de nuevos modelos de negocio (por ejemplo, la servitización de los alquileres, el uso inmobiliario de la economía colaborativa), aunque el tamaño del mercado se reduzca lentamente. En otras palabras, como sugiere el término "el principio del fin", se trata de un escenario desde una perspectiva a largo plazo del fin del antiguo modelo de inversión inmobiliaria y la transición a un nuevo paradigma.
Cuál de los escenarios anteriores se haga realidad dependerá dela evolución de los tipos de interés y delcrecimiento económico, así como de las respuestas políticas y dela capacidad de adaptación de la sociedad. Probablemente el camino preferido sea buscar un aterrizaje suave y una transformación estructural, evitando al mismo tiempo un estallido extremo de la burbuja.
Conclusión
Atractivo de invertir en inmuebles japoneses y puntos a tener en cuenta
Para los inversores extranjeros adinerados, invertir en inmuebles japoneses es una excelente oportunidad de inversión, que ofrece tres atractivos principales: altos rendimientos, estabilidad política y ventajas institucionales. En particular, la actual depreciación del yen es una excelente oportunidad de inversión para los inversores extranjeros.
Por otro lado, también existen retos como el riesgo de fluctuación de los tipos de cambio, el riesgo de catástrofes naturales y las barreras lingüísticas y culturales. Gestionar adecuadamente estos riesgos y contar con el apoyo de expertos puede aumentar considerablemente las probabilidades de éxito.
Factores clave del éxito
- Seleccionar la propiedad adecuada: una evaluación exhaustiva de la ubicación, el tipo de propiedad y el potencial.
- Formar un equipo de expertos: trabajar con socios de confianza
- Perspectiva a largo plazo: una estrategia de inversión que no se deje distraer por las fluctuaciones del mercado a corto plazo.
- Gestión del riesgo: uso de coberturas de divisas, seguros y diversificación.
- Aprendizaje continuo: reaccionar ante las tendencias del mercado y los cambios en la legislación
Próximos pasos
A las personas con patrimonios elevados que estén considerando invertir en el sector inmobiliario japonés, les recomendamos que empiecen por una consulta con un profesional de confianza: INA & Associates KK ofrece consultas gratuitas para inversores internacionales y puede recomendarles la mejor estrategia de inversión que se adapte a sus objetivos de inversión y a su presupuesto. INA&Associates es uno de los principales proveedores de asesoramiento de inversión para inversores extranjeros.
Como "empresa de inversión en capital humano", anteponemos el éxito de nuestros clientes y nuestro objetivo es establecer asociaciones a largo plazo con ellos. Si tiene alguna pregunta o consulta sobre la inversión inmobiliaria en Japón, no dude en ponerse en contacto con nosotros.
Preguntas más frecuentes
P1: ¿Pueden los extranjeros comprar propiedades en Japón?
Sí, no hay restricciones para que los extranjeros compren propiedades en Japón. Independientemente de su nacionalidad, tipo de visado o situación de residencia permanente, pueden adquirir bienes inmuebles en las mismas condiciones que los japoneses. Se puede adquirir la propiedad tanto de terrenos como de edificios, y se puede vender o heredar libremente.
P2: ¿Cuánto dinero se necesita para invertir en inmuebles japoneses?
Varía mucho según la propiedad en la que se invierta, pero para un condominio de inversión en el centro de Tokio, la cantidad típica oscila entre 30 y 100 millones de yenes. Los extranjeros con grandes patrimonios suelen invertir en propiedades de gama alta por valor de entre 300 y 500 millones de yenes. Las compras en efectivo son la norma, pero también puede haber préstamos en función de las condiciones.
P3: ¿Cómo debo gestionar la propiedad después de la compra?
Para los inversores expatriados, es habitual recurrir a una empresa de gestión inmobiliaria de confianza. Pueden proporcionar un apoyo integral para la gestión del alquiler, el mantenimiento del edificio y las relaciones con los inquilinos. La comisión estándar de gestión es de alrededor del 5% del alquiler.
P4: ¿Es posible comprar un inmueble sin visado?
Sí, es posible. No necesita visado para comprar un inmueble. Sin embargo, el mero hecho de poseer la propiedad comprada no le da derecho a un visado de residencia en Japón. Si desea permanecer en Japón durante un período de tiempo más largo, considere la posibilidad de obtener un "visado de gestión y administración" o similar.
