Voici une explication détaillée du projet remarquable de grand réaménagement urbain « Projet de réaménagement urbain de type 1 du quartier Kudan-Minami 1-chome » qui a démarré dans l'arrondissement de Chiyoda au cœur de Tokyo, depuis la perspective d'un expert immobilier. L'approbation de création de l'association a été annoncée par la Ville de Tokyo le 7 novembre 2025, et le projet a officiellement commencé à avancer. Ce réaménagement est chargé de la possibilité de changer profondément le paysage devant la gare de Kudanshita et de créer de nouvelles valeurs. Nous espérons que cet article sera une source d'informations utiles pour les investisseurs immobiliers et pour tous ceux qui s'intéressent à l'avenir de la région.
Qu'est-ce que le projet de réaménagement urbain de type 1 du quartier Kudan-Minami 1-chome ?
Aperçu du projet et contexte
Ce projet est un projet de réaménagement urbain de type 1 ciblant une zone d'environ 0,6 hectare adjacente à la station « Kudanshita » du métro de Tokyo. Le promoteur est l'« Association de réaménagement urbain du quartier Kudan-Minami 1-chome », et l'objectif est la mise à jour des bâtiments vétustes et l'utilisation intensive des terrains. Le plan directeur d'urbanisme défini par l'arrondissement de Chiyoda positionne également les environs de la station Kudanshita comme un « pôle de création et de coopération de fonctions avancées », et il est attendu que la concentration de diverses fonctions urbaines telles que les affaires, le commerce, la culture et les services publics contribue au renforcement de la compétitivité internationale de Tokyo, la capitale.
Échelle du projet et aperçu des installations
Dans ce plan, un immeuble complexe ultra-haut de 32 étages au-dessus du sol, 3 étages en sous-sol, environ 170 mètres de haut et une superficie totale d'environ 81 260 mètres carrés sera construit. Des commerces et des équipements publics sont prévus dans les parties basses, et des bureaux de haute qualité dans les parties moyennes et hautes. Le coût total du projet est estimé à environ 93,2 milliards de yens, ce qui donne une idée de l'envergure. Voici un résumé de l'aperçu des installations.
| Élément | Contenu |
|---|---|
| Adresse | 1-chome Kudan-Minami, Chiyoda-ku, Tokyo |
| Superficie de la zone | Environ 0,6 ha |
| Nombre d'étages | 32 étages au-dessus du sol, 3 étages en sous-sol |
| Hauteur | Environ 170 m |
| Surface totale de plancher | Environ 81 260 ㎡ |
| Usages principaux | Bureaux, commerces, équipements publics, parkings, etc. |
| Coût total du projet | Environ 93,2 milliards de yens (prévision) |
Calendrier du projet
Ce projet est mené par étapes dans une perspective à long terme. Suite à l'approbation de création de l'association en novembre 2025, le projet passera à l'élaboration du plan de conversion des droits, puis aux travaux de construction proprement dits. L'achèvement est prévu pour l'année fiscale 2033, et un nouveau point de repère de Kudanshita naîtra dans les quelque 10 prochaines années.
| Étape | Période (prévue) |
|---|---|
| Décision d'urbanisme | Mars 2024 |
| Approbation de création de l'association | Novembre 2025 |
| Approbation du plan de conversion des droits | Année fiscale 2026 |
| Début des travaux | Année fiscale 2028 |
| Achèvement du bâtiment | Année fiscale 2033 |
Mécanisme et avantages des projets de réaménagement urbain de type 1
Qu'est-ce qu'un projet de réaménagement urbain de type 1 ?
Permettez-moi d'expliquer brièvement le mécanisme du « projet de réaménagement urbain de type 1 » utilisé dans ce projet. Il s'agit d'un projet visant une utilisation rationnelle et saine intensive des terrains et la mise à jour des fonctions urbaines dans des zones urbaines où des constructions en bois vétustes sont densément construites, basé sur la loi sur le réaménagement urbain. En particulier, le « type 1 » se caractérise par l'utilisation d'une méthode de conversion des droits. Cela désigne une technique consistant à remplacer, en principe de manière équivalente, les droits sur les terrains et bâtiments d'avant l'exécution du projet (actifs d'avant) par des planchers (planchers de droits) du nouveau bâtiment (bâtiment d'installations) achevé après l'achèvement du projet.
Avantages pour les détenteurs de droits
La méthode de conversion des droits apporte de nombreux avantages aux détenteurs de droits. Premièrement, ils peuvent acquérir des planchers du nouveau bâtiment correspondant à la valeur des actifs d'avant, ce qui permet d'espérer une amélioration significative de la valeur patrimoniale. De plus, les projets de réaménagement bénéficient souvent d'avantages fiscaux tels que la réduction de la taxe foncière et de la taxe d'aménagement urbain, et des dispositifs de subventions de l'État et des collectivités locales sont applicables, ce qui réduit le fardeau de participation au projet. Cela permet aux détenteurs de droits de constituer des actifs plus sûrs et plus confortables avec moins de contribution personnelle.
Avantages pour la société locale
Les projets de réaménagement urbain ne se limitent pas à améliorer la valeur des actifs individuels, mais apportent également de grands bénéfices à l'ensemble de la société locale. En consolidant des terrains fragmentés et en construisant des bâtiments partagés avec une excellente résistance aux tremblements de terre et au feu, les fonctions de prévention des catastrophes urbaines s'améliorent considérablement. De plus, en aménageant de manière intégrée des installations publiques telles que routes, parcs et places, le confort des espaces piétonniers et la commodité locale augmentent. Le réaménagement du quartier Kudan-Minami 1-chome est précisément destiné à réaliser cette mise à jour des fonctions urbaines et un développement urbain sûr et attractif.
3 effets du projet apportés par le réaménagement de Kudan-Minami 1-chome
Selon l'annonce de la Ville de Tokyo, ce projet vise principalement 3 effets. Ceux-ci montrent concrètement la vision future du quartier de Kudanshita.
1. Formation d'un pôle régional centré sur une place devant la gare intégrant gare et ville
Au cœur de ce plan se trouve l'aménagement d'une place en couches devant la gare directement reliée à la station de métro Kudanshita. Cela permettra de relier harmonieusement la gare et la ville, renforçant ainsi les fonctions en tant que nœud de transport. De plus, comme il existe de grandes installations de collecte de visiteurs tels que le Nippon Budokan dans les environs, l'espace remplit le rôle de pôle qui crée de l'animation dans l'ensemble de la région en assurant des espaces où de nombreuses personnes peuvent se rassembler lors d'événements.
2. Formation d'un réseau piétonnier et développement urbain avec eau et verdure continues
Dans ce projet, des efforts sont également déployés pour créer des espaces piétonniers confortables. La rue de l'arrondissement le long de la rivière Nihonbashi est élargie et un espace piétonnier avec auvent le long de la route Uchibori est aménagé, formant un réseau permettant de se déplacer confortablement même les jours de pluie. De plus, un espace de marche à haute affinité avec l'eau est créé le long de la rivière Nihonbashi, et la verdurisation est avancée le long de la route Uchibori, créant un « réseau eau et verdure » menant à la riche verdure du Palais Impérial, réalisant un paysage urbain épanouissant.
3. Mise à jour des fonctions urbaines et expansion des fonctions de pôle de prévention des catastrophes
Des bureaux et des équipements commerciaux dotés des dernières installations se concentrent dans cet immeuble de réaménagement, et en coordination avec les fonctions administratives environnantes, ils tirent la mise à jour des fonctions urbaines dans l'ensemble de la région. Simultanément, en cas de catastrophe, l'immeuble remplit également la fonction d'installation de séjour temporaire pour accueillir les personnes qui ont du mal à rentrer chez elles. L'espace de place peut également être utilisé comme lieu d'évacuation, jouant le rôle de pôle de prévention des catastrophes en coordination avec la zone environnante, contribuant ainsi à la sécurité et à la sérénité de l'ensemble de la région.
Caractéristiques de la zone entourant la gare de Kudanshita et signification du réaménagement
Caractéristiques de l'emplacement de la gare de Kudanshita
La gare de Kudanshita est un nœud de transport majeur à Tokyo, desservie par 3 lignes : la ligne Tozai du métro de Tokyo, la ligne Hanzomon et la ligne Toei Shinjuku. D'un côté, elle est adjacente à des installations symbolisant l'histoire et la culture japonaises telles que le Palais Impérial, le Nippon Budokan et le Sanctuaire Yasukuni, et de l'autre, elle a également une face de quartier d'affaires où convergent les sièges sociaux de grandes entreprises. Ainsi, les caractéristiques uniques d'une zone où affaires, culture et histoire se fondent forment l'attrait propre à Kudanshita.
Positionnement dans l'urbanisme de l'arrondissement de Chiyoda
L'arrondissement de Chiyoda affiche dans son « Plan directeur d'urbanisme » le renforcement de la compétitivité internationale et la réalisation d'un environnement urbain central sûr et confortable. Ce projet de réaménagement est précisément la concrétisation de cette politique. En tant que « pôle de création et de coopération de fonctions centrales », il devrait concentrer des fonctions de bureaux et des fonctions commerciales avancées, et en coordination avec des projets de réaménagement adjacents du côté sud tels que le « (provisoire) Projet SMBC Kudan » en cours, il est attendu qu'il contribue à l'amélioration de la valeur de l'ensemble de la zone.
Points que les investisseurs immobiliers et les détenteurs de droits doivent connaître
Processus de conversion des droits et points d'attention
Le plus important pour les détenteurs de droits est le processus de conversion des droits. Dans le « plan de conversion des droits » qui sera élaboré à l'avenir, la valeur des terrains et bâtiments que vous possédez actuellement (montant d'évaluation des actifs d'avant) sera calculée, et la superficie des planchers du nouveau bâtiment qui y correspond (planchers de droits) sera déterminée. Il est indispensable de bien comprendre la base de calcul de ce montant d'évaluation et des planchers de droits, et de procéder à la formation du consensus d'une manière satisfaisante. De plus, si vous choisissez de ne pas souhaiter la conversion des droits et de partir hors de la zone, vous avez le droit de recevoir une indemnisation appropriée. Il est recommandé d'envisager également une consultation avec des experts et de procéder avec prudence.
Impact sur l'immobilier environnant
Le grand réaménagement a également un impact important sur le marché immobilier environnant. En général, lorsque la commodité et l'attractivité de la région s'améliorent grâce au réaménagement, les prix fonciers et les niveaux de loyer ont tendance à augmenter. En particulier, dans une zone à haute commodité de transport comme Kudanshita, l'augmentation de l'offre de bureaux de haute qualité favorise l'afflux de nouvelles entreprises, ce qui pourrait augmenter encore davantage la demande locative. Pour les investisseurs immobiliers, de nouvelles opportunités d'investissement émergent, mais il est également nécessaire de surveiller attentivement les tendances du marché.
Entreprises participantes et fiabilité du projet
La fiabilité des entreprises participantes est extrêmement importante pour pronostiquer le succès de ce projet. Des entreprises représentatives du secteur participent à ce projet, et la stabilité et la haute qualité du projet sont attendues.
| Rôle | Nom de l'entreprise |
|---|---|
| Membres associés de l'union | Sumitomo Realty & Development Co., Ltd., Japan Post Real Estate Co., Ltd. |
| Coopérateur du projet | Sumitomo Realty & Development Co., Ltd. |
| Consultant du projet et conception de base | Nikken Sekkei Ltd. |
Sumitomo Realty & Development et Japan Post Real Estate, qui participent en tant que membres associés de l'union, sont tous deux des promoteurs avec de nombreuses réalisations. De plus, Nikken Sekkei, qui se charge de la conception de base, est un bureau de conception organisationnel représentatif du Japon qui a mené à bien de nombreux grands projets au Japon et à l'étranger. La réunion de ces entreprises de premier rang devrait réaliser un développement urbain de haute qualité.
Conclusion
Le « Projet de réaménagement urbain de type 1 du quartier Kudan-Minami 1-chome » est un projet grandiose qui ne se limite pas à la reconstruction d'un bâtiment, mais crée l'avenir du quartier de Kudanshita. La naissance d'un immeuble complexe ultra-haut d'environ 170 m contribue grandement à l'amélioration des fonctions urbaines, au renforcement des fonctions de prévention des catastrophes et à la création d'un paysage riche en eau et en verdure. Vers l'achèvement en 2033, il est attendu que les détenteurs de droits, les investisseurs et la société locale participent ensemble à cet historique développement urbain. Des processus importants tels que l'élaboration du plan de conversion des droits se poursuivront à l'avenir.
Questions fréquemment posées (FAQ)
- Q1 : Quand sera achevé le projet de réaménagement du quartier Kudan-Minami 1-chome ?
- R1 : L'achèvement du bâtiment de ce projet est prévu pour l'année fiscale 2033. Le début des travaux est prévu pour l'année fiscale 2028.
- Q2 : Qu'est-ce que la conversion des droits dans un projet de réaménagement urbain de type 1 ?
- R2 : La conversion des droits désigne une technique consistant à remplacer, en principe de manière équivalente, les droits sur les terrains et bâtiments que les détenteurs de droits possédaient avant l'exécution du projet de réaménagement par des planchers (droit de copropriété) du nouveau bâtiment achevé après l'achèvement du projet. Cela permet aux détenteurs de droits d'acquérir de nouveaux actifs en limitant leur contribution personnelle dans la mesure du montant d'évaluation des actifs d'avant. Cependant, des charges supplémentaires peuvent survenir en fonction de l'augmentation des planchers ou du choix des spécifications.
- Q3 : Quels avantages les détenteurs de droits reçoivent-ils ?
- R3 : Les principaux avantages comprennent ① l'acquisition d'actifs sûrs avec une excellente résistance aux tremblements de terre et au feu, ② l'amélioration de la valeur patrimoniale par l'utilisation intensive des terrains, ③ les avantages fiscaux tels que la réduction de la taxe foncière, et ④ la réduction du fardeau par les subventions de projet.
- Q4 : Quel impact cela aura-t-il sur la valeur immobilière environnante ?
- R4 : En général, les grands réaménagements ont tendance à avoir un impact positif sur les prix fonciers et les niveaux de loyer des environs, car ils améliorent la commodité et la valeur de marque de la région. En particulier, la naissance d'une installation complexe directement reliée à la gare devrait activer le marché immobilier en augmentant la demande de bureaux et de commerces.
- Q5 : Quelles entreprises participent à l'association de réaménagement ?
- R5 : Sumitomo Realty & Development Co., Ltd. et Japan Post Real Estate Co., Ltd. participent en tant que membres associés de l'union, Sumitomo Realty & Development Co., Ltd. en tant que coopérateur du projet, et Nikken Sekkei Ltd. en tant que consultant du projet et conception de base.
