Les explicamos en detalle desde la perspectiva de un experto inmobiliario el destacado gran proyecto "Proyecto de Reurbanización de Primera Clase del Distrito Kudanminami 1-chome" que ha comenzado en Chiyoda, el corazón de Tokio. El 7 de noviembre de 2025, el Gobierno Metropolitano de Tokio anunció la autorización de constitución de la cooperativa, y el plan comenzó a moverse de lleno. Esta reurbanización tiene el potencial de transformar radicalmente el paisaje frente a la estación de Kudanshita y crear nuevos valores. Esperamos que este artículo sea una fuente de información útil para los inversores inmobiliarios y para todas las personas interesadas en el futuro de la zona.
¿Qué es el Proyecto de Reurbanización de Primera Clase del Distrito Kudanminami 1-chome?
Descripción general y antecedentes del proyecto
Este proyecto es un proyecto de reurbanización urbana de primera clase que abarca una zona de aproximadamente 0,6 hectáreas adyacente a la estación de "Kudanshita" del Metro de Tokio. La entidad ejecutora es la "Cooperativa de Reurbanización Urbana del Distrito Kudanminami 1-chome", que tiene como objetivo renovar los edificios envejecidos y lograr un uso altamente eficiente del suelo. Incluso en el Plan Maestro de Planificación Urbana establecido por el distrito de Chiyoda, los alrededores de la estación de Kudanshita están posicionados como "Base de creación y vinculación de funciones avanzadas", y se espera que contribuya al fortalecimiento de la competitividad internacional de Tokio, la capital, a través de la concentración de diversas funciones urbanas como trabajo, comercio, cultura y servicios públicos.
Escala del proyecto y descripción de las instalaciones
En este plan se construirá un complejo de gran altura de 32 plantas sobre rasante, 3 bajo rasante, aproximadamente 170 metros de altura y aproximadamente 81.260 m² de superficie total. En los pisos bajos se planea ubicar tiendas e instalaciones públicas, y en los pisos medios y altos se ubicarán oficinas de alta función. La inversión total del proyecto se estima en aproximadamente 93.200 millones de yenes, lo que da una idea de su envergadura. A continuación se resume la descripción de las instalaciones.
| Elemento | Contenido |
|---|---|
| Ubicación | Kudanminami 1-chome, Chiyoda, Tokio |
| Área del distrito | Aprox. 0,6 ha |
| Número de plantas | 32 sobre rasante, 3 bajo rasante |
| Altura | Aprox. 170 m |
| Superficie total | Aprox. 81.260 m² |
| Usos principales | Oficinas, tiendas, instalaciones públicas, aparcamiento, etc. |
| Inversión total | Aprox. 93.200 millones de yenes (estimado) |
Calendario del proyecto
Este proyecto avanzará gradualmente con una perspectiva a largo plazo. Tras recibir la autorización de constitución de la cooperativa en noviembre de 2025, el proyecto pasará a la formulación del plan de conversión de derechos y luego a las obras de construcción efectivas. La finalización está prevista para el año fiscal 2033, y en aproximadamente 10 años nacerá el nuevo hito de Kudanshita.
| Elemento | Período (previsto) |
|---|---|
| Aprobación del plan urbanístico | Marzo 2024 |
| Autorización de constitución de cooperativa | Noviembre 2025 |
| Autorización del plan de conversión de derechos | Año fiscal 2026 |
| Inicio de obras | Año fiscal 2028 |
| Finalización del edificio | Año fiscal 2033 |
Mecanismo y ventajas del proyecto de reurbanización urbana de primera clase
¿Qué es un proyecto de reurbanización urbana de primera clase?
Aquí explicaremos brevemente el mecanismo del "proyecto de reurbanización urbana de primera clase" utilizado en este proyecto. Se trata de un proyecto basado en la Ley de Reurbanización Urbana, destinado a lograr un uso racional y saludable del suelo en alta intensidad y la renovación de las funciones urbanas en zonas donde se concentran edificios de madera envejecidos. En particular, la "primera clase" se caracteriza por utilizar el método de conversión de derechos. Este es un método que sustituye en principio por un valor equivalente los derechos sobre la tierra y los edificios antes de la ejecución del proyecto (activos anteriores) por los pisos (pisos de derechos) del nuevo edificio (edificio de instalaciones) completado tras la finalización del proyecto.
Ventajas para los titulares de derechos
El método de conversión de derechos aporta muchas ventajas para los titulares de derechos. En primer lugar, se puede esperar una gran mejora del valor de los activos, ya que se pueden adquirir pisos del nuevo edificio proporcionales al valor de los activos anteriores. Además, en muchos casos se aplican beneficios fiscales como la exención del impuesto sobre bienes inmuebles y el impuesto de planificación urbana, así como sistemas de subvención del Estado y de los gobiernos locales, lo que reduce la carga de participación en el proyecto. Esto permite a los titulares de derechos formar activos más seguros y cómodos con una menor aportación propia.
Ventajas para la sociedad local
Los proyectos de reurbanización urbana no solo mejoran el valor de los activos individuales, sino que también aportan grandes beneficios a toda la sociedad local. Al consolidar la tierra fragmentada y construir edificios colectivos con excelente resistencia sísmica e ignífuga, se mejora drásticamente la función de prevención de desastres de la ciudad. Además, al mejorar integralmente las instalaciones públicas como carreteras, parques y plazas, se mejoran la comodidad del espacio peatonal y la conveniencia de la zona. La reurbanización del Distrito Kudanminami 1-chome es precisamente la que realiza la renovación de estas funciones urbanas y la creación de una ciudad segura y atractiva.
3 efectos del proyecto que aporta la reurbanización de Kudanminami 1-chome
Según el anuncio del Gobierno Metropolitano de Tokio, este proyecto apunta principalmente a 3 efectos. Estos muestran concretamente la imagen futura del área de Kudanshita.
1. Formación de una base local centrada en una plaza frente a la estación que integra la estación y la ciudad
El núcleo de este plan es la mejora de la plaza frente a la estación de múltiples capas que se conecta directamente con la estación de metro Kudanshita. Esto une sin problemas la estación y la ciudad y refuerza la función como nodo de transporte. Además, dado que en las cercanías existen grandes instalaciones de atracción de público como el Nippon Budokan, se asegura un espacio donde muchas personas puedan quedarse durante la celebración de eventos, y asume el papel de base para crear animación en toda la zona.
2. Formación de red peatonal y desarrollo urbano con agua y vegetación continuas
En este proyecto también se presta atención a la creación de cómodos espacios peatonales. Se amplía la vía del distrito a lo largo del río Nihonbashi, y a lo largo de la calle Uchibori se instala un espacio peatonal con alero, formando una red que permite moverse cómodamente incluso en días de lluvia. Además, a lo largo del río Nihonbashi se crea un espacio de caminata con alto grado de cercanía al agua, y a lo largo de la calle Uchibori se avanza en la revegetación, creando una "red de agua y vegetación" que conecta con la rica vegetación del Palacio Imperial, realizando un paisaje urbano lleno de frescor.
3. Renovación de las funciones urbanas y expansión de las funciones de base de prevención de desastres
En este edificio de reurbanización se concentran oficinas y instalaciones comerciales equipadas con los equipos más recientes, y en colaboración con las funciones administrativas del área, lidera la renovación de las funciones urbanas de toda la zona. Al mismo tiempo, en caso de desastre, también cumple la función de instalación temporal de alojamiento para personas con dificultades para regresar a casa. Los espacios de plaza también pueden utilizarse como lugares de evacuación, y al cumplir el papel de base de prevención de desastres en colaboración con las zonas circundantes, contribuye a la seguridad y tranquilidad de toda la zona.
Características del área alrededor de la estación Kudanshita y el significado de la reurbanización
Características de ubicación de la estación Kudanshita
La estación de Kudanshita es uno de los nodos de transporte más importantes de Tokio, donde confluyen la línea Tozai del Metro de Tokio, la línea Hanzomon y la línea Shinjuku de Toei. Mientras que está adyacente a instalaciones que simbolizan la historia y la cultura de Japón como el Palacio Imperial, el Nippon Budokan y el Santuario Yasukuni, también tiene un aspecto como zona de oficinas donde se concentran las sedes de grandes empresas. De esta manera, las características únicas del área que fusionan negocios, cultura e historia forman el atractivo único de Kudanshita.
Posicionamiento en el urbanismo del distrito de Chiyoda
El distrito de Chiyoda establece en su "Plan Maestro de Planificación Urbana" el fortalecimiento de la competitividad internacional y la realización de un entorno urbano céntrico seguro y cómodo. Este proyecto de reurbanización es precisamente la materialización de esa política. Como "Base de creación y vinculación de funciones centrales", se espera que contribuya a la mejora del valor de toda el área, concentrando funciones de trabajo y comerciales de alto nivel, y colaborando también con los proyectos de reurbanización circundantes como el "SMBC Kudan Project (nombre provisional)" en progreso en el terreno adyacente al sur.
Puntos que los inversores inmobiliarios y titulares de derechos deben conocer
Proceso de conversión de derechos y puntos de atención
Lo más importante para los titulares de derechos es el proceso de conversión de derechos. En el "plan de conversión de derechos" que se elaborará en el futuro, se calculará el valor de la tierra y los edificios que actualmente poseen (importe de evaluación de activos anteriores), y se determinará el área de pisos (pisos de derechos) del nuevo edificio proporcional a ello. Es indispensable comprender suficientemente esta base de cálculo del importe de evaluación y los pisos de derechos, y proceder a la formación del consenso de manera satisfactoria. Además, en el caso de que se opte por no realizar la conversión de derechos y se elija la salida fuera del distrito, hay un derecho a recibir una compensación justa. Recomendamos proceder con cautela, teniendo en cuenta también la consulta a un experto.
Impacto en los bienes inmuebles circundantes
La gran reurbanización también tiene un gran impacto en el mercado inmobiliario circundante. En general, cuando la conveniencia y el atractivo de una zona mejoran gracias a la reurbanización, el precio del suelo y el nivel de alquiler tienden a subir. En particular, en áreas con alta conveniencia de transporte como Kudanshita, el aumento del suministro de oficinas de alta función puede promover la afluencia de nuevas empresas y aumentar aún más la demanda de arrendamiento. Para los inversores inmobiliarios, si bien surgen nuevas oportunidades de inversión, también es necesario observar cuidadosamente las tendencias del mercado.
Empresas participantes y fiabilidad del proyecto
La fiabilidad de las empresas participantes es extremadamente importante a la hora de determinar el éxito o fracaso de este proyecto. Las empresas representativas del sector participan en este proyecto, y se espera estabilidad del proyecto y alta calidad.
| Función | Nombre de la empresa |
|---|---|
| Miembros asociados de la cooperativa | Sumitomo Realty & Development Co., Ltd., Japan Post Real Estate Co., Ltd. |
| Colaborador del proyecto | Sumitomo Realty & Development Co., Ltd. |
| Consultor del proyecto / Diseño básico | Nikken Sekkei Ltd. |
Sumitomo Realty & Development y Japan Post Real Estate, que figuran como miembros asociados de la cooperativa, son ambos promotores con abundante experiencia. Además, Nikken Sekkei, que se encarga del diseño básico, es una de las principales empresas de diseño de organizaciones de Japón que ha liderado el éxito de numerosos proyectos de gran escala en el país y en el extranjero. Con la concentración de estas empresas de primer nivel, se logrará un desarrollo urbano de alta calidad.
Conclusión
El "Proyecto de Reurbanización de Primera Clase del Distrito Kudanminami 1-chome" es un grandioso proyecto que no se limita al simple reemplazo de edificios, sino que crea el futuro del área de Kudanshita. El nacimiento del complejo de gran altura de aproximadamente 170 m contribuirá en gran medida a la mejora de las funciones urbanas, el fortalecimiento de las funciones de prevención de desastres y la creación de un paisaje rico en agua y vegetación. Con vistas a la finalización en 2033, se espera que los titulares de derechos, los inversores y la sociedad local participen como una sola unidad en esta histórica planificación urbana. Continuarán procesos importantes como la formulación del plan de conversión de derechos.
Preguntas frecuentes (FAQ)
- P1: ¿Cuándo se finalizará el Proyecto de Reurbanización del Distrito Kudanminami 1-chome?
- R1: La finalización del edificio de este proyecto está prevista para el año fiscal 2033. El inicio de las obras está previsto para el año fiscal 2028.
- P2: ¿Qué es la conversión de derechos en el proyecto de reurbanización urbana de primera clase?
- R2: La conversión de derechos es un método que sustituye en principio por un valor equivalente los derechos sobre la tierra y los edificios que poseían los titulares de derechos antes de la ejecución del proyecto de reurbanización por los pisos (derecho de propiedad de sección) del nuevo edificio completado tras la finalización del proyecto. Esto permite a los titulares de derechos adquirir nuevos activos dentro del importe de evaluación de los activos anteriores con una menor carga de fondos propios. Sin embargo, en algunos casos puede generarse una carga adicional por ampliación de pisos, elección de especificaciones, etc.
- P3: ¿Qué ventajas pueden recibir los titulares de derechos?
- R3: Las principales ventajas incluyen: ① adquisición de activos seguros con excelente resistencia sísmica e ignífuga, ② mejora del valor de los activos por el uso altamente eficiente del suelo, ③ beneficios fiscales como la exención del impuesto sobre bienes inmuebles, ④ reducción de la carga mediante subvenciones al coste del proyecto, entre otros.
- P4: ¿Qué impacto tendrá en el valor de los bienes inmuebles circundantes?
- R4: En general, la gran reurbanización tiende a tener un impacto positivo en el precio del suelo y el nivel de alquiler del área circundante, ya que mejora la conveniencia y el valor de marca de la zona. En particular, con el nacimiento de un complejo con conexión directa a la estación, se espera que aumente la demanda de oficinas y tiendas, y se espera la activación del mercado inmobiliario.
- P5: ¿Qué empresas participan en la cooperativa de reurbanización?
- R5: Como miembros asociados de la cooperativa participan Sumitomo Realty & Development Co., Ltd. y Japan Post Real Estate Co., Ltd., como colaborador del proyecto Sumitomo Realty & Development Co., Ltd., y como consultor del proyecto y diseño básico Nikken Sekkei Ltd.
