本文將由不動產專家的角度，詳細解說在東京都心千代田區啟動的備受矚目大型計劃「九段南一丁目地區第一種市街地再開發事業」。2025年11月7日，東京都宣布核准組合設立，計劃正式全面啟動。此次再開發蘊含著大幅改變九段下車站前風貌、創造新價值的潛力。希望本文能成為不動產投資者及所有關心地區未來人士的有益資訊來源。
何謂九段南一丁目地區第一種市街地再開發事業
事業概要與背景
本事業以毗鄰東京地鐵「九段下」站約0.6公頃的區域為對象，是一項第一種市街地再開發事業。實施主體為「九段南一丁目地區市街地再開發組合」，目標是更新老舊建築物並促進土地高度利用。千代田區制定的都市計劃總體規劃中，九段下站周邊被定位為「高度機能創造・聯繫據點」，期望透過集聚業務、商業、文化、公共公益等多元都市機能，為強化首都東京的國際競爭力做出貢獻。
計劃規模與設施概要
本計劃將建設地上32層、地下3層、高度約170公尺、總建築面積約81,260平方公尺的超高層複合大樓。低層部規劃店舖及公共公益設施，中高層部配置高機能辦公室。總事業費預估約932億日圓，規模相當龐大。以下整理設施概要。
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 地址 | 東京都千代田區九段南一丁目 |
| 地區面積 | 約0.6公頃 |
| 樓層數 | 地上32層、地下3層 |
| 高度 | 約170公尺 |
| 總建築面積 | 約81,260㎡ |
| 主要用途 | 辦公室、店舖、公共公益設施、停車場等 |
| 總事業費 | 約932億日圓（預估） |
事業時程
本事業將以長遠眼光分階段推進。取得2025年11月的組合設立核准後，將依序進行權利變換計劃的制定，並推進實際建設工程。預計2033年度竣工，未來約10年間，九段下的新地標將誕生。
| 項目 | 時期（預定） |
|---|---|
| 都市計劃決定 | 2024年3月 |
| 組合設立核准 | 2025年11月 |
| 權利變換計劃核准 | 2026年度 |
| 動工 | 2028年度 |
| 建築竣工 | 2033年度 |
第一種市街地再開發事業的機制與優點
何謂第一種市街地再開發事業
此處簡要說明本事業採用的「第一種市街地再開發事業」機制。這是根據都市再開發法，針對老舊木造建築密集的市街地等，謀求土地合理健全高度利用及都市機能更新的事業。「第一種」的特徵在於採用權利變換方式。這是指將事業實施前的土地和建築物權利（既有資產）原則上以等值置換為事業完成後新大樓（設施建築物）樓地板（權利樓地板）的手法。
對地權人的優點
權利變換方式為地權人帶來諸多優點。首先，可取得與既有資產價值相符的新大樓樓地板，可期待資產價值大幅提升。此外，再開發事業通常適用固定資產稅、都市計劃稅減免等稅制優惠措施，以及國家和地方政府的補助制度，減輕了事業參與的負擔。如此一來，地權人能以較少的自擔費用，形成更安全舒適的資產。
對地域社會的優點
市街地再開發事業不僅提升個別資產價值，也為整個地域社會帶來重大恩惠。透過整合細碎土地、建設耐震耐火性優良的共同建築物，都市防災機能將大幅提升。同時，一體整備道路、公園、廣場等公共設施，提高了行人空間的舒適性和地區便利性。九段南一丁目地區的再開發，正是實現此類都市機能更新及打造安全魅力街道的事業。
九段南一丁目地區再開發帶來的3項事業效果
根據東京都的發表，本事業主要以3項效果為目標。這些具體描繪了九段下地區的未來藍圖。
1. 以車站與街道一體化的車站前廣場為核心的地區據點形成
本計劃的核心是整備與地鐵九段下站直通的多層次車站前廣場。藉此，車站與街道得以順暢相連，強化了交通樞紐功能。此外，周邊擁有日本武道館等大型集客設施，可確保活動舉辦時能容納大量人流的空間，承擔創造整個地區熱鬧氣氛的樞紐角色。
2. 行人網絡的形成及水與綠意連綿的街道建設
本事業也著力於創造舒適的行人空間。拓寬日本橋川沿岸的區道，並在內濠通沿岸整備有遮雨設施的行人空間，形成即使雨天也能舒適移動的網絡。此外，在日本橋川沿岸創造親水性高的步行空間，並推進內濠通沿岸的綠化，打造通往皇居豐富綠意的「水與綠的網絡」，實現有生機的都市景觀。
3. 都市機能更新與防災據點機能擴充
本再開發大樓將集聚備有最新設備的辦公室和商業設施，同時與周邊行政機能聯動，引領整個地區的都市機能更新。與此同時，也承擔災害發生時接收滯留困難者的臨時居所功能。廣場空間亦可作為避難場所使用，與周邊地區聯動發揮防災據點的作用，為整個地區的安全安心做出貢獻。
九段下站周邊地區特性與再開發的意義
九段下站的地理特性
九段下站是東京地鐵東西線、半藏門線、都營新宿線3條路線匯集的都內首屈一指的交通要衝。毗鄰象徵日本歷史文化的皇居、日本武道館、靖國神社等設施，同時也是大型企業總部雲集的辦公街。如此商業、文化、歷史融合的獨特地區特性，形成了九段下獨有的魅力。
在千代田區都市計劃中的定位
千代田區在其「都市計劃總體規劃」中，以強化國際競爭力及實現安全舒適的都心環境為目標。本再開發事業正是實現該方針的具體實踐。作為「中樞機能創造・聯繫據點」，在集聚高度業務機能和商業機能的同時，也期望與南側鄰地正在推進的「（暫稱）SMBC九段項目」等周邊再開發計劃聯動，為整個地區的價值提升做出貢獻。
不動產投資者・地權人應知的重點
權利變換流程與注意事項
對地權人而言最重要的是權利變換的流程。在今後制定的「權利變換計劃」中，將計算各位目前擁有的土地和建築物的價值（既有資產評估額），並據此決定相應的新大樓樓地板面積（權利樓地板）。充分理解並以滿意的形式達成共識，對於這一評估額和權利樓地板的計算依據不可或缺。此外，若不希望進行權利變換而選擇遷出地區，則有權獲得合理補償。建議也考慮諮詢專業人士，謹慎推進。
對周邊不動產的影響
大規模再開發對周邊不動產市場也有重大影響。一般而言，再開發提升地區便利性和魅力後，地價和租金行情有上漲趨勢。特別是九段下這類交通便利的地區，高機能辦公室的供給增加可能促進新企業進駐，進一步提高租賃需求。對不動產投資者而言，雖有新投資機會產生，同時也需密切關注市場動向。
參與企業與事業的信賴性
預判本事業成敗的重要因素之一是參與企業的信賴性。本計劃集結了業界代表性企業，可期待事業的穩定性和高品質。
| 角色 | 企業名稱 |
|---|---|
| 參加組合員 | 住友不動產株式會社、日本郵政不動產株式會社 |
| 事業協力者 | 住友不動產株式會社 |
| 事業顧問・基本設計 | 日建設計株式會社 |
作為參加組合員的住友不動產與日本郵政不動產，均是擁有豐富實績的開發商。負責基本設計的日建設計，是在國內外成功主導眾多大型計劃的日本代表性建築設計事務所。如此一流企業的齊聚，必將實現高品質的都市開發。
總結
「九段南一丁目地區第一種市街地再開發事業」不只是單純的大樓改建，而是創造九段下地區未來的宏大計劃。高度約170公尺的超高層複合大樓的誕生，將大幅貢獻都市機能的高度化、防災機能的強化，以及水與綠豐富景觀的創造。朝著2033年竣工邁進，期待地權人、投資者以及地域社會齊心協力，共同參與這段歷史性的街道建設。今後，制定權利變換計劃等重要流程仍將持續推進。
常見問題（FAQ）
- Q1：九段南一丁目地區再開發事業何時竣工？
- A1：本事業的建築竣工預定為2033年度。工程動工預定為2028年度。
- Q2：第一種市街地再開發事業的權利變換是什麼？
- A2：權利變換是指將地權人在再開發事業實施前擁有的土地和建築物權利，原則上以等值置換為事業完成後新大樓樓地板（區分所有權）的手法。藉此，地權人在既有資產評估額範圍內，可抑制大量自擔費用同時取得新資產。但若選擇增加樓地板或特殊規格等，可能產生額外費用。
- Q3：地權人能獲得哪些優點？
- A3：主要優點包括：①取得耐震耐火性優良的安全資產；②土地高度利用帶來的資產價值提升；③固定資產稅等稅制優惠措施；④事業費補助帶來的負擔減輕等。
- Q4：對周邊不動產價值有何影響？
- A4：一般而言，大規模再開發有提升地區便利性和品牌價值的趨勢，對周邊地價和租金行情有正面影響。特別是車站直通複合設施的誕生，預計將提高辦公室和店舖的需求，促進不動產市場的活化。
- Q5：哪些企業參與再開發組合？
- A5：參加組合員為住友不動產株式會社和日本郵政不動產株式會社，事業協力者為住友不動產株式會社，事業顧問及基本設計為日建設計株式會社。
