Muchas personas que están considerando vender un condominio tienen la duda de: "No sé realmente cómo avanza el proceso". En este artículo, explicaremos en detalle las 4 etapas de la venta de un condominio y compartiremos los puntos de atención y las claves prácticas para lograr una venta exitosa.
¿Cómo es el proceso de venta de un condominio? Explicación en 4 pasos
La venta de un condominio se compone, en términos generales, de 4 pasos. Comprender cada etapa y prepararse con antelación es la clave para una venta fluida.
Paso 1: Solicitar una tasación a una empresa inmobiliaria
La tasación consiste en que calculen a qué precio podría venderse el condominio. Con base en el precio estimado, se decide si conviene vender o no. En los últimos años se han generalizado los servicios que permiten solicitar tasaciones simultáneas a varias empresas, lo que resulta útil para conocer el precio de mercado.
Paso 2: Formalización del contrato de intermediación
El contrato de intermediación es el contrato por el cual se encarga formalmente a una empresa inmobiliaria la venta del condominio (intermediación). Existen 3 tipos.
- Contrato de intermediación general: Se puede encargar a varias empresas. Aumenta la competencia, pero no existe obligación de registrarlo en REINS
- Contrato de intermediación exclusiva: Se encarga solo a una empresa. Existe obligación de informar sobre la actividad una vez cada 2 semanas
- Contrato de intermediación exclusiva especial: Solo una empresa y no se permiten operaciones encontradas por el propio vendedor. Existe obligación de informar una vez por semana
Para evitar el problema del acaparamiento de propiedades, conviene comprobar periódicamente el estado del registro en REINS.
Paso 3: Actividades de venta
Las actividades de venta son lideradas por el agente comercial de la empresa inmobiliaria. Sus principales tareas son la publicidad en internet, el reparto de folletos, las visitas y la negociación del precio. El papel principal del vendedor se limita a coordinar las visitas y realizar la limpieza. Por eso, elegir un agente comercial de confianza es el punto más importante para lograr una venta exitosa.
Paso 4: Solicitud a entrega
Una vez que se llega a un acuerdo con el comprador sobre el precio y otras condiciones, se recibe la solicitud y el contrato de compraventa se firma, por lo general, en el plazo de una semana. Después, la liquidación y la entrega se completan en un plazo de 1 a 2 meses. La preparación de los documentos necesarios y la coordinación del calendario suelen contar con el apoyo del agente comercial.
Puntos prácticos para lograr una venta exitosa del condominio
- Solicitar tasaciones a varias empresas: Con la tasación de una sola empresa es difícil captar el precio de mercado. Solicite al menos 3
- Comprender y elegir el tipo de contrato de intermediación: Elija la modalidad contractual que se ajuste a su situación
- Evaluar la calidad del agente comercial: Confirme el plan concreto de venta, los resultados anteriores y la rapidez de respuesta
- Fijación del precio de salida: Si es demasiado alto respecto al mercado, la operación tardará más en cerrarse. Fije un precio realista tomando como referencia la tasación
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Preguntas frecuentes (FAQ)
Q. ¿Cuánto tiempo tarda la venta de un condominio?
Desde la tasación hasta la entrega, el promedio es de entre 3 y 6 meses. Puede variar considerablemente según el mercado, la ubicación y la fijación del precio.
Q. ¿Qué tipo de contrato de intermediación es el más conveniente?
En general, se considera que el contrato de intermediación exclusiva ofrece el mejor equilibrio. Suele facilitar que el agente comercial actúe de forma más activa y también existe la obligación de informar cada 2 semanas.
Q. ¿Puedo usar el precio de tasación directamente como precio de salida?
El precio de tasación es solo una referencia. Compare las tasaciones de varias empresas y determine el precio de salida real teniendo en cuenta el valor de mercado.
Q. ¿Qué gastos se generan al vender?
Los principales gastos son la comisión de intermediación (3% del precio de compraventa + 60.000 yenes + impuesto al consumo), el impuesto de timbre, los gastos de registro (si queda saldo de hipoteca) y el impuesto sobre las ganancias de capital.
Q. ¿Se puede vender un condominio que aún tiene hipoteca pendiente?
Es posible si el precio de venta permite liquidar por completo la hipoteca. Si el precio de venta es inferior al saldo pendiente, será necesario un procedimiento especial denominado "venta voluntaria".
