許多正在考慮出售公寓的人，都會有一個疑問：「實際上會依照怎樣的流程進行？」本文將詳細解說公寓出售的4個步驟，並說明各步驟的注意事項以及成功出售的實務重點。
公寓出售流程是什麼？用4個步驟說明
公寓出售大致可分為4個步驟。理解每個步驟並事先做好準備，是順利出售的關鍵。
步驟1：向房地產公司申請估價
所謂估價，是請房地產公司試算公寓大約可以賣到什麼價格。確認估價後，再判斷是否出售。近年來，可同時向多家公司申請一括估價的服務已相當普及，對掌握市場行情很有幫助。
步驟2：簽訂仲介契約
仲介契約，是正式委託房地產公司出售公寓（仲介）的契約。主要有3種類型。
- 一般仲介契約：可委託多家公司。雖然競爭會增加，但沒有必須登錄REINS的義務
- 專任仲介契約：僅委託1家公司。每2週有1次活動報告義務
- 專屬專任仲介契約：僅限1家公司，且不可自行找到買方成交。每週有1次報告義務
為了防止圍標壟斷問題，也請定期確認是否已登錄REINS。
步驟3：出售活動
出售活動由房地產公司的業務負責人主導。主要工作包括網路廣告、傳單發放、帶看與價格協商。賣方的主要角色基本上只有安排帶看時間與清潔整理。正因如此，選擇值得信賴的業務負責人，是出售成功最重要的關鍵。
步驟4：從申請到交屋
當買方就買賣價格等條件達成一致後，便會接受申請，通常會在約1週內簽訂買賣契約。之後，一般會在1至2個月內完成交割與交屋。所需文件的準備與日程協調，原則上都會由業務負責人提供協助。
成功出售公寓的實務重點
- 向多家公司申請估價：若只看1家公司的估價，很難掌握市場行情。至少委託3家公司
- 理解並選擇仲介契約類型：選擇符合自身情況的契約形式
- 判斷業務負責人的專業水準：確認具體的出售計畫、過往實績與回應速度
- 設定開價：若價格高於市場太多，成交可能延後。請參考估價，設定合理的開價
常見問題（FAQ）
Q. 出售公寓通常需要多久？
從估價到交屋，平均約需3至6個月。會因市況、地段與定價而有很大差異。
Q. 哪一種仲介契約最有利？
一般認為，專任仲介契約在整體平衡上較佳。業務負責人通常更容易積極推進，且也有每2週一次的報告義務。
Q. 估價可以直接作為開價嗎？
估價僅供參考。請比較多家公司的估價，並在掌握市場行情後決定實際開價。
Q. 出售時會產生哪些費用？
主要費用包括仲介手續費（成交價的3%+6萬日圓+消費稅）、印花稅、登記費用（如仍有貸款餘額）以及資本利得稅。
Q. 還有貸款未清償的公寓也可以出售嗎？
如果出售價格足以清償貸款，就可以出售。如果出售價格低於貸款餘額，則需要辦理稱為「任意出售」的特別程序。
