许多正在考虑出售公寓的人，都会有一个疑问：“实际会按照怎样的流程推进？”本文将详细解读公寓出售的4个步骤，并说明各步骤的注意事项以及实现顺利成交的实务要点。
公寓出售流程是什么？4个步骤为您解读
公寓出售大致由4个步骤构成。理解每个步骤并提前做好准备，是顺利出售的关键。
步骤1：向房地产公司申请估价
所谓估价，是请房地产公司测算公寓大致可以卖到什么价格。在确认估价后，再判断是否出售。近年来，可同时向多家公司申请一键估价的服务已逐渐普及，便于掌握市场行情。
步骤2：签订中介合同
中介合同，是正式委托房地产公司出售公寓（居间）的合同。主要有3种类型。
- 一般中介合同：可委托多家公司。竞争会增加，但没有必须登录REINS的义务
- 专任中介合同：仅委托1家公司。每2周有1次活动报告义务
- 专属专任中介合同：仅限1家公司，且不能自行找到买方成交。每周有1次报告义务
为了防止围标垄断问题，也请定期确认是否已登录REINS。
步骤3：出售活动
出售活动由房地产公司的销售负责人主导。主要工作包括网络广告、传单发放、带看以及价格谈判。卖方的主要职责基本只有协调带看时间和整理清洁。正因如此，选择值得信赖的销售负责人，是出售成功最重要的关键点。
步骤4：从申请到交付
当买方就成交价格等条件达成一致后，即可接受申请，通常会在约1周内签订买卖合同。此后，一般会在1至2个月内完成结算与交付。所需文件准备和日程协调，原则上都会由销售负责人提供支持。
成功出售公寓的实务要点
- 向多家公司申请估价：只看1家公司的估价，很难准确把握市场价。至少委托3家公司
- 理解并选择中介合同类型：选择适合自身情况的合同形式
- 判断销售负责人的专业水平：确认其具体销售计划、过往业绩以及响应速度
- 设定挂牌价格：价格若高于市场过多，会延迟成交。请参考估价，设定合理的挂牌价
常见问题（FAQ）
Q. 出售公寓通常需要多久？
从估价到交付，平均约需3至6个月。会因市场环境、地段和定价而有较大差异。
Q. 哪种中介合同最有利？
一般认为，专任中介合同在平衡性上更好。销售负责人更容易积极推进，同时也有每2周一次的报告义务。
Q. 估价可以直接作为挂牌价吗？
估价仅供参考。请比较多家公司的估价，并结合市场行情来决定实际挂牌价格。
Q. 出售时会产生哪些费用？
主要费用包括中介手续费（成交价的3%+6万日元+消费税）、印花税、登记费用（如仍有贷款余额）以及资本利得税。
Q. 还有贷款未还清的公寓可以出售吗？
如果出售价格足以结清贷款，就可以出售。如果出售价格低于贷款余额，则需要办理名为“任意出售”的特别手续。
