يحمل كثير من الأشخاص الذين يفكرون في بيع شقة سكنية تساؤلًا مفاده: «ما هي الخطوات الفعلية التي تسير بها العملية؟». في هذا المقال، نوضح المراحل الأربع لبيع الشقة السكنية بالتفصيل، إلى جانب النقاط التي يجب الانتباه إليها في كل مرحلة والنقاط العملية اللازمة لنجاح عملية البيع.
ما هي آلية بيع الشقة السكنية؟ شرح من خلال 4 مراحل
تتكوّن عملية بيع الشقة السكنية بشكل عام من أربع مراحل رئيسية. وفهم كل مرحلة والاستعداد لها مسبقًا هو المفتاح لإتمام البيع بسلاسة.
المرحلة 1: طلب التقييم من شركة عقارية
التقييم يعني احتساب السعر الذي يمكن بيع الشقة السكنية به تقريبًا. وبعد التأكد من سعر التقييم، يتم اتخاذ قرار المضي في البيع من عدمه. وفي الآونة الأخيرة، انتشرت الخدمات التي تتيح طلب تقييم جماعي من عدة شركات، وهي مفيدة لفهم مستوى الأسعار في السوق.
المرحلة 2: إبرام عقد الوساطة
عقد الوساطة هو عقد يتم بموجبه تكليف شركة عقارية رسميًا ببيع الشقة السكنية (الوساطة). وهناك ثلاثة أنواع منه.
- عقد وساطة عام: يمكن طلب الخدمة من عدة شركات. تزداد المنافسة، لكن لا يوجد التزام بالتسجيل في REINS
- عقد وساطة حصري: يتم الطلب من شركة واحدة فقط. توجد إلزامية بتقديم تقرير عن الأنشطة مرة كل أسبوعين
- عقد وساطة حصري خاص: شركة واحدة فقط، ولا يُسمح حتى بالصفقات التي يعثر عليها المالك بنفسه. توجد إلزامية بالتقرير مرة واحدة أسبوعيًا
مشكلة الاحتكار يمكن أيضًا الحد منها عبر التحقق دوريًا من حالة التسجيل في REINS.
المرحلة 3: أنشطة البيع
يتولى مسؤول المبيعات في الشركة العقارية قيادة أنشطة البيع. وتشمل الأعمال الأساسية الإعلانات عبر الإنترنت، وتوزيع المنشورات، وتنظيم المعاينات، والتفاوض على السعر. ويتمثل الدور الرئيسي للبائع في تنسيق مواعيد المعاينة والتنظيف فقط. لذلك، فإن اختيار مسؤول مبيعات يمكن الوثوق به هو أهم نقطة على الإطلاق لنجاح البيع.
المرحلة 4: من الطلب حتى التسليم
عند الاتفاق مع المشتري على سعر البيع وغيرها من الشروط، يتم تلقي الطلب، ثم يُبرم عقد البيع خلال نحو أسبوع واحد. وبعد ذلك، يكتمل السداد والتسليم خلال مدة تتراوح بين شهر وشهرين. كما يتولى مسؤول المبيعات، في الأساس، دعم إعداد المستندات اللازمة وتنسيق المواعيد.
نقاط عملية لنجاح بيع الشقة السكنية
- طلب التقييم من عدة شركات: من الصعب تكوين صورة دقيقة عن السوق بالاعتماد على تقييم شركة واحدة فقط. اطلبوا التقييم من ثلاث شركات على الأقل
- فهم أنواع عقود الوساطة واختيار المناسب منها: اختاروا صيغة العقد الملائمة لظروفكم
- تقييم جودة مسؤول المبيعات: تحققوا من خطة البيع التفصيلية، والنتائج السابقة، وسرعة الاستجابة
- تحديد سعر الطرح: إذا كان السعر أعلى من السوق أكثر من اللازم، فسيتأخر إتمام الصفقة. ضعوا سعرًا واقعيًا بالاستناد إلى سعر التقييم
الأسئلة الشائعة (FAQ)
س. كم تستغرق مدة بيع الشقة السكنية عادة؟
تتراوح المدة في المتوسط بين 3 و6 أشهر من التقييم حتى التسليم. وهي تتغير بدرجة كبيرة بحسب أوضاع السوق، والموقع، وتحديد السعر.
س. أي نوع من عقود الوساطة هو الأكثر فائدة؟
بوجه عام، يُعد عقد الوساطة الحصري هو الأكثر توازنًا. إذ يكون من السهل أن يتحرك مسؤول المبيعات بشكل نشط، كما توجد إلزامية بالتقرير كل أسبوعين.
س. هل يمكن اعتماد سعر التقييم نفسه كسعر الطرح للبيع؟
سعر التقييم مجرد مؤشر إرشادي. قارنوا تقييمات عدة شركات، ثم حددوا سعر الطرح الفعلي استنادًا إلى مستوى السوق.
س. ما هي التكاليف المختلفة التي تُدفع عند البيع؟
تشمل التكاليف الرئيسية عمولة الوساطة (3% من سعر البيع + 60 ألف ين + ضريبة الاستهلاك)، وضريبة الدمغة، ورسوم التسجيل (عند وجود رصيد قرض متبقٍ)، وضريبة أرباح رأس المال.
س. هل يمكن بيع شقة سكنية ما زال عليها قرض؟
نعم، إذا كان بالإمكان سداد القرض بالكامل من سعر البيع. وإذا كان سعر البيع أقل من الرصيد المتبقي للقرض، فستكون هناك حاجة إلى إجراء خاص يسمى «البيع الاختياري».
