Die Durchschnittspreise für Neubauwohnungen sind auf ein Niveau wie in der Blasenzeit gestiegen, wodurch die Einstiegshürde für Immobilieninvestitionen höher geworden ist. In diesem Umfeld rücktdie Kombination aus Bestandswohnung und Renovierung als Anlagestrategie in den Fokus.In diesem Beitrag erläutern wir die wirtschaftlichen Vorteile von Renovierungsinvestitionen in Bestandswohnungen, konkrete Umsetzungsbeispiele und praktische Planungstipps.
Warum ist die Investition in die Renovierung von Bestandswohnungen vorteilhaft?
Der Durchschnittspreis für Neubauwohnungen liegt bei etwa 62,84 Mio. Yen und damit auf einem Niveau wie in der Blasenzeit, währendder durchschnittliche Abschlusspreis für Bestandswohnungen bei rund 34,79 Mio. Yen liegt.Selbst einschließlich Renovierungskosten von grob 10 Mio. Yen lässt sich die Immobilie für etwa zwei Drittel des Neubaupreises erwerben. So kann die Anfangsinvestition begrenzt und zugleich die Werthaltigkeit gesteigert werden.
Hinzu kommt, dass viele Bestandswohnungen in innerstädtischen Lagen eine sehr gute Verkehrsanbindung haben undauch nach der Renovierung ihren Vermögenswert nur schwer verlieren - ein klarer Vorteil.Aus Abschreibungssichthaben Bestandsobjekte zudem eine kürzere Restnutzungsdauer, wodurch der kurzfristige Steuervorteil größer ausfällt.
Welche Beispiele für Renovierungen von Bestandswohnungen gibt es?
Schauen wir uns typische Beispiele an, welche Renovierungen die Auslastung und Rentabilität verbessern.
Renovierung ohne Änderung der Zimmeranzahl (3LDK→3LDK)
In Gebieten mit hoher Familiennachfrage ist ein Ansatz wirksam, bei dem Design und Ausstattung erneuert werden, ohne die Zahl der Räume zu verändern.Objekte, die mit sorgfältig ausgewählten Materialien wie Massivholz in Walnuss für den Boden und Navy für die Türen den Eindruck des Gebrauchten ablegen, erzielen hohe Belegungsquoten.
Kernsanierung mit Erhalt nur der Tragstruktur
Bei älteren Objekten ist eine Kernsanierung sinnvoll, bei der Decken, Böden und Wände vollständig entfernt werden.Wenn die Decke bewusst offen bleibt, entsteht ein großzügiges Raumgefühl, sodass selbst kleine Stadtwohnungen größer wirken.
Weniger Zimmer für mehr Offenheit
Dabei werden kleinteilig unterteilte alte Grundrisse durch den Rückbau von Wänden zusammengeführt, um Luftigkeit und ein Gefühl von Gemeinschaft zu vereinen.Gerade bei familienorientierten Objekten ist dies besonders wirksam, weil ein großzügiger Wohnbereich die Zufriedenheit der Bewohner erhöht.
Grundrissanpassung mit Blick auf die Wegeführung
Wird eine abgeschlossene Küche in eine offene Küche umgewandelt und mit dem Wohnbereich verbunden, verbessert das die Kommunikationswege in der Familie.Da die Haushaltsabläufe effizienter werden, steigt auch die Attraktivität für Familienhaushalte.
Was sind die Erfolgsfaktoren bei Renovierungsinvestitionen in Bestandswohnungen?
Zuerst den Renovierungsplan festlegen, dann die Immobilie wählen
Wenn der ideale Grundriss nicht frühzeitig festgelegt wird, können Leitungswege und Gefälleprobleme die Position von Küche und Bad einschränken.Nicht die Immobilie, sondern der Plan sollte den Ausgangspunkt bilden. Das ist der kürzeste Weg zu einer Renovierung mit hoher Qualität.
Den Zielmieter aus dem Umfeld ableiten
Wenn die Immobilie als Kapitalanlage betrieben wird,ist die Analyse der Haushaltsstruktur, der Einkommensschichten und der Konkurrenzobjekte im Umfeld sowie die Ableitung eines nachfragegerechten Renovierungsplans der Schlüssel zur Ertragsmaximierung.Entscheidend ist nicht nur der ästhetische Anspruch des Eigentümers, sondern vor allem die Reaktion auf die Marktnachfrage.
Zur Vermietungsverwaltung nach der Renovierung siehe bitte auchdie Strategie für Leasingprozesse.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F. Ist die Investition in die Renovierung von Bestandswohnungen vorteilhafter als ein Neubau?
Vorteile sind die auf etwa zwei Drittel des Neubaus begrenzten Erwerbskosten, die Möglichkeit, gute Lagen zu sichern, und die größeren Abschreibungsvorteile. Unverzichtbar ist jedoch die Prüfung von Bausubstanz und Verwaltungszustand.
F. Mit welchen Renovierungskosten ist ungefähr zu rechnen?
Bei Mehrfamilienhäusern liegt der Richtwert pro Einheit bei etwa 5 bis 15 Mio. Yen. Bei einer Kernsanierung fallen die Kosten entsprechend höher aus.
F. Welcher Grundriss erzielt bei der Renovierung von Bestandswohnungen die höchste Rendite?
Das hängt vom Standort ab. In Gebieten für Singles führt ein kompaktes 1LDK oft zu hoher Auslastung, in familienorientierten Lagen eher ein 3LDK mit verbesserter Wegeführung.
F. Was ist eine Kernsanierung?
Dabei handelt es sich um eine Renovierungsmethode, bei der nur die tragenden Teile des Gebäudes wie Balken, Stützen und tragende Wände erhalten bleiben und der Innenausbau vollständig entfernt und von Grund auf neu aufgebaut wird. Sie bietet große Freiheit, ist aber auch kostenintensiver.
