Com o preço médio dos apartamentos novos disparando para níveis comparáveis aos do período da bolha, a barreira de entrada para o investimento imobiliário está aumentando. Nesse contexto, o estilo de investimento que vem ganhando atenção é o de apartamento usado + renovação. Neste artigo, explicamos as vantagens econômicas do investimento em imóveis usados com renovação, exemplos de obras e dicas de planejamento.
Por que o investimento em renovação de apartamentos usados é vantajoso?
O preço médio dos apartamentos novos é de cerca de 62,84 milhões de ienes (em nível comparável ao período da bolha), enquanto o preço médio de fechamento de apartamentos usados é de cerca de 34,79 milhões de ienes. Mesmo somando o custo da renovação (referência de cerca de 10 milhões de ienes), é possível adquirir o imóvel por aproximadamente dois terços do valor de um novo, reduzindo o investimento inicial e elevando o valor patrimonial.
Além disso, muitos apartamentos usados nas áreas centrais têm bom acesso ao transporte, o que traz a vantagem de que o valor do ativo tende a cair menos mesmo após a renovação. Também sob a perspectiva da depreciação, imóveis usados têm vida útil remanescente mais curta, o que aumenta o efeito fiscal de curto prazo.
Quais são os exemplos de obras de renovação em apartamentos usados?
Vamos ver exemplos representativos de quais tipos de renovação elevam a taxa de ocupação e a rentabilidade.
Renovação sem alterar o número de cômodos (3LDK→3LDK)
Em áreas com alta demanda de famílias, é eficaz adotar uma abordagem que renove o design e os equipamentos sem mudar o número de cômodos. Imóveis que eliminaram a sensação de usados com materiais selecionados, como piso de madeira maciça em nogueira e portas em azul-marinho, têm alcançado alta taxa de ocupação.
Renovação skeleton (mantendo apenas a estrutura)
Em imóveis mais antigos, a renovação skeleton, que remove totalmente teto, piso e paredes, é eficaz. Ao deixar o teto propositalmente exposto, cria-se uma sensação de amplitude, permitindo transmitir uma impressão de espaço mesmo em imóveis compactos no centro urbano.
Reduzir o número de cômodos para criar amplitude
Trata-se de um método que integra plantas antigas divididas em muitos ambientes por meio da remoção de paredes, conciliando ventilação e senso de convivência. É especialmente eficaz para imóveis voltados a famílias, pois ampliar a sala aumenta a satisfação dos moradores.
Alteração da planta considerando a circulação
Ao transformar uma cozinha isolada em cozinha integrada e conectá-la à sala, melhora-se o fluxo de comunicação da família. Como a eficiência das tarefas domésticas aumenta, o imóvel se torna mais atrativo para famílias.
Quais são os pontos-chave para ter sucesso no investimento em renovação de apartamentos usados?
Definir primeiro o plano de renovação e depois escolher o imóvel
Se a planta ideal não for definida antes, a posição da cozinha e do banheiro pode ser limitada por questões como trajeto da tubulação e inclinação. Avançar na seleção do imóvel com base no plano, e não com base apenas no imóvel disponível, é o caminho mais curto para uma renovação com alto nível de acabamento.
Estimar o perfil do morador-alvo a partir do entorno
Ao operar o imóvel como investimento, analisar a composição dos domicílios vizinhos, a faixa de renda e os imóveis concorrentes, e formular um plano de renovação alinhado à demanda, é a chave para maximizar a rentabilidade. Não basta apenas o senso estético do proprietário; é importante responder à demanda do mercado.
Sobre a gestão locatícia após a renovação, consulte também a estratégia de operações de leasing.
Leitura complementar
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Perguntas frequentes (FAQ)
Q. O investimento em renovação de apartamentos usados é mais vantajoso do que imóveis novos?
Ele é vantajoso por permitir reduzir o custo de aquisição para cerca de dois terços do de um imóvel novo, manter boa localização e obter benefícios maiores de depreciação. No entanto, é indispensável verificar a estrutura do imóvel e o estado da administração.
Q. Qual é a estimativa de custo da renovação?
No caso de condomínios inteiros, a referência é de cerca de 5 a 15 milhões de ienes por unidade. Se houver obra skeleton, o custo será ainda maior.
Q. Qual planta gera maior rentabilidade em uma renovação de apartamento usado?
Isso varia conforme a região, mas em áreas voltadas a pessoas solteiras, plantas compactas de 1LDK, e em áreas familiares, 3LDK (com circulação já melhorada), tendem a levar a taxas de ocupação mais altas.
Q. O que é renovação skeleton?
É um método de renovação em que se preserva apenas a estrutura do edifício (vigas, pilares e paredes estruturais), removendo todo o interior para reconstruí-lo do zero. Embora ofereça grande liberdade, também tende a ter custo mais elevado.
