Dass Südostasien als attraktives Ziel für Immobilieninvestitionen gilt, hat einen zentralen Grund: den wirtschaftlichen Wachstumsmotor der sogenannten „demografischen Bonusphase“. Nachdem die demografische Bonusphase in den Industrieländern bereits zu Ende gegangen ist, wird die Bevölkerungsstruktur der Schwellenländer zu einem wichtigen Maßstab für den langfristigen Vermögensaufbau.
Was ist die demografische Bonusphase? Und wie beeinflusst sie Investitionsentscheidungen?
Die demografische Bonusphase bezeichnet eine Zeit, in der der Anteil der erwerbsfähigen Bevölkerung (15 bis 64 Jahre) im Verhältnis zur abhängigen Bevölkerung (unter 15 Jahren + ab 65 Jahren) hoch ist. In dieser Phase ist die wirtschaftliche Belastung der Erwerbstätigen geringer, der Konsum belebt sich, und das Wirtschaftswachstum lässt sich leichter beschleunigen.
Berechnungsformel: Demografischer Bonus = Erwerbsbevölkerung ÷ abhängige Bevölkerung (je höher der Wert, desto geringer die Belastung der Erwerbstätigen und desto günstiger die Wachstumsbedingungen)
Unterschiede zwischen Industrieländern und Schwellenländern
In den Industrieländern endete die demografische Bonusphase etwa um 2010, und das Wirtschaftswachstum verlangsamt sich aufgrund von Alterung und sinkenden Geburtenraten. Demgegenüber wird in vielen Schwellenländern Südostasiens erwartet, dass der demografische Bonus bis in die 2020er bis 2060er Jahre anhält und die Immobiliennachfrage mittel- bis langfristig stützt.
Fünf Länder in Südostasien mit besonderer Relevanz als Investitionsziele
Vietnam: Hohes BIP-Wachstum und Öffnung für ausländische Investoren
Die demografische Bonusphase soll dort bis 2041 andauern. Das Land hält ein jährliches BIP-Wachstum von 5 bis 6 % aufrecht, und seit der Gesetzesänderung von 2015, die ausländischen Käufern den Erwerb von Immobilien ermöglicht, steigt der Markteintritt japanischer Investoren. Es ist ein Markt mit hohen Erwartungen an weitere Preissteigerungen bei Immobilien.
Kambodscha: Investitionen in US-Dollar und eine schnell wachsende Wirtschaft
Das Land befindet sich derzeit in einer aktiven Phase des demografischen Bonus und dürfte diese bis in die 2060er Jahre fortsetzen. Besonders ist, dass es das einzige Land in Südostasien ist, in dem Investitionen in US-Dollar möglich sind. Dadurch lassen sich Währungsrisiken begrenzen. Zudem fungiert Kambodscha als Aufnahmemarkt für die wirtschaftliche Entwicklung Thailands.
Thailand: Stabiles Wachstum und ein starkes Netzwerk japanischer Einwohner
Die demografische Bonusphase dauert bis 2031 an. Seit 2000 sind die Immobilienpreise stabil gestiegen, was Thailand für die Risikostreuung geeignet macht. Mit der größten Zahl japanischer Einwohner in Südostasien (rund 70.000) ist auch Nachfrage nach Mietobjekten für Japaner zu erwarten.
Malaysia: Politische und wirtschaftliche Stabilität sowie risikoärmere Investments
Die aktive Phase des demografischen Bonus läuft bis 2040, die gesamte Bonusphase bis 2050. Das BIP-Wachstum ist mit 4 bis 5 % stabil, und im Vergleich innerhalb Südostasiens gilt Malaysia als Markt mit relativ geringem politischen Risiko. Wenn die Voraussetzungen erfüllt sind, ist auch eine Finanzierung für Grundstücksimmobilien möglich.
Philippinen: Längste Wachstumsphase und junge Bevölkerung
Die aktive Phase des demografischen Bonus reicht bis 2050, insgesamt bis 2062. Vor dem Hintergrund eines Durchschnittsalters von 23 Jahren ist mit einer starken Binnennachfrage zu rechnen. Seit 2012 verzeichnet das Land ein deutliches Wirtschaftswachstum und bietet damit das langfristig größte Wachstumspotenzial in Südostasien.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F. Was passiert mit dem Immobilienmarkt nach dem Ende der demografischen Bonusphase?
A. Nach dem Ende der demografischen Bonusphase verlangsamt sich meist das binnenmarktorientierte Wachstum, und auch die Immobiliennachfrage erreicht leichter einen Sättigungspunkt. Je nach Entwicklungsstand der Wirtschaft kann jedoch eine wachsende Mittelschicht die Preise weiterhin stützen.
F. Auf welche Risiken sollte man bei Immobilieninvestitionen in Südostasien besonders achten?
A. Zu den wichtigsten Punkten zählen Währungsrisiken (außer in Kambodscha), das Risiko plötzlicher regulatorischer Änderungen, politische Risiken sowie Liquiditätsrisiken (die Schwierigkeit eines Verkaufs).
F. Können Japaner Immobilien auf den Philippinen besitzen?
A. Der Besitz von Grundstücken durch Ausländer ist auf den Philippinen grundsätzlich verboten. Eigentumswohnungen (Condominiums) können jedoch erworben werden, sofern der Auslandsanteil 40 % nicht überschreitet.
F. Warum sind Investitionen in Kambodscha in US-Dollar möglich?
A. In Kambodscha zirkuliert der US-Dollar faktisch als allgemein verwendete Währung, und auch Immobiliengeschäfte werden üblicherweise in US-Dollar abgewickelt. Dadurch lassen sich die für Schwellenländerwährungen typischen Wechselkursrisiken vermeiden.
