يعود سبب بروز جنوب شرق آسيا كوجهة قوية للاستثمار العقاري إلى محرك للنمو الاقتصادي يُعرف باسم «فترة العائد الديموغرافي». وفي الوقت الذي وصلت فيه فترة العائد الديموغرافي في الدول المتقدمة إلى نهايتها، أصبحت البنية السكانية في الدول الناشئة معيارًا مهمًا لتكوين الأصول على المدى الطويل.
ما هي فترة العائد الديموغرافي؟ وتأثيرها في قرارات الاستثمار
تشير فترة العائد الديموغرافي إلى المرحلة التي ترتفع فيها نسبة السكان في سن العمل (من 15 إلى 64 عامًا) مقارنة بالسكان المعالين (أقل من 15 عامًا + 65 عامًا فأكثر). وهي حالة تكون فيها الأعباء الاقتصادية على العاملين أخف، وينشط الاستهلاك، ويصبح تسارع النمو الاقتصادي أكثر احتمالًا.
المعادلة: العائد الديموغرافي = السكان في سن العمل ÷ السكان المعالون (كلما ارتفع الرقم، انخفض عبء العاملين وسَهُل تحقيق النمو)
الفرق بين الدول المتقدمة والدول الناشئة
انتهت فترة العائد الديموغرافي في الدول المتقدمة تقريبًا حول عام 2010، وتباطأ النمو الاقتصادي فيها بفعل الشيخوخة وتراجع معدلات المواليد. في المقابل، من المتوقع أن يستمر العائد الديموغرافي في كثير من دول جنوب شرق آسيا الناشئة حتى عقدي 2020 و2060، ما يدعم الطلب العقاري على المديين المتوسط والطويل.
خمسة بلدان في جنوب شرق آسيا تستحق المتابعة كوجهات استثمارية
فيتنام: نمو مرتفع في الناتج المحلي الإجمالي وتحرير استثمار الأجانب
من المقرر أن تستمر فترة العائد الديموغرافي حتى عام 2041. وتحافظ البلاد على معدل نمو سنوي للناتج المحلي الإجمالي يتراوح بين 5% و6%، ومع تعديل القانون في عام 2015 الذي أتاح للأجانب تملك العقارات، ازداد دخول المستثمرين اليابانيين. وهي سوق ترتفع فيها التوقعات بزيادة أسعار العقارات.
كمبوديا: استثمار بالدولار الأمريكي واقتصاد سريع النمو
تمر البلاد حاليًا بمرحلة نشطة من العائد الديموغرافي، ومن المتوقع استمرارها حتى ستينيات هذا القرن. وتتميّز بأنها الدولة الوحيدة في جنوب شرق آسيا التي تتيح الاستثمار بالدولار الأمريكي، ما يسمح باستثمار يقلّل من مخاطر تقلبات العملة. كما تؤدي دور السوق المستوعبة للنمو الاقتصادي في تايلاند.
تايلاند: نمو مستقر وشبكة قوية من المقيمين اليابانيين
تستمر فترة العائد الديموغرافي حتى عام 2031. ومنذ عام 2000، ارتفعت أسعار العقارات بصورة مستقرة، ما يجعلها مناسبة لتنويع المخاطر. كما تضم أكبر عدد من المقيمين اليابانيين في جنوب شرق آسيا (نحو 70 ألف شخص)، مع توقع استمرار الطلب على الإيجارات الموجهة لليابانيين.
ماليزيا: استقرار سياسي واقتصادي واستثمار منخفض المخاطر
تستمر المرحلة النشطة من العائد الديموغرافي حتى عام 2040، بينما تستمر الفترة بأكملها حتى عام 2050. كما أن معدل نمو الناتج المحلي الإجمالي مستقر عند 4% إلى 5%، وتُعد من الأسواق ذات المخاطر السياسية المنخفضة نسبيًا في جنوب شرق آسيا. وإذا تم استيفاء الشروط، يمكن أيضًا الحصول على تمويل لعقارات تشمل الأرض.
الفلبين: أطول دورة نمو وقاعدة سكانية شابة
تستمر المرحلة النشطة من العائد الديموغرافي حتى عام 2050، وعلى المستوى الإجمالي حتى عام 2062. وبفضل متوسط عمر يبلغ 23 عامًا، يُتوقع استمرار قوة الطلب المحلي. ومنذ عام 2012، حقق الاقتصاد نموًا لافتًا، ما يجعلها السوق صاحبة الإمكانات الأطول أمدًا للنمو في جنوب شرق آسيا.
الأسئلة الشائعة (FAQ)
س. ماذا يحدث لسوق العقارات بعد انتهاء فترة العائد الديموغرافي؟
ج. بعد انتهاء فترة العائد الديموغرافي، يميل النمو المعتمد على الطلب المحلي إلى التباطؤ، كما يصبح من السهل أن يصل الطلب العقاري إلى حد التشبع. ومع ذلك، قد يدعم اتساع الطبقة المتوسطة الأسعار بحسب مرحلة التطور الاقتصادي.
س. ما المخاطر التي ينبغي الانتباه إليها بشكل خاص عند الاستثمار العقاري في جنوب شرق آسيا؟
ج. تشمل أبرز النقاط التي تستدعي الانتباه مخاطر العملة (باستثناء كمبوديا)، ومخاطر التغير المفاجئ في اللوائح، والمخاطر السياسية، ومخاطر السيولة (صعوبة البيع).
س. هل يمكن لليابانيين امتلاك عقارات في الفلبين؟
ج. يُحظر على الأجانب في الفلبين امتلاك الأراضي من حيث المبدأ، لكن يمكن تملك الوحدات السكنية (الملكية المشتركة) ضمن حدود لا تتجاوز فيها نسبة رأس المال الأجنبي 40%.
س. لماذا يمكن الاستثمار في كمبوديا بالدولار الأمريكي؟
ج. لأن الدولار الأمريكي متداول في كمبوديا عمليًا كعملة مستخدمة على نطاق واسع، ومن الشائع أيضًا تنفيذ المعاملات العقارية بالدولار الأمريكي. وهذا يتيح تجنب مخاطر الصرف المرتبطة عادة بعملات الأسواق الناشئة.
