L'Asie du Sud-Est attire l'attention comme destination de choix pour l'investissement immobilier en raison d'un moteur de croissance économique appelé le « dividende démographique ». Alors que les pays développés ont déjà quitté cette phase, la structure démographique des pays émergents est devenue un critère déterminant pour la constitution d'actifs à long terme.
Qu'est-ce que le dividende démographique ? Son impact sur la décision d'investissement
Le dividende démographique désigne la période pendant laquelle la part de la population active (15 à 64 ans) est élevée par rapport à la population dépendante (moins de 15 ans + 65 ans et plus). Il s'agit d'une situation où la charge économique pesant sur les travailleurs est plus faible, où la consommation s'accélère et où la croissance économique a davantage de chances de s'intensifier.
Formule de calcul : dividende démographique = population active ÷ population dépendante (plus la valeur est élevée, plus la charge pesant sur les travailleurs est faible et plus le potentiel de croissance est important)
Différences entre pays développés et pays émergents
Les pays développés ont achevé leur phase de dividende démographique autour de 2010, et leur croissance économique ralentit sous l'effet du vieillissement de la population et de la baisse de la natalité. En revanche, dans une grande partie de l'Asie du Sud-Est émergente, le dividende démographique devrait se poursuivre des années 2020 aux années 2060, ce qui peut soutenir la demande immobilière à moyen et long terme.
Cinq pays d'Asie du Sud-Est à suivre comme destinations d'investissement
Vietnam : forte croissance du PIB et ouverture aux investissements étrangers
Le dividende démographique devrait se poursuivre jusqu'en 2041. Le pays maintient une croissance annuelle du PIB de 5 à 6 %, et la réforme juridique de 2015 a permis aux étrangers d'acquérir des biens immobiliers, ce qui a accru l'entrée des investisseurs japonais. C'est un marché où les perspectives de hausse des prix immobiliers sont élevées.
Cambodge : investissements libellés en dollars américains et économie en forte croissance
Le pays se trouve actuellement dans une phase active de dividende démographique, qui devrait se poursuivre jusqu'aux années 2060. Il se distingue comme le seul pays d'Asie du Sud-Est où l'investissement en dollars américains est possible, ce qui permet de limiter le risque de change. Il joue également un rôle de relais pour le développement économique thaïlandais.
Thaïlande : croissance stable et réseau de résidents japonais
Le dividende démographique se poursuivra jusqu'en 2031. Depuis 2000, les prix de l'immobilier progressent de manière stable, ce qui en fait une destination adaptée à la diversification des risques. La Thaïlande accueille la plus grande communauté japonaise d'Asie du Sud-Est (environ 70 000 personnes), ce qui soutient également la demande locative destinée aux Japonais.
Malaisie : stabilité politique et économique, avec un investissement à faible risque
La phase active du dividende démographique se poursuit jusqu'en 2040, et la période globale jusqu'en 2050. Avec une croissance du PIB stable de 4 à 5 %, il s'agit d'un marché où le risque politique est relativement faible en Asie du Sud-Est. Sous certaines conditions, il est également possible d'obtenir un financement pour des biens avec terrain.
Philippines : la phase de croissance la plus longue et une population jeune
La phase active du dividende démographique devrait se poursuivre jusqu'en 2050, et la période globale jusqu'en 2062. Porté par une population jeune avec un âge moyen de 23 ans, le pays peut compter sur une forte demande intérieure. Depuis 2012, la croissance économique y est particulièrement marquée, ce qui en fait le marché au plus fort potentiel de croissance à long terme en Asie du Sud-Est.
Questions fréquentes (FAQ)
Q. Que devient le marché immobilier après la fin du dividende démographique ?
A. Après la fin du dividende démographique, la croissance tirée par la demande intérieure a tendance à ralentir, et la demande immobilière atteint plus facilement un plafond. Toutefois, selon le stade de développement économique, l'élargissement de la classe moyenne peut aussi soutenir les prix.
Q. Quels sont les risques qui exigent une vigilance particulière dans l'investissement immobilier en Asie du Sud-Est ?
A. Les principaux points d'attention sont le risque de change (hors Cambodge), le risque de modification rapide de la réglementation, le risque politique et le risque de liquidité (la difficulté à revendre).
Q. Les Japonais peuvent-ils détenir des biens immobiliers aux Philippines ?
A. Aux Philippines, la propriété foncière par des étrangers est en principe interdite, mais l'acquisition de condominiums (copropriétés) est possible tant que la part de capitaux étrangers ne dépasse pas 40 %.
Q. Pourquoi le Cambodge permet-il l'investissement en dollars américains ?
A. Au Cambodge, le dollar américain circule de fait comme monnaie usuelle, et les transactions immobilières sont elles aussi généralement libellées en dollars. Cela permet d'éviter le risque de change propre aux monnaies des pays émergents.
