Unter der Sorgfaltspflicht eines ordentlichen Verwalters versteht man die Pflicht eines Mieters, die Mietsache während der Dauer der Vermietung mit der nach gesellschaftlichen Maßstäben gebotenen Sorgfalt zu nutzen und instand zu halten. In der Mietverwaltung werden diese Begriffe nicht nur dazu verwendet, festzustellen, dass der Schaden vom Mieter zu vertreten ist, sondern auch dazu, die Ursache des Schadens zu erläutern, wann er entdeckt wurde, ob eine Anzeige erfolgt ist und wie er sich von normaler Abnutzung unterscheidet.
Für Verwaltungsgesellschaften und Eigentümer ist es wichtig, die Fürsorgepflicht eines guten Managers nicht nur auf den Zeitpunkt des Auszugs zu beschränken. Nur wenn uns Fotos beim Einzug, Erklärungen zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, Kontakthistorie während des Mietverhältnisses und Reparaturprotokolle vorliegen, können wir zum Zeitpunkt des Auszugs eine überzeugende Erklärung abgeben.
Wichtige Punkte dieses Artikels
- Die Sorgfaltspflicht ist die Pflicht, die Immobilie mit der Sorgfalt zu nutzen, die normalerweise von einem Mieter erwartet wird.
- Ob ein Verstoß vorliegt, wird anhand der Schadensursache, der Dauer der Unterlassung, der erfolgten Kündigung, des Vertragsinhalts und der Beweismittel festgestellt.
- Die Idee besteht darin, den Mieter nicht mit normaler Abnutzung und Verschlechterung im Laufe der Zeit zu belasten.
- Die Verwaltungsgesellschaft muss die Aufzeichnungen beim Einzug, beim Einzug und beim Auszug verknüpfen und erläutern.
- Frühzeitige Benachrichtigung und Nachweis von Wasserlecks, Schimmel, Gerätestörungen, Haustieren und unbefugten Renovierungen sind der Schlüssel zur Vermeidung von Problemen.
Was ist die Sorgfaltspflicht eines umsichtigen Managers?
Sorgfaltspflicht eines guten Managers ist eine Abkürzung für „Sorgfaltspflicht eines guten Managers“. Artikel 400 des Bürgerlichen Gesetzbuches legt die Verpflichtung fest, bestimmte Gegenstände bis zur Lieferung mit der Sorgfalt eines umsichtigen Verwalters aufzubewahren, die im Lichte von Verträgen, anderen Gründen und gesellschaftlichen Gepflogenheiten in Bezug auf Transaktionen festgelegt wird.
Im Mietbereich ist es leicht zu verstehen, dass dies bedeutet, dass der Mieter die Immobilie mit der Sorgfalt nutzt, die von einem normalen Bewohner erwartet wird, während der Mieter die Immobilie mietet. Wenn Sie beispielsweise ein Wasserleck bemerken, es aber längere Zeit unbeaufsichtigt lassen, wenn Sie das Lüften oder Reinigen vernachlässigen, wodurch sich Schimmel ausbreitet, oder wenn Sie unerlaubt ein großes Loch in die Wand bohren, kann dies leicht zum Problem werden.
Andererseits ist die Sorgfaltspflicht eines ordentlichen Geschäftsführers kein allgemeingültiger Anspruchsgrund. Sonneneinstrahlung, kleinere Dellen durch den Einbau von Möbeln und die natürliche Alterung der Ausstattung können als normale Abnutzung und Verschlechterung im Laufe der Zeit gelten und werden vom Vermieter übernommen. Bei der Auszugsabrechnung sollte dies zusammen mit der praktischen Erklärung zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands und zur Missbrauchsprävention in der Mietverwaltung geprüft werden.
Wo besteht die Gefahr eines Verstoßes?
Probleme im Zusammenhang mit Verstößen gegen die Sorgfaltspflicht eines umsichtigen Geschäftsführers treten eher dann auf, wenn unklar ist, wann der Schaden festgestellt wurde und wie mit ihm umgegangen wurde, als über den Schaden selbst. Hätte sich der Mieter sofort an uns gewandt, wäre es eine geringfügige Reparatur gewesen, aber wenn die Reparatur unbeaufsichtigt bleibt und sich auf den Boden des Bodens oder in die Wände ausbreitet, wird es schwierig, die Einstufung der Belastung zu erklären.
In der Managementpraxis trennen und prüfen wir die folgenden vier Punkte.
| Zu überprüfende Elemente | Zu beachtende Punkte | Aufzeichnungen der Verwaltungsgesellschaft |
|---|---|---|
| Ursache | Vorsätzlich/fahrlässig, normaler Gebrauch, veraltete Ausrüstung, bauseitiger Mangel | Fotos beim Einzug, Reparaturhistorie, Alter der Ausstattung |
| Als es entdeckt wurde | Wann wurde die Auffälligkeit erkannt? | Kontakt mit Mietern, Streifenaufzeichnungen, Inspektionsaufzeichnungen |
| Benachrichtigung | Hat sich der Mieter umgehend gemeldet | E-Mail, Telefonnotiz, Chatverlauf |
| Ausbreitung verhindern | Hat sich der Schaden durch Vernachlässigung ausgeweitet? | Fotos vor Ort, Kostenvoranschläge und Kommentare des Auftragnehmers |
Wenn Sie dem Mieter sagen: „Dies stellt einen Verstoß gegen die Sorgfaltspflicht eines umsichtigen Verwalters dar“, ohne dies zu klären, wird der Mieter nicht zufrieden sein. Zunächst trennen wir die Sachverhalte und erläutern anschließend die Einteilung der Belastungen. Diese Reihenfolge ist wichtig.
Anfänglicher Ablauf beim Empfang einer abnormalen Benachrichtigung
Bei der Bestimmung der Sorgfaltspflicht eines umsichtigen Managers ist die Aufzeichnung der ersten Reaktion von großer Bedeutung. Insbesondere bei Wasserlecks, Schimmel und Gerätestörungen führt die Zeitverzögerung zwischen der ersten Meldung und der Reaktion direkt zu einem erhöhten Schaden.
Durch die Standardisierung wird es für die Verwaltungsgesellschaft einfacher, den folgenden Prozess zu erklären.
| Erste Reaktion | Implementierungsdetails | Zu führende Aufzeichnungen |
|---|---|---|
| Empfang | Prüfen Sie wann, von wem und mit welchen Symptomen | Datum und Uhrzeit des Empfangs, Kontaktperson und Symptomnotizen |
| Fotoanfrage | Allgemeine Fotos und Nahaufnahmen vom Mieter anfordern | Fotos, Videos sowie Datum und Uhrzeit der Aufnahme |
| Notfallanweisungen | Übermitteln Sie Maßnahmen, um die Ausbreitung von Schäden zu verhindern, z. B. Wasserabsperrung, Belüftung und Nutzungseinstellung | Anleitung und Übertragungsverlauf |
| Vermittlung eines Reparaturunternehmens | Vermittlung eines Reparaturunternehmens je nach Dringlichkeitsgrad | Datum und Uhrzeit der Vereinbarung, geplanter Besuch, Name des Unternehmens |
| Ursache bestätigen | Überprüfen Sie den Verschleiß der Ausrüstung, die Art der Nutzung und die Dauer der Nichtbenutzung | Auftragnehmerbericht, Fotos vor Ort, Angebot |
| Kostenklassifizierung | Klärung der Belastung des Vermieters, der Belastung des Mieters und der Möglichkeit der Aufteilung | Urteilsvermerk, Vertragsbedingungen, Erklärungsverlauf |
Dieser Trend soll Mieter nicht verfolgen. Sowohl die schnelle Kontaktaufnahme durch den Mieter als auch die prompte Reaktion der Verwaltungsgesellschaft sind für die Dokumentation wichtig. Je mehr Aufzeichnungen Sie führen, desto geringer ist die Wahrscheinlichkeit, dass es bei der Erklärung der Zahlung zu einem späteren Zeitpunkt emotional wird.
Beurteilungstabelle für die Sorgfaltspflicht eines umsichtigen Geschäftsführers im Einzelfall
Wir fassen die in der Mietverwaltung häufig auftretenden Fälle aus Sicht der Verwaltungsgesellschaft zusammen. Das Folgende ist ein praktischer Leitfaden, da die einzelnen Urteile je nach Vertragsdetails, Objektzustand und Beweisen unterschiedlich sein können.
| Fälle | Beispiele, bei denen die Last voraussichtlich vom Mieter getragen wird | Beispiele, bei denen die Last voraussichtlich vom Vermieter getragen wird | Antworten der Verwaltungsgesellschaft |
|---|---|---|---|
| Wasserleck | Das unbeaufsichtigte Wasserleck verursachte Schäden am Boden und in den unteren Etagen | Hauptursachen waren die Verschlechterung der Rohrleitungen und Geräteausfälle | Datum und Uhrzeit des Erstberichts, Fotos und Diagnose des Auftragnehmers gespeichert |
| Schimmel | Die Kondensation bleibt unbeaufsichtigt und es erfolgt kaum Reinigung oder Belüftung | Zu den Ursachen gehören unzureichende bauliche Isolierung oder Wasserlecks | Überprüfen Sie das Raumklima, die Belüftungserklärung und den Reparaturverlauf |
| Gerätestörungen | Geräusche und Auffälligkeiten vernachlässigen, um noch mehr Schaden anzurichten | Natürliche Ausfälle aufgrund von Verschlechterung im Laufe der Zeit | Kontakthistorie und Ausstattungsmodelljahr aufbewahren |
| Haustiere | Vertragswidrige Zucht, starke Gerüche, Kratzer auf Böden und Armaturen | Geringe Gebrauchsspuren, die normalerweise im Rahmen der Genehmigungsbedingungen zu erwarten wären | Vergleich spezieller Haustierbestimmungen, Erläuterung zum Zeitpunkt des Einzugs und Fotos vom Auszug |
| Eigenmächtige Renovierung | Löcher in der Wand, Einbau von Regalen, Verkabelungsarbeiten usw. ohne Genehmigung durchgeführt | Vom Vermieter bereits genehmigte Arbeiten | Prüfen Sie, ob ein Genehmigungsprotokoll vorliegt |
Es geht nicht darum, die Verantwortung des Mieters pauschal zuzuordnen. Beanspruchen Sie nur das, was erklärt werden kann, und zwingen Sie sich nicht dazu, etwas zu behaupten, das nicht erklärt werden kann. Dadurch wird das Vertrauen zwischen der Verwaltungsgesellschaft und dem Eigentümer langfristig geschützt.
Wie sollten die Rollen von Eigentümern, Verwaltungsgesellschaften und Mietern aufgeteilt werden?
Von der Fürsorgepflicht eines umsichtigen Verwalters zu sprechen, klingt unfair, wenn es sich nur an Mieter richtet. In der Praxis ist es einfacher zu verstehen, wenn die Rollen des Eigentümers, der Verwaltungsgesellschaft und des Mieters getrennt erläutert werden.
| Position | Hauptrolle | Probleme durch Mangel |
|---|---|---|
| Eigentümer | Wartung der Ausrüstung, notwendige Reparaturen und Informationsaustausch mit der Verwaltungsgesellschaft | Auch veraltete und defekte Geräte können leicht als Verantwortung des Mieters angesehen werden |
| Verwaltungsgesellschaft | Erläuterungen zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, Empfang von Mitteilungen, Aufzeichnungen, Reparaturvereinbarungen, Abrechnungserklärung | Beurteilungskriterien werden individualisiert, Erklärungen verschwimmen beim Auszug |
| Mieter | Mit normaler Sorgfalt verwenden, Anomalien frühzeitig melden und die Ausbreitung von Schäden verhindern | Sich ausweitende Schäden aufgrund von Vernachlässigung dürften für Mieter zum Problem werden. |
Wenn Sie diese Rollenverteilung bereits bei der Vertragsunterzeichnung oder im Einzugsleitfaden kommunizieren, ist es für Mieter einfacher zu verstehen, was sie zu tun haben. Die Verwaltungsgesellschaft kann Sie auch dabei unterstützen, ab dem Zeitpunkt Ihres Einzugs die gleichen Standards anzuwenden, anstatt beim Auszug plötzlich juristischen Fachjargon zu verwenden.
Wie erklären Sie sich die Grenze zwischen normaler Abnutzung und altersbedingter Verschlechterung?
Die am leichtesten missverstandene Erklärung der Sorgfaltspflicht eines umsichtigen Managers ist die Grenze zwischen normaler Abnutzung und Abnutzung. Wenn Sie ein normales Leben führen, werden Ihre Böden, Tapeten und Geräte nach und nach beschädigt. Wenn der Mieter für solche natürlichen Veränderungen verantwortlich ist, wird ein Auszug ein starkes Misstrauen hervorrufen.
Die Richtlinien des Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands von Immobilien unterscheiden außerdem zwischen normaler Abnutzung und Alterung und Abnutzung, die durch Vorsatz oder Fahrlässigkeit des Mieters verursacht wird. Die Verwaltungsgesellschaft sollte nicht den Standpunkt einnehmen, „Ihnen eine Rechnung zu stellen, weil es schmutzig ist“, sondern stattdessen: „Es liegt ein Grund vor, der über den normalen Gebrauch hinausgeht, also werden wir eine Erklärung liefern und Beweise vorlegen.“
Beispielsweise gelten Sonnenschäden an Tapeten in der Regel als Abnutzung, während Teerflecken und Gerüche, die durch das Rauchen entstehen, als Haftung für den Mieter gelten können. Leichte Spuren, die Möbel hinterlassen, sind nicht dasselbe wie tiefe Kratzer, die durch das Ziehen schwerer Gegenstände entstehen.
Weitere Informationen zum Umfang und zu den Kosten von Restaurierungsarbeiten finden Sie unter Was sind Restaurierungsarbeiten? Inhalte, Kosten und Fehlerbehebung, die Vermieter kennen sollten.
Spuren und Benachrichtigungsfluss, die Verwaltungsgesellschaften hinterlassen sollten
Um Problemen im Zusammenhang mit der Sorgfaltspflicht eines ordentlichen Geschäftsführers vorzubeugen, reicht die Formulierung im Vertrag allein nicht aus. Erforderlich sind für die Bewohner verständliche Erklärungen und nachträglich einsehbare Aufzeichnungen.
Für die Verwaltungsgesellschaft ist es eine gute Idee, den folgenden Ablauf zu standardisieren.
| Zeiteinteilung | Implementierungsdetails | Zu führende Aufzeichnungen |
|---|---|---|
| Vor dem Einzug | Überprüfen Sie Innenfotos, Zustand der Ausrüstung, Kratzer und Schmutz | Fotos, Scheckblatt, Unterschrift |
| Zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses | Erklären Sie die Sorgfaltspflicht eines umsichtigen Managers, die Meldepflicht und verbotene Dinge | Erläuterung wichtiger Sachverhalte, Vertrag, Begründung |
| Beim Einzug | Wenn Sie eine Problemmeldung erhalten, notieren Sie Datum und Uhrzeit des Eingangs sowie die Einzelheiten | E-Mail, Anrufnotiz, Reparaturanfrage |
| Zum Zeitpunkt der Reparatur | Organisieren Sie Ursachen, Notfallmaßnahmen und Kostenvoranschläge | Berichte, Kostenvoranschläge und Fotos von Auftragnehmern |
| Zum Zeitpunkt des Auszugs | Vergleichen Sie mit der Akte zum Zeitpunkt des Einzugs und erläutern Sie die Belastungseinstufung | Protokoll über den Auszug, Einzelheiten zur Abwicklung |
Es ist besonders wichtig, dem Bewohner nicht nur zu sagen: „Wenn etwas Ungewöhnliches ist, kontaktieren Sie uns bitte so schnell wie möglich.“ Durch die klare Angabe von Kontaktinformationen, Empfangsmethoden und dem Umfang der Notfallmaßnahmen kann eine Eskalation des Schadens aufgrund von Vernachlässigung leichter verhindert werden.
Wie kann ich das den Mietern erklären, damit sie leicht überzeugt werden?
Wenn man einem Mieter die Fürsorgepflicht eines guten Verwalters erklärt, ist es wichtig, ihm keine juristischen Fachbegriffe aufzuzwingen. In der Praxis können folgende Ausdrücke verwendet werden:
- Sorgfaltspflicht: „Sorgfaltspflicht, die Immobilie während der Mietzeit mit der Sorgfalt zu nutzen, die allgemein erforderlich ist.“
- Meldepflicht: „Wir müssen Sie so schnell wie möglich über Vorfälle informieren, die voraussichtlich weitreichende Schäden verursachen, wie z. B. Wasserlecks oder Gerätestörungen.“
- Normaler Verschleiß: „Grundsätzlich muss der Mieter die Belastung für Teile, die durch die normale Bewohnbarkeit natürlich altern, nicht tragen.“
- Haftung des Mieters: „Im Falle eines Schadens, der über die normale Nutzung hinausgeht oder sich aufgrund von Fahrlässigkeit ausbreitet, können wir Sie nach Bestätigung der Grundlage zur Übernahme der Kosten auffordern.“
Der Zweck der Erklärung besteht nicht darin, die Geltendmachung des Anspruchs beim Auszug zu erleichtern. Um zu verhindern, dass sich der Schaden während der Belegung ausbreitet, müssen Vermieter, Mieter und Verwaltungsgesellschaft auf Augenhöhe sein. Einer Verwaltungsgesellschaft, die dies sorgfältig vornimmt, wird nicht nur bei der Fehlerbehebung vertraut, sondern auch beim Schutz der Vermögenswerte des Eigentümers.
Der Text der Mitteilung lässt sich leichter vermitteln, wenn er wie folgt präzisiert wird.
Wenn Sie Wasserlecks, Schimmel, ungewöhnliche Geräusche oder Schäden an der Ausrüstung feststellen, wenden Sie sich bitte an die Verwaltungsgesellschaft, bevor sich der Schaden ausbreitet. Wenn Sie uns kontaktieren, senden Sie uns bitte ein Foto mit Datum und Uhrzeit der Entdeckung, Ort und Zustand, damit wir die Reparatur schnell veranlassen und die Ursache klären können. Der Mieter ist nicht verpflichtet, die Kosten zu tragen, bis sich die Immobilie aufgrund normaler Nutzung verschlechtert. Wenn sich der Schaden jedoch aufgrund von Fahrlässigkeit ausgeweitet hat, können wir den Mieter nach Bestätigung der Situation zur Übernahme der Kosten auffordern.
Ziel dieses Textes ist es nicht, dem Mieter nur Verpflichtungen aufzuerlegen. Indem Sie ihnen im Voraus mitteilen, dass das Produkt bei normalem Gebrauch nicht beschädigt werden muss, können Sie einen frühzeitigen Kontakt leichter fördern.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Q1. Welche Sorgfaltspflichten hat ein umsichtiger Manager?
A. Es ist die Pflicht des Mieters, die Mietsache mit der nach gesellschaftlichen Standards erforderlichen Sorgfalt zu nutzen und aufzubewahren, während er die Immobilie mietet. In der Mietverwaltung ist dies der Maßstab zur Feststellung der Schadensursache und zur Feststellung, ob eine Immobilie unbeaufsichtigt gelassen wurde.
Q2. Ist das Auftreten von Schimmel immer ein Verstoß gegen die Fürsorgepflicht einer guten Führungskraft?
A. Es handelt sich nicht unbedingt um einen Verstoß. Wenn sich das Problem aufgrund mangelnder Reinigung oder Belüftung ausbreitet, ist es wahrscheinlich, dass es zu einem Problem wird. Liegt die Ursache jedoch in der Gebäudestruktur, Wasserlecks oder fehlerhaften Geräten, muss der Vermieter möglicherweise Maßnahmen ergreifen.
Q3. Haftet der Mieter, wenn Gerätemängel unbehandelt bleiben?
A. Wenn sich der Mieter längere Zeit nicht mit uns in Verbindung setzt, nachdem er etwas Ungewöhnliches bemerkt hat, und sich der Schaden erhöht, wird der Mieter für die Haftung verantwortlich gemacht. Liegt die Hauptursache jedoch in der Alterung der Ausrüstung oder einem anfänglichen Ausfall, prüfen wir die Aufzeichnungen und treffen eine Entscheidung.
Q4. Was sollte die Verwaltungsgesellschaft aufzeichnen?
A. Sie sollten eine Reihe von Fotos beim Einzug, Scheckblätter, Erklärungen zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, eine Kontakthistorie beim Einzug, einen Bericht der Reparaturfirma, Fotos beim Auszug und Zahlungsdetails hinterlassen. Je mehr Datensätze verknüpft sind, desto objektiver ist die Erklärung.
F5. Gilt die Sorgfaltspflicht eines ordentlichen Geschäftsführers auch für Eigentümer?
A. Ja. Wenn der Eigentümer es versäumt, die Ausrüstung zu warten, notwendige Reparaturen durchzuführen und Informationen an die Verwaltungsgesellschaft weiterzugeben, ist es schwierig zu erklären, wie er die Verantwortung allein dem Mieter übertragen kann.
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Zitate/Referenzen
- e-Gov-Rechtssuche „Zivilrecht“
- Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus „Probleme und Richtlinien im Zusammenhang mit der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands“
- Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus „Portalseite für Mietwohnungsverwaltung und Wirtschaftsrecht“
