„Ich möchte ein Haus kaufen, weiß aber nicht, wo ich anfangen soll“ – dieser Gedanke geht vielen angehenden Käuferinnen und Käufern durch den Kopf. Der Hauskauf ist für die meisten Menschen die größte finanzielle Entscheidung ihres Lebens, und wer den richtigen Ablauf kennt, kann den Prozess entspannter angehen. In diesem Artikel erklären wir den Ablauf beim Hauskauf in Japan, worauf dabei zu achten ist und wann der ideale Zeitpunkt für den Erwerb ist.
Wie kauft man ein Haus? Erklärung in 6 Schritten
Der Hauskauf lässt sich in sechs Schritte gliedern. Wer den gesamten Ablauf kennt, kann in jeder Phase souveräner entscheiden.
Schritt 1: Die Finanzplanung erstellen
Zuerst sollten das eigene Budget und der maximal mögliche Kreditbetrag bestimmt werden. In Japan gilt als Richtwert für eine unproblematische Kreditzusage etwa das Sechsfache des Jahresbruttoeinkommens – bei einem Jahreseinkommen von 8 Millionen Yen wären das also rund 48 Millionen Yen. Als Eigenkapital werden üblicherweise 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises empfohlen, allerdings sind Finanzierungen ganz ohne Eigenkapital inzwischen weit verbreitet.
Schritt 2: Die eigenen Anforderungen festlegen
Hier werden Wünsche wie Grundriss, Pendeldistanz, Schulbezirk und Stellplatz zusammengetragen. Damit später niemand enttäuscht wird, sollten vorab die Meinungen aller Familienmitglieder eingeholt werden. Am sinnvollsten ist es, klar zwischen unverzichtbaren Bedingungen und verhandelbaren Wünschen zu unterscheiden.
Schritt 3: Informationen sammeln
Für die Recherche stehen mehrere Kanäle zur Verfügung: Immobilienportale, Maklerbüros und gedruckte Objektzeitschriften. Der Trick besteht darin, zunächst grob nach Lage, Budget und Grundriss zu filtern, um sich eine möglichst breite Auswahl offenzuhalten.
Schritt 4: Besichtigung und Auswahl
Jetzt gilt es, die infrage kommenden Objekte vor Ort zu besichtigen. Vieles lässt sich auf Fotos nicht erkennen – dazu zählen etwa Risse oder Verformungen in den Wänden, die Anordnung der Steckdosen, Schimmel in Bad und Küche sowie die Wohnumgebung, also Lärm und die Entfernung zum nächsten Supermarkt. Diese Punkte sollten bei der Besichtigung genau geprüft werden.
Schritt 5: Abschluss des Kaufvertrags
Hat man ein passendes Objekt gefunden, folgt der Vertragsabschluss mit der verkaufenden Partei. Preisverhandlungen sind in Japan üblich, viele Verkäufer kalkulieren einen Verhandlungsspielraum bereits in ihren Angebotspreis ein. Für den Abschluss werden das persönliche Registersiegel – ein amtlich hinterlegtes Siegel, das in Japan die Funktion einer eigenhändigen Unterschrift übernimmt –, die zugehörige Siegelbescheinigung sowie ein Ausweisdokument benötigt. Eine Stornierung danach birgt das Risiko, die bereits geleistete Anzahlung als Vertragsstrafe zu verlieren, deshalb sollte vor der Unterschrift alles genau geprüft werden.
Schritt 6: Die Übergabe
In der Regel erfolgt die Übergabe rund einen Monat nach Vertragsabschluss. Dafür werden das Registersiegel, ein Meldenachweis, ein Ausweisdokument sowie die Restzahlung benötigt.
Die zwei wichtigsten Punkte beim Hauskauf
1. Vor Vertragsabschluss gründlich prüfen
Eine Stornierung nach Vertragsabschluss ist schwierig und mit einer Vertragsstrafe verbunden. Bei gebrauchten Immobilien empfiehlt sich daher vorab eine Home Inspection – eine bauliche Zustandsprüfung durch einen unabhängigen Sachverständigen, die etwa 60.000 Yen kostet –, um den Zustand des Objekts im Detail zu kennen.
2. Sich auf die Kreditprüfung vorbereiten
Wird die Finanzierung nicht bewilligt, drohen der Verlust der Anzahlung sowie eine Vertragsstrafe. Entscheidend ist deshalb, einen zum Jahreseinkommen passenden Kreditbetrag zu beantragen und ohne offene Zahlungsrückstände in die Prüfung zu gehen.
Wann ist der beste Zeitpunkt für den Hauskauf?
Der optimale Zeitpunkt hängt von der Lebenssituation ab, statistisch fällt die Entscheidung aber besonders häufig rund um Heirat, Geburt eines Kindes oder Kindergarteneintritt. Bei einer Baufinanzierung gilt ein Alter von etwa 40 Jahren häufig als letzte realistische Grenze für eine lange Laufzeit, ein Kauf bis Ende 40 ist daher empfehlenswert. Zunehmend kaufen auch Paare, deren Kinder bereits ausgezogen sind, ein barrierefreies Zuhause für zwei.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- F: Wie viel Eigenkapital sollte ich einplanen?
- A: Als Richtwert gelten 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises, bei einem Kaufpreis von 30 Millionen Yen also 3 bis 6 Millionen Yen. Finanzierungen ganz ohne Eigenkapital sind aber weit verbreitet.
- F: Wie hoch kann eine Baufinanzierung ausfallen?
- A: Als Richtwert gilt etwa das Sechsfache des Jahresbruttoeinkommens. Der tatsächliche Betrag hängt von Bank, Beschäftigungsart und Schuldendienstquote ab.
- F: Ist eine Home Inspection zwingend vorgeschrieben?
- A: Nein, aber da ein Sachverständiger dabei für etwa 60.000 Yen Bausubstanz und Technik prüft, wird sie dringend empfohlen.
- F: Worauf sollte ich bei der Besichtigung besonders achten?
- A: Wichtig sind Risse oder Verformungen in den Wänden, die Steckdosenanordnung, Schimmel in Bad und Küche sowie Lärm und die Entfernung zu Supermärkten und Schulen.
