Grenzüberschreitende Immobilieninvestitionen laufen 2026 in beide Richtungen zugleich auf Hochtouren: Ausländisches Kapital kauft verstärkt in Japan, und zugleich lenken japanische Investoren einen Teil ihres Vermögens ins Ausland. Getragen wird Japans Attraktivität vom schwachen Yen, von einem im Vergleich zu Europa und den USA nach wie vor moderaten Zinsniveau sowie von der Transparenz des Rechts- und Grundbuchsystems. Für Anleger aus dem DACH-Raum ist dabei eine japanische Besonderheit vorab zu verstehen: Anders als deutsche Anleger es aus dem stark regulierten Heimatmarkt kennen, entscheidet über Erfolg oder Misserfolg eines länderübergreifenden Engagements nicht die nominale Bruttorendite, sondern ob man auf Basis der realen Rendite urteilen kann – also der Rendite nach Wechselkursrisiko und Absicherungskosten (Hedging). Dieser Beitrag ordnet für beide Zielgruppen – ausländische Investoren mit Interesse an japanischen Immobilien und japanische Eigentümer bzw. vermögende Privatpersonen, die einen Teil ihres Vermögens ins Ausland verlagern möchten – das Marktumfeld des Jahres 2026 und die richtige Reihenfolge der Entscheidungsschritte.
Die Kernpunkte dieses Beitrags
- Japan bleibt 2026 dank schwachem Yen, kontinuierlich steigenden Bodenwerten und einer Erholung des Inbound-Tourismus ein für ausländische Investoren gut zugänglicher Markt.
- Der Leitzins der Bank von Japan (Nihon Ginkō, BOJ) stieg im Juni 2026 auf 1,0 %, doch der Abstand zu Europa und den USA bleibt groß – das Finanzierungsumfeld ist relativ günstig.
- Bei grenzüberschreitenden Investitionen ist nicht die Bruttorendite, sondern die reale Rendite nach Abzug der Absicherungskosten der Ausgangspunkt jeder Entscheidung.
- Der Immobilienerwerb durch Ausländer ist in Japan grundsätzlich frei; dennoch sind Verfahren wie die nachträgliche Meldung nach dem Devisengesetz (Gaitame-hō) und die Voranzeige nach dem Gesetz zur Überprüfung wichtiger Grundstücke (Jūyō Tochitō Chōsa-hō) zu beachten.
- Japanische Auslandsinvestitionen konzentrieren sich auf US-Abschreibungsvorteile und das Wachstum Südostasiens, müssen aber Länderrisiken und die Liquidität beim Ausstieg einpreisen.
Was grenzüberschreitende Immobilieninvestition bedeutet
Grenzüberschreitende Immobilieninvestition bezeichnet die Anlage eines Investors in Immobilien außerhalb seines eigenen Landes. Sowohl der Erwerb eines Tokioter Bürogebäudes durch einen ausländischen Investor als auch der Kauf eines Eigentums-Apartments (Condominium) auf Hawaii durch eine vermögende japanische Privatperson sind grenzüberschreitende Investitionen. Der entscheidende Unterschied zur reinen Inlandsanlage liegt darin, dass zusätzlich zum eigentlichen Ertrag der Immobilie eine weitere Ebene von Variablen auf Ertrag und Risiko wirkt: Wechselkurs, Zinsdifferenz, Steuerrecht und die jeweilige nationale Regulierung.
Gerade deshalb ist die Reihenfolge der Entscheidung wichtig. Bevor man beurteilt, ob es sich um eine gute Immobilie handelt, prüft man zuerst das Risiko, das Vermögen in der Währung dieses Landes zu halten, sowie die Kosten für Beschaffung und Umtausch des Kapitals. Für deutsche Anleger ist dieser Perspektivwechsel oft ungewohnt: Im Heimatmarkt „Betongold" ist die Währung eine Selbstverständlichkeit, sodass die Objektauswahl im Vordergrund steht. Im Cross-Border-Kontext dagegen ist genau diese Umkehrung – erst Währung und Finanzierung, dann Objekt – der wichtigste Unterschied zwischen länderübergreifender und inländischer Investition.
2026: Warum ausländische Investoren Japan wählen
Der japanische Markt gilt 2026 als einer der wenigen Industriemärkte, in dem „relative Günstigkeit" und „Stabilität" zugleich bestehen. Hintergrund sind vier Rückenwinde: Wechselkurs, Bodenwerte, Inbound-Tourismus und Rechtsordnung. Für Investoren aus dem DACH-Raum, die konservative, langfristige Vermögensverwaltung gewohnt sind, ist besonders die Kombination aus Stabilität und Einstiegsniveau interessant – eine Konstellation, die im teuren europäischen Kernmarkt derzeit schwer zu finden ist.
Makroumfeld: schwacher Yen, steigende Bodenwerte, moderate Zinsen
Der Wechselkurs verschafft Investoren, die Dollar (oder Euro) halten, einen Eindruck relativer Günstigkeit japanischer Immobilien. Ende Juni 2026 erreichte der Yen zeitweise ein Niveau von rund 162 Yen je US-Dollar – der schwächste Stand seit 1986 (Nihon Ginkō, „Devisenmarktlage / Foreign Exchange"). Regierung und Notenbank führten im Jahresverlauf auch Yen-Stützungskäufe durch; ein Teil der privaten Prognosen erwartet eine Rückkehr in Richtung 155 Yen zum Jahresende, doch dies ist keine gesicherte Aussicht. Realistischer als der Versuch, die Richtung des Wechselkurses zu treffen, ist eine Herangehensweise, die von vornherein die Wertschwankung eines in Yen gehaltenen Vermögens einplant. Anders als beim Euro, den deutsche Anleger als Heimatwährung kennen, ist der Yen für sie eine Fremdwährung – das Wechselkursrisiko ist damit keine Nebensache, sondern eine eigenständige Ertragsvariable.
Die Bodenwerte steigen kontinuierlich. Laut der amtlichen Bodenpreisveröffentlichung (chika kōji) für Reiwa 8 (2026) des Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (Kokudo Kōtsūshō, Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism, MLIT) stieg der landesweite Durchschnitt über alle Nutzungsarten gegenüber dem Vorjahr um 2,8 % – das fünfte Plus in Folge. Gewerbeflächen legten um 4,3 %, Wohnflächen um 2,1 % zu, und die Gewerbeflächen im Großraum Tokio stiegen um 5,7 %. Der Aufwärtstrend hält zwar an, doch die Polarisierung zwischen ländlichen Regionen einerseits und Innenstadt- bzw. Neuentwicklungsgebieten andererseits schreitet fort; die Vorstellung, „ganz Japan steigt", sollte man vermeiden. Deutsche Investoren, die aus ihrem Heimatmarkt eine flächendeckende, an den Bodenrichtwerten orientierte Preistransparenz gewohnt sind, finden im chika kōji ein vergleichbar systematisches, staatlich veröffentlichtes Referenzinstrument – ein struktureller Vorteil gegenüber vielen Schwellenmärkten.
Die Zinsen befinden sich an einem Wendepunkt. Die Bank von Japan hob den Leitzins auf ihrer geldpolitischen Sitzung im Juni 2026 auf 1,0 % an – der höchste Stand seit 1995 (Nihon Ginkō, „Geldpolitische Entscheidungssitzung / Monetary Policy Meeting"). Verglichen mit den Leitzinsen in Europa und den USA bleibt er jedoch niedrig, sodass für Investoren, die sich in Yen finanzieren, ein relativ günstiges Umfeld bestehen bleibt. Anders als der von der Europäischen Zentralbank (EZB) gesetzte Euro-Zins wirkt der niedrige BOJ-Satz zugunsten einer Yen-Finanzierung; zugleich schlägt sich diese Zinsdifferenz direkt in den weiter unten behandelten Kosten der Wechselkursabsicherung nieder. Zur Einschätzung von Vermögenswerten in einer „Welt mit Zinsen" ist auch Yield Gap und Vermögensstrategie in der „Welt mit Zinsen" hilfreich.
Erholung des Inbound-Tourismus und ihre Ausstrahlung auf Assets
Die Erholung der Reisenachfrage wirkt über die Erträge von Hotels und Handelsimmobilien auf die Immobilienpreise. Laut der japanischen Tourismusbehörde (Kankōchō, Japan Tourism Agency, JTA) beliefen sich die Reiseausgaben ausländischer Japan-Besucher 2025 auf 9,4559 Billionen Yen (ca. 54 Mrd. EUR; Richtwert bei rund 1 EUR ≈ 175 JPY, Stand 2026), ein Plus von 16,4 % gegenüber dem Vorjahr und ein Rekord auf Kalenderjahresbasis (Kankōchō, „Erhebung zum Inbound-Konsumverhalten 2025 / Consumption Trend Survey for Foreigners Visiting Japan"). Auch die Zahl der ausländischen Besucher erreichte einen neuen Höchststand. Dass Dienstleistungskonsum wie Übernachtung und Gastronomie mehr als 70 % des Gesamtvolumens ausmacht und die Ausgaben für höherwertige Beherbergung wachsen, ist für die Investitionsbeurteilung von Hotel- und Ryokan-Assets (traditionelle japanische Gasthäuser) unmittelbar relevant.
Die tatsächlichen Bewegungen des Anlagekapitals
Auch in den Zahlen zeigt sich die Rückkehr. Laut JLL erreichte der Anteil ausländischer Investoren 2025 39 % und übertraf damit die 34 % des Jahres 2007. Das Gesamtvolumen der Investitionen in Gewerbeimmobilien im Kalenderjahr 2025 dürfte die rund 6,16 Billionen Yen (ca. 35 Mrd. EUR; Richtwert bei rund 1 EUR ≈ 175 JPY, Stand 2026) des Jahres 2007 übersteigen (JLL, „Ausblick auf den japanischen Immobilien-Investitionsmarkt 2026 / Review of and Outlook for the Japan Real Estate Investment Market"). Auch in der Investorenbefragung von CBRE bewerteten 86 % der Befragten ihr Interesse an Investitionen in Japan als „sehr stark" oder „ziemlich stark" (CBRE, „Investorenumfrage Asien-Pazifik 2026 / 2026 Asia Pacific Investor Intentions Survey"). Die strukturellen Gründe, warum ausländisches Kapital Japan wählt, sind ausführlicher in Rechtsordnung und Grundbuchtransparenz des japanischen Immobilienmarktes aus Sicht ausländischer Investoren aufbereitet.
Betrachtung nach Anlageklassen (Richtwerte für 2026)
Je nach Anlageklasse unterscheiden sich sowohl das Niveau der erwarteten Rendite als auch die Natur des Risikos. Die folgenden Werte sind Richtwerte (ca.), unter anderem auf Basis von CBRE, „Umfrage zu Immobilieninvestitionen (erwartete Renditen), März 2026", und variieren im Einzelfall nach Lage, Baualter und Mieterstruktur. Bitte betrachten Sie sie nicht als definitive Prognose, sondern als Ausgangspunkt für Vergleiche. Anders als in Deutschland, wo Anfangsrenditen für Core-Objekte in A-Städten seit Jahren stark komprimiert sind, bieten diese japanischen Spannen Investoren aus dem DACH-Raum einen unmittelbaren Vergleichsmaßstab.
| Anlageklasse | Richtwert erwartete Rendite | Wesentliche Vorzüge | Zu beachten |
|---|---|---|---|
| Innerstädtische Büros (Prime) | ca. 3,1–3,5 % | Niedrige Leerstandsquote und Aufwärtstrend der Mieten | Niedrige Rendite, Preis reagiert empfindlich auf Zinsen |
| Mietwohnhäuser (Innenstadt) | ca. 3,5–4,0 % | Stabile Auslastung und große Portfolio-Transaktionen | Intensiver Erwerbswettbewerb, schwierige Beschaffung |
| Logistikimmobilien (Großraum Tokio) | ca. 4,0–4,5 % | Erwartung einer Trendwende bei Angebot/Nachfrage und Mieten | Überangebotsregionen müssen sorgfältig eingeschätzt werden |
| Hotels / Ryokan | ca. 4,5–5,5 % | Ausweitung des Inbound-Konsums | Ergebnisse schwanken stark mit Konjunktur, Katastrophen und Wechselkurs |
| Rechenzentren | je nach Projekt stark unterschiedlich | Digitale Nachfrage und langfristige Verträge | Erhebliche Restriktionen bei Strom, Grundstück und Spezialbetrieb |
Büros wurden 2025 mit rund 40 % des gesamten Investitionsvolumens zum größten Sektor; die Leerstandsquote für Tokioter A-Grade-Objekte lag unter 1 %, und auch die Mieten stiegen gegenüber dem Vorjahr (JLL). Logistikimmobilien hingegen verloren an Investitionsanteil, weil ihre langfristigen Verträge Mietsteigerungen nur schwer aufnehmen können. Nicht allein die Höhe der Rendite, sondern die Frage, ob Spielraum für Mietanhebungen besteht, ist die Selektionsachse für 2026. Für DACH-Investoren ist dieser Punkt besonders aufschlussreich: Während im deutschen Wohnsegment die Mietpreisbremse Anhebungen begrenzt, ist in japanischen Prime-Büros das Mietsteigerungspotenzial gerade der zentrale Werttreiber – ein struktureller Unterschied in der Ertragslogik.
Wechselkursrisiko, Absicherungskosten und das Konzept der realen Rendite
Bei grenzüberschreitenden Investitionen wird das Management des Wechselkursrisikos zu einem großen ertragsbestimmenden Faktor. Ausgangspunkt ist es, nicht anhand der Bruttorendite, sondern anhand der realen Rendite einschließlich der Absicherungskosten zu urteilen.
Kauft ein Investor, der Dollar (oder Euro) hält, ein in Yen denominiertes Asset und sichert den Wechselkurs ab, lastet die Zinsdifferenz zwischen den beiden Währungsräumen unmittelbar als Kosten auf ihm. Je größer die Zinsdifferenz, desto höher die Absicherungskosten – und desto weniger bleibt die scheinbare Rendite tatsächlich im vollen Umfang beim Anleger. Umgekehrt braucht ein japanischer Anleger, der in einer Yen-Schwächephase eine US-Immobilie kauft, beim Erwerb sehr viele Yen; und selbst wenn er Mieteinnahmen in Dollar erhält, kann deren Yen-Gegenwert in bestimmten Phasen schrumpfen. Für Euro-Anleger gilt sinngemäß dasselbe: Der Vorteil des günstigen Einstiegs durch den schwachen Yen kann durch Absicherungskosten aufgezehrt werden, während ein ungesichertes Engagement das volle Yen-Wechselkursrisiko trägt.
Zu vergleichen ist daher nicht die „Bruttorendite des jeweiligen Landes", sondern die „reale Rendite nach Abzug der Kosten für Umtausch, Finanzierung und Absicherung". Den Unterschied zwischen Brutto- und realer Rendite können Sie von Grund auf in Unterschied zwischen Brutto- und Nettorendite und worauf bei der Objektauswahl zu achten ist nachvollziehen. Zu den Auswirkungen von Wechselkurs und Geopolitik auf Investitionsentscheidungen sehen Sie bitte ergänzend Einfluss internationaler Politik und Wechselkursschwankungen auf Immobilieninvestitionen.
Steuerliche und regulatorische Praxis: Dürfen Ausländer japanische Immobilien kaufen?
Um es vorwegzunehmen: Der Erwerb japanischer Immobilien durch Ausländer ist grundsätzlich frei. Nach dem japanischen Zivilrecht (Minpō) genießen auch Ausländer, sofern nicht durch Gesetz oder Staatsvertrag untersagt, private Rechte in gleicher Weise wie japanische Staatsbürger; das Eigentum an Grund und Gebäuden wird nicht pauschal aufgrund von Staatsangehörigkeit oder Wohnsitz beschränkt. Diese Offenheit ist für ausländische Investoren ein großer Vertrauensfaktor. Anders als in einigen Nachbarmärkten Asiens, in denen ausländischer Grundstückserwerb stark reglementiert ist, entspricht Japans Grundhaltung hier eher dem, was deutsche Anleger aus dem eigenen offenen Grundstücksmarkt gewohnt sind.
Dennoch sind einige Melde- und Anzeigepflichten zu beachten. Erstens kann nach dem Devisengesetz (Gaitame-hō, Foreign Exchange and Foreign Trade Act) beim Erwerb einer japanischen Immobilie durch einen Gebietsfremden eine nachträgliche Meldung über die Bank von Japan verlangt werden. Im Dezember 2025 wurde eine Verordnungsänderung vorangetrieben, die – einschließlich Erwerb zu Wohnzwecken – eine nachträgliche Meldung binnen 20 Tagen nach der Transaktion vorsieht (Zaimushō, Finanzministerium / Ministry of Finance, MOF, „Meldung zum Erwerb japanischer Immobilien durch Gebietsfremde"). Zweitens ist in „besonderen Beobachtungszonen" (tokubetsu chūshi kuiki, special watch zones) rund um sicherheitsrelevante Einrichtungen nach dem Gesetz zur Überprüfung wichtiger Grundstücke (Jūyō Tochitō Chōsa-hō, Important Land Survey Act) für Transaktionen von Grundstücken ab einer bestimmten Fläche eine Voranzeige erforderlich.
Anzumerken ist, dass die Prüfung ausländischer Direktinvestitionen nach dem Devisengesetz vor allem den Erwerb von Aktien und Anteilen an Unternehmen betrifft und kein Mechanismus ist, der den gewöhnlichen Immobilienkauf selbst prüft (Zaimushō, Finanzministerium / MOF, „System zur Prüfung ausländischer Direktinvestitionen"). Einen fachübergreifenden Überblick über die Gesamtstruktur bietet die vom Recherchebüro des Repräsentantenhauses (Shūgiin) erstellte „Aufbereitung zum Immobilienerwerb durch Ausländer" (Februar 2026). Zur Perspektive der Verwaltungspraxis, wenn man ausländische Investoren als Eigentümer aufnimmt, ist auch Risiken und Chancen des schwachen Yen und des Zustroms ausländischen Kapitals für Eigentümer hilfreich, der die Vor- und Nachteile behandelt.
Auslandsimmobilien-Investitionen durch Japaner (Outbound)
Wechseln wir die Perspektive und betrachten den Fall, dass japanische Investoren ins Ausland gehen. Der schwache Yen ist zwar Gegenwind, doch das Interesse an Auslandsinvestitionen hält an. Auch die Auslandsexpansion japanischer Immobilienunternehmen beschleunigt sich, und die Anlageziele diversifizieren sich in die USA, nach Südostasien, Australien und Indien (JLL, „Auslandsexpansion japanischer Immobilienunternehmen beschleunigt sich / Japan Real Estate Companies' Overseas Expansion Is Accelerating").
Die USA werden geschätzt, weil das Bevölkerungswachstum die Wohnraumnachfrage stützt und der Markt durch das MLS (Multiple Listing Service) hohe Transparenz aufweist. Der Mechanismus, ältere Holzbau-Objekte über die nach japanischem Steuerrecht kurze Nutzungsdauer beschleunigt abzuschreiben, war bei Hochverdienern als Instrument bekannt, das Steuerersparnis und Vermögensaufbau verbindet. Allerdings ist diese Behandlung anfällig für Steuerrechtsänderungen, weshalb es unerlässlich ist, vor dem Kauf die aktuelle Handhabung bei Fachleuten zu bestätigen. Für DACH-Investoren ist dies vertraut: Ähnlich wie bei der deutschen AfA (Absetzung für Abnutzung) hängt der steuerliche Vorteil an der jeweils geltenden Rechtslage und sollte nie als dauerhaft unterstellt werden.
In Südostasien hat in Ländern wie Thailand und Malaysia das Wachstum der Mittelschicht die Wohnraumnachfrage getrieben. Andererseits hat sich der zeitweilige Schwung in einigen Regionen durch Zinsanstiege und eine Abkühlung der lokalen Konjunktur beruhigt. Bei Investitionen in Schwellenländer muss man nicht nur die Erwartung von Wertzuwächsen, sondern drei Länderrisiken einpreisen: den Verfall der Währung, Beschränkungen ausländischen Eigentums und die Liquidität beim Verkauf. Auch Die Attraktivität japanischer Immobilieninvestitionen aus Sicht vermögender ausländischer Anleger, der das Verhältnis zwischen vermögenden Ausländern und dem japanischen Markt von der anderen Seite betrachtet, hilft, die Anlegerpsychologie zu verstehen.
Prüfung der Investitionsentscheidung: Unterschied zwischen Inbound und Outbound
Bei grenzüberschreitenden Investitionen ändern sich je nach „Richtung der Investition" die wirksamen Beurteilungspunkte. Die folgende Tabelle ordnet die Entscheidungsachsen.
| Beurteilungspunkt | Ausland → Japan (Inbound) | Japan → Ausland (Outbound) |
|---|---|---|
| Wirkung des Wechselkurses | Schwacher Yen senkt die Erwerbskosten – Rückenwind | Schwacher Yen erhöht die Erwerbskosten – Gegenwind |
| Finanzierung / Zinsen | Günstige Yen-Finanzierung möglich | Hohe lokale Zinsen oder hohe Absicherungskosten belasten |
| Wesentliche Risiken | Preiskorrektur durch Zinsanstieg, Polarisierung | Währungsverfall, Eigentumsbeschränkungen, Liquidität beim Ausstieg |
| Steuer / Verfahren | Grundsätzlich frei + nachträgliche Meldung, Gesetz zur Überprüfung wichtiger Grundstücke | Lokale Beschränkungen für Ausländer, Doppelbesteuerung, Erklärungspflichten |
| Informationsbeschaffung | Hohe Transparenz von Grundbuch- und Transaktionsdaten | Die Verlässlichkeit des lokalen Partners entscheidet über Erfolg |
In beiden Richtungen gilt gemeinsam: anhand der realen Rendite vergleichen und erst dann einsteigen, wenn man auch den Ausstieg (die Verkäuflichkeit) betrachtet hat. Wir sind überzeugt, dass Menschen und Talente (jinzai, wörtlich „Menschen als Vermögen") das größte Kapital sind, und legen auch bei Investitionsentscheidungen Wert auf ein Gefüge, das Menschen, die Zahlen lesen können, mit Menschen verbindet, die den lokalen Markt kennen. Nicht die kurzfristige Kursspanne, sondern die Frage, ob eine Konstruktion nachhaltig gehalten werden kann, stellen wir als letztes Beurteilungskriterium. Für konservativ und langfristig orientierte DACH-Anleger deckt sich diese Haltung mit dem eigenen Anlagegrundsatz „Substanz vor Spekulation".
Fazit
Die grenzüberschreitende Immobilieninvestition dürfte 2026 ein Jahr in beide Richtungen werden: Japans relative Günstigkeit und Stabilität ziehen ausländisches Kapital an, während zugleich die Auslandsdiversifikation japanischer Investoren anhält. Rückenwinde wie schwacher Yen, steigende Bodenwerte und die Erholung des Inbound-Tourismus bestehen gewiss, doch sie schlagen sich nur über die Variablen Wechselkurs und Absicherungskosten in der tatsächlichen Rendite beim Anleger nieder. Bevor man eine gute Immobilie sucht, betrachtet man zuerst das Risiko, in der Währung zu halten, und die Finanzierungskosten. Diese Reihenfolge einzuhalten ist – so unsere Überzeugung – das Fundament, um bei länderübergreifenden Investitionen dauerhaft Ergebnisse zu erzielen.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F1. Was ist eine grenzüberschreitende Immobilieninvestition?
Sie bezeichnet die Anlage in Immobilien außerhalb des eigenen Landes. Umfasst sind sowohl der Kauf in Japan durch ausländische Investoren als auch der Auslandskauf durch japanische Investoren. Anders als bei der Inlandsanlage kommen Variablen wie Wechselkurs, Zinsdifferenz, lokales Steuerrecht und Regulierung zu Ertrag und Risiko hinzu.
F2. Können Ausländer in Japan frei Immobilien kaufen?
Grundsätzlich ist der Erwerb frei. Eigentum wird nicht pauschal aufgrund von Staatsangehörigkeit oder Wohnsitz untersagt. Allerdings können je nach Transaktion Verfahren erforderlich werden, etwa die nachträgliche Meldung nach dem Devisengesetz (Gaitame-hō) oder die Voranzeige nach dem Gesetz zur Überprüfung wichtiger Grundstücke (Jūyō Tochitō Chōsa-hō) in besonderen Beobachtungszonen.
F3. Ist es für Japaner in einer Yen-Schwächephase ungünstig, Auslandsimmobilien zu kaufen?
Dass beim Erwerb sehr viele Yen benötigt werden, ist Gegenwind. Zudem kann selbst dann, wenn die Miete in Fremdwährung wie Dollar eingeht, deren Yen-Gegenwert schrumpfen. Bei der Beurteilung ist es wichtig, nicht anhand der Bruttorendite, sondern anhand der realen Rendite nach Abzug der Umtausch- und Absicherungskosten zu vergleichen.
F4. Welche Anlageklassen stehen 2026 im Fokus?
Kapital ausländischer Investoren fließt eher in innerstädtische Büros und Mietwohnhäuser, und vor dem Hintergrund des Inbound-Tourismus hält auch das Interesse an Hotels an. Allerdings sollte man nicht allein nach der Höhe der Rendite auswählen; ob Spielraum für Mietanhebungen besteht, dürfte die Selektionsachse sein. Die Werte sind Richtwerte und variieren im Einzelfall.
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Quellen und Referenzen
- Kokudo Kōtsūshō (Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus, MLIT), „Landesweite Bodenpreisentwicklung im Durchschnitt aller Nutzungsarten fünf Jahre in Folge gestiegen – Bodenpreisveröffentlichung Reiwa 8 (2026)" (März 2026)
- Kankōchō (Japanische Tourismusbehörde, JTA), „Erhebung zum Inbound-Konsumverhalten, Kalenderjahr 2025 (vorläufig)" (2026)
- Nihon Ginkō (Bank von Japan, BOJ), „Durchführung der geldpolitischen Entscheidungssitzung / Monetary Policy Meeting"
- Nihon Ginkō (Bank von Japan, BOJ), „Devisenmarktlage (täglich) / Foreign Exchange Rates"
- Zaimushō (Finanzministerium, MOF), „Meldung zum Erwerb japanischer Immobilien durch Gebietsfremde"
- Zaimushō (Finanzministerium, MOF), „Zum System der Prüfung ausländischer Direktinvestitionen"
- Recherchebüro des Repräsentantenhauses (Shūgiin Chōsakyoku), Referat für Land und Verkehr, „Aufbereitung zum Immobilienerwerb durch Ausländer" (Februar 2026)
- JLL, „Wie wird 2026? Ausblick auf den japanischen Immobilien-Investitionsmarkt / Review of and Outlook for the Japan Real Estate Investment Market"
- JLL, „Auslandsexpansion japanischer Immobilienunternehmen beschleunigt sich / Japan Real Estate Companies' Overseas Expansion Is Accelerating"
- CBRE, „Umfrage zu Immobilieninvestitionen (erwartete Renditen), März 2026" / „Japan Investment MarketView, Q1 2026" / „Investorenumfrage Asien-Pazifik 2026 / 2026 Asia Pacific Investor Intentions Survey" (herangezogen als Richtwerte für erwartete Renditen, Investitionsvolumen und Investoreneinschätzung)
