Der Kauf, Verkauf oder die Anmietung einer Immobilie gehört zu den größten finanziellen Entscheidungen im Leben. Gerade deshalb ist es entscheidend, ein vertrauenswürdiges Immobilienunternehmen zu finden, dem man diese Entscheidung guten Gewissens anvertrauen kann. Dieser Ratgeber erklärt verständlich, worauf es bei der Auswahl eines Immobilienunternehmens ankommt – auch für Leserinnen und Leser, die zum ersten Mal mit dem Immobilienmarkt zu tun haben. In Deutschland gelten dabei andere gesetzliche Rahmenbedingungen als in Japan, doch die Grundfragen bei der Wahl des richtigen Partners ähneln sich sehr.
Welche Arten von Immobilienunternehmen gibt es?
Immobilienunternehmen lassen sich grob in drei Kategorien einteilen: Vermittlungsmakler, Ankaufsunternehmen und Hausverwaltungen. Die Wahl des passenden Unternehmens für das eigene Anliegen ist der erste Schritt zu einer reibungslosen Transaktion.
Wer eine Wohnung oder ein Haus kaufen oder mieten möchte, wendet sich an einen Vermittlungsmakler. Wer die eigene Immobilie schnell zu Geld machen möchte, wendet sich an ein Ankaufsunternehmen, das selbst als Käufer auftritt. Wer die Verwaltung einer vermieteten Immobilie abgeben möchte, benötigt eine Hausverwaltung (in Deutschland häufig als WEG-Verwalter organisiert). Diese Aufteilung ist in Deutschland weniger scharf gezogen als in Japan, da viele Maklerbüros mehrere dieser Leistungen unter einem Dach anbieten.
Große, bundesweit tätige Ketten punkten mit einem breiten Angebot und umfangreichen Datenbanken, während lokal verwurzelte kleinere Büros oft über detailliertes Wissen zum Stadtviertel verfügen. Ähnlich wie bei der Wahl zwischen einem Franchise-Makler und einem inhabergeführten Büro in deutschen Großstädten lohnt sich ein Vergleich von Referenzen und Unternehmensgröße.
Woran erkennt man ein vertrauenswürdiges Immobilienunternehmen?
Zulassung, Erfahrung und Kundenbewertungen sind die drei wichtigsten Kriterien zur Beurteilung der Seriosität – unabhängig davon, welche Art von Immobilienunternehmen beauftragt werden soll. Folgende Prüfpunkte sollten Sie beachten:
- Zulassung prüfen: In Japan weist die Lizenznummer auf der Website oder Visitenkarte über die Anzahl der Verlängerungen indirekt auf die Jahre der Geschäftstätigkeit hin. In Deutschland benötigen Makler, Bauträger und Wohnimmobilienverwalter eine gewerberechtliche Erlaubnis nach § 34c bzw. § 34c Abs. 1 Nr. 4 Gewerbeordnung, die bei der zuständigen Gewerbebehörde beantragt wird; seit 2018 besteht zudem eine Weiterbildungspflicht von 20 Stunden innerhalb von drei Jahren. Eine Nachfrage nach dieser Erlaubnis und der Registrierung bei der zuständigen Industrie- und Handelskammer schafft zusätzliche Sicherheit.
- Erfolgsbilanz: Frühere Transaktionen und etwaige Auszeichnungen geben Aufschluss über die Erfahrung des Unternehmens.
- Bewertungen und Ruf: Nutzen Sie Online-Bewertungsportale, soziale Medien und Empfehlungen von Bekannten, um sich ein Bild vom Ruf des Unternehmens zu machen. In Deutschland lohnt sich zusätzlich ein Blick auf Beschwerden bei der Verbraucherzentrale oder der zuständigen Kammer.
Worauf sollte man im Beratungsgespräch achten?
Im tatsächlichen Beratungsgespräch lässt sich die Vertrauenswürdigkeit eines Unternehmens vor allem am Verhalten der zuständigen Ansprechperson ablesen. Nutzen Sie folgende Checkliste:
- Verständliche Erklärungen: Erklärt die Person Fachbegriffe verständlich und ohne Fachjargon? Ein Unternehmen, das auch Einsteigern geduldig alles erläutert, verdient Vertrauen.
- Beratungskompetenz: Werden Ihre Wünsche und Ihre Situation zunächst erfragt, bevor eine fachkundige Empfehlung erfolgt? Das schafft Sicherheit.
- Kein aufdringlicher Verkaufsdruck: Achten Sie darauf, ob Sie zum schnellen Vertragsabschluss gedrängt werden. Seriöse Unternehmen respektieren Ihr eigenes Tempo – ganz ähnlich wie beim deutschen Widerrufsrecht, das Verbrauchern bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen eine 14-tägige Bedenkzeit einräumt.
- Klare Angaben zu Kosten und Vertragsbedingungen: Wählen Sie ein Unternehmen, das Maklerprovision, Nebenkosten und Vertragsbedingungen sorgfältig erläutert.
Welche Betrugsmaschen und Streitfälle sollte man kennen?
Im Immobiliengeschäft gibt es typische Fallstricke, vor denen sich Verbraucher in Acht nehmen sollten. Ein vertrauenswürdiges Unternehmen beugt den meisten davon vor, dennoch schadet es nicht, sie als Hintergrundwissen zu kennen.
Lockangebote
Dabei wird eine Immobilie zu auffällig günstigen Konditionen beworben; meldet man sich, heißt es plötzlich, das Objekt sei „bereits vergeben“, und es wird ein anderes, weniger attraktives Angebot vorgeschlagen. Auch in Deutschland ist eine solche irreführende Werbung nach dem Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG) unzulässig. Ist ein Angebot auffällig günstiger als der Marktdurchschnitt, sollten Sie misstrauisch werden. Prüfen Sie den Angebotsstatus auf mehreren Portalen und lassen Sie sich im Zweifel nicht zu einer übereilten Entscheidung drängen.
Aufdringliche Vertragsabschlüsse und mangelhafte Aufklärung
Es kommt vor, dass ein Vertragsabschluss ohne ausreichende Erklärung forciert wird. In Japan ist die sogenannte „Erläuterung wichtiger Vertragsangaben“ (Jūyō Jikō Setsumei) gesetzlich vorgeschrieben und sollte Wort für Wort aufmerksam angehört werden; unklare Punkte sollten Sie ohne Scheu nachfragen. In Deutschland übernimmt eine vergleichbare Schutzfunktion unter anderem der notarielle Kaufvertrag beim Immobilienerwerb, der zwingend vorgelesen und erläutert werden muss, sowie die Pflicht zur Vorlage des Energieausweises. Wird eine Erklärung ausweichend beantwortet, sollten Sie den Vertrag an Ort und Stelle nicht unterschreiben und sich zunächst mit Vertrauenspersonen beraten.
Streitigkeiten über Gebühren
Für die Maklerprovision gelten gesetzliche Höchstgrenzen (in Japan beim Kauf: 3 % des Kaufpreises plus 60.000 Yen zuzüglich Mehrwertsteuer, bei der Miete: eine Monatsmiete zuzüglich Mehrwertsteuer). In Deutschland regelt seit Juni 2015 das sogenannte Bestellerprinzip, dass bei Mietverträgen grundsätzlich zahlt, wer den Makler beauftragt hat – in der Regel also der Vermieter; beim Immobilienkauf schreibt das Gesetz über die Maklerkostenverteilung seit Dezember 2020 vor, dass Käufer höchstens die Hälfte der Provision tragen müssen. Lassen Sie sich Kostenvoranschläge und Aufschlüsselungen stets schriftlich geben und wenden Sie sich bei unklaren Kosten an eine Verbraucherzentrale oder Kammer.
Welche Verhaltensregeln helfen, ein vertrauenswürdiges Unternehmen zu erkennen?
Der Vergleich mehrerer Unternehmen, gründliche Vorabrecherche und eine besonnene Entscheidung sind der Schlüssel, um bei der Wahl des Immobilienunternehmens keine Fehler zu machen.
- Mehrere Immobilienunternehmen vergleichen: Legen Sie sich nicht von Anfang an auf ein einziges Unternehmen fest, sondern vergleichen Sie Angebote und Vorgehen verschiedener Anbieter.
- Das persönliche Bauchgefühl im Gespräch prüfen: Achten Sie darauf, ob Sie im Gespräch mit der zuständigen Person das Gefühl bekommen, dieser Person Ihr Anliegen anvertrauen zu können.
- Sich Zeit lassen und sorgfältig entscheiden: Prüfen Sie den Vertragsinhalt stets genau und wählen Sie ein Unternehmen, das offene Fragen geduldig beantwortet.
Die Wahl eines vertrauenswürdigen Immobilienunternehmens ist der erste Schritt zu einer sicheren und unbeschwerten Immobilientransaktion. Sich Zeit zu lassen, sorgfältig vorzugehen und einen verlässlichen Partner zu wählen, ist der direkteste Weg zum Erfolg.
Wer Fragen zur Immobilienverwaltung hat, findet weitere Informationen in unserem Beitrag zu einem stressfreien System der Mietverwaltung. Wer sich zusätzlich über die rechtlichen Rahmenbedingungen der Mietverwaltung in Japan informieren möchte, findet Orientierung in unserem Leitfaden zu den gesetzlichen Regelungen der japanischen Mietverwaltung.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F: Wo kann ich die Zulassung eines Immobilienunternehmens überprüfen?
In Japan finden Sie die Lizenznummer auf der offiziellen Website, der Visitenkarte oder am Aushang im Geschäft; eine Überprüfung ist auch über das Unternehmensinformationssystem des japanischen Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus möglich. In Deutschland können Sie sich die gewerberechtliche Erlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung sowie die Registrierung bei der zuständigen Industrie- und Handelskammer zeigen lassen.
F: Soll ich mich für ein großes Unternehmen oder ein lokal verwurzeltes kleines Büro entscheiden?
Große Unternehmen punkten mit umfangreichen Informationen und einem breiten Netzwerk, kleinere lokale Büros mit Ortskenntnis und kurzen Reaktionszeiten. Am sinnvollsten ist ein Vergleich beider Optionen mit Blick auf Ihr konkretes Anliegen und die betreffende Region.
F: Wie hoch ist die gesetzliche Höchstgrenze der Maklerprovision?
In Japan liegt sie beim Kauf bei 3 % des Kaufpreises plus 60.000 Yen (zuzüglich Mehrwertsteuer), bei der Miete bei einer Monatsmiete (zuzüglich Mehrwertsteuer). In Deutschland gilt beim Immobilienkauf seit Ende 2020 eine hälftige Teilung zwischen Käufer und Verkäufer, sofern beide Parteien denselben Makler beauftragt haben; bei Mietverträgen zahlt üblicherweise der Auftraggeber, meist also der Vermieter.
F: Wie erkennt man Lockangebote?
Ist ein Angebot auffällig günstiger als der übliche Marktpreis, ist Vorsicht geboten. Prüfen Sie den Angebotsstatus auf mehreren Immobilienportalen, und wenn Ihnen bei einer Anfrage mitgeteilt wird, das Objekt sei „bereits vergeben“, wenden Sie sich zusätzlich an ein anderes Unternehmen.
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