إن واجب الرعاية كمدير حكيم هو واجب المستأجر في استخدام وصيانة العقار المستأجر مع الرعاية التي تتطلبها المعايير المقبولة اجتماعيًا أثناء قيام المستأجر بتأجير العقار. في إدارة الإيجار، لا يتم استخدام هذه المصطلحات ببساطة لتحديد أن الضرر هو مسؤولية المستأجر، ولكنها تستخدم لشرح سبب الضرر، ومتى تم اكتشافه، وما إذا كان قد تم تقديم إشعار، وكيف يختلف عن التآكل العادي.
من المهم لشركات الإدارة والمالكين ألا يقتصر واجب رعاية المدير الجيد على وقت المغادرة فقط. فقط عندما يكون لدينا صور تم التقاطها عند الانتقال، والتوضيحات المقدمة في وقت العقد، وسجل الاتصال أثناء الإيجار، وسجلات الإصلاح، يمكننا تقديم تفسير مقنع في وقت الخروج.
النقاط الرئيسية في هذا المقال
- واجب الرعاية هو واجب استخدام العقار بالعناية المتوقعة عادة من المستأجر.
- سيتم تحديد ما إذا كانت هناك مخالفة بناءً على سبب الضرر، ومدة الإهمال، وما إذا كان قد تم تقديم الإخطار، ومحتويات العقد، والأدلة.
- الفكرة ليست تحميل المستأجر عبء التآكل والتدهور الطبيعي مع مرور الوقت.
- يجب على شركة الإدارة ربط السجلات وشرحها عند الانتقال وأثناء الانتقال وعند الخروج.
- الإخطار المبكر والأدلة على تسرب المياه، والعفن، وأعطال المعدات، والحيوانات الأليفة، والتجديدات غير المصرح بها هي المفتاح لمنع المشاكل.
ما هو واجب الرعاية الذي يقع على عاتق المدير الحكيم؟
واجب رعاية المدير الجيد هو اختصار لعبارة "واجب رعاية المدير الجيد". وتنص المادة 400 من القانون المدني على وجوب الحفاظ على أصناف محددة بعناية مدير حصيف، تحدد في ضوء العقود والأسباب الأخرى والأعراف الاجتماعية المتعلقة بالمعاملات، حتى يتم تسليم السلعة.
في مجال الإيجار، من السهل أن نفهم أن هذا يعني أن المستأجر يستخدم العقار بالرعاية المتوقعة من المقيم العادي أثناء قيام المستأجر بتأجير العقار. على سبيل المثال، إذا لاحظت تسربًا للمياه ولكنك تركته دون مراقبة لفترة طويلة، أو إذا أهملت التهوية أو التنظيف، مما تسبب في انتشار العفن، أو إذا أحدثت ثقبًا كبيرًا في الحائط دون إذن، فقد يصبح هذا مشكلة بسهولة.
ومن ناحية أخرى، فإن واجب الرعاية الذي يفرضه المدير الحكيم ليس أساسًا عالميًا للمطالبة. يمكن اعتبار التعرض لأشعة الشمس والخدوش الطفيفة الناتجة عن تركيب الأثاث والشيخوخة الطبيعية للمعدات تآكلًا طبيعيًا وتدهورًا بمرور الوقت وسيتم تغطيتها من قبل المالك. عند تسوية المغادرة، يجب التفكير في ذلك جنبًا إلى جنب مع شرح إعادة الحالة الأصلية ومنع سوء الاستخدام في إدارة الإيجارات.
أين ينشأ خطر المخالفة؟
من المرجح أن تحدث المشاكل المتعلقة بانتهاكات واجب الرعاية للمدير الحكيم عندما يكون من غير الواضح متى تم ملاحظة الضرر وكيف تم التعامل معه، وليس الضرر نفسه. لو اتصل بنا المستأجر على الفور لكان إصلاحًا بسيطًا، لكن إذا ترك الإصلاح دون مراقبة وانتشر إلى أسفل الأرضية أو داخل الجدران، يصبح من الصعب تفسير تصنيف العبء.
في ممارسة الإدارة، نقوم بفصل النقاط الأربع التالية والتحقق منها.
| عناصر للتحقق | نقاط للنظر | سجلات شركة الإدارة |
|---|---|---|
| السبب | مقصود/إهمال، استخدام عادي، معدات قديمة، عيب في جانب المبنى | الصور الملتقطة عند الانتقال، تاريخ الإصلاح، عمر المعدات |
| عندما تم اكتشافه | متى تم التعرف على الشذوذ؟ | الاتصال بالمستأجرين، سجلات الدوريات، سجلات التفتيش |
| إعلام | هل أبلغ المستأجر على الفور | البريد الإلكتروني، مذكرة الهاتف، سجل الدردشة |
| منع الانتشار | هل انتشرت الأضرار بسبب الإهمال؟ | صور وتقديرات وتعليقات المقاول في الموقع |
إذا أخبرت المستأجر، "هذا انتهاك لواجب الرعاية الذي يفرضه المدير الحكيم"، دون حل هذا الأمر، فلن يكون المستأجر راضيًا. أولا سوف نقوم بفصل الحقائق، ومن ثم شرح تصنيف الأعباء. هذا الترتيب مهم.
التدفق الأولي عند تلقي إشعار غير طبيعي
عند تحديد واجب الرعاية للمدير الحكيم، فإن سجل الاستجابة الأولية له أهمية كبيرة. على وجه الخصوص، عندما يتعلق الأمر بتسربات المياه والعفن وأعطال المعدات، فإن الفارق الزمني بين التقرير الأولي والاستجابة يؤدي بشكل مباشر إلى زيادة الضرر.
سيكون من الأسهل على شركة الإدارة شرح العملية التالية من خلال توحيدها.
| الرد الأولي | تفاصيل التنفيذ | السجلات الواجب الاحتفاظ بها |
|---|---|---|
| الاستقبال | تحقق متى ومن ومن وبأي أعراض | تاريخ ووقت الاستقبال، جهة الاتصال، وملاحظات الأعراض |
| طلب صور | طلب صور عامة ومقربة من المستأجر | الصور ومقاطع الفيديو وتاريخ ووقت التصوير |
| تعليمات الطوارئ | نقل الإجراءات لمنع انتشار الضرر، مثل قطع المياه، والتهوية، وتعليق الاستخدام | التعليمات وتاريخ الإرسال |
| ترتيب شركة إصلاح | ترتيب شركة إصلاح حسب درجة الاستعجال | تاريخ ووقت الترتيب، الزيارة المقررة، اسم الشركة |
| تأكيد السبب | التحقق من تدهور المعدات وطريقة الاستخدام وطول المدة المتبقية دون استخدام | تقرير المقاول، صور الموقع، عرض الأسعار |
| تصنيف التكلفة | فرز أعباء المؤجر، وعبء المستأجر، وإمكانية التقسيم | مذكرة الحكم، شروط العقد، شرح التاريخ |
وليس المقصود من هذا الاتجاه متابعة المستأجرين. من المهم الاحتفاظ بسجلات لحقيقة أن المستأجر اتصل بنا بسرعة والاستجابة السريعة لشركة الإدارة. كلما زاد عدد السجلات التي تحتفظ بها، قل احتمال أن تكون عاطفيًا عند شرح الدفع في وقت لاحق.
جدول حكم واجب رعاية المدير الحكيم حسب الحالة
وسوف نقوم بتلخيص الحالات التي غالبا ما تنشأ في إدارة الإيجار من وجهة نظر شركة الإدارة. فيما يلي إرشادات عملية، حيث ستختلف الأحكام الفردية اعتمادًا على تفاصيل العقد وحالة الملكية والأدلة.
| حالات | أمثلة على احتمال أن يتحمل المستأجر العبء | أمثلة حيث يحتمل أن يتحمل المؤجر العبء | ردود من شركة الإدارة |
|---|---|---|---|
| تسرب مياه | تسرب المياه ترك دون مراقبة، مما أدى إلى تلف الأرضيات والطوابق السفلية | وكانت الأسباب الرئيسية هي تدهور الأنابيب وتعطل المعدات | تم حفظ تاريخ ووقت التقرير الأول والصور وتشخيص المقاول |
| العفن | يتم ترك التكثيف دون مراقبة ويكون هناك القليل من التنظيف أو التهوية | تشمل الأسباب عدم كفاية العزل الهيكلي أو تسرب المياه | التحقق من البيئة الداخلية وشرح التهوية وتاريخ الإصلاح |
| أعطال المعدات | إهمال الضوضاء والشذوذات لإحداث المزيد من الضرر | الأعطال الطبيعية بسبب التدهور مع مرور الوقت | حفظ تاريخ الاتصال وسنة طراز المعدات |
| حيوانات أليفة | تربية مخالفة للعقد روائح قوية وخدوش في الارضيات والتجهيزات | علامات الاستخدام البسيطة التي عادة ما تكون متوقعة ضمن شروط التصريح | مقارنة الأحكام الخاصة بالحيوانات الأليفة وشرح وقت الانتقال وصور الخروج |
| تجديد غير مصرح به | ثقوب في الحائط، وتركيب أرفف، وأعمال أسلاك، وما إلى ذلك يتم تنفيذها دون إذن | العمل الذي تمت الموافقة عليه بالفعل من قبل المالك | تحقق مما إذا كان هناك سجل للموافقة |
النقطة ليست في وضع مسؤولية المستأجر على نطاق واسع. ادعي فقط ما يمكن تفسيره، ولا تجبر نفسك على ادعاء ما لا يمكن تفسيره. سيؤدي هذا إلى حماية الثقة بين شركة الإدارة والمالك على المدى الطويل.
كيف يجب تقسيم أدوار المالكين وشركات الإدارة والمستأجرين؟
إن الحديث عن واجب الرعاية الذي يقوم به المدير الحكيم يبدو غير عادل إذا كان موجهاً فقط إلى المستأجرين. من الناحية العملية، سيكون من الأسهل فهم ما إذا تم شرح أدوار المالك وشركة الإدارة والمستأجر بشكل منفصل.
| الموقف | الدور الرئيسي | المشاكل الناجمة عن النقص |
|---|---|---|
| المالك | صيانة المعدات والإصلاحات اللازمة ومشاركة المعلومات مع شركة الإدارة | حتى المعدات القديمة والمعيبة يمكن بسهولة اعتبارها مسؤولية المستأجر |
| شركة إدارة | شرح عند العقد استقبال الاتصالات السجلات ترتيبات الإصلاح شرح التسوية | تصبح معايير الحكم فردية، وتصبح التفسيرات غير واضحة عند الخروج |
| المستأجرين | استخدمه بالعناية العادية، وأبلغ عن العيوب مبكرًا، وامنع انتشار الضرر | من المرجح أن يصبح توسيع الضرر بسبب الإهمال مشكلة بالنسبة للمستأجرين. |
إذا قمت بإبلاغ تقسيم الأدوار هذا في وقت توقيع العقد أو في دليل الانتقال، فسيكون من الأسهل على المستأجرين فهم ما يجب عليهم فعله. يمكن لشركة الإدارة أيضًا إرشادك باستخدام نفس المعايير من وقت انتقالك، بدلاً من استخدام المصطلحات القانونية فجأة عند الخروج.
كيف تفسر الحد الفاصل بين التآكل الطبيعي وتدهور الشيخوخة؟
إن التفسير الأكثر سهولة الذي يساء فهمه لواجب الرعاية الذي يقع على عاتق المدير الحكيم هو الحد الفاصل بين البلى الطبيعي. إذا كنت تعيش حياة طبيعية، فسوف تتضرر الأرضيات وورق الحائط والمعدات لديك تدريجيًا. إذا كان المستأجر مسؤولا عن مثل هذه التغيرات الطبيعية، فإن الخروج سيخلق شعورا قويا بعدم الثقة.
كما تميز المبادئ التوجيهية لوزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة لإعادة الممتلكات إلى حالتها الأصلية بين التآكل الطبيعي والشيخوخة، والتآكل الناتج عن نية المستأجر أو إهماله. لا ينبغي لشركة الإدارة أن تتخذ موقف "تحميلك فاتورة لأنها قذرة"، ولكن بدلاً من ذلك "هناك سبب يتجاوز الاستخدام العادي، لذلك سنقدم تفسيراً ونقدم الأدلة".
على سبيل المثال، عادة ما يعتبر الضرر الذي يلحق بورق الحائط بسبب الشمس بلى، في حين أن بقع القطران والروائح الناجمة عن التدخين يمكن اعتبارها مسؤولية على المستأجر. العلامات الخفيفة التي يتركها الأثاث ليست مثل الخدوش العميقة الناتجة عن جر الأشياء الثقيلة.
لمزيد من المعلومات حول نطاق وتكاليف أعمال الترميم، قد يكون من المفيد أيضًا الرجوع إلى ما هي أعمال الترميم؟ المحتويات والتكاليف واستكشاف الأخطاء وإصلاحها التي يجب أن يعرفها أصحاب الإيجارات.
المسارات وتدفق الإخطارات التي يجب على شركات الإدارة تركها
ولمنع المشاكل المتعلقة بواجب الرعاية الذي يفرضه المدير الحكيم، فإن صياغة العقد وحدها ليست كافية. مطلوب توضيحات يمكن للمقيمين فهمها والسجلات التي يمكن التحقق منها لاحقًا.
إنها فكرة جيدة أن تقوم شركة الإدارة بتوحيد التدفق التالي.
| التوقيت | تفاصيل التنفيذ | السجلات الواجب الاحتفاظ بها |
|---|---|---|
| قبل الانتقال | التحقق من الصور الداخلية وحالة المعدات والخدوش والأوساخ | الصور، ورقة الاختيار، التوقيع |
| عند العقد | شرح واجب رعاية المدير الحكيم وواجب التبليغ والأمور المحظورة | شرح الأمور المهمة العقد مذكرة توضيحية |
| أثناء التحرك | في حالة تلقي بلاغ بوجود مشكلة، قم بتسجيل تاريخ ووقت الاستقبال والتفاصيل | البريد الإلكتروني، مذكرة الاتصال، طلب الإصلاح |
| في وقت الإصلاح | تنظيم الأسباب وإجراءات الطوارئ وتقديرات التكلفة | تقارير المقاولين والتقديرات والصور |
| في وقت الخروج | قارن مع السجل وقت الانتقال واشرح تصنيف العبء | سجل مشاهدة الخروج وتفاصيل التسوية |
ومن المهم بشكل خاص ألا نكتفي بإخبار الساكن "إذا كان هناك أي شيء غير عادي، فيرجى الاتصال بنا في أقرب وقت ممكن". ومن خلال التحديد الواضح لمعلومات الاتصال وطرق الاستقبال ونطاق الاستجابة لحالات الطوارئ، سيكون من الأسهل منع تصاعد الضرر بسبب الإهمال.
كيف يمكنني أن أشرح ذلك للمستأجرين حتى يقتنعوا بسهولة؟
عند شرح واجب رعاية المدير الجيد للمستأجر، من المهم عدم فرض مصطلحات قانونية عليه. ومن الناحية العملية، يمكن استخدام التعبيرات التالية:
- واجب الرعاية: "واجب العناية باستخدام العقار بالرعاية المطلوبة عمومًا خلال فترة الإيجار".
- وجوب الإخطار: "يجب علينا إخطاركم في أسرع وقت ممكن بأي حوادث من المحتمل أن تسبب أضرارا واسعة النطاق، مثل تسرب المياه أو أعطال المعدات".
- البلى الطبيعي: "كقاعدة عامة، لا يتعين على المستأجر أن يتحمل عبء الأجزاء التي تتقادم بشكل طبيعي خلال الحياة الطبيعية."
- مسؤولية المستأجر: ``في حالة الضرر الذي يتجاوز الاستخدام العادي أو الضرر الذي ينتشر بسبب الإهمال، قد نطلب منك تحمل التكلفة بعد التأكد من الأساس.''
الغرض من الشرح ليس تسهيل المطالبة عند الخروج. من أجل منع انتشار الضرر أثناء الإشغال، يجب أن يكون المالك والمستأجر وشركة الإدارة على نفس الصفحة. سيتم الوثوق بشركة الإدارة التي تقوم بذلك بعناية ليس فقط لاستكشاف الأخطاء وإصلاحها، ولكن أيضًا لحماية أصول المالك.
سيكون نص الإشعار أسهل في النقل إذا تم تحديده على النحو التالي.
إذا اكتشفت تسربًا للمياه أو العفن أو أصواتًا غير عادية أو تلفًا في المعدات، فيرجى الاتصال بشركة الإدارة قبل انتشار الضرر. عند الاتصال بنا، يرجى إرسال صورة لنا توضح تاريخ ووقت الاكتشاف والموقع والحالة حتى نتمكن من ترتيب الإصلاحات بسرعة وتأكيد السبب. لن يطلب من المستأجر تحمل التكلفة حتى يتدهور العقار بسبب الاستخدام العادي، ولكن إذا كان الضرر قد انتشر بسبب الإهمال، فقد نطلب من المستأجر تغطية التكلفة بعد التأكد من الوضع.
الهدف من هذا النص ليس فرض التزامات على المستأجر فقط. ومن خلال إخبارهم مسبقًا بأن المنتج لا يجب أن يتحمل عبء التدهور بسبب الاستخدام العادي، سيكون من الأسهل تشجيع الاتصال المبكر.
الأسئلة المتداولة (الأسئلة الشائعة)
س1. ما هو واجب الرعاية للمدير الحكيم؟
ج: من واجب المستأجر استخدام وتخزين العقار المستأجر مع العناية التي تتطلبها المعايير المقبولة اجتماعياً أثناء قيام المستأجر بتأجير العقار. في إدارة الإيجارات، هذا هو المعيار لتحديد سبب الضرر وما إذا كانت الممتلكات قد تركت دون مراقبة.
س2. إذا ظهر العفن، فهل يعد ذلك دائمًا انتهاكًا لواجب رعاية المدير الجيد؟
ج: ليس بالضرورة انتهاكًا. إذا انتشرت المشكلة بسبب نقص التنظيف أو التهوية، فمن المحتمل أن تصبح مشكلة، ولكن إذا كان السبب بسبب هيكل المبنى أو تسرب المياه أو خلل في المعدات، فقد يحتاج المالك إلى اتخاذ إجراء.
س3. إذا تركت عيوب المعدات دون علاج، فهل سيكون المستأجر مسؤولاً؟
ج: إذا لم يتصل بنا المستأجر لفترة طويلة بعد ملاحظة شيء غير طبيعي وتزايد الضرر، فسيتم اعتبار المستأجر مسؤولاً عن المسؤولية. ومع ذلك، إذا كان السبب الرئيسي هو تقادم المعدات أو الفشل الأولي، فسوف نقوم بفحص السجلات واتخاذ القرار.
س4. ما الذي يجب على شركة الإدارة تسجيله؟
ج: يجب عليك ترك سلسلة من الصور عند الانتقال، وفحص الأوراق، والشروحات وقت العقد، وسجل الاتصال أثناء الانتقال، وتقرير من شركة الإصلاح، والصور عند الخروج، وتفاصيل الدفع. كلما زاد عدد السجلات المرتبطة، أصبح الشرح أكثر موضوعية.
س5. هل ينطبق واجب الرعاية الذي يفرضه المدير الحكيم على المالكين أيضًا؟
أ. نعم. إذا أهمل المالك صيانة المعدات وإجراء الإصلاحات اللازمة ومشاركة المعلومات مع شركة الإدارة، فسيكون من الصعب شرح كيفية إلقاء المسؤولية على المستأجر فقط.
الاستشهادات/المراجع
