Eines der Probleme, mit denen Mitarbeitende vor Ort in der Verwaltung von Mietimmobilien häufig konfrontiert sind, ist Rost im Spülbecken. Wird die Frage "Wer trägt die Verantwortung für diesen Rost?" falsch beurteilt, kann dies bei der Abrechnung beim Auszug zu Konflikten führen. Als zuständige Verwaltungskraft trägt präzises Fachwissen dazu bei, sowohl Eigentümer als auch Mieter zu schützen.
Wer trägt die Verantwortung für Rost im Spülbecken einer Mietimmobilie?
Wenn Rost dadurch entstanden ist, dass die tägliche Pflege vernachlässigt wurde, ist der Mieter zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verpflichtet. Liegt der Rost jedoch im Bereich üblicher Gebrauchsspuren wie Rost, Kalkablagerungen, Fettverschmutzungen oder Schimmel, wird dies durch die professionelle Reinigung beim Auszug behandelt (die Reinigungskosten werden in der Regel vom Mieter getragen). Eine sachgerechte Beurteilung auf Grundlage der Leitlinien zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands ist wichtig.
Drei Hauptursachen für Rost im Spülbecken
Ursache 1: Fremdrost durch Metallgegenstände
Werden nasse Stahlkonserven, eiserne Kochutensilien, Metalltopfreiniger oder Schwammhalter aus Metall im Spülbecken liegen gelassen, kann Fremdrost entstehen. Auch Rost, der nur an der Oberfläche sichtbar ist, kann bei Nichtbeachtung bis ins Innere fortschreiten; deshalb ist frühes Handeln wichtig. Eine klare Information an Mieter, nasse Gegenstände nicht liegen zu lassen, ist wirksam.
Ursache 2: Zurückbleibende salzhaltige Feuchtigkeit
Edelstahl wird durch eine Oxidschicht an der Oberfläche geschützt, ist jedoch anfällig gegenüber Chlor. Wenn Reste von Misosuppe, eingelegten Speisen oder auslaufenden Würzmitteln im Spülbecken verbleiben, wird die Oxidschicht beschädigt und es entsteht Rost. Auch auf den Aufbewahrungsort von Würzmitteln sollte geachtet werden.
Ursache 3: Verwendung chlorhaltiger Bleichmittel
Chlorhaltige Bleichmittel mit Natriumhypochlorit entfernen die Oxidschicht. Wenn sie verwendet werden, ist es wichtig, Mieter darauf hinzuweisen, anschließend unbedingt mit viel Wasser nachzuspülen.
Wie lässt sich Rost im Spülbecken vorbeugen?
Tägliche Reinigungsgewohnheiten
Die wirksamste Vorbeugungsmaßnahme ist eine Reinigung einmal täglich. Wer sich angewöhnt, das Spülbecken direkt nach dem Kochen zu reinigen, kann die Rostbildung deutlich reduzieren. Auf Metalltopfreiniger sollte verzichtet werden; Verschmutzungen werden grundsätzlich mit einem neutralen Reinigungsmittel und einem weichen Schwamm entfernt.
Beschichtung des Spülbeckens
Durch das Auftragen eines Beschichtungsmittels lässt sich Wasser abweisen und Rost vorbeugen. Für Mietimmobilien ist eine Sprühbeschichtung eine unkomplizierte und empfehlenswerte Lösung (Wirkungsdauer etwa 1 bis 2 Monate). Wird ein Fachbetrieb beauftragt, liegen die üblichen Kosten bei etwa 20.000 bis 50.000 Yen.
Vier Methoden zur Entfernung von Rost im Spülbecken
- Melaminschwamm: Bei Rost nur an der Oberfläche mit Wasser anfeuchten und vorsichtig abreiben
- Natron + Zitronensäure: Natron auf den Rost geben und mit einem mit Wasser angefeuchteten Schwamm reiben. Wenn das nicht ausreicht, 1:1-Zitronensäurewasser aufsprühen
- Cremereiniger: Auch hartnäckiger Rost kann durch die Kombination aus Tensiden und Schleifmitteln behandelt werden
- Spezial-Rostentferner: Nur auf den betroffenen Rostbereich auftragen, damit die Oxidschicht nicht beschädigt wird. Online erhältlich
Die Fähigkeit, vor Ort fundierte Entscheidungen zu treffen, trägt zur Qualitätssteigerung in der Verwaltungsarbeit bei. Wenn Sie zusätzlich den Leitfaden zu Einzugsprüfung und Prävention von Konflikten bei der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands lesen, ist das auch für die Praxis hilfreich.
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Wie die Leitlinien Rost behandeln: die Grenze, an der sich die Kostentragung teilt
Streit bei der Auszugsabrechnung verdichtet sich auf eine Frage: wer zahlt für diesen Rost? Maßstab ist das Dokument des 国土交通省 (japanisches Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus) 「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」 (Leitlinien zu Streitigkeiten um die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands). Die Grenze liegt darin, ob der Rost Folge vernachlässigter Pflege ist.
| Beispiele, die dem Vermieter (Eigentümer) zugerechnet werden | Beispiele, die dem Mieter (Bewohner) zugerechnet werden |
|---|---|
| Ausfall oder Unbrauchbarkeit von Geräten (infolge der Lebensdauer des Geräts) | Beschädigung von Einrichtungen durch alltägliche unsachgemäße Pflege oder zweckwidrige Nutzung |
| Professionelle Komplettreinigung der Wohnung (wenn der Mieter die übliche Reinigung durchgeführt hat) | Kalk, Schimmel usw. in Bad, Toilette oder Waschbecken (wenn die Verschmutzung aus vernachlässigter Reinigung oder Pflege durch den Mieter entstand) |
| Desinfektion (Küche und Toilette) | Fett und Ruß an Gasherdplatz, Dunstabzug usw. (wenn die Verschmutzung aus vernachlässigter Reinigung oder Pflege durch den Mieter entstand) |
| Austausch von Badewanne, Badeofen usw. (nicht beschädigt, aber vorgenommen, um den nächsten Mieter zu sichern) | Rostspuren unter dem Kühlschrank (wenn Rost liegen gelassen wurde und den Boden verschmutzt oder sonst geschädigt hat) |
Quelle: 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」 (japanisches Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus, „Leitlinien zu Streitigkeiten um die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands“, überarbeitete Fassung) (August 2011)
Achten Sie auf die rechte Spalte. Was die Leitlinien dem Mieter zurechnen, ist nicht „dass Rost vorhanden ist“, sondern „dass er liegen gelassen und der Schaden ausgeweitet wurde“. Auch der Punkt zu Rostspuren unter dem Kühlschrank trägt die Bedingung: „wenn Rost liegen gelassen wurde und den Boden verschmutzt oder sonst geschädigt hat“.
Übertragungsrost an der Spüle bedeutet also für sich genommen nicht sofort Mietermehrbelastung. Die Trennlinie ist, ob sich der Zusammenhang zwischen vernachlässigter Pflege und dem Ergebnis erklären lässt: eine Dose, die stehen blieb und eine Spur hinterließ; chlorhaltiges Bleichmittel, das nicht nachgespült wurde und den Schutzfilm beschädigte, und so weiter.
Die Nutzungsdauer der Küchenspüle beträgt 5 Jahre: der Kostenanteil bei Austausch
Wenn der Rost so schwer ist, dass die Küchenspüle (流し台) ausgetauscht werden muss, wird dann der volle Betrag verlangt? Auch hier greift die Logik der verstrichenen Jahre. Die Leitlinien setzen die 耐用年数 (Nutzungsdauer) der Küchenspüle auf 5 Jahre.
Anteil des Mieters = (1 − Wohndauer in Jahren ÷ 5 Jahre) × 100
| Wohndauer | Anteil des Mieters | Betrag bei Austauschkosten von 200.000 JPY (ca. 1.250 EUR) |
|---|---|---|
| 1 Jahr | 80 % | ca. 160.000 JPY (ca. 1.000 EUR) |
| 2 Jahre | 60 % | ca. 120.000 JPY (ca. 750 EUR) |
| 3 Jahre | 40 % | ca. 80.000 JPY (ca. 500 EUR) |
| 4 Jahre | 20 % | ca. 40.000 JPY (ca. 250 EUR) |
| 5 Jahre oder mehr | nahezu 0 % (Restwert 1 JPY) | nahezu 0 JPY |
Quelle: Nutzungsdauer und Berechnung folgen 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」 (japanisches Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus, „Leitlinien zu Streitigkeiten um die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands“, überarbeitete Fassung). Die Austauschkosten sind ein hypothetischer Betrag
Die praktische Schlussfolgerung ist klar. In einer länger als fünf Jahre bewohnten Wohnung den vollen Austausch der Küchenspüle mit Verweis auf Rost zu verlangen, entspricht nicht der Logik der Leitlinien. Der Restwert einer Einrichtung, deren Nutzungsdauer überschritten ist, ist praktisch null.
Es gibt allerdings eine Ausnahme. Die Leitlinien halten fest, dass die 善管注意義務 (Sorgfaltspflicht eines ordentlichen Verwalters) des Mieters auch bei Einrichtungen, deren verstrichene Jahre überschritten sind, nicht erlischt. Wird sie durch Vorsatz oder Fahrlässigkeit unbrauchbar gemacht, können die Kosten, sie in den funktionsfähigen Zustand zurückzuversetzen (Bau- und Personalkosten usw.), beim Mieter bleiben. „Fünf Jahre sind um, also ist alles gratis“ gilt nicht.
Noch ein Punkt: Auf Reinigungskosten finden die verstrichenen Jahre keine Anwendung. Wurde die übliche Reinigung nicht durchgeführt, trägt der Mieter den entsprechenden Reinigungsaufwand für den betreffenden Bereich oder die gesamte Wohnung voll. Lässt sich der Rost durch Reinigen entfernen, wird er als Reinigungskosten und nicht als Austausch verlangt.
Welches Muster tatsächlich in Rechnung gestellt wird
Im Verwaltungsalltag tritt tatsächlich eines der folgenden drei Muster auf. Die Größenordnung des Betrags ändert sich, prüfen Sie daher zuerst, welches zutrifft.
| Zustand | Reaktion | Art der Kosten | Berücksichtigung der verstrichenen Jahre |
|---|---|---|---|
| Übertragungsrost an der Oberfläche. Geht beim Reiben ab | Wird in der Auszugsreinigung erledigt | Reinigungskosten (ab einigen Tausend JPY / ca. 20 EUR) | Wird nicht berücksichtigt |
| Rost hat sich festgesetzt, Verfärbung bleibt. Keine Nutzungseinschränkung | Polieren / Teilreparatur | Reparaturkosten | Je nach Objekt und Lage |
| Korrosion fortgeschritten bis zu Löchern oder Leckagen. Unbrauchbar | Austausch der Küchenspüle | Einrichtungsaustausch (im 100.000-JPY-Bereich / ca. 625–1.250 EUR) | Wird mit Nutzungsdauer 5 Jahre berücksichtigt |
Was bei der Auszugsbegehung zu prüfen ist, ist ob die Nutzung beeinträchtigt ist. Das ist die Grenze zwischen Reinigungskosten und Einrichtungsaustausch. Bleibt eine Verfärbung, tropft aber kein Wasser und lässt sich die Spüle normal nutzen, lässt sich die Notwendigkeit des Austauschs selbst nicht begründen.
Drei Punkte, die eine Hausverwaltung festhalten sollte
- Den Zustand bei Einzug fotografisch festhalten. Übertragungsrost ist nicht selten vom Vormieter übernommen. Fehlt auf dem Einzugscheckblatt ein Foto der Spüle, gibt es keine Erwiderung, wenn beim Auszug gesagt wird: „Das war schon da.“
- Konkrete Handlungen in die Bewohnerbroschüre schreiben. „Bitte sauber nutzen“ kommt nicht an. Nasse Dosen und Haarnadeln nicht liegen lassen; nach chlorhaltigem Bleichmittel mit viel Wasser nachspülen — schon diese zwei Sätze senken Anfragen zu Übertragungsrost sichtbar.
- Vor dem Vorschlag eines Austauschs die Nutzungsdauer prüfen. Ein Angebot, das dem Mieter Austauschkosten in einem länger als fünf Jahre bewohnten Objekt aufbürdet, muss bei der Abrechnung zurückgezogen werden. Von Anfang an im Rahmen von Reinigung und Reparatur zu argumentieren, ist schneller abgeschlossen.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F1. Fällt Fremdrost, der durch den Mieter verursacht wurde, unter die Kostenverantwortung des Mieters?
Wenn er durch unzureichende Verwaltung entstanden ist, etwa weil Metallgegenstände liegen gelassen wurden, trägt der Mieter die Kosten. Liegt er lediglich im Rahmen normaler altersbedingter Abnutzung, trägt grundsätzlich der Vermieter die Kosten. Die Beurteilung sollte auf Grundlage der Leitlinien des Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus erfolgen.
F2. Was ist die einfachste Methode, um Rost in einem Edelstahlspülbecken zu verhindern?
Am einfachsten und zugleich wirksam sind die tägliche Reinigung sowie die regelmäßige Verwendung eines Sprüh-Beschichtungsmittels für Spülbecken.
F3. Wie lässt sich Rost nach der Verwendung eines chlorhaltigen Bleichmittels verhindern?
Wichtig ist, direkt nach der Anwendung mit viel Wasser nachzuspülen und die Fläche zu trocknen. Es sollte nicht über längere Zeit einwirken oder verbleiben.
F4. Wie wird Rost im Spülbecken beim Auszug beurteilt?
Verschmutzungen im Rahmen des normalen Gebrauchs gelten grundsätzlich als altersbedingte Abnutzung und fallen in die Verantwortung des Vermieters, während Schäden durch Vorsatz oder Fahrlässigkeit vom Mieter zu tragen sind. Fotodokumentationen vom Zeitpunkt des Einzugs erleichtern eine klare Beurteilung.
Q. Wie viel wird beim Auszug für Rost an der Spüle verlangt?
Die Größenordnung ändert sich je nach Zustand. Oberflächenübertragungsrost, der sich abreiben lässt, fällt in die Auszugsreinigung (ab einigen Tausend JPY / ca. 20 EUR); hat sich die Verfärbung festgesetzt, Polieren oder Teilreparatur; bei Korrosion mit Löchern und Unbrauchbarkeit Austausch der Küchenspüle (im 100.000-JPY-Bereich / ca. 625–1.250 EUR). Beim Austausch setzen die Leitlinien die Nutzungsdauer der Küchenspüle auf 5 Jahre: nach 3 Jahren Wohnzeit 40 % der Kosten, nach 5 Jahren oder mehr ist der Restwert praktisch null.
Q. Muss man in einer länger als fünf Jahre bewohnten Wohnung die Rostkosten nicht mehr zahlen?
Beim Einrichtungsaustausch ist der Restwert einer Küchenspüle, deren Nutzungsdauer von 5 Jahren überschritten ist, praktisch null; die volle Austauschsumme zu verlangen, entspricht nicht der Logik der Leitlinien. Es gibt jedoch zwei Ausnahmen. Die eine ist die 善管注意義務 (Sorgfaltspflicht eines ordentlichen Verwalters): wird sie durch Vorsatz oder Fahrlässigkeit unbrauchbar gemacht, können die Kosten der Wiederherstellung des funktionsfähigen Zustands beim Mieter bleiben. Die andere sind Reinigungskosten, bei denen verstrichene Jahre nicht berücksichtigt werden; wurde die übliche Reinigung versäumt, trägt der Mieter den entsprechenden Reinigungsaufwand voll.
