敷金、償卻金、敷引、保證金這些名目看起來相似，但在日本不動產租賃裡，退款性質與用途其實完全不同。若在簽約時說明含糊，退租結算時就很容易失去承租人的信任。對台灣或香港投資人、以及打算在日本購置第二住宅的人來說，這是日本特有的租賃實務，不能直接用台灣的押金慣例或香港的按金理解。相較於台灣常見的押金以退還為原則，日本契約裡可能會事先約定一部分「不退還」；也和香港住宅租賃常見較直觀的按金扣抵方式不同，日本會把回復原狀、自然損耗、特約扣除分得更細。
本文重點
- 敷金原則上是預收保證金，會用來抵充欠租或承租人應負擔的回復原狀費用。
- 敷引與償卻，是在簽約時預先約定「不返還部分」的特約。
- 保證金會因地區與用途不同而改變意義，因此契約書中的定義非常重要。
- 退租結算若能保留照片、估價、負擔區分，較能減少糾紛。
先把名詞分開理解
敷金（shikikin／敷金)，是出租人依租賃契約向承租人預先收取的金錢。若有租金滯納，或承租人應負擔的回復原狀費用，出租人可先行扣抵，剩餘部分再返還。和禮金（reikin／礼金)不同，敷金的基本性質是「可退還的預收款」。
償卻金（shokyaku-kin／償却金)或敷引（shikibiki／敷引き)，則是指已交付款項中，依契約約定有一定金額不予返還。這類安排有時會像關西地區的「保證金＋敷引」一樣，作為地方慣行保留下來，但前提仍然是必須讓承租人能清楚理解。
對台灣讀者來說，可以把敷金先理解成較接近「可退的押金」；但償卻金或敷引則不是一般押金自然扣款，而是日本契約中可能預先寫明的「固定不退還額度」。這一點若用本地租屋經驗直接類推，最容易在退租時產生誤解。
用一張表先看懂差異
| 名稱 | 是否返還 | 主要用途 | 注意事項 |
|---|---|---|---|
| 敷金 | 原則上返還餘額 | 抵充欠租、承租人負擔修繕 | 需要結算明細 |
| 償卻金 | 依契約約定不返還 | 視為回復原狀相當費用、契約條件之一 | 注意避免重複請款 |
| 敷引 | 先扣除一定金額 | 地方慣行、簡化結算 | 說明不足容易演變成爭議 |
| 保證金 | 依契約定義而定 | 可能類似敷金，或作為事業用保證 | 必須明記返還條件 |
回復原狀與重複請款的風險
即使設定了償卻金或敷引，也不代表什麼費用都能再向承租人追加請款。若連一般使用造成的自然損耗、或經年劣化都要求承租人負擔，就很容易與日本國土交通省的回復原狀指引發生衝突。
在實務上，通常會把「已包含在償卻範圍內的費用」，與「可另外請求、因承租人故意或過失造成的損害」分開處理。退租時需要準備的，是退租照片、入住時檢查紀錄，以及修繕估價明細。
對香港或台灣投資人來說，這裡要特別注意：不是只要物件交回時看起來有使用痕跡，就能一概從押款中扣除。在日本，哪些屬於正常損耗、哪些屬於承租人責任，通常比許多華語市場更講究書面依據與分類。
簽約時必須說明的項目
契約書中應明確寫出金額、是否返還、償卻時點、可充抵的範圍，以及與退租結算之間的關係。尤其若在東日本使用敷引，對承租人而言往往較不熟悉，更應在重要事項說明中仔細交代。
為了讓管理公司第一線人員容易說明，招租圖面、重要事項說明書、契約書中的表述應盡量一致。若不同文件用語不一致，退租時就容易出現「當初沒聽說過」的爭議。
業主的實務檢核
辦理退租結算時，最好把入住時照片、退租時照片、工程估價、負擔區分表、結算書，整理成一套完整資料保存。寄給承租人的說明，也不應只有金額，還要把計算依據一起寫清楚。
敷金不是現金流收入，而是預收保管金。若把它當成營運資金先花掉，到要返還時就可能出現資金壓力。把契約管理與會計處理分開，才有助於穩定的日本租賃經營。
對以新台幣思考投報的投資人而言，雖然帳上可能會先收到日圓形式的敷金，但本質上它並不是可自由動用的收益。換句話說，就算你用 TWD 做資金規劃，也不應把這筆款項視為可立即貢獻報酬的現金。
退租結算書應包含哪些資訊
退租結算之所以容易爭執，多數原因不是金額本身，而是說明不足。若承租人無法理解每一筆費用實際用在何處，即使金額不高，也很容易留下不信任感。
| 結算書項目 | 目的 |
|---|---|
| 入住時敷金・保證金 | 確認原始預收金額 |
| 償卻金・敷引金額 | 明確標示依契約不返還的金額 |
| 承租人負擔修繕 | 說明故意或過失造成的損害部分 |
| 出租人負擔修繕 | 區分一般損耗與經年劣化 |
| 返還金額・追加請求金額 | 明確呈現最終結算結果 |
從招租階段開始減少糾紛的方法
若要設定敷引或償卻金，就不應只在簽約時才說明，而要從招租資訊開始就讓內容一目了然。只要初期費用欄、重要事項說明、契約書、退租結算說明彼此一致，承租人通常更容易接受。
即使委託管理公司代管，業主本身仍應理解這些術語。若到了退租時只要求管理公司想辦法多請款，現場人員就很容易夾在業主與承租人之間。理解制度，本身也是保護現場執行的一種投資。
地方慣行與說明義務之間的平衡
敷引與保證金償卻，會因地區不同而有不同慣行。不過，只用一句「這個地區都這樣」來說明，對承租人而言未必足夠。簽約時應把可返還部分、不可返還部分，以及可能另行請求的項目分開說明。
業主若只是因為不想讓初期費用看起來太高，而刻意淡化說明，退租時反而更容易累積不滿。與其如此，不如在招租時就把條件寫清楚，並保留入住照片與結算標準，長期來看更能減少客訴處理時間。
日本實務中保證金的理解重點
保證金（hoshōkin／保証金)在日本並不是單一固定含義。依地區、物件用途、住宅或事業用物件不同，它可能幾乎等同敷金，也可能是帶有敷引、償卻概念的預收款。
因此，看到契約書上寫「保證金」時，不能只看名稱，而要確認它在該契約中的定義：
是否可返還、何時返還、哪些情況可以扣抵、是否包含固定償卻額、退租時是否還可能另外請款。對海外買家或非日本本地承租人而言，名稱相似最容易造成誤判，真正重要的是契約條文內容，而不是字面翻譯。
退租前後應保留的證據與流程
若想讓退租結算更順利，單靠一張結算表通常不夠，還要把流程證據留下來。實務上可特別注意以下幾點：
- 入住時拍攝室內照片，並讓檢查表內容具體化。
- 退租時再次拍照，盡量對應同一位置與設備。
- 修繕估價要保留項目明細，而不只是總價。
- 對承租人負擔與出租人負擔的區分，應可對照契約與實際損害情況。
- 若有償卻金或敷引，應在結算書中清楚標出其法律性質與扣除方式。
這些步驟看似細碎，但比起日後處理爭議、重複溝通，通常更有效率。
常見問題
償卻金和敷金有什麼不同？
A. 敷金原則上是會返還餘額的預收保證金，償卻金則是依契約約定不返還的部分。
敷引違法嗎？
A. 不一定當然違法。但如果金額、說明方式、契約內容顯失合理，就可能演變成爭議。
有償卻金還能追加請款嗎？
A. 若屬於超出償卻範圍、且由承租人故意或過失造成的損害，仍有可能另行請求。不過必須整理清楚，避免構成重複請款。
保證金一定會退嗎？
A. 不一定，要看契約中的定義。請確認是否有敷引或償卻、返還時點，以及可充抵的範圍。
參考資料
