電梯是公寓大樓和辦公樓不可或缺的設備。這一支撐日常生活和業務的設施，安全性的確保是最為重要的。電梯檢查不僅是法律義務，更是保護使用者安全、維護資產價值的重要管理業務。從基於建築基準法的法定檢查到日常的保養檢查，其種類、頻率、費用涉及多個層面。建立適當的檢查體制，可降低突發故障或事故的風險，並有助於控制修繕費用。本文將從不動產業主和管理者應了解的電梯檢查基礎知識到實務要點，進行專業且淺顯易懂的解說。
電梯檢查的種類與頻率
電梯是許多人日常使用的重要設備。為確保其安全性，依法令進行的檢查已被義務化。電梯檢查主要有3種，各有不同的目的和實施頻率。
1. 法定檢查（定期檢查報告）
依建築基準法第12條第3項進行的法定檢查，是確保電梯安全性的最重要檢查。此檢查也稱為「第12條檢查」，義務每年實施一次。檢查結果必須向特定行政廳（都道府縣知事或市區町村長）報告。
法定檢查的內容是確認是否符合國土交通大臣所定基準，並確認電梯的整體功能。若怠於此檢查，將違反建築基準法，可能被處以最高100萬日圓以下的罰款。
2. 定期檢查（保養檢查）
依建築基準法第8條進行的定期檢查（保養檢查），目的在於維持電梯性能和確保安全。法律雖未明確規定頻率，但一般來說以每1至3個月一次的頻率實施。
保養檢查內容包括電梯清潔、檢查、補充機油、更換消耗品等。與法定檢查不同，此檢查無需向行政機關報告，但對於日常確保電梯安全和預防故障非常重要。
3. 性能檢查・定期自主檢查
依勞動安全衛生法進行的性能檢查，是針對載重1噸以上電梯實施的檢查。與依起重機等安全規則進行的定期自主檢查一起，成為確保電梯安全性的重要檢查。
電梯保養合約的種類與選擇方式
進行電梯保養管理需要與專業業者簽訂保養合約。保養合約主要有2種，各有不同的特徵和費用。
1. FM合約（全面保養合約）
FM合約是除了定期檢查外，還包含零件更換和修理費用的全面性合約。即使發生突發故障或需要更換零件，也無需支付額外費用，因此具有便於預算管理的優點。
另一方面，月費相對較高。每台電梯的費用行情，廠商系月費約4萬日圓至6萬日圓，獨立系約3萬日圓至4萬日圓。越老舊的電梯費用越高的趨勢。
2. POG合約（零件・機油・潤滑脂合約）
POG合約是僅包含定期檢查和消耗品（零件・機油・潤滑脂）更換的合約。若需要更換零件或修理，每次都會產生額外費用。
月費比FM合約便宜，每台電梯費用行情，廠商系月費約3萬日圓至5萬日圓，獨立系約1.5萬日圓至3萬日圓。希望控制初期費用時多選擇此合約，但需注意突發故障時可能產生高額修理費用。
電梯檢查的費用行情
電梯檢查和保養所需費用，因合約形態、業者種類、電梯規格和屋齡而有所不同。為制定適當的預算計畫，了解費用行情非常重要。
電梯檢查・保養的費用行情
以下表格整理了電梯依保養合約形態別的費用行情。
| 合約形態 | 廠商系（每台） | 獨立系專業業者（每台） |
| FM合約（全面保養） | 4萬日圓～6萬日圓/月 | 3萬日圓～4萬日圓/月 |
| POG合約（零件・機油・潤滑脂） | 3萬日圓～5萬日圓/月 | 1.5萬日圓～3萬日圓/月 |
※ 以上金額不含消費稅。
※ 費用會因電梯規格（載重・速度・停止樓層數）及屋齡而有所變動。
※ 費用會因電梯規格（載重・速度・停止樓層數）及屋齡而有所變動。
影響費用的主要因素
影響電梯保養檢查費用的主要因素如下。
1.電梯種類與規格：客用、人貨用、病床用等，依種類不同費用有所差異。載重量越大、速度越快、停止樓層越多，費用越高。
2.建造年數與使用年限：一般來說，越老舊的電梯零件採購越困難，故障風險也增加，因此費用越高。特別是超過15年的電梯，費用有上升的趨勢。
3.合約形態：FM合約與POG合約相比，月費較高，但由於不會產生突發修理費用，從長遠來看有時更為經濟。
4.檢查頻率：一般來說，每月1次的檢查是標準，但若使用頻率較低，改為每2至3個月1次的檢查，有時也可能實現費用節省。
電梯檢查的種類與內容
以下表格整理了電梯檢查的種類、內容及頻率。
| 檢查種類 | 法律依據 | 實施頻率 | 主要檢查內容 | 報告義務 |
| 法定檢查 （定期檢查報告） |
建築基準法 第12條第3項 |
每年1次 |
・制動裝置的作動狀況 |
有 （特定行政廳） |
| 定期檢查 （保養檢查） |
建築基準法 第8條 |
每1至3個月1次 （一般為每月1次） |
・各部清潔・注油 ・各部動作確認 ・消耗品檢查・更換 ・異常聲音・振動確認 ・安全裝置動作確認 |
無 |
| 性能檢查 （載重1噸以上時） |
勞動安全衛生法 | 每年1次 | ・荷重試驗 ・安全裝置作動確認 ・電氣系統確認 ・機械強度確認 |
有 （勞動基準監督署） |
※ 檢查記錄有義務保存3年以上。
電梯檢查的確認要點
以下整理了不動產業主和管理者應日常確認的電梯確認要點。
| 確認項目 | 確認要點 | 確認頻率 |
| 外觀 |
・門的開閉狀態 |
每日 |
| 顯示・操作面板 | ・按鈕動作確認 ・顯示燈點亮狀態 ・緊急對講機作動確認 |
每週1次 |
| 安全裝置 | ・開門行駛保護裝置確認 ・地震時管制運行裝置確認 ・停電時自動就位裝置確認 |
每月1次 |
| 檢查記錄 | ・確認檢查實施日 ・有無指摘事項 ・確認修繕履歷 |
檢查實施後 |
定期確認這些要點，有助於早期發現問題，防患於未然。此外，在專業業者進行定期檢查時，視需要親自到場確認並聽取現況說明也很重要。
總結
電梯檢查不僅是法律義務，更是直接關係到確保使用者安全和維護資產價值的重要管理業務。以下整理本文的重點。
1.電梯檢查有3種 依建築基準法的法定檢查（每年1次）、定期檢查（每1至3個月1次），以及載重1噸以上時依勞動安全衛生法的性能檢查。特別是法定檢查有義務向特定行政廳報告，若怠於執行，可能被處以最高100萬日圓的罰款。
2.保養合約可從2種類中選擇 FM合約（全面保養）雖然月費較高，但包含突發修理費用，便於預算管理；POG合約（零件・機油・潤滑脂）月費較低，但修理時需支付額外費用。請依物件狀況和預算選擇最適合的合約形態。
3.業者選擇至關重要 廠商系在技術力和零件採購能力方面表現優異，而獨立系專業業者則在費用方面具有優勢。應向多家業者索取報價，比較服務內容和費用的平衡性。
4.日常確認與記錄保管 不動產業主和管理者的日常檢查有助於早期發現問題。此外，檢查記錄有義務保存3年以上，請妥善管理。
5.從長遠視角制定管理計畫 電梯一般在15至20年後需要大規模修繕或更新。除日常的檢查和保養外，預先制定長期修繕計畫，有助於防止突發高額費用的產生。
INA&Associates承接不動產業主關於電梯管理的各類諮詢。從適當保養業者的選擇到長期修繕計畫的制定，我們將從專業角度提供支援。若您對電梯管理有任何疑問，歡迎隨時諮詢。建立適當的檢查和保養體制，將有助於同時實現安全確保和成本最佳化。
常見問題
Q1: 電梯檢查應由誰來安排？
A: 電梯檢查的安排責任在於建築物所有者或管理者。公寓大樓的情況下由管理委員會或管理公司負責，出租大樓的情況下由業主或管理公司負責。特別是法定檢查（定期檢查報告）已依建築基準法義務化，怠於執行將受罰則，因此明確責任人非常重要。若已簽訂管理委託合約，通常由管理公司負責與檢查業者的協調，但需認識到最終責任仍在建築物所有者。
Q2: 電梯檢查費用包含在管理費中嗎？
A: 分售公寓的情況下，電梯保養檢查費用通常包含在管理費中。但若需要大規模修繕或更換零件，一般從修繕積立金中支出。租賃物件的情況下，原則上由業主負擔，但部分商業大樓中，也有作為共益費分攤給入住者的情況。費用處理方式因合約內容（FM合約還是POG合約）而異，建議查閱管理規約或租賃合約書確認。
Q3: 電梯更新時期的大致標準是什麼？
A: 電梯的標準耐用年數約為20至25年，但會因使用頻率和保養管理狀況而有很大差異。一般來說，設置後超過15年時零件供應開始變得困難，超過20年則故障頻率有增加的趨勢。更新的判斷基準包括：①故障頻率增加、②零件供應困難、③修理費用高漲、④安全基準變更等。為了計畫性地進行更新，建議從第10年左右開始納入長期修繕計畫，開始積累費用。
Q4: 電梯檢查時需要親自到場確認嗎？
A: 通常的定期檢查（保養檢查）中，建築物管理者到場確認並非必須，但若可能的話，建議在檢查開始和結束時到場確認現況並聽取報告。另一方面，每年1次的法定檢查（定期檢查報告）中，因檢查機構的檢查員需要進入，建築物管理者或代理人有時需要到場確認。此外，若發現異常或考慮進行大規模修繕時，為直接聆聽專業業者說明，到場確認是較為理想的做法。
Q5: 檢查後發現問題時應如何應對？
A: 若在檢查中發現問題，首先確認檢查報告書的內容，掌握緊急性和對安全性的影響非常重要。報告書通常分為「需改善」「需重點檢查」「需注意」等類別。「需改善」項目需要緊急應對。FM合約的情況下依合約內容進行修理，而POG合約的情況下則需另行索取報價並委託修理。向多家業者索取報價可了解合理價格，但涉及安全的問題應優先迅速應對。此外，修理履歷務必留存記錄，以作為未來修繕計畫的參考。
參考資訊
關於電梯檢查的詳細資訊，可在以下公共機關或業界團體的網站上確認。
法令・指南
1.建築基準法 - 電梯檢查法律依據的相關法律
2.升降設備的適當維護管理指針 - 國土交通省的維護管理指針
3.升降設備（電梯、電扶梯等）相關資訊 - 國土交通省的升降設備安全對策
4.升降設備定期檢查報告的檢查及定期保養的點檢項目、事項、方法及結果判定基準 - 國土交通省公告
業界團體
1.一般社團法人 日本電梯協會 - 電梯業界的主要團體
2.一般社團法人 日本電梯保養協會 - 電梯保養業界的團體
3.維護管理（供所有者・管理者參考） - 日本電梯協會面向管理者的資訊
專業資訊
1.電梯的定期檢查與「既有不適格」相關說明 - 國土交通省的技術基準解說
