您出租房屋的空調不會運作、發出奇怪的噪音或漏水。在這種情況下，首先要問的問題是“誰來支付維修/更換費用？”
綜上所述，如果合約下作為「設備」安裝的空調因正常使用或日久老化而出現故障，房東原則上會考慮修理或更換。另一方面，如果空調被視為前房客留下的“剩餘財產”，房東可能沒有義務修理它。
在本文中，我們將租賃空調的成本負擔分為合約、設備清單、故障原因、談判程序以及管理公司的實際應對等方面來整理。
首先要檢查的是：「設備」還是「剩餘物品」？
空調的費用根據空調是房東自有還是遺留而有很大差異。
| 分類 | 意義 | 失敗時如何思考 |
|---|---|---|
| 設備 | 由房東作為租賃財產的一部分提供 | 如果設備隨時間老化或正常使用，房東負責費用 |
| 剩餘物品 | 前任租戶已允許使用留下的物品。 | 房東往往沒有維修義務 |
| 由住戶安裝 | 經住戶同意安裝 | 住戶基本負責安裝 |
確認的文件有租賃協議、重要事項手冊、附屬設備清單、入住時檢查單等。如果設備欄寫著“1台空調”或“賽維LDK空調”，則該房產很有可能被視為房東的設備。
如果隨著時間的推移而惡化，房東基本上負責
根據國土交通省的修復指南，正常使用造成的磨損和老化已包含在租金中。如果空調在正常使用下達到其使用壽命，不宜讓租戶付費更換。
然而，如果租客有故意或疏忽行為，情況就不同了。例如，租戶可能需要對因強行拆卸、長期使用而沒有過濾器、過度忽視室外機或不正確清潔而造成的損壞負責。
| 故障原因 | 成本負擔的概念 |
|---|---|
| 使用10年左右的設備空調故障 | 出租人可能會付款 |
| 冷媒洩漏/壓縮機劣化 | 如果隨著時間的推移而惡化，出租人將承擔責任 |
| 住戶擅自拆卸造成損壞 | 由居民承擔的可能性 |
| 剩餘空調故障 | 根據合約細節由租戶承擔的可能性 |
| 住戶安裝的空調 | 居民對此負有責任 |
您應該考慮更換的標誌
空調在完全停止之前會給你一個需要更換的信號。
空調和暖氣效果不佳
如果在降低設定溫度後房間仍不冷，或即使運行製熱模式房間仍不升溫，則可能是冷媒洩漏、壓縮機故障、過濾器或熱交換器髒污。如果清潔無法改善問題，則需要進行檢查。
有奇怪的聲音或氣味
異常噪音（例如嘎嘎聲、嗚嗚聲和汩汩聲)可能是由風扇或馬達老化引起的。黴菌或酸味可能是由內部污垢引起的，但在較舊的型號中，內部惡化可能已經發生。
漏水
如果室內機滴水，可能是排水軟管堵塞、結構不良或零件損壞。請在損壞地板或牆壁之前聯絡管理公司。
斷路器跳閘
如果斷路器在開始運作時跳閘，則存在電氣系統故障或漏電的風險。停止使用並立即聯絡管理公司。
租戶請求更換的步驟
如果租戶決定致電承包商或購買新空調並安裝，他們將難以支付費用和辦理搬出流程。請按以下順序進行。
- 檢查是否為合約/附帶設備表中的設備或剩餘物品。
- 用照片、影片、日期和時間記錄症狀 3.檢查過濾器清潔等定期維護
- 透過電子郵件或租戶應用程式聯繫管理公司
- 接受指定承包商的檢查
- 以書面確認是否修理或更換該物品以及費用負擔。
聯繫我們時，不要只是說“它舊了，請更換它”，而要解釋特定症狀以及對您日常生活的干擾。例如，如果記錄「自2026年7月1日起，冷氣運轉時室內機漏水，地板上舖有毛巾」等事實，就會更容易採取行動。
房東與管理公司的回應流程
當房客聯絡房東時，他們會確認設備分類和故障原因。如果反應滯後，夏季和冬季的生活將受到嚴重干擾，居民滿意度將大幅下降。
| 程序 | 切實舉措 |
|---|---|
| 接待處 | 檢查症狀、安裝位置、發生日期、照片和影片 |
| 合約確認 | 檢查是否為附帶設備清單中的設備或剩餘設備 |
| 初步判斷 | 檢查是否緊急、漏電、漏水、酷暑/寒流 |
| 安排承包商 | 指定承包商檢驗及報價 |
| 成本確定 | 梳理到底是老化還是故意疏忽 |
| 給租戶的解釋 | 有關修理/更換日期、費用負擔以及停止使用的必要性的資訊 |
| 更新帳本 | 記錄安裝年份、型號和更換日期 |
建立設備分類帳可以更輕鬆地規劃和更換使用超過 10 年的空調。不必每次發生故障時都進行判斷，而是在搬出時或旺季之前一次性檢查，可以降低管理成本。
如何處理使用超過10年的空調
製造商往往將家用空調的標準使用期限設定在10年左右，而用於維修的性能部件的保質期也有限。使用超過10年的空調，即使付費維修，其他零件也可能很快損壞。
房東確定以下內容是可行的：
| 狀態 | 判斷 |
|---|---|
| 5 年以下/輕微缺陷 | 優先維修和清潔 |
| 5 至 10 年內更換零件即可改善 | 比較維修和更換成本 |
| 超過 10 年/多個缺陷 | 優先更換 |
| 漏水/漏電跡象 | 緊急應變 |
| 剩下的物品有合約 | 與租客再次確認待遇 |
新型空調提高了節能性能，因此有可能降低居民的電費。 「新空調」是招募時通俗易懂的訴求。
合約/入住解釋以防止麻煩
由於簽訂合約時解釋不充分，很可能會出現空調付款的問題。尤其需要明確的是，剩餘物品是否只是因為可以使用而留在那裡，或者房東是否將其作為設備進行擔保。
簽訂合約時，我們將書面留下以下內容：
- 在設備清單中註明空調的數量和位置。
- 如果是剩餘的雕像，請註明修理和拆除的費用。
- 建立租戶安裝同意程序
- 指定搬離時如何處理房產的拆除和恢復原狀
- 告知您發生故障時的聯絡資訊以及禁止自行安排。
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INA&Associates 的理念
空調是直接關係到居民生活舒適度的設備。尤其是在酷暑、寒潮時期，這不僅是設備故障的問題，更是生命安全的問題。
我們不僅注重合約中的責任明確，更注重速度和解釋，讓租客安心居住。對於房東來說，保留設備庫存並在發生故障之前製定更新計劃將有助於採取長期的空置對策並維持財產價值。
常見問題
問：如果冷氣壞了，一定要更換新的嗎？
未必。根據使用年資、故障詳情、維修費用、配件供應狀況等進行判斷。如果已經過去10年以上，並且存在多個缺陷，那麼考慮更換會更容易。
問：我可以請房東更換剩餘的冷氣嗎？
這取決於合約細節。如果明確表示該房產不會作為剩餘財產進行維修，房東可能不負責任何維修。請檢查合約及重要事項說明。
問：如果租客未經許可更換物品，我可以索回費用嗎？
未經事先同意的交換會造成麻煩。一般來說，在做出任何安排之前，請先獲得管理公司/房東的同意。
問：如果我的舊冷氣電費很高，這是更換它的理由嗎？
如果出現任何效果不佳或故障的症狀，最好考慮更換它。僅僅因為它舊了或電費高並不一定意味著您有義務根據合約立即更換它。
參考/引文
