日本国土交通省于令和8年（2026年）2月27日公布了2025年（令和7年）11月的不动产价格指数（住宅）。同时还发布了2025年第三季度（7至9月）的商业用不动产价格指数。住宅综合指数为147.3，环比上涨+0.7%。公寓（区分所有权）指数达到223.5，维持在2010年基准值2倍以上的水平，再次印证了价格上涨的结构性韧性。
本文将从住宅和商业用不动产两大类别梳理最新的不动产价格指数，并从都市圈及地区动向到投资与经营决策的实际应用，以实务视角进行全面解析。
什么是不动产价格指数？国土交通省发布的价格走势指标
不动产价格指数是日本国土交通省基于不动产交易价格信息每月公布的统计指标。以2010年平均值为100进行计算，将不动产价格的时间序列变动进行可视化呈现。
住宅类按月公布，分为"住宅综合""住宅用地""独栋住宅""公寓（区分所有权）"四个类别。商业用不动产按季度公布，涵盖"商铺""办公楼""仓库""工厂""整栋公寓"等细分类别。
指数的计算经过季节调整处理，能够排除季节性因素，更准确地把握实际价格走势，这是其显著特点。指数按全国、都市圈、都道府县及区域板块等多个地理层级发布，可用于从宏观到微观市场的多维度分析。
正如2025年投资用不动产市场现状与未来展望中所述，价格指数是把握市场周期不可或缺的基础数据。
2025年11月住宅价格指数｜住宅综合147.3持续上涨
住宅综合：环比+0.7%，达到147.3
2025年11月的住宅综合指数（全国·季节调整值）为147.3，环比上涨+0.7%。与去年同期（2024年11月：140.3）相比增长+5.0%，全年上涨趋势持续不断。
2025年1至11月的均值为144.5，与2024年全年均值（138.6）相比，涨幅约为+4.3%。价格上涨并非单月的短期波动，而是逐年巩固为长期基调。
公寓：223.5，较2010年翻倍有余
公寓（区分所有权）指数为223.5，环比上涨+0.8%。与去年同期（207.0）相比增长+8.0%，远超住宅综合的涨幅。
以2010年为基准，当前价格水平已达到2.24倍，足见长期上涨的累积效应之大。与2019年（147.8）相比也高出约51%，自新冠疫情以来加速的上涨行情至今仍在延续。
2025年全年平均指数（1至11月）为217.4，较2024年全年均值202.7上涨约7%。公寓价格的上涨在所有类别中最为突出，供给制约与持续旺盛的需求共同支撑着价格走势。
独栋住宅与住宅用地：稳步上涨基调
独栋住宅指数为120.8（环比+0.2%），住宅用地指数为120.3（环比+2.6%）。住宅用地的环比涨幅较大，反映出地价持续上涨的城市地区交易活跃态势。虽然不及公寓市场的急剧攀升，但两者均维持着长期上涨基调。
都市圈及地区住宅价格走势｜东京都187.6一枝独秀
南关东圈：160.9稳健运行
南关东圈（东京都、神奈川县、埼玉县、千叶县）的住宅综合指数为160.9，环比上涨+2.1%。较全国均值（147.3）高出13个点以上，首都圈的高价格水平尤为突出。
从都道府县来看，东京都以187.6（环比+5.8%）的水平遥遥领先。单月+5.8%的涨幅虽可能受特定交易推动指数上升的影响，但也表明东京都的不动产价格走势独立于其他地区。2025年东京不动产市场动向预测中分析的供需结构，在数据上也得到了清晰印证。
从公寓（区分所有权）的都道府县指数来看，东京都为237.0（环比+1.9%），大阪府为222.3（环比+1.9%），均处于高位。与2010年相比分别达到2.37倍和2.22倍，确认了主要城市公寓价格已处于历史高位区间。
名古屋圈与京阪神圈：涨幅呈现温差
名古屋圈住宅综合指数为121.2（环比+0.2%），低于全国平均水平。而爱知县单独来看为128.1（环比+2.3%），呈上涨趋势，圈内存在明显的区域差异。
京阪神圈为154.6（环比±0.0%），保持横盘整理态势。大阪府的都道府县指数为159.4（环比+2.0%），呈上涨趋势，可以看出京阪神圈内部主要由大阪府拉动增长。
九州·冲绳地区：大幅上涨+10.1%
从区域板块来看，九州·冲绳地区的表现尤为引人关注，住宅综合指数达到162.3，环比上涨+10.1%。月度两位数涨幅可能包含特定区域交易集中或大额交易的影响，但该地区不动产市场的关注度确实在不断提升。
北海道为164.0（环比+0.9%），维持着与南关东圈相当的水平。以外国高净值人群为主的需求持续推高北海道价格的趋势，在指数中继续得到体现。
商业用不动产价格指数｜2025年第三季度动向
商业用不动产价格指数按季度公布，本次发布的是2025年第三季度（7至9月）的数据。需要注意的是，其统计期间与住宅价格指数（月度·11月）有所不同。
商业用不动产综合：147.2，环比+1.1%
商业用不动产综合指数（全国·季节调整值）为147.2，环比上涨+1.1%。与住宅市场类似，商业用不动产也呈现温和上涨基调。
从都市圈来看，三大都市圈为156.0（环比±0.0%）保持横盘，而三大都市圈以外地区为128.2（环比+2.5%），地方圈的上涨较为显著。三大都市圈价格虽维持高位但呈现触顶迹象，显示投资资金可能正在流向相对价值洼地的地方圈。
分类别：商铺与仓库上涨，办公楼调整
从细分类别来看，市场表现出现了明显分化。
仓库指数为138.5，环比大幅上涨+12.1%。这反映出电商需求扩大和物流设施投资需求持续旺盛的态势。商铺指数为169.5（环比+3.4%），呈上涨趋势，背后是入境游需求的恢复和消费活动的活跃。
另一方面，办公楼指数为168.5（环比-5.9%），出现大幅下跌。远程办公的普及导致办公需求重新审视，正在对价格形成下行压力。工厂指数为124.3（环比-1.9%），仅有小幅下降。
整栋公寓指数为173.7（环比+0.7%），表现稳健，与区分所有权公寓类似，收益型物业的需求持续支撑价格。
从年度趋势看不动产价格走势
回顾住宅综合指数的年度走势（季节调整值年均），价格上涨的结构性变化清晰可见。
| 年份 | 住宅综合 | 公寓 |
|---|---|---|
| 2019 | 113.9 | 147.8 |
| 2020 | 113.9 | 153.2 |
| 2021 | 120.7 | 164.2 |
| 2022 | 130.9 | 181.2 |
| 2023 | 134.8 | 190.8 |
| 2024 | 138.6 | 202.7 |
| 2025（1至11月均值） | 144.5 | 217.4 |
2019至2020年间横盘整理的住宅综合指数，自2021年起进入明确的上升通道。新冠疫情带来的住房需求变化、超低利率环境的持续、人口向城市集中——多重因素叠加作用的结果。
公寓的涨幅更为显著，从2019年到2025年上涨约47%。与同期住宅综合约27%的涨幅相比，公寓特有的供需结构对价格的推动作用一目了然。
正如东京23区不动产投资"卖出时机"的判断方法中所述，在理解这些长期趋势的基础上判断出售时机至关重要。
价格上涨对业主意味着什么
资产增值与出售决策
不动产价格指数的持续上涨，对于持有物业的业主而言意味着资产价值的提升。尤其是公寓，根据购入时间的不同，许多案例中浮盈已大幅增长，可作为考虑出售时的参考信息。
但需要注意的是，指数反映的只是市场整体的平均走势。个别物业的价格受地段、楼龄、管理状况、周边环境等多种因素影响。指数上涨并不一定直接对应自己物业的价格变化，通过评估和市场调研进行个别分析不可或缺。
在租金策略中的应用
价格指数的上涨不仅影响物业价格，还可能波及租金水平。新供给物业的租金定价走高，有时会为既有物业的租金调整创造空间。
在重新审视租金策略时，不仅要参考价格指数，还应结合空置率和租金指数（另行公布）进行综合分析。在了解市场价格走势的基础上客观评估自身物业的市场定位，有助于提升收益表现。
我的观点——将价格指数应用于经营决策的视角
审视本次数据，有一些值得深思的发现。公寓价格同比+8.0%的涨幅，远远超过通胀率和工资增长率。"不动产价格上涨正在扩大资产差距"这一结构性问题，正以数据的形式日益清晰。
商业用不动产方面，仓库+12.1%与办公楼-5.9%的截然对比令人印象深刻。产业结构的变化正直接反映在不动产价格上，单纯以"商业用不动产表现强劲"的笼统判断已无法准确把握实际情况。投资类别的选择正变得前所未有地重要。
我特别关注的是，三大都市圈以外的商业用不动产上涨+2.5%这一点。地方圈的价格水平仍仅为三大都市圈的八成左右（128.2 vs 156.0），存在相对的价值洼地。在地方圈获取优质物业的空间，可能远大于城市圈。
不动产价格指数不仅用于了解当下市场，也是展望未来数年走势的重要依据。通过持续追踪月度和季度数据，养成及早捕捉变化征兆的习惯，我认为这将有助于提升经营决策的精准度。
常见问题（FAQ）
Q1. 不动产价格指数何时公布？
住宅不动产价格指数每月公布，发布的是约3个月前的数据。本次2025年11月的数据于令和8年（2026年）2月27日公布。商业用不动产价格指数按季度公布，本次发布的是2025年第三季度（7至9月）的数据。
Q2. 为什么公寓价格指数这么高？
公寓价格上涨是多重因素叠加的结果。主要原因包括：人口向城市集中带来的强劲需求、建筑成本上升导致供给成本增加。此外，持续的低利率环境推动投资需求增长，外国投资者的购入增加也是重要因素。供给端和需求端同时施加上涨压力，使得高价位持续维持。
Q3. 为什么不同地区的价格走势存在差异？
不动产价格受当地人口变动、经济活动、开发规划、交通便利性等多种因素的重大影响。东京都、大阪府等主要城市因需求集中而维持高位，而地方圈的旅游需求和移居促进政策等地区特有因素也会推动价格变化。九州·冲绳地区+10.1%的大幅上涨，正应从这种地区特有动态的角度来理解。
Q4. 不动产价格指数如何应用于投资决策？
价格指数可作为把握市场整体趋势的参考指标。在持续上涨阶段，可以期待资产价值提升；而在过热迹象增强时，也应警惕价格回调风险。通过对比不同类别和地区的走势，有助于投资标的筛选和出售时机的研判。但需要强调的是，个别物业的判断不能仅依赖指数，必须结合具体的市场调研。
引用及参考资料
