二手公寓投资中一个容易被忽视的成本，就是不动产取得税。为了避免在取得后突然收到纳税通知书时措手不及，事先了解计算方法、减免措施以及其他相关税费非常重要。
二手公寓的不动产取得税是什么？
不动产取得税，是在取得不动产时由都道府县征收的地方税，土地和建筑分别只征收一次。由于入住后地方政府会寄送纳税通知书，因此必须将其纳入取得费用的计算中。
基本计算公式
不动产取得税＝固定资产税评估额×3%（法定税率为4%，此处为截至2024年3月31日的特别措施）
如果适用减免措施，税额会相应减少。
土地部分的不动产取得税如何计算？
二手公寓（区分所有）的土地部分计算公式如下。
土地的不动产取得税＝（固定资产税评估额×1/2×3%）−扣除额
扣除额适用以下①②中金额较高者。
- ①45,000日元
- ②每1平方米土地价格×1/2×建筑面积的2倍（上限200平方米）×3%
适用扣除的条件包括“在取得符合抗震标准的既有住宅后1年内同时取得土地”等。
建筑部分的减免措施条件是什么？
要享受建筑部分的减免措施，必须同时满足以下全部条件。
- 个人为自住而取得的住宅
- 建筑面积在50平方米以上、240平方米以下（公寓按专有部分＋共有部分分摊面积计算）
- 木结构、轻型钢结构为自取得日起追溯20年内建造，钢结构、RC结构为25年内建造
- 或者登记簿上的建造日期为1982年1月1日以后
符合条件房产按建成年份适用的扣除额（东京都），请参阅关于不动产取得税减免措施与退税申请的文章。
取得二手公寓时还会产生哪些税费？
印花税
在签订买卖合同时征收。通过贴附与买卖价格相对应的印花税票进行缴纳。另有减免措施（合同金额超过10万日元，且在适用期间内制作的合同可适用）。
登记许可税
在办理所有权转移登记时征收。计算公式为“固定资产税评估额×税率”，若为自住取得，法定税率20/1000可减轻至3/1000（需满足如耐火建筑25年以内、建筑面积50平方米以上等条件）。
消费税
如果卖方是不动产公司，则建筑部分需要缴纳消费税。个人之间的买卖以及土地交易不征收消费税。购买投资用房产时，也可能作为课税采购而获得消费税退税。
常见问题（FAQ）
Q. 二手公寓取得税的缴纳期限是什么时候？
A. 应在地方政府寄送的纳税通知书所记载的期限内缴纳。逾期会产生滞纳税，因此建议提前纳入资金规划。
Q. 如果购买的是不符合减免条件的二手公寓，而且用途是投资，会怎样？
A. 对于非自住的投资性房产，很多情况下无法享受建筑部分的减免措施。不过，土地部分的扣除是否适用，则取决于具体条件。
Q. 如果难以支付不动产取得税，应该怎么办？
A. 部分地方政府设有缓缴制度。建议在取得房产后尽快向都道府县税务事务所咨询。
Q. 购买二手公寓时，如何估算整体税费成本？
A. 将不动产取得税、登记许可税和印花税合计后，通常约为取得费用的1%至3%。在计算收益率时，务必将这些税费计入取得成本。
