Em um mercado de locação saturado, o maior desafio para proprietários e investidores de imóveis antigos é reduzir a vacância e manter ou elevar a receita de aluguel. No sistema japonês, em que aumentos simples de aluguel para inquilinos atuais são difíceis devido à Lei de Arrendamento de Terras e Edificações, o momento de relicitar após a desocupação se torna, na prática, a única oportunidade real de revisar o aluguel. Neste artigo, explicamos a visão geral da estratégia de aumento de aluguel com foco em reformas, sob uma perspectiva voltada a investidores e profissionais.
Por que a reforma é indispensável para uma estratégia de aumento de aluguel?
A razão pela qual a reforma é indispensável para aumentar o aluguel é que, sem elevar o valor do próprio imóvel, é praticamente impossível definir um aluguel acima do mercado.
No cenário atual de excesso de oferta de moradias para locação, apenas restaurar o imóvel ao estado original já não basta para diferenciá-lo de outros, e os casos de dificuldade para atrair inquilinos estão aumentando. Especialmente em imóveis mais antigos, deixar plantas e equipamentos defasados eleva o risco de vacância prolongada. Por outro lado, se o aluguel for reduzido, a rentabilidade piora e a própria operação imobiliária fica pressionada.
Os inquilinos de hoje conhecem bem os aluguéis praticados na região, e é difícil convencê-los a aceitar um aluguel acima do mercado apenas com esforço comercial. Se a reforma que eleva a atratividade do imóvel conseguir fazer com que pensem: “quero morar neste apartamento mesmo que seja mais caro que a média”, torna-se possível conciliar aumento de aluguel e redução da vacância.
Quais são as medidas de reforma com melhor custo-benefício?
O custo-benefício da reforma varia muito conforme o conteúdo da intervenção. Para obter o maior retorno possível com orçamento limitado, é indispensável comparar o custo de cada medida com o potencial de aumento do aluguel.
| Medida | Custo estimado | Aumento estimado do aluguel (mensal) | Pontos-chave |
|---|---|---|---|
| Instalação de interfone com monitor | aprox. 50 mil ienes | +2.000 a 5.000 ienes | Atende à demanda por segurança. Maior poder de atração com integração ao smartphone e função de gravação |
| Troca de tatame por piso de madeira (6 tatames) | aprox. 120 mil a 180 mil ienes | +3.000 a 7.000 ienes | Popular entre os jovens. Também melhora a sensação de limpeza e a facilidade de manutenção |
| Alteração de planta (remoção/instalação de paredes) | aprox. 30 mil a 250 mil ienes | +5.000 a 10.000 ienes | Alto efeito mesmo com baixo custo. Pode ser otimizada conforme o público-alvo |
| Troca da cozinha (studio) | aprox. 200 mil a 250 mil ienes | +3.000 a 7.000 ienes | O ponto-chave é elevar a funcionalidade, como fogão IH e mais espaço de armazenamento |
| Conversão de banheiro unitário 3 em 1 para banheiro e vaso separados | aprox. 1 milhão a 1,8 milhão de ienes | +7.000 a 15.000 ienes | O custo é alto, mas contribui fortemente para elevar a taxa de permanência no longo prazo |
Como referência para a decisão de investimento, há a ideia de definir como teto orçamentário “2 a 3 anos de aluguel após a reforma” e, em uma operação de 10 anos, buscar recuperar o capital em até 5 anos. Por exemplo, se, além de 800 mil ienes de restauração ao estado original, forem investidos mais 1,2 milhão de ienes (total de 2 milhões), um aumento anual de receita de aluguel de 168 mil ienes permite recuperar o investimento adicional em cerca de 7 anos. Depois da recuperação, o resultado passa a ser lucro, de modo que, em uma posse de longo prazo, pode-se esperar retorno suficiente sobre o investimento.
Como a reforma contribui para a taxa de ocupação e o combate à vacância?
A reforma não contribui apenas para aumentar o aluguel, mas também está diretamente ligada à melhora da taxa de ocupação e à redução do período de vacância. Em imóveis em que o envelhecimento dos equipamentos ou uma planta ruim impedem a decisão do inquilino, a intervenção adequada pode ser o trunfo decisivo para eliminar a vacância.
Imóveis já reformados tendem a ter o período entre o início da oferta e o fechamento do contrato drasticamente reduzido. Não são raros os casos em que reservas de locação entram durante a obra ou logo após a conclusão, e a redução do período vago leva diretamente à diminuição da perda por vacância e à melhora da rentabilidade total.
Além disso, se uma reforma de alta qualidade elevar a satisfação com o imóvel, pode-se esperar a residência de longo prazo dos inquilinos. Com o aumento da taxa de retenção, caem os custos de nova captação após a saída e o risco de vacância, o que reforça a estabilidade da operação no médio e longo prazo.
No entanto, a reforma não é uma solução universal. Dependendo da localização do imóvel e das tendências do mercado, revisar as condições de oferta ou fortalecer a estrutura de captação por meio de uma empresa de administração pode ser mais eficaz.
Quais são exemplos de reforma que geram diferenciação em relação a outros imóveis?
Para vencer a concorrência no mercado de locação, é decisivamente importante apresentar “um atrativo que os outros não têm”. A reforma é o meio mais diretamente ligado a essa diferenciação.
Como exemplo de sucesso em diferenciação, há um caso em que o piso aquecido foi adotado como item padrão, criando um valor agregado inexistente nos concorrentes da mesma área e viabilizando fechamento rápido com jovens solteiros como público-alvo. Além disso, em um apartamento que captou a demanda por trabalho remoto e criou um espaço de escritório, conectado de forma suave à sala por meio de uma janela interna, o valor agregado inexistente em um 1LDK convencional foi bem avaliado, e o contrato foi fechado antes da conclusão mesmo com acréscimo de 20 mil ienes no aluguel.
A diferenciação pelo design também é eficaz. Interiores com atenção a detalhes como iluminação, papel de parede e revestimento do piso ficam bem nas fotos e levam diretamente ao aumento de resposta nos portais imobiliários. Para se tornar um imóvel escolhido mesmo com aluguel acima da média local, também é preciso encarar como despesa necessária o investimento que cria um atrativo único.
Quais pontos de atenção os investidores devem observar ao executar uma reforma?
O aumento de aluguel por meio de reformas é atraente, mas a identificação correta do custo-benefício e dos riscos define o sucesso ou fracasso da decisão de investimento.
- Avaliar a adequação do imóvel: imóveis com mais de 15 anos e equipamentos defasados, ou imóveis bem localizados, mas com padrão baixo, tendem a se beneficiar da reforma. Por outro lado, há risco de a recuperação ser difícil em imóveis longe da estação ou em áreas com muitos empreendimentos novos. A postura básica é executar apenas quando houver perspectiva de recuperação do investimento.
- Análise objetiva da demanda de mercado: o plano deve ser formulado com base na análise 3C (concorrência, demanda dos clientes e forças do próprio imóvel), e não em suposições do proprietário. É importante pesquisar equipamentos e aluguéis dos concorrentes ao redor e identificar os elementos que faltam no próprio imóvel.
- Controle rigoroso do valor investido e do prazo de recuperação: é preciso estimar com rigor o aumento de aluguel compatível com o investimento, definir uma referência de prazo de recuperação e então estabelecer o orçamento. Também é necessária uma simulação de lucro e perda considerando as regulamentações aplicáveis, inclusive a perda por vacância durante a obra.
- Considerar uma abordagem gradual: antes de uma reforma completa, também é eficaz testar medidas de baixo custo, como refazer as fotos do anúncio, melhorar o texto de divulgação e substituir todo o papel de parede. Vale ainda considerar o uso de subsídios municipais de apoio à reforma.
- Considerar custo operacional e estratégia de saída: na fase de planejamento, também é necessário incorporar os custos de manutenção dos equipamentos instalados e o impacto sobre o valor do ativo em uma futura venda.
Perguntas frequentes (FAQ)
Qual é o prazo de referência para recuperar o investimento em reforma?
Em geral, considera-se 5 a 7 anos como referência. É prudente definir “2 a 3 anos de aluguel após a reforma” como teto orçamentário e, se a operação considerar um horizonte de 10 anos, buscar a recuperação em até 5 anos.
Qual medida de reforma tem o melhor custo-benefício?
A alteração de planta (remoção e instalação de paredes) permite esperar um aumento de aluguel de 5.000 a 10.000 ienes por mês com investimento de cerca de 30 mil a 250 mil ienes, apresentando excelente relação custo-benefício.
Qual é a diferença entre reforma e restauração ao estado original?
A restauração ao estado original é o reparo para devolver o imóvel à condição anterior à locação, enquanto a reforma é uma intervenção que eleva o desempenho e o valor do imóvel em si. Para aumentar o aluguel, é necessário criar valor agregado que vá além da simples restauração.
Com quantos anos de construção deve-se considerar uma reforma?
Mais de 15 anos de construção é um dos referenciais. É eficaz considerar a reforma no momento em que interior e equipamentos começam a ficar defasados e a diferença em relação aos imóveis concorrentes passa a aumentar.
Como deve ser considerada a perda por vacância durante a reforma?
Também é necessário incluir no custo do investimento o período sem receita de aluguel durante a obra e fazer uma simulação de lucros e perdas. O ideal é calcular o cronograma de trás para frente para concluir a obra na alta temporada de demanda (janeiro a março).
