La inversion en aparcamientos de pago es un tipo de inversion inmobiliaria que atrae atencion como forma de aprovechar terrenos ociosos.Aunque puede iniciarse con una inversion inicial reducida, no comprender los riesgos puede generar perdidas. Explicamos las opciones de operacion, los riesgos y los puntos clave para tener exito.
Cuales son los tres metodos de operacion de la inversion en aparcamientos de pago?
La gestion de aparcamientos de pago tiene principalmente tres modalidades de operacion, y cada una cuenta con una estructura de ingresos diferente.
Operacion con gestion propia
Es el metodo con mayor retorno, ya que el total de las ventas se convierte en ingreso para el propietario. Sin embargo, asumir personalmente la compra de equipos, el mantenimiento y la atencion de incidencias es imprescindible. Es importante estimar con precision la inversion inicial y los costos mensuales de gestion.
Modalidad de arrendamiento integral
Es un metodo en el que una empresa operadora arrienda el terreno y asume todo, desde la instalacion del equipamiento hasta la gestion operativa.Permite obtener un ingreso fijo mensual por renta, y ofrece la ventaja de que el propietario no asume el riesgo de vacancia.
Modalidad de gestion delegada
Es un metodo que delega la operacion a una empresa especializada en aparcamientos de pago.La capacidad de atraer usuarios mediante publicidad y promocion es una ventaja esperable, y la empresa tambien se encarga del cobro de tarifas y del mantenimiento a cambio de una comision. Es una modalidad que facilita asegurar tiempo libre.
Cuales son los riesgos de la inversion en aparcamientos de pago?
Conviene comprender correctamente los riesgos que existen detras de la rentabilidad.
La rentabilidad media es relativamente baja, de alrededor del 4%
La rentabilidad media de todas las modalidades de operacion es de alrededor del 4 %, casi al mismo nivel que los estacionamientos con contrato mensual. Si se incluyen los costos de electricidad de las maquinas de pago y de la iluminacion, la rentabilidad real puede disminuir aun mas.
No sirve como medida de ahorro fiscal
Las medidas de reduccion del impuesto sobre activos fijos, como las aplicables a inmuebles en alquiler, no se aplican a los aparcamientos de pago. Queda fuera de la excepcion para suelo residencial que reduce la carga a una sexta parte en parcelas de hasta 200 m2.
La recuperacion de la inversion requiere tiempo
Con el aumento de la competencia, las tarifas de uso bajan, y el periodo de recuperacion de la inversion inicial se alarga. Dado que las barreras de entrada son bajas, la competencia de precios tiende a intensificarse.
Cuales son los puntos de ubicacion que determinan el exito?
En la gestion de aparcamientos de pago, lo mas importante es la ubicacion.
- Un lugar frente a una via principal (el numero de usuarios cae drasticamente con solo alejarse un poco)
- Investigar la demanda de estacionamiento en la zona (instalaciones comerciales, oficinas, hospitales, etc.)
- Comprobar si existen aparcamientos competidores y como estan fijadas sus tarifas
- Verificar mediante una inspeccion in situ los lugares con alto volumen de trafico vehicular
Preguntas frecuentes (FAQ)
Cuanto cuesta la inversion inicial para un aparcamiento de pago?
En la gestion propia, una referencia razonable para cinco plazas es de unos 2 a 4 millones de yenes, incluyendo pavimentacion, maquina de pago, senaletica y topes. En un arrendamiento integral, la inversion inicial es practicamente innecesaria.
Que genera mas beneficios, un aparcamiento de pago o uno de contrato mensual?
Si la ubicacion es buena, el aparcamiento de pago puede generar mayores ingresos, pero como requiere costos de equipamiento y electricidad, la rentabilidad suele quedar en niveles similares. Si se busca estabilidad, el estacionamiento con contrato mensual resulta mas favorable.
Es posible empezar incluso sin terreno propio?
Tambien es posible empezar comprando o arrendando un terreno. Sin embargo, como es necesario calcular la rentabilidad incluyendo el costo del suelo, resulta indispensable realizar una simulacion financiera cuidadosa.
