Para quienes viven en viviendas de alquiler, el sonido repentino de la alarma de un detector de incendios en plena noche es uno de esos sucesos que provocan sorpresa y desconcierto. Especialmente cuando la alarma suena por agotamiento de las pilas, surgen dudas como «¿Quién debe hacer algo al respecto?» o «¿El coste corre a cargo del propietario o del inquilino?».
Los detectores de incendios para viviendas son obligatorios en todas las viviendas del país desde la reforma de la Ley de Prevención de Incendios de 2006. Con esta reforma, la instalación de detectores de incendios también pasó a ser obligatoria en las viviendas de alquiler, por lo que se han convertido en un equipo de seguridad importante tanto para los propietarios como para los inquilinos. Sin embargo, en la actualidad no siempre se entiende claramente quién es el responsable de la instalación y quién debe asumir los gastos de mantenimiento.
En este artículo, basándonos en nuestra larga experiencia en la gestión de viviendas de alquiler, INA&Associates ofrece una explicación exhaustiva sobre el problema del agotamiento de las pilas de los detectores de incendios en viviendas de alquiler, desde la base legal hasta las medidas prácticas. Aclaramos la responsabilidad de cada parte, ya sea el propietario, la empresa gestora o el inquilino, y proporcionamos conocimientos prácticos para prevenir problemas.
Obligación de instalar detectores de incendios y fundamento jurídico
Antecedentes de la obligación de instalación según la Ley de Prevención de Incendios
La obligación de instalar detectores de incendios en viviendas está claramente establecida en el artículo 9-2 de la Ley de Prevención de Incendios y en el artículo 5-6 del Reglamento de la Ley de Prevención de Incendios. El trasfondo de esta modificación legislativa fue el grave problema social que suponía el aumento del número de víctimas mortales por incendios en viviendas. En particular, el número de víctimas mortales por incendios durante la noche era elevado, por lo que se tomó conciencia de la importancia de la detección temprana y la evacuación rápida.
Con la modificación de la Ley de Prevención de Incendios en 2004 (Heisei 16), se introdujo la obligación de instalación por fases. En primer lugar, a partir del 1 de junio de 2006, se hizo obligatoria la instalación en las viviendas de nueva construcción, y, en el caso de las viviendas ya existentes, el calendario se fijó mediante ordenanzas municipales, por lo que la obligación se fue extendiendo de forma escalonada según la zona (en la demarcación del Departamento de Bomberos de Tokio, por ejemplo, desde el 1 de abril de 2010) hasta cubrir la totalidad de las viviendas del país el 1 de junio de 2011. Con esta modificación de la ley, se hizo obligatoria la instalación de detectores de incendios domésticos en todas las viviendas, independientemente de que fueran unifamiliares, plurifamiliares o de alquiler.
Responsables de la instalación obligatoria en viviendas de alquiler
La obligación de instalar detectores de incendios en viviendas de alquiler es un punto que confunde a muchas personas. Tomando como ejemplo la Ordenanza de Prevención de Incendios de Tokio, se establece que las «personas relacionadas con la vivienda» deben instalar y mantener detectores de incendios domésticos.
El término «personas relacionadas» es importante, ya que se refiere específicamente a las tres partes siguientes.
El propietario de la vivienda (dueño), como titular de la propiedad, es responsable de garantizar la seguridad del edificio. En el caso de las viviendas de alquiler, el propietario tiene la obligación de proporcionar un entorno seguro a los inquilinos, y como parte de esta obligación, es responsable de instalar detectores de incendios.
El administrador (empresa de gestión o inmobiliaria), como encargado de la gestión de la propiedad por encargo del propietario, es responsable del mantenimiento diario.La empresa gestora suele encargarse de las tareas prácticas, como comprobar el funcionamiento de los detectores de incendios y gestionar su sustitución.
Los ocupantes (inquilinos), en su calidad de usuarios efectivos de la vivienda, son responsables del uso adecuado y del mantenimiento básico de los detectores de incendios. Esto incluye la inspección diaria y la primera intervención en caso de que se agoten las pilas.
Así pues, se caracteriza por el hecho de que, legalmente, los tres tienen la obligación de instalar y mantener los detectores.El objetivo es garantizar una mayor seguridad frente a un riesgo grave para la vida como es el fuego, compartiendo la responsabilidad entre todas las partes implicadas.
Ubicación y normas técnicas
La ubicación de los detectores de incendios para viviendas también está claramente establecida en la normativa contra incendios. La ubicación básica es en los dormitorios y en la parte superior de las escaleras de las plantas en las que hay dormitorios (excepto en las escaleras de la primera planta). Esta norma se basa en datos estadísticos que indican que el número de víctimas mortales por incendios es mayor durante la noche.
Además, dependiendo del número de plantas y la estructura de la vivienda, puede ser necesario instalarlos en otros lugares. Por otra parte, es importante comprobar la normativa municipal en materia de prevención de incendios, ya que en algunas zonas es obligatorio instalarlos también en la cocina y otras estancias.
En cuanto a las normas técnicas, los detectores de incendios para viviendas deben ser productos homologados a nivel nacional y, desde el 1 de abril de 2014, es obligatorio que lleven la marca de homologación.Los productos con la marca «NS» anterior podían venderse hasta el 31 de marzo de 2019, pero actualmente se ha completado la transición a productos homologados.
Lugar de instalación Obligación de instalación Observaciones
Dormitorios Obligatorio Instalación en todos los dormitorios
Parte superior de las escaleras de las plantas con dormitorios Obligatorio Excepto las escaleras de la primera planta
Cocinas Según la normativa municipal Puede estar especificado en la normativa municipal
Otras habitaciones Según la normativa municipal Puede estar especificado en la normativa municipal
Cuando el pitido no cesa: primero hay que identificar qué aparato es
En la gestión de viviendas de alquiler en Japón, es habitual recibir consultas del tipo «un pitido breve suena cada pocas decenas de segundos en plena noche». Antes de actuar conviene aclarar una cosa: si el aparato del techo es un detector doméstico de incendios («jūtaku-yō kasai keihōki») o un sensor conectado a una instalación automática de alarma contra incendios («jidō kasai hōchi setsubi») cambia por qué suena, si el propio inquilino puede silenciarlo y quién debe pagar.
Los dos dispositivos se apoyan en artículos distintos de la Ley japonesa de Prevención de Incendios (Shōbōhō). El detector doméstico se rige por el artículo 9-2, que obliga a los «relacionados con la vivienda» a instalarlo y mantenerlo. La instalación automática de alarma, en cambio, es un equipo contra incendios regulado por el artículo 17, y el artículo 21, apartado 1, número 4, del reglamento de aplicación fija que en los edificios de viviendas colectivas (categoría (5)-ro de la tabla anexa del reglamento) resulta obligatoria a partir de una superficie total construida de 500 metros cuadrados.
| Criterio | Detector doméstico de incendios | Sensor de la instalación automática |
|---|---|---|
| Base legal | Ley de Prevención de Incendios, art. 9-2 | Ley de Prevención de Incendios, art. 17 / Reglamento, art. 21 |
| Ámbito | Todas las viviendas | Viviendas colectivas de 500 m² construidos o más, entre otros supuestos |
| Alimentación | Batería de litio específica integrada (también existen modelos cableados) | Cableado desde la central receptora del edificio |
| ¿Pita por batería baja? | Sí | No tiene batería propia, así que no |
| Alcance de la alarma | Esa vivienda (los modelos interconectados también activan otros aparatos del mismo piso) | La alarma del edificio se activa a través de la central receptora |
| ¿Puede silenciarlo el inquilino? | Sí, con el botón o el cordón de parada del propio aparato | No; requiere intervención del administrador del edificio |
| Revisión periódica obligatoria | No existe obligación legal de inspección ni de informe | El art. 17-3-3 exige inspección periódica e informe al jefe o al cuerpo de bomberos competente |
Si lo que suena es el aviso de batería baja, se trata del detector doméstico. El sensor de la instalación automática recibe su corriente por cable desde la central del edificio, de modo que nunca emite ese aviso de batería agotada. En los edificios de madera de menos de 500 m² y en los complejos de alquiler pequeños, lo habitual es que solo exista el detector doméstico.
El patrón del sonido varía según el fabricante y el modelo. Hōchiki, uno de los principales fabricantes japoneses, advierte en su propio servicio de soporte que «el sonido y la señal luminosa del aviso de batería baja difieren según el producto», y remite a comprobar el modelo concreto. Lo más práctico es anotar primero la marca y el número de modelo grabados en el lateral o la parte trasera del aparato antes de buscar en la página de soporte del fabricante. Ese mismo número de modelo sirve después para avisar a la administradora: un mensaje que diga «el detector del techo está pitando, modelo tal, instalado en tal fecha» permite gestionar el recambio el mismo día, cosa que un simple «suena una alarma» no consigue.
Lo que conviene evitar a toda costa es retirar la batería y dejar el aparato así, sin más. El artículo 9-2 de la Ley de Prevención de Incendios obliga a los «relacionados con la vivienda» a «instalar y mantener» el equipo de protección contra incendios doméstico, y ese círculo de responsables no se limita al propietario o al administrador: incluye también al ocupante, es decir, al propio inquilino. Vivir con la batería retirada porque así deja de pitar significa incumplir esa obligación de mantenimiento de forma continuada. Si se necesita silencio inmediato, lo correcto es usar solo la función de pausa temporal y avisar a la administradora ese mismo día.
Un matiz adicional que conviene aclarar a los inquilinos es qué ocurre en los modelos «interconectados» («rendō-gata»), habituales en viviendas con varias habitaciones. Cuando uno de estos aparatos detecta humo o agota su batería, todos los detectores instalados en la misma vivienda pueden emitir la alarma a la vez, aunque el problema real esté solo en uno de ellos. Esto explica por qué a veces se escuchan pitidos procedentes de dos o tres habitaciones distintas cuando en realidad basta con localizar y sustituir la batería de un único aparato: el que primero detectó el problema suele tener un indicador luminoso o una voz distinta a la de los demás para señalar cuál es el origen.
También merece una aclaración el caso de los edificios donde conviven ambos sistemas, algo frecuente en complejos de alquiler de tamaño medio construidos en distintas fases. Puede haber un detector doméstico en cada dormitorio y, al mismo tiempo, un sensor de la instalación automática en el pasillo común o en el hueco de la escalera, porque la superficie total del edificio supera el umbral de 500 m² aunque cada vivienda individual sea pequeña. En ese escenario, un pitido intermitente que solo se oye dentro de una vivienda concreta es casi con toda seguridad el detector doméstico de esa vivienda, mientras que una alarma sonora y continua que se oye simultáneamente en el pasillo y en varias viviendas a la vez apunta a la instalación automática, y en ese caso el inquilino no debe intentar silenciarla por su cuenta.
Desde el punto de vista de la administradora, documentar cada aviso recibido —fecha, vivienda, modelo comunicado por el inquilino y solución aplicada— tiene un valor que va más allá de resolver el pitido puntual: con el tiempo, ese historial permite anticipar qué aparatos de la cartera de propiedades se acercan a los diez años de instalación sin necesidad de esperar a que cada inquilino llame de madrugada, y planificar la sustitución de baterías o de aparatos completos por lotes, en lugar de gestionarla vivienda por vivienda de forma reactiva.
Para quien viene de un país como España, donde el detector de humo doméstico no está impuesto por una ley estatal específica sino que se recomienda por el Código Técnico de la Edificación y algunas ordenanzas autonómicas, puede sorprender que Japón regule con tanto detalle la instalación en vivienda de alquiler. La razón histórica es sencilla: Japón registra cada año un número relativamente alto de muertes por incendio doméstico ocurridas de madrugada, cuando el fuego avanza mientras la familia duerme, y el legislador respondió obligando a instalar el aparato en todo el parque residencial, sin excepción por tipo de tenencia.
Conviene además no confundir el detector doméstico con el sistema de detección de incendios de un hotel o de una oficina, que en español también se suele llamar «detector de incendios» sin matices. En Japón esa distinción está codificada en la propia ley, y por eso este artículo la respeta desde el principio: son dos regímenes jurídicos distintos, con distinta alimentación eléctrica, distinto alcance de la alarma y distinta obligación de inspección, aunque a primera vista el aparato del techo parezca el mismo objeto.
Para quien gestiona o alquila varias propiedades a la vez, la consecuencia práctica de esta distinción legal es que el protocolo ante un aviso debe ser diferente según el tipo de edificio. En una vivienda unifamiliar o en un edificio pequeño donde solo existe el detector doméstico, la primera llamada del inquilino puede resolverse por teléfono explicando cómo pausar la alarma y coordinando la visita para cambiar la batería. En un edificio de viviendas colectivas que además cuenta con instalación automática, un aviso de alarma sonora y continua exige movilizar de inmediato al responsable de mantenimiento del edificio, porque el inquilino no tiene ninguna posibilidad de detenerla por sí mismo y una demora en la respuesta puede interpretarse como un incumplimiento de la obligación de mantenimiento que recae sobre el propietario y la administradora.
Fuentes: e-Gov, buscador de legislación japonesa, «Ley de Prevención de Incendios» / e-Gov, «Reglamento de Ejecución de la Ley de Prevención de Incendios» / Hōchiki, «Batería agotada: cómo detener la alarma»
Principio de responsabilidad de los gastos en caso de agotamiento de las pilas
Responsabilidad en la práctica
Aunque legalmente la instalación y el mantenimiento son responsabilidad de tres partes, en la práctica es habitual que los gastos corran a cargo de la empresa gestora o del propietario. Esto se debe a las circunstancias particulares de las viviendas de alquiler.
Los contratos de alquiler suelen renovarse cada dos años, mientras que la sustitución de los detectores de incendios para viviendas se recomienda cada diez años.No es realista que los inquilinos corran con los gastos de instalación y se los lleven cuando abandonan la vivienda. Además, los detectores de incendios son dispositivos fijos instalados en el edificio y, al igual que los aparatos de aire acondicionado o los dispositivos de iluminación, es razonable que se consideren parte del equipamiento del edificio.
Además, los propietarios tienen la obligación de velar por la seguridad de los inquilinos. Esta obligación es una obligación importante derivada del contrato de alquiler, y la instalación y el mantenimiento de los detectores de incendios se consideran parte de esta obligación.En caso de que se produzca un incendio y los daños se agraven debido a un fallo del detector de incendios, el propietario podría verse obligado a indemnizar por los daños, por lo que es importante realizar un mantenimiento adecuado desde el punto de vista preventivo.
Distinción entre sustitución de pilas y sustitución del dispositivo
El mantenimiento de los detectores de incendios se divide, en términos generales, en la sustitución de las pilas y la sustitución del dispositivo. A continuación, se explica la distribución de responsabilidades desde un punto de vista práctico.
La sustitución de las pilas suele correr a cargo del inquilino.El agotamiento de las pilas varía en función del uso, y lo normal es que los inquilinos sean los primeros en darse cuenta gracias a la alarma. No se trata de una pila convencional, sino de una batería de litio específica de cada modelo: la de recambio de Panasonic (SH384552520), por ejemplo, tiene un precio de venta recomendado por el fabricante de 2.178 yenes, IVA incluido. Su sustitución sigue siendo sencilla, por lo que en muchos contratos se establece que es responsabilidad de los inquilinos. Conviene tener en cuenta, no obstante, que esa cifra apenas difiere de los aproximadamente 3.000 yenes que cuesta un detector completo de tipo independiente, por lo que en un aparato que ya ronda los diez años de uso suele compensar más sustituir todo el dispositivo.
Sin embargo, en el caso de personas mayores o con limitaciones físicas, puede resultar difícil cambiar las pilas de los detectores de incendios instalados en el techo.En estos casos, no es raro que la empresa gestora o el propietario se encarguen de ello.
Sustitución del dispositivo Por lo general, el coste de la sustitución del dispositivo corre a cargo del propietario o de la empresa gestora. El precio del dispositivo es elevado, entre varios miles y 10 000 yenes, y, dado que se prevé un uso prolongado de 10 años, es razonable considerarlo como parte del equipamiento del edificio.
Importancia de dejarlo claro en el contrato
Es importante establecer claramente en el contrato de alquiler y en la hoja de información importante quién es responsable del mantenimiento de los detectores de incendios.Las descripciones ambiguas o los acuerdos verbales pueden dar lugar a problemas en el futuro.
Entre los puntos que deben figurar en el contrato se incluyen los siguientes
Responsable de la instalación de los detectores de incendios, responsable del cambio de pilas y del coste, responsable de la sustitución del dispositivo y del coste, método de inspección y comprobación del funcionamiento, contacto en caso de avería y procedimiento a seguir.
Es especialmente importante proporcionar a los inquilinos los conocimientos adecuados sobre la respuesta inicial en caso de que suene la alarma por agotamiento de las pilas.Si la alarma suena en mitad de la noche, muchos inquilinos no sabrán distinguir entre un incendio y el agotamiento de las pilas y entrarán en pánico.
Ítem Responsabilidad general Carga financiera Observaciones
Instalación inicial Propietario/empresa gestora Propietario/empresa gestora Instalación como equipamiento del edificio
Sustitución de las pilas Inquilino Inquilino Es importante aclararlo en el contrato
Sustitución del dispositivo (10 años) Propietario/empresa gestora Propietario/empresa gestora Renovación del equipamiento del edificio
Inspección diaria: inquilino. Se recomienda comprobar el funcionamiento dos veces al año.
Respuesta en caso de avería: empresa gestora. Propietario o empresa gestora. Es necesario responder con rapidez.
Diferencias regionales y puntos a tener en cuenta
Las normas relativas a la instalación y el mantenimiento de los detectores de incendios se basan básicamente en la Ley de Prevención de Incendios, pero en algunos municipios existen ordenanzas municipales que establecen disposiciones más detalladas. Por lo tanto, es importante comprobar la normativa municipal del lugar donde se encuentra el inmueble y conocer los requisitos específicos de la zona.
Por ejemplo, en algunos municipios es obligatorio instalarlos en la cocina o existen normas más detalladas sobre su ubicación. En cuanto a las sanciones por no instalarlo, lo habitual —como aclara el propio Departamento de Bomberos de Tokio— es que las ordenanzas municipales no prevean ninguna sanción específica; conviene desconfiar de quien afirme lo contrario para presionar con una venta.
Además, la empresa gestora y el propietario tienen la responsabilidad de explicar a los inquilinos la importancia de los detectores de incendios y su uso adecuado. Esto es una obligación legal y, al mismo tiempo, una medida importante para garantizar la seguridad de los inquilinos.
Procedimiento de respuesta real y cómo evitar problemas
Respuesta adecuada a la alarma de batería baja
Si suena la alarma de un detector de incendios, es importante mantener la calma y evaluar la situación. Muchos detectores de incendios domésticos están equipados con una función que avisa con un sonido característico o un mensaje de voz cuando la batería está a punto de agotarse.
Se puede distinguir entre un incendio y una batería baja por el tipo de alarma.Si se detecta un incendio, la alarma sonará de forma continua y a gran volumen, mientras que si se agotan las pilas, lo normal es que suene de forma intermitente o que se emita un mensaje de voz indicando que las pilas están agotadas. Además, si no hay humo ni olor a quemado, es muy probable que se trate de un caso de pilas agotadas.
Los procedimientos a seguir si se determina que las pilas están agotadas son los siguientes.
En primer lugar, detenga la alarma. El dispositivo cuenta con un botón de parada o una cuerda, que debe accionar para detener el sonido.En algunos modelos, es necesario mantener pulsado el botón. Aunque se detenga temporalmente, volverá a sonar al cabo de un rato, por lo que es necesario cambiar la pila para solucionar el problema de forma definitiva.
A continuación, póngase en contacto con la empresa gestora o el propietario. Es importante llamar al número de emergencia, incluso si es de madrugada o a altas horas de la noche. Muchas empresas gestoras disponen de un número de emergencia disponible las 24 horas.
Procedimiento específico para cambiar la pila
A continuación, explicamos el procedimiento que debe seguir el inquilino para cambiar la pila, prestando especial atención a la seguridad.
Como preparación previa, prepare una escalera o un taburete y asegúrese de que el entorno de trabajo sea seguro. Dado que se trata de un trabajo en altura, compruebe que sus pies estén bien apoyados. También es importante comprar las pilas de litio de repuesto con antelación.
En el procedimiento de extracción, primero retire el detector de incendios del techo o la pared. En muchos modelos, se puede extraer presionando el cuerpo y girándolo en sentido antihorario, pero esto varía según el modelo, por lo que debe consultar la pantalla del dispositivo o el manual de instrucciones.
Para cambiar la batería, extraiga la batería de litio antigua del conector de la batería dentro del dispositivo y conecte la nueva. Tenga cuidado de no confundir la orientación del conector.
Para comprobar el funcionamiento, vuelva a colocar el dispositivo en su posición original y pulse el botón de prueba para comprobar que funciona correctamente. Si suena la alarma normal, el cambio se ha completado.
Sistema de respuesta de la empresa gestora y el propietario
Es importante que la empresa gestora y el propietario dispongan de un sistema de respuesta adecuado en relación con los detectores de incendios.
Inspección periódica: realice una inspección periódica aproximadamente dos veces al año para comprobar el funcionamiento. La Agencia de Bomberos recomienda realizar la inspección durante las campañas de prevención de incendios de primavera y otoño. En ese momento, compruebe también el nivel de las pilas y la instalación del dispositivo.
Gestión del momento de la sustitución: registre la fecha de instalación del detector de incendios y elabore un plan de sustitución del dispositivo con una periodicidad de 10 años. La sustitución planificada permite evitar averías repentinas.
Explicación a los inquilinos: al entrar en la vivienda, se les explica cómo utilizar el detector de incendios, qué hacer si se agota la batería y los números de contacto de emergencia. Se les proporciona información por escrito para que puedan consultarla más adelante.
Sistema de respuesta de emergencia: se establece un número de contacto disponible las 24 horas del día para poder responder con rapidez. Es importante definir de antemano los procedimientos a seguir, especialmente durante la noche y los días festivos.
Ejemplos de problemas y medidas preventivas
A continuación, presentamos algunos casos de problemas que suelen surgir en la gestión de viviendas de alquiler y las medidas para prevenirlos.
Problemas con las alarmas durante la noche: este es uno de los casos más frecuentes. Se trata de casos en los que la alarma suena en mitad de la noche porque se han agotado las pilas y los inquilinos entran en pánico. Como medida preventiva, es eficaz comprobar periódicamente el nivel de las pilas e informar de ello a los inquilinos con antelación.
La falta de claridad en el reparto de responsabilidades puede dar lugar a problemas sobre quién debe correr con los gastos de sustitución de las pilas o de reparación.Esto se puede prevenir estipulándolo claramente en el contrato y explicándolo detalladamente al inquilino al mudarse.
Dificultades en hogares con personas mayores: en algunos casos, los inquilinos de edad avanzada no pueden cambiar las pilas. Esto se puede solucionar con un servicio de sustitución por parte de la empresa gestora o con visitas periódicas para comprobar el estado de las pilas.
Confusión entre avería del dispositivo y agotamiento de las pilas: en algunos casos, se confunde el agotamiento de las pilas con una avería del dispositivo y se toman medidas inadecuadas. Es importante que la empresa gestora realice un diagnóstico adecuado y responda con rapidez.
Casos problemáticos Frecuencia de ocurrencia Causas principales Medidas preventivas
Alarma nocturna Alta Agotamiento de las pilas Inspección periódica y explicación previa
Disputas sobre la responsabilidad Media Contrato poco claro Estipulación clara en el contrato
Dificultad para atender a personas mayores Media Limitaciones físicas Servicio de sustitución
Confusión entre avería y agotamiento de las pilas Baja Falta de conocimientos Diagnóstico adecuado
Relación con el seguro
La instalación y el mantenimiento de detectores de incendios también son importantes en relación con el seguro contra incendios.Si los detectores de incendios no están instalados y mantenidos adecuadamente, esto puede afectar al pago del seguro contra incendios.
Algunas compañías de seguros pueden tener en cuenta la instalación de detectores de incendios como factor para calcular la prima del seguro. Además, si los detectores de incendios no funcionan correctamente en caso de incendio, esto puede afectar al pago del seguro.
Por lo tanto, es importante que los propietarios comprueben el contenido de su seguro contra incendios y confirmen de antemano con la compañía de seguros los requisitos de instalación y mantenimiento de los detectores de incendios.
Tipos de equipos automáticos de aviso de incendios
Los equipos automáticos de aviso de incendios, que detectan automáticamente el calor y el humo mediante sensores y emiten una señal de incendio para notificar a las personas dentro del edificio, tienen 3 tipos: detectores de calor, detectores de humo y detectores de llamas.
Aquí explicamos en detalle cada instalación.
Detectores de calor
Los detectores de calor detectan el calor cuando el humo generado por el incendio pasa a fuego.
En un incendio, primero se genera humo, luego se incendia el material combustible y se produce calor, y finalmente se convierte en llama.
Por eso, cuando se activa el detector de calor, existe una alta probabilidad de que ya se haya iniciado el incendio.
Sin embargo, los detectores de calor tienen, además del tipo para interiores, un tipo para exteriores, y el tipo para exteriores suele poder usarse en entornos especiales como resistencia al agua, resistencia a la humedad y resistencia a altas temperaturas.
Si se va a instalar en un lugar con mucha humedad como una cocina o bajo el alero, o en un sauna de vapor o baño de piedra con alta temperatura y alta humedad, es adecuado el tipo para exteriores.
Por cierto, los detectores de calor tienen 2 tipos: diferencial y de temperatura fija, y se usan diferenciándolos por sensibilidad: especial, tipo 1 y tipo 2.
Es posible usar el primero activándose el detector de mayor sensibilidad para hacer sonar el timbre de emergencia o la alarma, y luego activándose el detector de menor sensibilidad para mover la puerta cortafuegos o la persiana cortafuegos.
Diferenciando el uso por sensibilidad, hay la ventaja de que puede procederse fluidamente con la guía de evacuación.
· Detector de tipo temperatura fija de punto de contacto
Se activa cuando la temperatura alrededor del detector alcanza una temperatura determinada de 70°C o más.
No reacciona en absoluto al vapor ni al humo.
Como también es más lento en detectar el incendio comparado con el diferencial, en general se instala en lugares con alta humedad, etc.
· Detector diferencial de punto de contacto
Se activa cuando el aire dentro del detector sube de temperatura y se expande.
Sin embargo, a diferencia del tipo de temperatura fija, no detecta a una temperatura determinada, sino que está diseñado para dejar escapar el aire interior para que no detecte cuando la temperatura sube gradualmente sin ser un incendio.
Se instala en lugares sin cambios bruscos de temperatura como salones, dormitorios y oficinas.
Detectores de humo
Los detectores de humo detectan el humo que sale en la fase inicial de un incendio, y tienen 3 tipos: tipo de punto de contacto fotoeléctrico, tipo de separación fotoeléctrica y tipo de ionización.
Los detectores de humo son muy efectivos para la detección temprana de incendios y están ampliamente extendidos porque contribuyen a la extinción inicial.
Especialmente en edificios como bares de karaoke que han recibido la calificación de planta sin ventanas por la Ley de Bomberos, la instalación de detectores de humo es obligatoria.
Sin embargo, como la estructura es compleja, a menudo son más caros que los detectores de calor.
Además, los detectores de humo no se pueden usar en exteriores, ya que si la parte de detección se condensa, no pueden usarse.
· Tipo de punto de contacto fotoeléctrico
Utilizando la reflexión difusa de la luz, el sensor dentro del detector se activa y detecta el humo.
En el interior siempre hay un LED que emite luz, y cuando esta luz choca con las partículas de humo y produce reflexión difusa, la parte receptora de luz lo detecta.
Es el tipo más extendido y popular entre los detectores de humo, y se instala en lugares con una fuente de calor en un lugar, como una cocina.
· Tipo de separación fotoeléctrica
Emite luz invisible entre la parte emisora y la parte receptora, y detecta y suena la alarma cuando el humo la obstruye.
También se denomina tipo de reducción de luz, y según el dispositivo, algunos pueden usarse a una distancia máxima de unos 100 m.
· Tipo de ionización
Utiliza cambios en la corriente de iones, y emite una señal de incendio cuando la concentración de humo en el lugar donde está instalado el detector alcanza una determinada concentración.
Como la sensibilidad es alta y también es excelente en términos de costos, está ampliamente extendido en el extranjero.
Sin embargo, como se utilizan materiales radiactivos, en Japón es necesario tener cuidado al desecharlos.
Detectores de llamas
Los detectores de llamas detectan las llamas cuando se produce un incendio, y tienen 2 tipos: el detector de punto de contacto de ultravioleta y el detector de punto de contacto de infrarrojo.
Las llamas generadas en un incendio contienen, además de la luz visible que el ojo puede ver, también ultravioletas e infrarrojos.
Los detectores de llamas detectan el incendio cuando estos alcanzan cierto nivel o más.
El detector de punto de contacto de ultravioleta se caracteriza por poder reaccionar inmediatamente y tener un amplio rango de vigilancia, pero a veces no puede detectar las llamas por obstáculos como muebles.
Además, el consumo de energía también es alto, por lo que las baterías no son adecuadas para uso a largo plazo.
Los detectores de llamas se instalan en espacios con techo alto y amplio, como cines.
· Detector de punto de contacto de ultravioleta
Emite una señal cuando los ultravioletas radiados desde las llamas generadas por el incendio alcanzan cierto nivel o más.
Utiliza un tubo detector de ultravioletas para detectar los ultravioletas de la longitud de onda radiados desde las llamas.
· Detector de punto de contacto de infrarrojo
Emite una señal cuando los ultravioletas radiados desde las llamas generadas por el incendio alcanzan cierto nivel o más.
No se ve afectado por la entrada de aire exterior y es adecuado para detectar incendios en un amplio rango.
Los detectores de incendios también pueden tener falsas alarmas
Los detectores de incendios son muy convenientes, ya que notifican lo antes posible la ocurrencia de un incendio.
Cuando suena un detector de incendios, se requiere confirmar rápidamente el origen del fuego y actuar adecuadamente.
Sin embargo, si el detector de incendios suena pero no se puede confirmar ningún origen de fuego en la habitación, existe la posibilidad de que haya tenido una falsa alarma.
La alarma o el sonido de aviso puede detenerse tirando del cordón adjunto al interruptor de parada de alarma o al dispositivo principal.
Sin embargo, en el caso de los equipos automáticos de aviso de incendios, como el apartamento los gestiona de forma centralizada, incluso si hay una falsa alarma, los inquilinos no pueden detener la alarma individualmente.
El gestor necesita responder, así que esfuércese por responder con rapidez.
Costos de instalación del detector de incendios
Los detectores de incendios cuya instalación es obligatoria, ¿cuánto costarán para instalar? Muchas personas estarán interesadas en ello.
A continuación, explicamos también quién asume los costos, además del precio de referencia al instalar el detector de incendios.
Precio de referencia al instalar el detector de incendios
Parece que muchas personas creen que tienen que pedir a una empresa especializada para instalar un detector de incendios, pero también es posible instalarlo uno mismo.
El propio detector de incendios se puede comprar en tiendas de electrodomésticos, ferreterías y tiendas en línea, y la instalación también se completa en unos 10 minutos.
Los detectores de incendios domésticos tienen el tipo de humo que detecta el humo y el tipo de calor que detecta el calor, pero en general se instala el tipo de humo que puede detectar el incendio en fase inicial.
Sin embargo, en lugares donde también se genera humo y vapor fuera del incendio, como la cocina, el tipo de calor es más adecuado.
El detector de incendios se puede comprar por unos 3.000 yenes por unidad, pero el tipo con función de comunicación que hace sonar la alarma en vinculación con otros dispositivos distintos al que ha detectado tiene un precio de referencia de unos 7.000 a 9.000 yenes por unidad.
Si se encarga la instalación a una empresa, el precio de referencia es de unos 5.000 a 10.000 yenes por unidad, y con función de comunicación es de unos 10.000 a 20.000 yenes por unidad.
Además, como el detector de incendios necesita ser reemplazado en unos 10 años, al instalarlo es bueno escribir la fecha de instalación en el lateral del dispositivo principal u otro lugar visible.
¿Quién asume los costos?
El Departamento de Bomberos de Tokio establece que los propietarios, gestores y ocupantes del edificio tienen la obligación de instalar detectores de incendios, y en el caso de viviendas de alquiler, establece que se decida hablándolo.
Dicho esto, en el caso de viviendas de alquiler, en muchos casos el propietario u otro gestor asume los costos de instalación.
Eso se debe a que en el caso de viviendas nuevas, como la instalación de detectores de incendios es obligatoria por ordenanza, en muchos casos se introduce en el momento de la construcción.
En el caso de propiedades existentes, según la propiedad parece que en algunos casos se solicita al inquilino que lo instale a su cargo, pero básicamente en la mayoría de los casos lo instala el gestor.
En el caso de instalar un detector de incendios en un apartamento de alquiler, es mejor pensar que el propietario u otro gestor lo asumirá.
Cambiar la batería o cambiar todo el aparato: qué sale más a cuenta con los precios reales
Se suele dar por hecho que «con cambiar solo la batería ya sale barato», pero al poner las cifras una al lado de la otra la impresión cambia.
| Concepto | Precio orientativo |
|---|---|
| Batería de litio específica (Panasonic SH384552520) | 2.178 yenes, IVA incluido (precio de venta recomendado por el fabricante) |
| Aparato completo (tipo humo, independiente) | Alrededor de 3.000 yenes |
| Aparato completo (tipo interconectado) | Entre 7.000 y 9.000 yenes aproximadamente |
| Instalación a cargo de un profesional | Entre 5.000 y 10.000 yenes por unidad, aproximadamente |
La batería del detector doméstico de incendios no es una pila convencional intercambiable, sino una batería de litio específica cuyo modelo compatible varía según el aparato. La batería de recambio de Panasonic tiene un precio de venta recomendado por el fabricante de 2.178 yenes (IVA incluido), y como se ve en la tabla, esa cifra apenas difiere de los aproximadamente 3.000 yenes que cuesta un aparato completo de tipo independiente. La disyuntiva real, para un detector instalado hace ya casi diez años, es pagar la batería para prolongar la vida de un aparato con una década de uso, o poner un poco más y estrenar aparato nuevo.
La Asociación Japonesa de Fabricantes de Detectores de Incendios (Nihon Kasai Hōchiki Kōgyōkai), un organismo sectorial, recomienda directamente sustituir el aparato completo, no solo la batería, y cita como fundamento un estudio estadounidense sobre detectores con ocho a diez años de instalación. Según ese estudio, solo un tercio de los aparatos funcionaba con normalidad, otro tercio no respondía, y el tercio restante había sido retirado por los propios ocupantes. De los casos de mal funcionamiento, el 47 % se atribuía a batería agotada, el 18 % a una batería mal colocada o desconectada, y el 35 % restante a averías físicas u otras causas. Es decir, el 65 % de los fallos tiene origen en la batería, mientras que el 35 % restante no se soluciona cambiándola. La propia asociación resume el criterio así: «la vida útil habitual de un electrodoméstico se sitúa entre siete y diez años, y el detector doméstico de incendios no es una excepción».
La Agencia de Gestión de Incendios y Desastres de Japón (dependiente del Ministerio del Interior) también recomienda como referencia general sustituir el aparato a los diez años de su instalación. La propia página de producto de la batería de recambio de Panasonic recoge textualmente el criterio de la asociación sectorial: «si el detector doméstico de incendios lleva instalado aproximadamente diez años o más, es previsible que su capacidad de detectar un incendio se haya deteriorado por el paso del tiempo, por lo que se recomienda sustituir el aparato completo».
En la práctica diaria de una administradora o de un propietario, en cuanto llega el aviso de batería agotada lo más eficiente es preguntar primero por la fecha de instalación anotada en el propio aparato (o, en su defecto, el año de fabricación). Si esa fecha está cerca de los diez años, conviene no gestionar el simple cambio de batería y pasar directamente a sustituir el aparato completo. Así se evita la doble gestión de pagar la batería y recibir, meses después, un nuevo aviso pidiendo el recambio del aparato entero. Si al instalarlo se anota la fecha en el lateral del propio dispositivo, esta comprobación se resuelve con una sola llamada telefónica.
Hay otro matiz que conviene tener presente al hacer esta comparación de precios: la batería de litio específica no se vende en cualquier supermercado o ferretería, a diferencia de una pila doméstica corriente. Suele haber que pedirla al fabricante, a una ferretería especializada o por internet, lo que añade un tiempo de espera de varios días que una pila convencional no tendría. Ese plazo de espera es, en sí mismo, otro argumento a favor de sustituir directamente el aparato completo cuando ya lleva años instalado: un aparato nuevo suele conseguirse el mismo día en cualquier tienda de electrodomésticos, mientras que localizar la batería exacta puede demorar la solución del pitido nocturno varios días más.
Conviene además no perder de vista que este cálculo de «batería frente a aparato nuevo» solo tiene sentido cuando el aparato ya lleva bastantes años funcionando. Si el detector se instaló hace dos o tres años y simplemente ha agotado su primera batería —algo que no debería ocurrir tan pronto, salvo defecto de fábrica—, lo razonable sigue siendo cambiar solo la batería; la recomendación de sustituir el conjunto está pensada para aparatos que ya se acercan al final de su vida útil de diez años, no para cualquier aviso de batería baja.
Para una cartera con varias decenas de viviendas, la diferencia entre estas dos cifras —2.178 yenes de batería frente a unos 3.000 yenes de aparato nuevo— puede parecer pequeña unidad por unidad, pero se multiplica rápido cuando se gestiona por edificio completo. Sustituir de una sola vez todos los aparatos de un edificio que ya ronda los diez años, en lugar de ir cambiando baterías una a una según van avisando los inquilinos, suele salir más barato por unidad gracias al descuento por volumen que ofrecen la mayoría de proveedores, y además evita la sucesión de llamadas nocturnas repartidas a lo largo de varios meses.
Fuentes: Asociación Japonesa de Fabricantes de Detectores de Incendios, «Cambie el aparato cada diez años» / Agencia de Gestión de Incendios y Desastres de Japón, «Instale un detector doméstico de incendios» / Panasonic, «Batería de litio específica SH384552520»
4 puntos clave a verificar al seleccionar el detector de incendios
Existen varios tipos de detectores de incendios, pero ¿en qué puntos debería centrarse al elegirlo?
Aquí veremos los 4 puntos que hay que tener en cuenta.
① Tipo de detección
Los tipos de detección de los detectores automáticos de incendios son 3: detector de calor, detector de humo y detector de llamas.
En viviendas de alquiler como apartamentos y pisos, en muchos casos se instalan en el techo, y detectan calor, humo, llamas, etc., enviando información a la unidad receptora o notificando a la empresa de seguridad.
Como el lugar de instalación y las características difieren según el tipo de detección, elija el detector de incendios adecuado para el apartamento.
Teniendo en cuenta las características de cada uno explicadas en la primera mitad, para apartamentos se recomienda un detector de calor o un detector de humo.
El detector de calor notifica la ocurrencia del incendio mediante un timbre de alarma, voz o luz cuando la temperatura circundante supera los 60°C.
Si se instala en la cocina, que es propensa a ser el origen del incendio, puede prepararse para lo imprevisto.
Por otro lado, el detector de humo detecta el humo que ha llenado la habitación, por lo que puede notificar en la fase inicial del incendio.
Se dice que muchos eligen el detector de humo para prevenir la intoxicación por monóxido de carbono, que es una causa común de muerte por incendio.
Al instalar en un apartamento, se recomienda usar conjuntamente un detector de calor y un detector de humo.
Los detectores de llamas se instalan en grandes espacios con techos altos como teatros y cines, por lo que no son adecuados para apartamentos.
② Método de funcionamiento
Los detectores de incendios tienen 2 tipos de método de funcionamiento: individual y vinculado.
Considerando las características de cada uno, estudie cuál elegir.
El tipo individual activa solo el detector de incendios instalado en el lugar donde se ha producido el incendio, por lo que se recomienda cuando hay pocas habitaciones o para personas que viven solas.
Comparado con el detector de incendios de tipo vinculado, el precio también es más barato y se ahorra el tiempo de instalación.
Por otro lado, el tipo vinculado hace que, cuando se activa el detector de incendios del lugar donde se ha producido el incendio, los detectores de incendios instalados en otros lugares también se activen en vinculación.
Se recomienda cuando el dormitorio y la cocina, que tiende a ser el origen del incendio, están separados, o cuando hay muchas habitaciones.
La fortaleza del tipo vinculado es que puede confirmarse la ocurrencia del incendio dondequiera que se esté dentro de casa.
Considerando la distribución de la habitación y el número de residentes, estudie qué método de funcionamiento elegir.
③ Tipos de alarma
Como también hay varios tipos de alarmas que notifican la ocurrencia de un incendio, verifíquelos de antemano.
Las alarmas tienen 3 tipos: alarma de voz, alarma de zumbador y alarma luminosa.
Tenga en cuenta que la especificación del sonido de alarma y la luz difieren según el fabricante que desarrolla los detectores de incendios.
La alarma de voz notifica en voz alta la ocurrencia del incendio con "¡Fuego! ¡Fuego!"
Es posible que las personas mayores y los niños no entiendan qué ha pasado solo con el sonido del zumbador.
En esos momentos, si hay un detector de incendios que puede notificar por voz, podrán evacuar de inmediato.
Como la alarma de zumbador notifica el incendio con un zumbador de alto volumen, se caracteriza por que el incendio es fácil de notar incluso durante el sueño.
La alarma luminosa notifica la ocurrencia del incendio con una fuerte intermitencia de la luz del detector de incendios principal.
Se recomienda cuando se convive con personas con discapacidad auditiva, personas mayores u otras personas que no pueden darse cuenta con la voz ni el zumbador.
④ ¿Cumple los estándares de seguridad?
Al seleccionar un detector de incendios, también es indispensable confirmar si cumple ciertos estándares de seguridad.
Es necesario comprobar si tiene la marca de aprobación o la marca NS, y determinar si es un detector de incendios que puede usarse de forma segura.
Los detectores de incendios con la marca de aprobación y la marca NS tienen confirmado el rendimiento equivalente.
Entonces, ¿por qué hay 2 marcas relacionadas con los estándares de seguridad?
La razón es que la evaluación de la calidad de los dispositivos de alarma se trasladó al sistema de certificación nacional.
A partir del 1 de abril de 2014, los dispositivos de alarma domésticos se convirtieron en productos de certificación nacional, y los que cumplen los estándares de seguridad comenzaron a indicarse como marca de aprobación.
Antes de la transición al sistema de certificación nacional, se indicaba la marca NS como prueba de haber cumplido los estándares de seguridad.
Como medida transitoria, la venta hasta el 31 de marzo de 2019 fue autorizada, pero a partir de entonces no está permitido vender productos sin marca de aprobación.
Como la marca de aprobación y la marca NS son prueba de haber cumplido ciertos estándares de seguridad, al comprar asegúrese de confirmar que están indicadas.
Los que tienen previsto comprar en el futuro elijan productos con la marca de aprobación indicada.
Puntos clave al instalar el detector de incendios en el apartamento de alquiler
Existen varias normas en la instalación del detector de incendios que protege nuestras vidas.
Aquí presentamos los puntos que hay que tener en cuenta al instalar un detector de incendios en un apartamento.
Confirme dónde instalarlo
El detector de incendios debe instalarse en el lugar establecido por la Ley de Bomberos y las ordenanzas de cada municipio.
Por ejemplo, el Departamento de Bomberos de Tokio, que tiene jurisdicción sobre los 23 distritos de Tokio, obliga a instalar en habitaciones de uso habitual como salones, salones de estar, habitaciones de niños y dormitorios, así como en las escaleras de la planta donde está el dormitorio y en el techo o la pared de la cocina.
Como el tipo de detector de incendios también está determinado según el lugar de instalación, confírmelo de antemano.
En habitaciones y escaleras se recomienda instalar detectores de humo, y en la cocina se recomienda instalar detectores de humo o detectores de calor.
Además, la Brigada de Bomberos de Osaka, que tiene jurisdicción sobre el área de la ciudad de Osaka, una de las principales ciudades, obliga a instalar detectores de incendios en dormitorios, pasillos, cocinas y las escaleras de la planta donde está el dormitorio, y también recomienda la instalación en habitaciones que no se usan como dormitorio.
El lugar de instalación es el techo o la pared, igual que en Tokio.
Así, como el lugar de instalación y las condiciones difieren según el municipio, es importante confirmar la ordenanza de la región donde se encuentra la vivienda.
Normas al instalar el detector de incendios
Al instalar el detector de incendios, hay normas establecidas según el lugar de instalación.
Instálelo teniendo en cuenta los siguientes puntos.
En el techo
En el techo, instálelo en un lugar donde el centro del dispositivo esté a 60 cm o más de la pared.
Al instalar en un lugar con vigas u otras estructuras, confirme que el centro de la viga y el dispositivo estén separados 60 cm o más.
Además, al instalar cerca de la boca de ventilación o de la salida del aire acondicionado, es necesario separarlo 1,5 m o más.
Como puede haber normas más detalladas según la ordenanza presentada por cada municipio, asegúrese de confirmarlas.
En la pared
En la pared, se establece que debe instalarse en un lugar dentro de los 15 a 50 cm desde el techo.
Cuando hay lámparas de alumbrado alrededor del lugar de instalación, instálelo separado 30 cm o más de la lámpara.
Además, al instalar un detector de incendios de tipo detector de humo, se recomienda evitar el entorno de la cocina de gas.
Lugares no aptos para la instalación
El detector de incendios, cuya instalación es obligatoria en el techo o en la pared, también tiene lugares donde la instalación no está permitida, así que es necesario tener cuidado.
Justo encima del armario, cerca de la cocina o la estufa, lugares con fuerte aumento de temperatura por la luz solar directa, alrededor de lámparas de alumbrado, lugares donde se producen gotas de agua o condensación, exteriores, etc., no se pueden instalar porque existe la posibilidad de que el dispositivo no funcione normalmente.
Respetando las normas establecidas por las ordenanzas de cada municipio e instalándolo en el lugar correcto, cumple su función original.
Resumen
Resumen de los puntos importantes
Hemos explicado en detalle el problema del agotamiento de las pilas de los detectores de incendios en viviendas de alquiler, desde la base legal hasta las medidas prácticas. A continuación, resumimos los puntos más importantes.
En cuanto a las obligaciones legales, la Ley de Prevención de Incendios obliga a instalar detectores de incendios en viviendas, y en las viviendas de alquiler, la obligación de instalación y mantenimiento recae en los tres responsables: el propietario, el administrador (empresa gestora) y el ocupante (inquilino).
En cuanto a la distribución de responsabilidades prácticas, lo habitual es que el propietario o la empresa gestora se encarguen de la instalación inicial y de la sustitución del dispositivo (cada 10 años), y que el inquilino se encargue de la sustitución de las pilas. No obstante, es importante que esto se especifique claramente en el contrato.
Como procedimiento adecuado, cuando suene la alarma por agotamiento de las pilas, primero hay que comprobar que no se trata de un incendio y, a continuación, apagar la alarma y ponerse en contacto con la empresa gestora o el propietario.
Medidas de prevención de problemas: es importante realizar inspecciones periódicas, estipular claramente la distribución de responsabilidades en el contrato, proporcionar explicaciones adecuadas a los inquilinos y establecer un sistema de respuesta de emergencia.
Recomendaciones para propietarios y empresas de gestión
Los propietarios que gestionan viviendas de alquiler y las empresas de gestión encargadas de las tareas de administración deben comprender que el mantenimiento adecuado de los detectores de incendios es fundamental para garantizar la seguridad de los inquilinos y evitar riesgos legales.
La importancia de la gestión preventiva: las inspecciones periódicas y la sustitución planificada permiten evitar problemas repentinos. Se trata de una medida importante que también contribuye a mejorar la satisfacción de los inquilinos.
Establecimiento de responsabilidades claras en el contrato y explicación detallada a los inquilinos en el momento de la entrada: esto permite evitar problemas posteriores.
Establecimiento de un sistema de respuesta en caso de emergencia: esto proporciona tranquilidad a los inquilinos y contribuye a aumentar el valor añadido de la propiedad.
Recomendaciones para los inquilinos
Rogamos a los inquilinos que vivan en viviendas de alquiler que comprendan que los detectores de incendios son equipos importantes para salvar vidas y que cooperen con su uso adecuado y su mantenimiento básico.
Precauciones diarias: compruebe el funcionamiento dos veces al año y, si detecta alguna anomalía, póngase en contacto con la empresa gestora lo antes posible.
Qué hacer si se agota la pila: mantenga la calma y siga los pasos adecuados. Si es necesario, solicite ayuda a la empresa gestora.
Confirme el contenido del contrato para conocer de antemano la distribución de responsabilidades y, si tiene alguna duda, consulte con la empresa gestora en el momento de la firma.
Perspectivas
La tecnología de los detectores de incendios para viviendas avanza cada día y se están introduciendo nuevas tecnologías, como baterías de mayor duración y sistemas de vigilancia conectados a teléfonos inteligentes. Se espera que estas innovaciones tecnológicas reduzcan considerablemente los problemas causados por el agotamiento de las pilas en el futuro.
Además, gracias al desarrollo de la tecnología IoT, se están utilizando sistemas que supervisan el estado de los detectores de incendios en tiempo real y detectan de antemano si se agotan las pilas o si hay averías. La introducción de estos sistemas permitirá un mantenimiento más eficiente y fiable.
INA&Associates Co., Ltd. se esfuerza por estar al día de las últimas tendencias tecnológicas para ofrecer un mejor servicio a sus clientes. Si tiene alguna pregunta o problema relacionado con los detectores de incendios, no dude en ponerse en contacto con nosotros.
Próximos pasos
Recomendamos a todos los lectores de este artículo que tomen las siguientes medidas.
Propietarios y empresas de gestión: comprueben el estado de los detectores de incendios de los inmuebles que gestionan y, si es necesario, mejoren su mantenimiento. También recomendamos revisar el contenido de los contratos y aclarar las responsabilidades de cada parte.
Inquilinos: comprueben el funcionamiento de los detectores de incendios de su vivienda y revisen el contenido de su contrato.Si tiene alguna duda, le recomendamos que se ponga en contacto con la empresa gestora.
Si está pensando en alquilar una vivienda, le recomendamos que, a la hora de elegirla, compruebe también si dispone de detectores de incendios y cuál es el sistema de gestión.
Los detectores de incendios son dispositivos importantes que protegen la vida y los bienes de todos. Esperamos que su correcta instalación y mantenimiento contribuyan a crear un entorno seguro y tranquilo.
¿Pueden cobrarme el detector de incendios al terminar el contrato de alquiler?
Otra duda muy frecuente, unida a la de quién paga la batería, es qué ocurre al finalizar el contrato y devolver la vivienda. En este punto el criterio del Ministerio de Territorio, Infraestructura, Transporte y Turismo (MLIT) de Japón es bastante claro.
El modelo oficial de contrato de arrendamiento de vivienda del MLIT («Chintai jūtaku hyōjun keiyakusho») establece, respecto a las condiciones de reposición al estado original, que «el deterioro natural del edificio y de las instalaciones (cambio por el paso del tiempo) y el desgaste producido por el uso normal del inquilino (desgaste ordinario) son gastos que debe asumir el arrendador», y remite el detalle a la guía oficial «Conflictos y directrices sobre la reposición al estado original (versión revisada)».
El detector doméstico de incendios es un equipo fijado al edificio. Tanto el desgaste de la batería como el deterioro del aparato tras diez años de uso entran dentro de ese «cambio por el paso del tiempo». Por tanto, en principio, no es algo que pueda facturarse al inquilino al terminar el contrato.
Ahora bien, existen matices que conviene distinguir:
- Si el inquilino lo retiró y lo perdió o lo dañó: no se trata de un desgaste por uso normal, por lo que sí puede recaer sobre el inquilino.
- Si se mudó dejando la batería retirada: el aparato sigue ahí pero no funciona. Como se ha explicado antes, la obligación de mantenimiento del artículo 9-2 de la Ley de Prevención de Incendios también alcanza al ocupante, es decir, al inquilino.
- Si el inquilino instaló por su cuenta un aparato distinto: entonces se plantea la cuestión de devolver la vivienda a su estado original. Antes de tocar nada conviene consultarlo con la administradora.
Ese mismo modelo de contrato estándar añade también que «los daños causados por fuerza mayor, como un terremoto, o por un tercero ajeno al inquilino, como el ocupante del piso superior, no deben correr a cargo del inquilino». En conjunto, el criterio es coherente: la carga de un gasto sobre una instalación no depende de su importe, sino de «quién lo causó con su propia conducta».
Desde el lado del propietario o la administradora, hay una manera sencilla de evitar por completo esta discusión: anotar en la lista de comprobación de entrada la fecha de instalación, la marca, el número de modelo y el resultado de la prueba con el botón del detector doméstico de incendios, y quedarse cada parte con una copia firmada. Las discusiones del tipo «ya no sonaba cuando entré a vivir aquí» o «sospecho que fue el inquilino quien lo retiró» solo se dan en las viviendas donde no existe ese registro de entrada. Anotar la fecha de instalación permite además planificar con antelación la sustitución de los aparatos que vayan a cumplir diez años durante la ocupación, reduciendo así los propios avisos nocturnos de batería agotada.
Fuente: Ministerio de Territorio, Infraestructura, Transporte y Turismo de Japón, «Modelo de contrato estándar de arrendamiento de vivienda» (tabla anexa n.º 5, condiciones de reposición al estado original)
Preguntas frecuentes
P1. ¿Quién corre con los gastos si se agota la pila de un detector de incendios en una vivienda de alquiler?
R1. Los gastos de sustitución de las pilas se determinan en el contrato de alquiler. Por lo general, corren a cargo del inquilino, pero si no se especifica en el contrato, consulte con la empresa gestora o el propietario. El precio de venta recomendado por el fabricante de la batería de litio específica (el modelo SH384552520 de Panasonic, por ejemplo) es de 2.178 yenes, IVA incluido. Dado que un detector completo de tipo independiente cuesta en torno a 3.000 yenes, en los aparatos que ya rondan los diez años de antigüedad suele compensar más sustituir todo el dispositivo. Además, en los casos en que la sustitución resulte difícil, como en hogares de personas mayores, la empresa gestora puede encargarse de ello.Lo importante es dejar claro quién asume la responsabilidad en el contrato.
P2. ¿Quién corre con los gastos de sustitución del detector de incendios (cada 10 años)?
R2. Por lo general, los gastos de sustitución corren a cargo del propietario o de la empresa gestora. Los detectores de incendios para viviendas son dispositivos fijos instalados en los edificios y, dado que se prevé que tengan una vida útil de 10 años, se consideran parte del equipamiento del edificio.Además, el propietario tiene la obligación de velar por la seguridad de los inquilinos, por lo que se considera que la responsabilidad de la sustitución del dispositivo principal recae en él. El precio del dispositivo principal oscila entre varios miles y 10 000 yenes.
P3. La alarma del detector de incendios se ha activado a altas horas de la noche. ¿Cómo puedo distinguir si se trata de un incendio o si se han agotado las pilas?
R3. La diferencia entre un incendio y el agotamiento de las pilas se puede determinar por el tipo de alarma.Si se detecta un incendio, la alarma suena de forma continua y con un volumen alto, mientras que si se agota la pila, suele emitir un sonido intermitente o un mensaje de voz que dice «Se ha agotado la pila». Además, si no hay humo ni olor a quemado, es probable que se haya agotado la pila. No obstante, si no está seguro, anteponga la seguridad, considere la posibilidad de evacuar el edificio y, a continuación, póngase en contacto con la empresa gestora.
P4. ¿Qué riesgos hay si no se instala un detector de incendios?
R4. Antes de nada, precisemos la cuestión de las sanciones: el Departamento de Bomberos de Tokio indica expresamente en sus preguntas frecuentes oficiales que «las ordenanzas municipales no establecen ninguna sanción específica por no instalar un detector doméstico de incendios». La instalación es una obligación legal fijada en el artículo 9-2 de la Ley de Prevención de Incendios, pero no existe una disposición que imponga una multa por el simple hecho de no instalarlo; conviene saberlo porque se han denunciado casos de venta a domicilio agresiva que invocan una supuesta «infracción de la ordenanza» para forzar la compra del aparato. Dicho esto, que no haya sanción no equivale a que no haya riesgo: en caso de incendio, la detección tardía puede provocar daños graves que pongan en peligro la vida. En el caso de los propietarios, si se producen víctimas mortales o heridos a causa de un incendio, se les puede acusar de incumplimiento del deber de diligencia y de homicidio por negligencia en el trabajo.Además, también puede afectar al pago del seguro contra incendios.
P5. ¿Con qué frecuencia se deben revisar los detectores de incendios en viviendas de alquiler?
R5. Se recomienda revisar los detectores de incendios domésticos dos veces al año. La Agencia de Bomberos recomienda realizar las revisiones durante las campañas de prevención de incendios de primavera y otoño, concretamente en marzo y noviembre.Para realizar la revisión, pulse el botón de prueba del dispositivo y compruebe que suena la alarma correctamente. Además, compruebe que no haya suciedad ni polvo en el dispositivo y que este esté correctamente instalado. Si detecta alguna anomalía, es importante que se ponga en contacto con la empresa gestora o con el propietario lo antes posible.
