Ao alugar um imóvel, o primeiro critério a considerar é: "quanto posso pagar de aluguel por mês, sem apertar o orçamento?" A regra tradicional de que "o aluguel deve ficar em até 1/3 da renda líquida" é amplamente conhecida, mas, num cenário de alta de preços e queda do salário real, é preciso adotar um cálculo mais conservador. Neste artigo, explicamos as referências de aluguel por faixa de renda líquida e por região no Japão, além de dicas para escolher o imóvel certo.
Qual é a diferença entre renda bruta e renda líquida? Entenda a base do cálculo do aluguel
Ao calcular o valor de referência do aluguel, é fundamental usar como base a renda líquida, e não a renda bruta.
- Renda bruta: o valor total pago pelo empregador, incluindo salário-base, adicionais e bônus.
- Renda líquida: o valor que efetivamente sobra depois de descontados o imposto de renda, o imposto municipal e as contribuições da seguridade social (plano de saúde, previdência e seguro-desemprego).
No Japão, a proporção da renda líquida em relação à renda bruta anual fica em torno de 70% a 80% para quem ganha até 10 milhões de ienes por ano. Quanto maior a renda, maior costuma ser a carga tributária e, portanto, menor essa proporção.
Tabela de referência: renda bruta anual x renda líquida
| Renda anual bruta | Renda líquida estimada |
| ¥2,5 milhões | aprox. ¥2,01 milhões |
| ¥3 milhões | aprox. ¥2,37 milhões |
| ¥4 milhões | aprox. ¥3,14 milhões |
| ¥5 milhões | aprox. ¥3,89 milhões |
| ¥6 milhões | aprox. ¥4,6 milhões |
A regra de "1/3 da renda líquida" ainda faz sentido hoje?
Se você destinar 30% da renda líquida ao aluguel, o teto fica em ¥60 mil por mês para quem recebe ¥200 mil, e em ¥75 mil para quem recebe ¥250 mil. Segundo uma pesquisa do Ministério do Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo do Japão (referente ao ano fiscal de 2021), o aluguel médio nacional pago pelas famílias locatárias é de ¥75.259 por mês, o que corresponde a cerca de 22% da renda líquida média.
Como o salário real no Japão acumulou 18 meses seguidos de queda em 2023, cada vez mais pessoas relatam dificuldade em viver com apenas 70% da renda líquida disponível depois de pagar 30% de aluguel. Por isso, muitos especialistas atualmente recomendam limitar o aluguel a até 25% da renda líquida, e é indispensável cruzar esse percentual com o restante do orçamento doméstico antes de decidir.
Qual o aluguel ideal por faixa de renda líquida? Pensando no orçamento completo
Com renda líquida de ¥160 mil por mês
O aluguel de referência é de aprox. ¥48 mil. Somando o aluguel a todas as demais despesas, o gasto total fica em torno de ¥136 mil, sobrando cerca de ¥24 mil. Como formar poupança fica difícil nesse cenário, pode ser necessário buscar um aluguel ainda mais baixo ou cortar outros gastos.
Com renda líquida de ¥200 mil por mês
O aluguel de referência é de aprox. ¥60 mil. Incluindo o custo de vida, o total de despesas fica por volta de ¥163 mil, sobrando cerca de ¥37 mil, valor que já permite uma poupança mínima.
Com renda líquida de ¥230 mil por mês
O aluguel de referência é de aprox. ¥69 mil. As despesas totais somam cerca de ¥181 mil, sobrando por volta de ¥49 mil, o que já deixa alguma margem para lazer, refeições fora de casa e poupança.
Quanto custa o aluguel em cada região do Japão?
O valor de referência para um kitnet (quarto e cozinha conjugados) de uso individual, com 15 a 20 anos de construção e a 5–10 minutos a pé da estação, varia bastante conforme a região.
- Tóquio (distrito de Shinjuku): cerca de ¥70 mil. Nos distritos de Minato, Shibuya e Chuo, os preços tendem a ser ainda mais altos.
- Osaka (centro da cidade): em torno de ¥50 mil, com opções também na faixa de ¥40 mil.
- Nagoya (centro): cerca de ¥54 mil, com opções na faixa de ¥30 mil em algumas áreas da cidade.
- Fukuoka e Hiroshima (centro): em torno de ¥50 mil, próximo da média nacional.
5 formas de reduzir o valor do aluguel
- Evite a alta temporada (janeiro a março e setembro a outubro): procure imóveis fora dos períodos de maior procura, priorizando a baixa temporada (junho a agosto).
- Evite imóveis novos ou recém-construídos: imóveis reformados com 15 a 20 anos costumam ter melhor custo-benefício.
- Considere imóveis mais distantes da estação ou perto de pontos de ônibus: o aluguel cai, mas a mobilidade continua sendo viável.
- Limite-se a, no máximo, três critérios de busca: liste suas prioridades e restrinja a pesquisa a partir delas.
- Considere banheiros do tipo unit bath (box e banheira integrados em uma peça só): para quem mora sozinho, isso costuma não trazer problemas práticos e reduz bastante o aluguel.
Sobre como escolher um imóvel para alugar, veja também o artigo Como escolher uma administradora de imóveis para locação: 7 pontos que todo proprietário deve considerar.
Perguntas frequentes sobre o valor de referência do aluguel
P1. Quantas vezes o valor do aluguel a renda precisa representar para passar na análise de locação?
Em geral, o critério é uma renda mensal bruta de, no mínimo, três vezes o valor do aluguel. É mais seguro basear o cálculo no salário fixo mensal, sem contar o valor do bônus.
P2. No caso de casais, é possível somar as duas rendas?
Na maioria dos imóveis, é possível somar a renda do casal para efeito de análise, o que aumenta a chance de aprovação.
P3. Como calcular quando há um auxílio-moradia pago pela empresa?
Some o valor do auxílio-moradia à sua renda líquida antes de aplicar o percentual de referência. Ainda assim, é importante verificar se você conseguiria pagar o aluguel mesmo depois que esse auxílio terminar.
P4. A taxa de condomínio deve ser somada ao aluguel no cálculo?
Sim, o correto é somar os dois valores. Por exemplo, um aluguel de ¥50 mil mais uma taxa de condomínio de ¥5 mil devem ser tratados, no planejamento familiar, como um custo fixo de moradia de ¥55 mil.
P5. Quanto devo reservar para os custos iniciais da locação?
Somando depósito caução, "key money" (luva não reembolsável comum no mercado japonês), comissão da imobiliária e seguro contra incêndio, o total costuma equivaler a cerca de 4,5 a 5 vezes o valor do aluguel. Optar por imóveis sem key money e sem comissão de imobiliária pode reduzir bastante esse custo inicial.
