أول معيار يجب التفكير فيه عند استئجار مسكن هو الحد الأقصى الذي يمكن دفعه شهريًا دون ضغط مالي. يشيع معيار "ألا يتجاوز الإيجار ثلث الدخل الصافي"، لكن مع استمرار ارتفاع الأسعار وتراجع الأجور الحقيقية، بات من الضروري اعتماد نسبة أكثر تحفظًا. يشرح هذا المقال المعايير التقريبية للإيجار بحسب الدخل والمنطقة، ونقاط اختيار المسكن.
ما الفرق بين الدخل الإجمالي والدخل الصافي؟ الأساس الذي يجب فهمه قبل حساب الإيجار
عند حساب النسبة المناسبة للإيجار، من المهم الاعتماد على "الدخل الصافي" وليس "الدخل الإجمالي".
- الدخل الإجمالي: إجمالي ما تدفعه جهة العمل قبل الخصومات، ويشمل الراتب الأساسي والبدلات والمكافآت.
- الدخل الصافي: المبلغ المتاح للإنفاق بعد خصم الضرائب واشتراكات التأمينات الاجتماعية (التأمين الصحي والتقاعد والبطالة).
تبلغ نسبة الدخل الصافي إلى الإجمالي عادة نحو 70-80% (لمن يقل دخلهم السنوي عن 10 ملايين ين). وكلما ارتفع الدخل، زاد العبء الضريبي وانخفضت نسبة الصافي.
جدول تقريبي: من الدخل السنوي إلى الدخل الصافي
| الدخل السنوي (إجمالي) | الدخل الصافي التقريبي |
| 2.5 مليون ين | نحو 2.01 مليون ين |
| 3 ملايين ين | نحو 2.37 مليون ين |
| 4 ملايين ين | نحو 3.14 مليون ين |
| 5 ملايين ين | نحو 3.89 مليون ين |
| 6 ملايين ين | نحو 4.6 ملايين ين |
هل قاعدة "ثلث الدخل الصافي" ما زالت صالحة اليوم؟
بنسبة الثلث، يصبح الحد الأقصى للإيجار 60 ألف ين لمن دخله الصافي 200 ألف ين، و75 ألف ين لمن دخله 250 ألف ين. ووفقًا لمسح وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل اليابانية للسنة المالية 2021، بلغ متوسط الإيجار الشهري بين الأسر المستأجرة نحو 75,259 ينًا، أي نحو 22% فقط من متوسط الدخل الصافي.
ومع تسجيل الأجور الحقيقية انخفاضًا متواصلًا 18 شهرًا خلال 2023، تتزايد الأصوات التي ترى أن ثلث الدخل الصافي عبء ثقيل. لذلك ينصح كثير من الخبراء اليوم بنسبة لا تتجاوز 25%، مع موازنتها ببقية نفقات المعيشة.
ما مقدار الإيجار المناسب بحسب الدخل الصافي؟ مع الأخذ بعين الاعتبار بقية نفقات المعيشة
عند دخل صافٍ شهري 160 ألف ين
الإيجار المناسب نحو 48 ألف ين. مع بقية المصروفات يصل الإجمالي إلى 136 ألف ين، ويتبقى 24 ألف ين فقط، فالادخار شبه مستحيل ويستلزم خفض الإيجار أو الإنفاق أكثر.
عند دخل صافٍ شهري 200 ألف ين
الإيجار المناسب نحو 60 ألف ين. الإنفاق الإجمالي نحو 163 ألف ين، ويتبقى 37 ألف ين، وهو ما يسمح بحد أدنى من الادخار.
عند دخل صافٍ شهري 230 ألف ين
الإيجار المناسب نحو 69 ألف ين. الإنفاق الإجمالي نحو 181 ألف ين، ويتبقى 49 ألف ين، وهو هامش معقول للهوايات والمطاعم والادخار.
ما هي المعايير التقريبية للإيجار بحسب المنطقة؟
تختلف أسعار شقق الاستوديو للعيش الفردي (بعمر 15-20 سنة، على بعد 5-10 دقائق من المحطة) بحسب المنطقة.
- طوكيو (شينجوكو): نحو 70 ألف ين، وأعلى في ميناتو وشيبويا وتشوو.
- أوساكا (وسط المدينة): نحو 50 ألف ين، مع خيارات من 40 ألف.
- ناغويا (وسط المدينة): نحو 54 ألف ين، وخيارات من 30 ألف داخل المدينة.
- فوكوؤكا وهيروشيما: نحو 50 ألف ين، قريب من المتوسط الوطني.
خمس طرق عملية لخفض الإيجار
- تجنّب موسم الذروة: يرتفع الطلب بين يناير-مارس وسبتمبر-أكتوبر، فيُفضَّل البحث خلال يونيو-أغسطس حين تنخفض الأسعار.
- تجنّب المباني حديثة البناء: الوحدات المجددة بعمر 15-20 سنة توفر قيمة أفضل مقابل السعر.
- النظر في وحدات أبعد عن المحطة: إيجارها أقل مع الحفاظ على سهولة التنقل.
- تحديد ثلاثة شروط أساسية كحد أقصى: رتّب أولوياتك لتوسيع الخيارات المتاحة.
- عدم استبعاد وحدات الحمام والمرحاض المشتركين (يونيت باث): لا تمثل مشكلة للعيش الفردي وتخفّض الإيجار ملحوظًا.
للمزيد حول كيفية اختيار العقار السكني، يمكن الاطلاع أيضًا على المقال كيفية اختيار شركة إدارة العقارات المؤجرة: سبع نقاط أساسية يجب أن يهتم بها المالك.
الأسئلة الشائعة حول المعايير التقريبية للإيجار
س1. كم مرة يجب أن يكون الدخل الشهري مقارنة بالإيجار عند فحص طلب الاستئجار؟
عادة يُشترط أن يكون الدخل الشهري الإجمالي (قبل الخصومات) ثلاثة أضعاف الإيجار على الأقل، مع الاعتماد على الراتب الثابت دون المكافآت.
س2. هل يمكن للزوجين جمع دخليهما عند فحص طلب الاستئجار؟
تسمح كثير من العقارات بجمع دخل الزوجين معًا عند تقييم الطلب، وهذا الأمر يرفع فرص قبول الطلب بشكل ملحوظ.
س3. كيف يُحتسب الإيجار المناسب في حال وجود بدل سكن من جهة العمل؟
يُضاف بدل السكن إلى الدخل الصافي قبل تطبيق النسبة، مع التأكد من القدرة على تحمل الإيجار بعد انتهاء البدل.
س4. هل تُحسب رسوم الصيانة والخدمات المشتركة ضمن الإيجار؟
نعم، يُفضَّل احتسابها ضمن الإيجار. فإيجار 50 ألف ين ورسوم صيانة 5 آلاف تعني تكلفة سكن ثابتة قدرها 55 ألف ين، وهذا الرقم هو ما يجب إدراجه في ميزانية الأسرة.
س5. ما مقدار التكاليف الأولية التي يجب تجهيزها عند التعاقد؟
تشمل التكاليف الأولية عادة وديعة التأمين (شيكي كين) والمبلغ غير المسترد الذي يُدفع للمالك (رِيّ كين)، وعمولة الوساطة العقارية، وتأمين الحريق، وتصل مجتمعة إلى نحو 4.5 إلى 5 أضعاف الإيجار الشهري. واختيار عقار بدون "رِيّ كين" وبدون عمولة وساطة يمكن أن يقلل هذه التكاليف بشكل كبير.
