Al alquilar una vivienda, lo primero que hay que definir es cuánto se puede pagar de alquiler cada mes sin poner en riesgo el presupuesto. La regla de que "el alquiler no debe superar un tercio del salario neto" sigue siendo muy citada, pero con la inflación y los salarios reales a la baja actuales conviene aplicarla con más cautela. Repasamos los criterios de alquiler recomendados según los ingresos y la zona de Japón, además de consejos para elegir bien la vivienda.
¿Ingresos brutos o salario neto? La base del cálculo del alquiler
Para calcular el alquiler que se puede pagar, conviene partir del salario neto (lo que realmente llega a la cuenta) y no del bruto que figura en el contrato.
- Ingresos brutos: cantidad total pagada por la empresa —sueldo base, complementos y pagas extra— antes de descuentos.
- Salario neto: lo que queda tras el impuesto sobre la renta, el impuesto municipal y las cotizaciones al seguro social (sanidad, pensión, desempleo).
En Japón, el neto suele rondar entre el 70% y el 80% del bruto anual para quienes ganan hasta 10 millones de yenes al año. A mayor ingreso, mayor carga fiscal y menor porcentaje neto.
Tabla de referencia: ingreso bruto anual y salario neto aproximado
| Ingreso bruto anual | Salario neto aproximado |
| 2.500.000 yenes | aprox. 2.010.000 yenes |
| 3.000.000 yenes | aprox. 2.370.000 yenes |
| 4.000.000 yenes | aprox. 3.140.000 yenes |
| 5.000.000 yenes | aprox. 3.890.000 yenes |
| 6.000.000 yenes | aprox. 4.600.000 yenes |
¿Sigue siendo válido "un tercio del salario neto"?
Con el 30% del neto en alquiler, alguien con 200.000 yenes netos al mes tendría un tope de 60.000 yenes, y con 250.000 yenes llegaría a 75.000 yenes. Sin embargo, según el Ministerio de Territorio, Infraestructura, Transporte y Turismo de Japón (año fiscal 2021), el alquiler medio nacional de los hogares que viven de alquiler es de 75.259 yenes mensuales, en torno al 22% del salario neto medio: un margen bastante más conservador que el famoso "tercio".
En el año fiscal 2023 el salario real encadenó dieciocho meses consecutivos de caída, y cada vez más personas señalan que un tercio del neto en alquiler resulta insostenible. Por eso muchos especialistas recomiendan hoy no superar el 25%, siempre contrastando esa cifra con el resto de gastos fijos del hogar.
Alquiler recomendado según el salario neto, con el presupuesto completo
Con 160.000 yenes netos al mes
Alquiler recomendado: unos 48.000 yenes. El gasto total, alquiler incluido, ronda los 136.000 yenes, dejando solo 24.000 yenes libres. Ahorrar es difícil; conviene bajar aún más el alquiler o recortar otros gastos.
Con 200.000 yenes netos al mes
Alquiler recomendado: unos 60.000 yenes. El gasto total ronda los 163.000 yenes, con unos 37.000 yenes disponibles: un mínimo de ahorro mensual ya es posible.
Con 230.000 yenes netos al mes
Alquiler recomendado: unos 69.000 yenes. El gasto total ronda los 181.000 yenes, con unos 49.000 yenes libres, lo que deja algo de margen para ocio, comer fuera y ahorrar con más comodidad.
¿Cuál es el alquiler medio según la zona de Japón?
El precio orientativo de un estudio para una persona (construido hace 15-20 años, a 5-10 minutos a pie de la estación) varía mucho según la ciudad.
- Tokio (Shinjuku): unos 70.000 yenes. En Minato, Shibuya o Chuo los precios suelen ser más altos.
- Osaka (centro): alrededor de 50.000 yenes, con opciones desde 40.000 y pico.
- Nagoya (centro): unos 54.000 yenes, con algunas viviendas incluso por debajo de 40.000.
- Fukuoka e Hiroshima (centro): alrededor de 50.000 yenes, cerca de la media nacional.
Cinco formas de reducir el alquiler
- Evitar la temporada alta (enero-marzo y septiembre-octubre): buscar en temporada baja (junio-agosto) suele salir más barato.
- Evitar edificios nuevos: las viviendas reformadas de 15-20 años ofrecen mejor relación calidad-precio.
- Considerar viviendas algo alejadas de la estación o cerca de una parada de autobús: más baratas, sin perder demasiada conectividad.
- Limitar los requisitos a un máximo de tres: priorizar lo importante amplía las opciones asequibles.
- Considerar baños integrados (unit bath): para vivir solo no suele ser un problema y reduce bastante el alquiler.
Para profundizar en cómo elegir bien una vivienda de alquiler, vea también Cómo elegir una empresa de gestión de alquileres: 7 puntos clave que debe valorar el propietario.
Preguntas frecuentes sobre el alquiler adecuado según los ingresos
P1. ¿Cuántas veces el alquiler debe representar mi ingreso para pasar la revisión?
Se suele exigir un ingreso mensual bruto de al menos tres veces el alquiler. Es más prudente calcularlo sobre el sueldo fijo, sin pagas extra, para no sobrestimar la capacidad real de pago.
P2. Si somos pareja, ¿se pueden sumar los ingresos de ambos?
En muchas propiedades sí, y la suma de ingresos suele aumentar las probabilidades de superar la revisión.
P3. Si recibo una ayuda de la empresa para el alquiler, ¿cómo lo calculo?
Sume esa ayuda al salario neto antes de aplicar el porcentaje de referencia, pero compruebe si podría seguir pagando el alquiler cuando la ayuda termine.
P4. ¿Los gastos de comunidad se cuentan junto con el alquiler?
Sí. Un alquiler de 50.000 yenes más 5.000 de comunidad debe entenderse como un gasto fijo de 55.000 yenes en la planificación familiar.
P5. ¿Cuánto dinero conviene tener preparado para los gastos iniciales?
Entre depósito de garantía, dinero de agradecimiento al propietario (reikin), comisión de la inmobiliaria y seguro contra incendios, lo habitual es necesitar entre 4,5 y 5 veces el alquiler mensual. Elegir propiedades sin reikin ni comisión reduce mucho ese desembolso.
