일본의 임대주택은 대부분 2년 계약이 관행이다. 그런데 입주할 때는 계속 살 생각이었더라도, 전근(転勤)이나 결혼, 가족 사정으로 계약 기간 중간에 해지해야 하는 경우가 드물지 않다. 이때 많은 사람이 가장 궁금해하는 것이 바로 「위약금(違約金)이 발생하는가」라는 문제다. 이 글은 일본 임대주택을 중도해지할 때의 절차, 위약금이 발생하는 경우와 발생하지 않는 경우, 비용 시세, 그리고 퇴거 시 놓치기 쉬운 유의점을 실무 관점에서 정리한다. 사실 이 위약금 구조는 일본 특유의 계약 관행에서 비롯된 것으로, 한국의 전월세·월세 계약과는 발상 자체가 다르다. 계약 형태에 따른 차이를 미리 이해해 두면 불필요한 지출이나 임대인과의 분쟁을 피하고, 다음 거주지로 차분하게 옮겨갈 수 있다.
일본에서 임대주택을 중도해지하면 어떻게 될까
중도해지가 인정되는지, 위약금이 발생하는지는 계약 형태에 따라 크게 달라진다. 일본의 임대차 계약에는 「보통차가계약(普通借家契約, futsū shakuya keiyaku)」과 「정기차가계약(定期借家契約, teiki shakuya keiyaku)」이라는 두 종류가 있으며, 이는 한국의 임대차 제도에는 없는 일본 특유의 법적 구분이다. 한국의 전월세 계약이 주택임대차보호법상 갱신청구권을 중심으로 설계된 것과 달리, 일본은 애초에 「갱신 가능한 계약」과 「갱신이 없는 계약」을 계약서 단계에서 명확히 나눈다는 점이 첫 번째 차이다. 우선 자신의 계약이 어느 쪽에 해당하는지 확인하는 것이 출발점이며, 계약서 표제나 「계약 갱신」 관련 조항을 보면 판별할 수 있다.
보통차가계약은 중도해지가 가능하다
보통차가계약(普通借家契約)은 계약 기간이 만료되어도 갱신하여 계속 거주할 수 있는, 일본에서 가장 일반적인 계약 형태다. 임차인 쪽에서의 해지는 해지 예고 기간(대부분 퇴거일 1개월 전) 안에 임대인 또는 관리회사에 통보하면 계약 기간 도중이라도 해지할 수 있다. 2년 계약이라고 해서 2년간 거주할 의무가 있는 것은 아니며, 전근이나 주택 구입 등 이유를 불문하고 해지할 수 있는 것이 원칙이다. 한국의 전세·월세에서도 계약 기간 중 임차인이 해지를 통보할 수 있지만, 일본에서는 이 「1개월 전 예고」 규칙이 계약서에 명문화되어 있는 경우가 대부분이라는 점을 기억해 두면 좋다.
정기차가계약은 원칙적으로 중도해지가 불가능하다
정기차가계약(定期借家契約, teiki shakuya keiyaku)은 계약 기간이 만료되면 갱신 없이 계약이 종료되는 형태로, 일본 특유의 계약 유형이다. 한국의 임대차 계약에는 이런 「갱신 자체가 존재하지 않는 계약」이라는 개념이 일반적이지 않기 때문에, 처음 접하는 한국 독자에게는 다소 낯설 수 있다. 이 계약은 원칙적으로 계약 기간 중 해지가 인정되지 않는다. 다만 다음 중 하나에 해당하면 예외적으로 중도해지가 인정될 수 있다.
- 계약서에 임차인의 중도해지를 허용하는 「해지권 유보 특약」이 정해져 있는 경우
- 바닥면적 200제곱미터 미만의 주거용 건물에서 전근·요양·친족 간병 등 부득이한 사정이 있는 경우(차지차가법에 근거한 해지)
- 임대인과의 사이에 일정한 위약금을 지불하고 해지하기로 합의가 성립한 경우
특히 「부득이한 사정」에 의한 해지는 차지차가법(借地借家法, Shakuchi Shakuya Hō, 일본의 토지·건물 임대차를 규율하는 특별법)이 임차인에게 인정하는 권리다. 다만 적용에는 요건이 따르므로, 우선 계약서를 확인하고 임대인 또는 관리회사에 조기에 상담할 것을 권한다.
중도해지 시 위약금이 발생하는 경우
「중도해지=반드시 위약금」이라는 이미지를 갖기 쉽지만, 실제로 위약금이 발생하는 것은 특정 조건에 한정된다. 대표적인 사례를 정리한다.
단기해지 위약금 조항이 설정되어 있는 경우
레이킨(礼金, reikin, 일본 임대차 특유의 사례금으로 한국의 「복비」와는 다른, 계약 시 임대인에게 지급하고 돌려받지 못하는 관행적 금전)이 없는 물건이나 프리렌트(일정 기간 임대료 무료) 물건은 초기비용을 낮춰 입주할 수 있는 대신, 「단기해지 위약금」이라는 조항이 설정되어 있는 경우가 많다. 입주 후 1년 미만, 또는 6개월 미만에 퇴거하면 임대료 1~2개월치 정도의 위약금이 발생하는 내용이 일반적이다. 발생 조건도 금액도 물건마다 다르므로, 계약 전과 퇴거 전 모두 계약서 해당 조항을 반드시 확인해야 한다. 한국의 전월세 계약에서는 이런 「단기 거주 페널티」 조항 자체가 흔하지 않다는 점에서, 초기비용을 낮춘 일본 물건을 검토할 때 특히 주의할 부분이다.
해지 예고 기간을 넘긴 뒤 통보한 경우
해지 예고 기간(대부분 퇴거일 1개월 전)을 넘긴 뒤 해지를 통보하면, 예고 기간에 못 미치는 일수만큼의 임대료를 부담해야 하며, 물건에 따라서는 별도의 위약금을 요구받기도 한다. 이는 위약금이라기보다 「예고 부족에 따른 임대료 추가 부담」에 가깝지만, 결과적으로 예상치 못한 지출이 된다. 퇴거를 결정했다면 가능한 한 빨리 연락하는 것이 최선의 대책이다.
계약 위반으로 퇴거 명령을 받은 경우
임대료 체납, 반려동물 금지 물건에서의 반려동물 사육, 무단 전대, 반복되는 이웃 분쟁 등 임차인 측의 계약 위반으로 임대인이 퇴거를 요구한 경우에는 계약에 근거하여 위약금이나 손해배상이 발생할 수 있다. 이는 자기 사정에 의한 해지와는 성격이 다르며, 원상회복 비용 부담이 더 무거워질 수 있다는 점에 주의가 필요하다.
위약금이 발생하지 않는 경우
앞선 조건에 해당하지 않는, 보통차가계약에서의 통상적인 자기 사정 해지라면 해지 예고 기간 내에 올바르게 통보하는 한 위약금은 발생하지 않는 것이 원칙이다. 단기해지 위약금 조항이 없는 물건에서 예고 기간을 지켜 퇴거한다면 추가 위약금을 걱정할 필요는 없다.
또한 노후화로 인한 재건축이나 임대인 자신의 사용 등 임대인 측 사정으로 해지를 요구받은 경우에도 임차인에게 위약금은 발생하지 않는다. 오히려 이 경우 임대인에게는 정당한 사유와, 원칙적으로 6개월 이상 전의 사전 고지가 요구된다. 상황에 따라서는 임차인이 입퇴료(立退料, 임대인이 임차인에게 지급하는 이주 보상금으로 한국의 명도소송 관행과는 다른 일본 특유의 실무 관행)를 제안받는 경우도 있다.
위약금 시세와 비용 내역
중도해지 위약금의 기준은 일반적으로 임대료 1개월치 정도로 알려져 있지만, 물건이나 계약 조건에 따라 2~3개월치로 설정된 경우도 있다. 예를 들어 임대료가 월 10만 엔(약 93만 원, 1만 엔≈93,000원 환산 기준)인 물건에서 위약금이 1개월치라면 10만 엔(약 93만 원)이 기준이 되는 식이다. 다만 이는 어디까지나 일반적인 경향이며, 실제 금액은 계약서의 정함이 우선한다.
중도해지 시 드는 비용은 위약금뿐만이 아니다. 전체 구조를 파악해 두면 자금 계획을 세우기 쉬워진다.
| 비용 항목 | 기준 | 주로 발생하는 경우 |
|---|---|---|
| 단기해지 위약금 | 임대료 1~2개월치 정도 | 레이킨 없음・프리렌트 물건을 단기간에 해지 |
| 예고 부족분 임대료 | 부족 일수만큼 | 해지 예고 기간을 넘긴 뒤 통보 |
| 일할 임대료 | 퇴거월 거주 일수만큼 | 월 중간에 퇴거하는 경우(계약에 따라 다름) |
| 원상회복 비용 | 오염・파손 정도에 따라 다름 | 통상 손모를 넘는 흠집이나 오염이 있는 경우 |
| 하우스클리닝 비용 | 평면・면적에 따라 다름 | 특약으로 임차인 부담이 정해진 경우 |
위약금이 시세보다 현저히 고액인 경우 협상의 여지가 있지만, 계약서에 명기된 금액은 원칙적으로 유효하다. 그렇기 때문에 계약 시점에 조항을 확인해 두는 것이야말로 가장 확실한 방어책이 된다. 한국에서는 계약 갱신 시 임대료 증액 상한 등 임차인 보호 규정이 상대적으로 강한 편이라, 일본의 이런 위약금 특약 문화 자체가 낯설게 느껴질 수 있다는 점도 염두에 두면 좋다.
보통차가계약과 정기차가계약 비교
두 계약의 차이를 표로 정리한다. 자신의 계약이 어느 쪽인지에 따라 중도해지 가능 여부와 비용이 달라진다.
| 항목 | 보통차가계약(普通借家契約) | 정기차가계약(定期借家契約) |
|---|---|---|
| 계약 갱신 | 갱신 가능 | 갱신 없음, 기간 만료로 종료 |
| 중도해지 가능 여부 | 예고 기간 내 통보로 가능 | 원칙적으로 불가(특약・부득이한 사정 등 예외 있음) |
| 해지 예고 기간 | 일반적으로 1개월 전 | 계약이나 특약의 정함에 따름 |
| 위약금 경향 | 단기해지 특약이 없으면 발생하기 어려움 | 중도해지 시 위약금이 정해져 있는 경우가 있음 |
| 적합한 사람 | 장기 거주 여부가 미정이라 유연성을 원하는 사람 | 기간이 명확하고 조건 면의 이점을 중시하는 사람 |
중도해지 절차와 필요한 준비
실제로 중도해지를 진행할 때의 기본 흐름은 다음과 같다. 절차를 미리 파악해 두면 결코 어렵지 않다.
- 계약서에서 해지 예고 기간과 위약금 조항을 확인한다
- 임대인 또는 관리회사에 전화・이메일로 해지 의사를 전달한다
- 해지통지서(해지신고서)를 기한 내에 제출・우편 발송한다
- 퇴거일을 확정하고, 생활 인프라 해지나 이사 절차를 진행한다
- 퇴거일에 입회하에 실내 상태를 확인한다
- 열쇠를 반환하고, 이후 보증금(敷金) 정산 내용을 확인한다
퇴거가 확정되면 예고 기간에 여유가 있더라도 조기에 통보할 것을 권한다. 임대인이 다음 입주자를 일찍 모집할 수 있어 양측 모두에게 절차가 원활하게 진행되기 때문이다. 서면으로 기록을 남겨 두면 이후의 인식 차이도 방지할 수 있다.
해지 시 놓치기 쉬운 비용과 유의점
위약금에만 신경 쓰기 쉽지만, 퇴거 시 분쟁은 오히려 시키킨(敷金, shikikin, 한국의 보증금에 해당하는 일본 임대차 특유의 예치금) 정산이나 임대료 일할 계산을 둘러싸고 발생하기 쉽다. 미리 이해해 두자.
시키킨(敷金) 정산과 원상회복의 개념
시키킨은 미납 임대료나 원상회복 비용을 공제한 뒤 잔액이 반환된다. 여기서 중요한 것은 경년변화나 통상적인 사용에 따른 손모(通常損耗)의 수선비는 원칙적으로 임대인이 부담한다는 사고방식이다. 국토교통성(国土交通省, Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism, MLIT)의 원상회복 가이드라인(原状回復ガイドライン, Genjō Kaifuku Guideline, 일본의 임대주택 원상회복 기준을 정한 행정 지침)에서도 이 원칙이 제시되어 있다. 이는 한국의 보증금 반환 실무와 큰 틀에서 유사한 사고방식이지만, 일본에서는 이 기준이 정부 가이드라인으로 명문화되어 있다는 점이 특징이다. 임차인이 부담하는 것은 고의・과실에 의한 흠집이나 오염 등 통상적인 사용을 넘는 부분에 한정되는 것이 기본이다. 정산서 내역에 납득이 가지 않으면 설명을 요구할 수 있다.
일할 임대료와 이중 임대료에 주의
월 중간에 퇴거하는 경우, 퇴거월의 임대료가 일할 계산이 되는지, 아니면 월말까지의 지불이 필요한지는 계약에 따라 다르다. 또한 새 거주지의 계약 개시일과 기존 거주지의 해지일이 겹치면 일시적으로 임대료가 이중으로 발생하기도 한다. 해지일과 입주일의 타이밍을 조정하면 불필요한 지출을 줄일 수 있다. 일정을 미리 역산해서 짜는 것이 중요하다.
우리가 생각하는 성실한 중도해지
저희 INA&Associates株式会社는 임대관리에서도 「신뢰와 정직함」을 가장 중요하게 여긴다. 중도해지와 위약금은 임차인에게 금전적으로도 심리적으로도 부담이 큰 상황이다. 그렇기 때문에 계약 시점에 단기해지 위약금 유무나 예고 기간처럼 임차인에게 불리할 수 있는 조건까지 포함해 정직하게 전달하는 것이 장기적인 신뢰로 이어진다고 우리는 생각한다.
위약금은 결코 임대인이 임차인을 옭아매기 위한 벌칙이 아니라, 양측이 납득한 뒤 맺은 약속이다. 오히려 중요한 것은 계약 전에 조건을 정확히 이해하고, 퇴거 시에는 되도록 빨리, 성실하게 소통하는 것이다. 관계된 모든 사람이 안심하고 다음 걸음을 내디딜 수 있도록 하는 것을 우리는 임대관리의 목표로 삼고 있다. 일본 임대차 계약이나 퇴거 시 비용으로 고민이 있는 분은 칼럼 목록도 함께 참고하기 바란다.
임대 중도해지와 관련하여 임대료 감액 가이드라인과 민법 개정의 영향을 알아 두면 퇴거 시 비용 협상에 도움이 된다. 또한 퇴거 후 새 거주지를 찾을 때는 우수한 임대관리회사를 구별하는 방법도 참고할 만하다.
함께 읽으면 좋은 글
- 임대료 감액 가이드라인이란? 2020년 민법 개정의 영향과 임대인의 대처법 해설
- 임대주택 추가 온수순환(追い焚き) 공사 가이드｜후속 설치 비용 시세・장점・업체 선정 포인트 완전 정리
- 부동산 임대관리회사 선택법｜오너가 중시해야 할 7가지 포인트
자주 묻는 질문
일본 임대주택 중도해지는 몇 개월 전에 알려야 하나요
많은 물건은 퇴거일 1개월 전까지가 해지 예고 기간으로 정해져 있지만, 물건에 따라 2개월 전 등으로 정해진 경우도 있다. 계약서의 해지 관련 조항을 반드시 확인하고, 결정되면 가능한 한 빨리 통보할 것을 권한다.
프리렌트 물건을 단기간에 해지하면 어떻게 되나요
프리렌트 물건에는 단기해지 위약금이 설정된 경우가 많아, 임대료 1~2개월치 정도의 위약금을 요구받을 수 있다. 금액과 발생 조건은 계약마다 다르므로, 퇴거를 검토하기 전에 계약서 해당 조항을 확인하기 바란다.
정기차가계약에서 부득이하게 해지하고 싶을 때는 어떻게 해야 하나요
바닥면적 200제곱미터 미만의 주거용 물건에서 전근・요양・친족 간병 등 부득이한 사정이 있는 경우에는 차지차가법에 근거하여 중도해지가 가능할 수 있다. 우선 임대인 또는 관리회사에 사정을 전달하고 상담하는 것부터 시작하기 바란다.
중도해지했을 때 시키킨(보증금)은 어떻게 되나요
시키킨은 미납 임대료나 임차인 부담분의 원상회복 비용을 공제한 뒤 잔액이 반환되는 것이 원칙이다. 통상 손모의 수선은 원칙적으로 임대인 부담으로 정해져 있으므로, 정산서 내역에 의문이 있으면 설명을 요구하는 것이 좋다. 위약금이 별도로 발생하는 경우에는 시키킨만으로는 충당되지 않을 수도 있다.
