맨션이나 아파트 등 임대 경영을 할 때, 만일의 사태에 대비하려면 화재보험 가입이 필요합니다.
화재보험은 그 이름 때문에 화재에 대한 보험만을 떠올리기 쉽지만, 종류나 보장 대상, 내용은 매우 다양합니다.
이번 글에서는 임대 경영자가 화재보험에 가입할 필요가 있는지, 보장 대상과 내용, 선택 요령 등을 설명합니다.
또한 화재보험 가입의 장단점과 주의점에 대해서도 설명하므로, 임대 경영자라면 이 글을 참고해 화재보험을 점검해 보시기 바랍니다. 한국에서도 임대인의 화재보험 가입은 일본과 마찬가지로 법적 의무가 아니지만, 금융기관 대출 조건이나 관리 실무상 사실상 필수처럼 여겨지는 경우가 많다는 점은 두 나라가 비슷합니다.
임대 경영에서 화재보험이란?
아파트나 맨션 등 임대 경영을 할 경우, 화재보험 가입이 필요한지 궁금할 수 있습니다.
임대 물건에 거주하는 사람은 각자의 가재(가재도구)를 지키기 위해 화재보험에 가입하지만, 경영자 본인도 임대 건물과 공용부분을 지키기 위해 가입하는 것이 일반적입니다.
같은 화재보험이라도 임대 경영자와 입주자가 보장받는 부분은 다릅니다.
임대 경영자는 화재보험에 가입함으로써 화재는 물론, 태풍이나 수해 같은 자연재해 외에도 도난이나 누수로 인한 손해까지 보장받을 수 있습니다.
기본적으로 건물을 보장하기 위한 화재보험은 임대 경영자가 가입하고, 가재를 보장하기 위한 화재보험은 입주자가 가입하는 구조입니다.
법률상 의무는 아니므로 가입하지 않아도 문제는 없지만, 가입을 조건으로 요구받는 경우도 많아 화재보험의 내용을 알아두면 편리합니다. 한국의 주택임대차보호법에도 임차인의 화재보험 가입을 강제하는 규정은 없지만, 관리규약이나 임대차계약에서 가입을 조건으로 두는 사례가 늘고 있어 일본과 실무상 흐름이 비슷합니다.
화재보험의 종류에 대해
화재보험은 임대 경영자는 물론 입주자에게도 필요한 보험임을 알 수 있습니다.
여기서는 화재보험의 종류에 대해 설명합니다.
주택화재보험
주택화재보험은 가장 일반적인 보장 내용을 담은 보험입니다.
거주 전용 건물과 건물 내 가재를 보장하는 상품입니다.
보장 대상은 건물만, 가재만, 건물과 가재 중에서 선택할 수 있습니다.
보장 범위가 한정되어 있어 비교적 보험료가 저렴합니다.
보장 범위는 화재, 낙뢰, 폭발, 파열, 풍재(강풍 피해), 설해(눈 피해), 박재(우박 피해)입니다. 한국의 화재보험 중 주택화재보험 상품과 성격이 비슷하며, 보장 범위가 좁을수록 보험료가 낮아지는 구조도 동일합니다.
주택종합보험
주택종합보험은 주택화재보험과 비교해 보장 범위가 넓은 보험입니다.
거주 전용 건물과 건물 내 가재를 보장합니다.
보장 대상을 건물만, 가재만, 건물과 가재 중에서 선택할 수 있는 점은 주택화재보험과 같습니다.
그러나 보장 범위가 넓어지는 만큼 위험에 맞춘 보장이 가능하지만, 보험료는 주택화재보험보다 높은 경향이 있습니다.
보장 범위는 화재, 낙뢰, 폭발, 파열, 풍재, 설해, 박재, 누수, 홍수, 침수(마루 위 침수), 물체 낙하, 충돌, 비래(날아온 물체), 소요·집단행동·노동쟁의, 수재, 도난입니다.
보통화재보험
보통화재보험은 주택화재보험이나 주택종합보험과는 다른 보험입니다.
보장 대상은 건물과 수용 동산이므로, 주택 겸 점포, 점포, 사무소, 창고, 공장 등과 건물 내 상품, 제품, 비품, 집기, 설비가 해당합니다.
거주용이 아니라 점포를 포함한 일반 물건이 대상입니다.
보장 범위는 화재, 낙뢰, 폭발, 파열, 풍재, 설해, 박재입니다.
자연재해만이 아니다? 화재보험의 보장 대상
지금까지 설명한 것처럼 화재보험의 보장 대상은 화재만이 아닙니다.
화재보험이라도 화재 이외의 재해를 보장할 수 있을 뿐 아니라, 보험사의 상품에 따라 범위가 크게 달라집니다.
게다가 필요한 부분만 특약으로 추가할 수 있어 자유도도 높습니다.
이는 해마다 심각한 자연재해가 발생하고 있다는 배경도 큽니다.
앞으로도 예상치 못한 재해가 일어날 가능성을 배제할 수 없으므로, 다시 한번 화재보험의 보장 내용을 점검해 보는 것을 추천합니다.
여기서는 화재보험의 보장 대상에 대해 설명하니, 내용을 이해하고 적절한 보험을 선택해 보시기 바랍니다.
자연재해
화재보험의 대상이 되는 자연재해는 낙뢰로 인한 화재나 손해, 태풍으로 인한 풍재, 홍수로 인한 수해, 폭설로 인한 설해 등입니다.
매년 태풍이나 집중호우로 인한 피해로 많은 화재보험금이 지급되고 있습니다.
이러한 상황에 따라 보험사도 보장 범위를 넓히는 경우가 있으며, 예측할 수 없는 자연재해에 대비해 화재보험을 충실히 갖추는 것이 필요합니다.
화재보험의 자연재해 보장에서는 직접적인 낙뢰로 인한 화재도 보장되지만, 낙뢰로 전자제품이 고장 나거나 인근 전신주에 벼락이 떨어져 피해를 본 경우도 보장 대상입니다.
태풍의 영향으로 발생한 벼락도 낙뢰 보장의 대상이 됩니다.
또한 태풍으로 간판이 날아가 유리가 깨지거나, 지붕 기와가 날아와 외벽이 파손되거나, 인근 하천이 범람해 침수되거나, 태풍으로 인한 산사태에 휘말린 경우 등에도 보장받을 수 있습니다.
폭설로 건물이 무너지거나 지붕이 내려앉거나 처마 홈통이 부러진 경우 등도 화재보험이 적용되는 경우가 있습니다. 한국의 풍수해보험이 태풍·호우·대설 등을 별도 상품으로 보장하는 것과 달리, 일본의 화재보험은 이러한 자연재해를 하나의 상품 안에 폭넓게 포함하는 경우가 많다는 차이가 있습니다.
파열·폭발
화재보험의 대상이 되는 파열이나 폭발은 스프레이 캔이나 휴대용 가스레인지의 폭발로 가재가 손해를 입은 경우에 적용됩니다.
가스 누출이 일어나 불이 붙어 폭발했을 때 가재가 파손되거나 일부가 손상된 경우 등이 대상입니다.
가스 누출로 인한 화재는 화재 사고로 취급됩니다.
도난
자연재해뿐 아니라 도난이나 절도 피해에도 화재보험이 적용됩니다.
화재가 아니므로 대상이 아니라고 생각하기 쉽지만, 도난 미수였던 경우에도 보장 대상입니다.
빈집털이를 당해 창유리가 깨졌거나, 부지 내에 세워둔 자전거를 훔치기 위해 잠가둔 자물쇠와 거치대가 부러진 경우 등도 대상에 포함됩니다.
다만 고가의 미술품이나 귀금속에 대해서는 보장되지 않는 경우도 있으니 주의하시기 바랍니다.
누수
화재보험에서는 누수로 인한 손해도 보장 대상입니다.
급배수 설비의 고장이나 결함으로 인한 누수, 맨션의 경우 윗집 거주자로 인한 누수로 벽이나 천장에 피해가 발생한 경우도 보장됩니다.
또한 가전제품인 전자레인지나 텔레비전이 누수 피해를 입은 경우도 손해물로서 보장받을 수 있습니다.
누수에서 주의할 점은 빗물 침투(우수 침입)와는 다르다는 것입니다.
경년열화 등으로 인한 빗물 침투로 피해를 입은 경우, 사고로 인한 원인이라고 단정할 수 없어 손해를 보장받을 수 없는 경우가 많습니다.
기타
화재보험에서는 건물 외부에서 날아오거나 떨어진 물체로 인한 충돌, 접촉, 붕괴 등으로 인한 피해도 보장 대상입니다.
차량에서 짐이 날아오거나, 날아온 물체에 맞아 외벽이 파손되거나, 자동차가 건물에 돌진해 온 경우 등도 대상입니다.
자주 일어나는 일은 아니지만, 화재보험이라면 이러한 피해도 보장받을 수 있는 경우가 있습니다.
보장 범위는 임의로 선택할 수 있지만, 다양한 상황을 고려해 선택함으로써 만일의 경우에도 안심할 수 있습니다.
화재보험 가입은 의무가 아니다
여러 사건·사고에 대해 든든하게 보장해 주는 화재보험이지만, 개중에는 '불은 내지 않는다', '화재보험에 가입할 이유를 느끼지 못한다'는 분도 있을 수 있습니다.
결론부터 말하면 화재보험 가입은 의무가 아니므로, 가입할 필요가 없다고 느낀다면 그것으로 문제는 없습니다.
그러나 아파트나 맨션을 매입해 임대 경영자가 되어 금융기관 등에서 융자를 받을 때는 화재보험 가입을 필수 조건으로 하는 경우도 있습니다.
또한 임대 물건을 빌릴 때는 임대 경영자나 부동산회사로부터 화재보험 가입을 조건으로 요구받는 경우도 있어, 양쪽 모두 가입 의무는 없지만 가입이 당연시되는 상황이 되어 있습니다.
특히 임대 경영자는 화재보험만으로도 재해로 인한 피해 보장, 입주자에 의한 오염·파손 등 예상치 못한 위험이 발생할 가능성을 고려해야 합니다.
이러한 돌발적인 위험을 보장해 주는 것이 화재보험이므로, 가입하는 편이 다양한 위험에 대비할 수 있다는 뜻입니다.
주요 위험으로는 다음과 같은 내용을 들 수 있습니다.
· 화재나 자연재해로 발생한 사고의 부상 위험
· 화재나 자연재해 등으로 발생한 건물 파손 위험
· 입주자로 인한 화재나 누수에 대한 배상 위험
· 입주자의 사망에 대한 사고물건 위험
아파트나 맨션 등 임대 물건에서 화재가 발생하면 화재 발생 지점이 된 세대뿐 아니라, 건물에 거주하는 사람이나 건물 자체가 연소되어 큰 피해가 발생할 가능성이 있습니다.
이 화재가 계기가 되어 인근 주택으로까지 불이 옮겨붙는 경우도 있습니다.
반대로 주변 주택에서 옮겨붙은 불로 건물이 전소해 버릴 가능성도 있습니다.
일본에는 실화책임법(失火責任法)이라는 법률이 있어, 중대한 과실 없이 이웃집의 화재로 인해 자신의 건물이 불탔더라도 화재를 낸 사람에게 변상이나 보상을 요구할 수 없습니다.
즉 불장난이나 담뱃불 부주의 등 화재 위험이 있다고 판단될 만한 과실이 없는 한, 옮겨붙은 불로 건물이 타더라도 상대방에게 손해배상을 청구할 수 없는 것입니다.
임대 경영자가 완벽한 설비와 소방 기능을 갖추었더라도 인근에서 옮겨붙은 불이나 입주자의 실화 등으로 피해를 입을 가능성이 있을 뿐 아니라, 옮겨붙은 불에 대해서는 아무도 보상해 주지 않습니다.
따라서 자산인 부동산을 지키기 위해서는 화재보험 가입이 필요하다는 것입니다. 한국에도 이와 유사한 '실화책임에 관한 법률'이 있어, 중대한 과실이 없는 실화로 인한 손해배상액을 법원이 경감할 수 있도록 정하고 있습니다. 이웃집 화재로 피해를 봐도 배상을 온전히 받기 어려운 구조가 일본과 한국 모두 비슷하게 나타나는 셈입니다.
한편 입주자 쪽도 화재보험 가입이 중요합니다.
건물에 대해서는 임대 경영자가 보험을 들어두었으니 개인적으로는 필요 없다고 생각할 수 있지만, 임대주택에서 화재를 낸 경우에는 실화책임법에 저촉될 뿐 아니라, 원상회복 의무가 발생해 손해배상 책임을 질 가능성이 있습니다.
많은 임대차계약서에는 원상회복에 관한 조항이 있어, 퇴거 전에 빌린 방을 원래대로 되돌려 놓고 퇴거한다는 내용이 담겨 있습니다.
만약 방을 전소시켜 버린 경우에는 원상회복 의무를 지고 있으므로, 퇴거 전에 원래 상태로 복구해야 합니다.
만약 원상회복 의무를 다하지 못한다고 판단되면 계약상 채무불이행에 해당해 배상 책임을 지게 됩니다.
손해배상액은 고액이 될 것으로 예상되므로, 만일의 경우를 위해 화재보험 가입은 필수라고 할 수 있습니다.
가입 시에는 보장 대상과 범위, 기간을 확인하는 것이 중요합니다. 한국의 주택임대차보호법 역시 임차인의 원상회복 의무를 명시하고 있어, 화재로 인한 원상회복 부담이라는 구도는 일본과 크게 다르지 않습니다. 다만 한국에서는 임차인이 별도로 '임차인 화재배상책임보험'에 가입하는 경우가 늘고 있다는 점이 특징입니다.
화재보험 가입의 장단점
임대 경영자와 입주자 양쪽 모두에게 이점이 있는 화재보험이지만, 가입에 관해서는 단점으로 느껴지는 부분도 있습니다.
여기서는 가입의 장점과 단점에 대해 설명합니다.
장점
· 만일의 위험에 대비할 수 있다
화재보험에 가입하는 가장 큰 이유는 위험에 대한 대비입니다.
화재보험에서는 임대 경영자와 입주자 각각에게 피해가 발생했을 때 보장을 받을 수 있습니다.
예측할 수 없는 홍수나 태풍 등 자연재해로 건물 전체나 공용부분에 피해가 발생한 경우, 가입한 화재보험으로 보장받을 수 있습니다.
또한 인근 주택에서 발생한 화재가 옮겨붙은 경우에도 마찬가지로, 실화를 낸 사람에게 과실이 없으면 손해배상을 청구할 수 없습니다.
그러나 임대 경영자 본인의 화재보험이 있으면 보장을 받을 수 있습니다.
자연재해가 많은 일본에서는 화재보험에 가입해 둠으로써 만일의 위험에 대비할 수 있는 것입니다.
· 융자 조건이 된다
화재보험은 건물을 지키는 데 그치지 않습니다.
토지 취득이나 아파트 등 임대 물건 건설 시, 은행에서 융자를 받는 조건으로 화재보험 가입이 필수인 경우가 있습니다.
이는 재해 등으로 임대 물건을 잃어버리면 빚만 남는 상태가 될 뿐 아니라, 입주자가 끊겨 수입이 없어지면서 상환이 막힐 가능성이 높기 때문입니다.
그러나 화재보험에 가입해 두면 아파트 재건이나 수리 기간에도 임대료 보장을 받을 수 있어, 상환이 이루어지지 않을 위험이 없습니다.
이러한 이유로 융자 조건이 되는 경우가 많습니다. 한국에서도 담보대출 실행 시 금융기관이 화재보험(질권설정) 가입을 요구하는 것이 일반적이어서, 대출 조건으로서의 위상은 일본과 동일합니다.
· 특약으로 불안한 부분을 보완할 수 있다
화재보험에는 표준형 상품도 있지만, 특약을 추가함으로써 다양한 부분을 보완할 수 있습니다.
보장 범위나 대상을 넓힐 수도 있으므로, 특약 추가를 통해 빈틈없는 보장이 가능해집니다.
단점
· 보험료가 비싸다
화재보험은 다양한 위험을 보장해 주지만, 그만큼 보험료가 비싸다는 점이 단점으로 느껴질 수 있습니다.
최근 몇 년간 화재보험과 지진보험 모두 보험료가 10% 이상 오른 것은 물론, 앞으로 대지진이 예상되는 지역에서는 50% 가까이 오른 곳도 있습니다.
여기에 여러 특약을 추가하면 기존 화재보험과 비교해 상당히 고액이 되어 버립니다. 한국에서도 최근 자연재해 증가와 손해율 상승을 이유로 화재보험료 인상이 이어지고 있어, 보험료 상승이라는 흐름 자체는 한일 양국이 공통적으로 겪고 있습니다.
· 지진보험의 장기계약이 없다
예전에는 화재보험이 최장 36년이라는 장기계약이 가능했지만, 현재는 신규 계약으로 10년이 최장이며 장기계약을 할 수 없습니다.
게다가 지진보험에 관해서는 2022년 1월부터 5년으로 변경되어, 실질적인 부담 증가가 예상됩니다.
화재보험이 단기계약이 되면서 유지 비용 증가로 이어지고 있습니다.
· 계산이 복잡하다
아파트 등 임대 경영자가 화재보험에서 느끼는 단점은 비용 외에도 보험료 계산이 복잡하다는 점을 들 수 있습니다.
화재보험료가 정해지는 구조는 건물의 종류나 소재, 보장 내용이나 기간 등에 따라서도 달라집니다.
장기계약도 할 수 없으므로, 신청할 때마다 매번 건물의 평가액을 산출해야 하는 부분도 단점으로 느껴지기 쉽습니다.
화재보험의 시세
화재보험을 선택할 때 신경 쓰이는 점이라면 '비용'이라고 생각하는 임대 경영자도 많을 것입니다.
그러나 임대 경영자용 화재보험료의 시세를 산출하기는 어렵다고 알려져 있습니다.
그 이유는 보험료가 세세한 조건에 따라 정해지기 때문입니다.
화재보험은 다음과 같은 조건에 따라 보험료가 결정됩니다.
· 건물의 구조
· 건물의 준공 연수
· 세대수
· 연면적
· 입지
· 임대료 수입
· 계약 기간
· 보장 내용
건물의 구조에 관해서는 맨션 구조, 내화 구조, 비내화 구조의 3종류에 따라서도 보험료에 차이가 있습니다.
입지에 관해서는 재해 위험이 다르므로, 설령 비슷한 물건이라도 물건이 위치한 지역에 따라 보험료에 차이가 발생합니다.
최근에는 해저드맵(재해위험지도)에 따라 보험료에 차등을 두는 움직임도 나타나고 있습니다.
이러한 다양한 조건과 이유로 시세를 산출하기가 어려워지고 있는 것입니다.
그러나 시세를 모르면 가입을 망설이게 됩니다.
최소한 연간 20만엔 전후, 지진보험을 추가하면 연간 60만엔 전후가 필요하다고 생각해 두면 좋습니다. 한국의 재해보험료 산정에서도 건물 구조·소재지·보장 범위가 핵심 변수라는 점은 동일하지만, 절대적인 보험료 수준과 산정 기준은 양국의 제도와 통화가 달라 단순 비교는 어렵습니다.
화재보험 선택의 포인트
임대 경영을 하는 분이 소유한 물건에 들 화재보험료를 선택할 때의 포인트를 설명합니다.
보장 대상
화재보험의 보장 대상은 계약 시 선택할 수 있습니다.
· 건물만
· 가재만
· 건물과 가재 모두
이 3종류가 있으며, 대상으로 삼는 것에 따라 보험료가 달라집니다.
일반적으로 임대 경영자는 '건물만'을 선택하는 경우가 많습니다.
그러나 가구·가전이 포함된 임대 물건을 경영하는 경우, 보장 대상을 '건물과 가재 모두'로 선택하면 만일의 경우에도 양쪽 모두 보장받을 수 있습니다.
또한 본인의 자택이나 관리인실을 함께 두고 있는 경우에도 '건물과 가재 모두'를 선택하는 편이 안심할 수 있습니다.
보장 범위
화재보험을 선택할 때는 보장 범위에도 주목해야 합니다.
화재보험이라는 명칭만 보면 화재만 보장해 주는 보험이라고 생각하기 쉽지만, 앞서 소개했듯이 다양한 사건으로 인한 피해도 보장 범위에 포함되어 있습니다.
생활하다 보면 무슨 일이 일어날지 알 수 없으므로 보장 범위가 넓으면 안심할 수 있지만, 보장 범위가 넓을수록 보험료도 비싸지므로 주의해야 합니다.
다만 화재보험에서는 '특약을 추가해 보완하는 것'이 일반적입니다.
강풍 등 풍재로 인한 피해 보장은 표준으로 포함되는 경우가 많아지고 있지만, 수해나 지진 등은 별도로 특약을 추가하지 않으면 보장되지 않는 경우도 많습니다.
보험료를 최대한 낮추고 싶다면 불필요한 특약은 빼는 것이 좋습니다.
그러나 만일의 경우에는 보장받을 수 없습니다.
지역에 따라 해저드맵이 제공되므로, 하천이 범람했을 때 마루 위 침수가 발생할 것으로 예상되는 등 수해 위험이 높은 지역에 물건이 있는 경우에는 수해 보장을 추가하는 등, 상황에 맞게 대응하는 것을 추천합니다.
보험 적용 기간
화재보험을 선택할 때는 보험 적용 기간도 확인해야 합니다.
예전에는 최장 35년 계약이었지만, 재해가 잦아진 것을 이유로 2015년에 최장 10년으로 개정되었습니다.
따라서 현재 화재보험 적용 기간은 최단 1년, 최장 10년입니다.
1년 계약의 경우 매년 갱신하면서 보험료를 납부해야 합니다.
10년 계약이라면 1년 계약보다 보험료가 저렴해지므로 이득이 되는 장점이 있습니다.
그러나 계약 도중에 보장 대상이나 범위를 바꿀 수 없다는 단점이 있습니다.
보험료 납부는 월납, 연납, 일시납이 있으며 일시납이 가장 이득입니다.
개중에는 '일시납으로 내버리면 매각할 때 손해를 보는 것 아니냐'고 생각하는 분도 있을 것입니다.
그러나 화재보험은 중도 해지가 가능합니다.
해지 시 환급금을 받을 가능성도 높으므로 큰 문제는 없습니다.
1년마다 갱신하는 경우, 보험 적용 기간이 끝나기 전에 갱신 절차가 필요합니다.
번거롭게 느끼는 사람도 있지만, 갱신할 때마다 불필요한 보장을 줄일 수 있다는 점은 매력적입니다.
보험료를 낮출 수 있고, 자주 재검토할 수 있는 것은 큰 장점입니다.
또한 계약 기간은 앞으로 최장 10년에서 5년으로 변경될 예정입니다.
같은 시기에 보험료 인상도 예정되어 있으므로, 인상의 영향을 받지 않으려면 기간이 단축되기 전에 화재보험 가입이나 재검토를 추천합니다. 한국의 화재보험도 통상 1년 단위 갱신형 상품이 주류이며, 장기 계약 상품의 선택지가 일본만큼 폭넓지 않다는 점에서 오히려 한국 쪽이 단기계약 중심에 가깝습니다.
보험료
화재보험을 결정할 때는 보장 범위나 보장 대상, 보장 기간 등 다양한 포인트에 주목해야 합니다.
그러나 역시 비용을 신경 쓰는 임대 경영자가 많을 것입니다.
그럴 때는 보험료에 주목해 선택하는 것을 추천합니다.
최소한의 보장 내용을 이해한 다음 보험료가 저렴한 상품을 선택하면, 많은 비용을 들이지 않고도 임대 경영을 계속할 수 있습니다.
다양한 보험을 비교해 위험에 대비합시다.
위험에 대비한다면! 화재보험 특약을 추가하자
본인이 경영하는 임대 물건에서 화재가 발생하면 건물이 손해를 입는 것 외에도 위험이 있습니다.
화재로 입주가 어려워지면 임대료 수입을 얻지 못하게 되어 생활도 크게 달라집니다.
건물 외벽이 무너졌을 때 통행인에게 맞으면 배상 비용도 발생합니다.
이러한 위험에 대비하기 위해서도 특약을 추가해 경영을 계속해야 합니다.
건물관리배상책임특약
건물의 노후화나 결함이 원인이 되어 사람이나 물건에 손해를 끼쳤을 때 보장해 주는 것이 건물관리배상책임특약입니다.
보험사에 따라서는 '시설배상책임보험'이라고도 불립니다.
적용되는 사례는 다음과 같습니다.
· 외벽이 떨어져 통행인에게 맞아 부상을 입힌 경우
· 외벽이 떨어져 차나 오토바이에 부딪혀 흠집을 낸 경우
· 건물의 난간이 노후화되어 입주자가 추락 사고를 일으킨 경우
· 현관 로비가 파손되어 걸려 넘어져 부상을 입힌 경우
· 엘리베이터 고장으로 사고가 발생한 경우
오래된 물건일수록 이러한 위험이 있으므로, 불안을 없애기 위해서도 추가해 두면 안심할 수 있습니다.
시설배상책임보험의 특징은 보장은 크지만 보험료는 저렴하다는 점입니다.
아파트나 맨션 한 동 전체라도 보험료가 수천 엔 수준으로 끝나는 경우가 많아, 추가하기 쉬운 장점이 있습니다.
아무리 수선·개보수를 하더라도 입주자나 통행인, 물건에 손해를 끼칠 가능성이 전혀 없다고는 단언할 수 없습니다.
고액의 손해배상을 청구받는 상황을 가정해 가입을 검토해 보시기 바랍니다. 한국에서도 '시설소유(관리)자 배상책임보험'이 이와 유사한 역할을 하며, 건물 노후화로 인한 사고 배상 위험에 대비하는 구조는 일본과 다르지 않습니다.
임대료수입특약
임대 물건이 화재 등으로 손해를 입었을 때 발생하는 임대료 손실을 보장해 주는 것이 임대료수입특약입니다.
화재보험에 가입하면 건물과 가재는 보장받습니다.
그러나 복구까지 기간이 걸리면 입주가 어려워져 임대료 수입을 얻지 못하게 됩니다.
대출을 받아 물건을 매입한 경우라면 상환이 막혀 경영을 이어가지 못할 위험도 있습니다.
임대 경영을 지속하기 위해서도 가입해 두어 손해 볼 것이 없는 특약이라 할 수 있습니다.
임대료수입특약은 계약 시 3개월·6개월·12개월 등으로 보장 기간을 설정합니다.
설정한 기간을 한도로 손실된 임대료의 보험금이 지급되는 구조입니다.
상품에 따라서는 계약 시 공실률이 50% 이상이면 추가할 수 없는 경우도 있으므로 미리 확인해야 합니다.
임대인비용특약
본인이 경영하는 물건에서 사망사고가 발생했을 때 청소, 탈취, 개장이나 유품 정리 등에 드는 비용을 보장해 주는 특약입니다.
자살이나 범죄로 인한 사망, 고독사 등이 일어날 가능성은 제로가 아닙니다.
만일 발생했을 때는 경영자가 비용을 부담해 정리나 청소가 이루어집니다.
그때 공실 기간이 길어질수록 임대료 수입도 줄어듭니다.
이러한 임대료 보장도 임대인비용특약에 가입해 있으면 보장받을 수 있습니다.
일본은 고령화 사회가 진행되고 있어 뉴스 등에서도 고독사에 관한 화제가 많이 다루어지므로 가입해 두어 손해 볼 것이 없는 보험입니다.
다만 공실 상태인 방에서 발생한 범죄로 인한 사망사고 등은 보장되지 않으므로 주의하시기 바랍니다. 한국에서도 1인 가구 증가와 고독사 문제가 사회적 이슈로 떠오르면서, 임대인 비용 관련 특약에 대한 관심이 높아지는 추세는 일본과 비슷합니다.
보험금 수령 방식
화재보험에 가입할 때는 보험금 수령 방식도 미리 확인해 두어야 합니다.
전부보험
화재로 입은 손해액이 그대로 보험금으로 보장되는 것이 전부보험입니다.
구조가 어렵게 느껴지는 분도 있지만, 이 방식이라면 이해하기 쉬울 뿐 아니라 안심감이 있습니다.
다만 보장 범위가 넓은 만큼 보험료가 비싸지는 점이 단점입니다.
초과보험
보험금액이 보험가액을 초과하는 보험이 초과보험입니다.
화재가 발생했을 때 보험금이 지급되면 전체 범위를 보험금으로 보장받을 수 있습니다.
거기에 더해 초과한 부분은 다음에 일어날 수 있는 사고에 대비해 적립되는 구조입니다.
전부보험보다 안심감이 높다고 볼 수 있지만, 초과한 부분은 다음 사고가 일어나지 않는 한 지급되지 않습니다.
일부보험
보험 대상물의 가액보다 설정한 보험금액이 적은 것을 일부보험이라고 합니다.
손해액에 미치지 못하는 금액밖에 받을 수 없을 우려가 있으므로, 보험료로 충당되지 않는 부분은 실비로 보수해야 할 가능성도 있습니다.
산출 방법에 대해
화재보험의 지급 방식에는 '실손보전형'과 '비례보전형' 두 가지가 있습니다.
실손보전형은 보험료와 보험을 든 대상의 가치가 거의 같은 경우에 유효하며, 100만엔의 손해가 발생하면 100만엔의 보상을 받을 수 있는 구조입니다.
비례보전형은 보험금액이 건물 가격보다 적게 설정되어 있을 때 손해가 발생하면 '적게 설정된 비율'에 따라 보험금이 삭감되는 구조입니다.
예를 들어 평가액 4,000만엔인 건물을 소유하면서 3,000만엔짜리 보험에 가입한 경우, 화재로 1,000만엔의 피해를 입어도 750만엔까지만 보험금이 지급됩니다. 한국의 화재보험도 '비례보상' 원칙을 적용하는 상품이 많아, 보험가입금액이 건물가액에 미달하면 손해액 전액이 아닌 비례 계산된 금액만 지급된다는 점은 일본과 동일한 구조입니다.
화재보험의 주의점
마지막으로 화재보험에 가입할 때 주의해야 할 점을 설명합니다.
건물·입지에 따른 시세 차이
화재보험의 보험료는 건물의 종류나 보장 범위, 보장 내용에 따라 차이가 납니다.
보장 범위가 넓은 보험일수록 더 안심할 수 있다고 생각하기 쉽지만, 그만큼 보험료도 비싸지므로 주의해야 합니다.
입지에 따라서도 비용에 차이가 난다고 앞서 소개했듯이, 화재가 잦은 지역이나 화재 발생 시 피해 확대 위험이 크다고 예상되는 지역에서는 보험료가 비싸지는 경향이 있습니다.
이러한 지역은 스스로 판단하기 어려우므로, 화재보험에 정통한 전문가나 부동산회사에 상담한 뒤 가입을 검토하는 것도 추천합니다.
또한 앞으로 물건을 매입해 임대 경영을 검토하고 있다면, 자연재해가 적은 지역이나 피해 위험이 작은 지역에 있는 물건을 매입하면 화재보험 비용을 낮출 수 있습니다.
보험료는 상승 추세
화재뿐 아니라 파열이나 폭발, 수해나 도난 등 온갖 손해를 보장해 주는 화재보험이지만, 최근 보험료가 상승 추세에 있습니다.
그 이유로는 국내에서 재해가 잇따르고 있다는 점을 들 수 있습니다.
자연재해가 발생하면 그만큼 건물에 대한 피해 위험도 높아집니다.
실제로 손해보험요율산출기구는 2021년 6월에 화재보험료의 참고순율을 전국 평균 10.9% 인상한다고 발표했습니다.
보험료에 관해서는 최근 5년간 세 차례나 인상되었고, 2022년 10월에도 추가 인상이 예정되어 있습니다.
자연재해를 막는 것은 어려우므로 앞으로도 보험료 상승은 피할 수 없을 것으로 보입니다.
조금이라도 비용을 아끼고 싶다면 보험료 인상이 시행되기 전에 화재보험 가입을 검토하시기 바랍니다. 한국 역시 손해보험협회 등을 통해 자연재해 증가에 따른 보험료율 조정이 이루어지고 있어, 보험료 상승 압력이라는 큰 흐름은 일본과 다르지 않습니다.
정리
임대 경영에서 화재보험의 역할이나 보장 대상, 가입의 장단점 외에도 시세와 주의점 등 다양한 포인트를 설명해 왔습니다.
화재보험은 화재 이외에도 태풍이나 수해 등 다양한 재해로 인한 손해를 보장해 주므로, 가입해 두면 만일의 위험에 대비할 수 있습니다.
보험료가 비싸다는 단점도 있지만, 불필요한 특약을 제외하면 저렴한 비용으로 보장받을 수 있습니다.
화재보험 가입은 의무는 아니지만, 실제로 화재가 발생하면 큰 비용을 지불해야 합니다.
그 비용을 보장해 주는 화재보험에 가입해 두면 임대 경영을 안심하고 이어갈 수 있습니다.
부동산회사 등 전문가와 상담하면서 본인의 임대 물건에 적합한 화재보험을 선택해, 안심하고 안전한 경영을 목표로 해 보시기 바랍니다.
임대 경영의 화재보험에 관한 자주 묻는 질문
Q1. 임대 경영자는 화재보험에 가입할 의무가 있는가?
법률상 가입 의무는 없지만, 대출을 받는 경우에는 금융기관에서 가입을 요구하는 경우가 대부분입니다. 위험 관리 관점에서도 가입을 강력히 권장합니다.
Q2. 화재보험으로 지진 피해도 보장되는가?
화재보험만으로는 지진 피해가 보장되지 않습니다. 지진으로 인한 손해에 대비하려면 화재보험에 특약으로 추가하는 지진보험 가입이 필요합니다.
Q3. 화재보험료의 시세는 어느 정도인가?
건물의 구조·소재지·보장 내용에 따라 다르지만, 한 동짜리 아파트 기준으로 연간 3~10만엔 정도가 기준입니다.
