在经营公寓或套房等租赁物业时，为了以防万一，有必要加入火灾保险。
火灾保险顾名思义，容易被认为只是针对火灾的保险，但其种类、承保对象及内容各有不同。
本文将说明租赁经营者是否需要加入火灾保险，以及承保对象、内容和选择要点。
同时也会说明加入火灾保险的优缺点及注意事项，供租赁经营者参考，重新审视火灾保险的选择。
租赁经营中的火灾保险是什么？
在经营公寓或套房等租赁物业时，您可能会想知道是否需要加入火灾保险。
租赁物业的入住者为了保护各自的家财会加入火灾保险，而经营者本身为了保护租赁物业及公共部分，通常也会加入火灾保险。
即使是同样的火灾保险，租赁经营者与入住者所受保障的范围也不同。
租赁经营者加入火灾保险后，除了火灾之外，还可获得台风、水灾等自然灾害以及盗窃、水管漏水等损害的赔偿。
基本上，保障建筑物的火灾保险由租赁经营者加入，保障家财的火灾保险由入住者加入。
法律上并无义务，不加入也不成问题，但因为常被设为加入条件，了解火灾保险的内容将会非常有用。
火灾保险的种类
可以理解到火灾保险对租赁经营者和入住者都是必要的保险。
以下说明火灾保险的种类。
住宅火灾保险
住宅火灾保险是包含最基本承保内容的保险。
承保对象为仅供居住的建筑物及建筑物内的家财。
承保对象可从仅限建筑物、仅限家财、建筑物与家财两者中选择。
由于承保范围有限，保费相对较低。
承保范围包括火灾、雷击、爆炸、破裂、风灾、雪灾、雹灾。
住宅综合保险
住宅综合保险与住宅火灾保险相比，承保范围更广。
承保对象为仅供居住的建筑物及建筑物内的家财。
承保对象可从仅限建筑物、仅限家财、建筑物与家财两者中选择，这点与住宅火灾保险相同。
但由于承保范围更广，可根据风险提供相应的保障，不过保费相较住宅火灾保险偏高。
承保范围包括火灾、雷击、爆炸、破裂、风灾、雪灾、雹灾、水管漏水、洪水、室内淹水、物体坠落、碰撞、飞来物、骚乱、集体行动、劳资纠纷、水灾、盗窃。
普通火灾保险
普通火灾保险与住宅火灾保险及住宅综合保险不同。
承保对象为建筑物及其容纳动产，因此适用于住商混合建筑、商店、办公室、仓库、工厂等，以及建筑物内的商品、产品、设备、器具、设施。
适用对象为包含商店的一般物业，而非纯居住用途。
承保范围包括火灾、雷击、爆炸、破裂、风灾、雪灾、雹灾。
不只是自然灾害？火灾保险的承保对象
如上所述，火灾保险的承保对象不仅限于火灾。
火灾保险不仅能承保火灾以外的灾害，保险公司的方案不同，承保范围也会有很大差异。
此外，可以只附加需要的部分，因此自由度也很高。
这与近年来严重自然灾害频繁发生的背景密切相关。
今后无法否认仍可能发生意料之外的灾害，建议重新审视火灾保险的承保内容。
以下说明火灾保险的承保对象，了解内容后选择适合的保险。
自然灾害
火灾保险承保的自然灾害包括雷击引起的火灾或损害、台风造成的风灾、洪水引起的水害、大雪造成的雪灾等。
每年因台风和豪雨灾害，支付了大量的火灾保险理赔。
由于这种情况，保险也在扩大承保范围，应对无法预测的自然灾害，需要充实火灾保险的内容。
在火灾保险的自然灾害项目中，直接因雷击引起的火灾可获赔偿，因雷击导致电器损坏、附近电线杆遭雷击而受损的情况也在承保范围内。
即使是台风影响产生的雷击，也属于雷击赔偿的对象。
此外，台风吹飞招牌导致玻璃破损、屋顶瓦片飞落造成外墙损坏、附近河川泛滥导致浸水、因台风造成的土石流等，也在承保范围内。
大雪导致建筑物倒塌、屋顶脱落、排水槽折断等情况，有时也可适用火灾保险。
破裂・爆炸
火灾保险承保的破裂和爆炸，适用于喷雾罐或卡式炉爆炸导致家财受损的情况。
煤气泄漏点火引发爆炸导致家财损坏、部分破损等均属承保范围。
煤气泄漏引起的火灾则归类为火灾事故处理。
盗窃
不仅是自然灾害，盗窃或窃盗被害也可适用火灾保险。
很多人认为因为不是火灾所以不在承保范围内，但即使是盗窃未遂也属于承保对象。
遭小偷入侵时窗户玻璃被打破、放在院内的自行车锁和柱子被折断等情况也属于承保范围。
但是，对于高价艺术品或贵金属，有时可能不在承保范围内，请注意。
水管漏水
在火灾保险中，水管漏水造成的损害也在承保范围内。
供排水设施故障或缺陷引起的漏水，在公寓的情况下，因楼上住户漏水导致墙壁或天花板受损的情况也在承保范围内。
此外，如果家用电器如微波炉或电视因漏水受损，这些也可作为受损物品获得赔偿。
关于漏水需要注意的是，它与雨水渗漏不同。
如果因老化等原因造成的雨水渗漏而受损，由于无法认定是事故原因，可能无法承保损害赔偿。
其他
火灾保险也承保从建筑物外部飞来或坠落的物体造成的碰撞、接触、倒塌等损害。
车辆积载物飞落、飞来物撞击导致外墙损坏、汽车冲入自宅等情况也在承保范围内。
虽然不是经常发生的事，但火灾保险有时也承保此类损害。
承保范围可自行选择，考虑各种情况进行选择，紧急情况下也能安心。
加入火灾保险并非义务
虽然火灾保险能对许多情况提供保障，但也有人认为「不会发生火灾」、「感受不到加入火灾保险的好处」。
结论而言，加入火灾保险并非义务，如果认为没有必要加入，那也没有问题。
但是，在购买公寓或套房成为租赁经营者时，向金融机构申请融资的情况下，有时会将加入火灾保险设为必要条件。
另外，在租借租赁物业时，租赁经营者或房地产公司有时也会将加入火灾保险设为条件，虽然双方都没有加入义务，但加入已成为一种惯例。
特别是租赁经营者，仅靠火灾保险就可能面临灾害损害赔偿、入住者造成的污损或破损等意外风险。
能够承保此类突发风险的就是火灾保险，因此加入可应对各种风险。
主要风险包括以下内容。
・因火灾或自然灾害造成事故的受伤风险
・因火灾或自然灾害等造成物业损坏的风险
・入住者引起火灾或漏水的赔偿风险
・入住者死亡造成的事故物件风险
在公寓或套房等租赁物业发生火灾时，不仅是起火的房间，住在建筑物内的人和建筑物本身可能延烧造成重大损害。
这场火灾也可能蔓延至附近的住宅。
相反，也可能因周围住宅的火势蔓延至自己的物业，导致全栋烧毁。
日本有《失火责任法》，即使因邻居火灾而导致自己的建筑物失火，在没有重大过失的情况下，也无法要求起火方赔偿或补偿。
也就是说，除非是玩火或在床上吸烟等可判断存在火灾风险的过失，否则即使因他人失火而导致建筑物燃烧，也无法向对方请求损害赔偿。
即使成为租赁经营者，配备了完善的设施和消防功能，也可能因附近的失火或入住者失火而受损，而且对于他人失火，没有人会为您提供赔偿。
因此，为了保护作为资产的不动产，有必要加入火灾保险。
另一方面，入住者方面加入火灾保险也非常重要。
虽然可能认为租赁经营者已为建筑物投保，个人没有必要加入，但在租赁住宅中发生火灾时，不仅可能涉及《失火责任法》，还会产生恢复原状义务，并可能承担损害赔偿责任。
大多数租赁合约中都有关于恢复原状的记载，内容是在退租前将租借的房间恢复原状后再退租。
如果将房间全部烧毁，由于负有恢复原状义务，必须在退租前将其恢复原状。
如果被判定无法履行恢复原状义务，则构成合约债务不履行，将被追究赔偿责任。
损害赔偿金额预计会相当高额，因此加入火灾保险以备不时之需将成为必要。
加入时，确认承保对象、范围和期间非常重要。
加入火灾保险的优缺点
对租赁经营者和入住者双方都有好处的火灾保险，但在加入方面也有感觉是缺点的部分。
以下说明加入的优点和缺点。
优点
・可应对万一的风险
加入火灾保险的首要原因是应对风险。
火灾保险在租赁经营者和入住者各自受到损害时，都可以获得赔偿。
在无法预测的洪水或台风等自然灾害中，建筑物整体或公共部分受到损害时，可透过所加入的火灾保险获得赔偿。
此外，如果遭受附近住宅火灾蔓延的情况，同样地，如果失火者没有过失，也无法请求损害赔偿。
但是，如果租赁经营者本身有火灾保险，就可以获得赔偿。
在自然灾害频繁的日本，投保火灾保险可应对万一的风险。
・成为融资条件
火灾保险不仅仅是保护建筑物。
在购置土地或建设公寓等租赁物业时，向银行申请融资的条件中，有时会将加入火灾保险设为必要条件。
这是因为如果在灾害等情况下失去租赁物业，不仅只剩下债务，入住者中断导致收入消失，还款可能性也会大幅降低。
但是，如果加入了火灾保险，在公寓重建或修缮期间也有租金补偿，不存在无法还款的风险。
基于这样的理由，这常常成为融资条件。
・可透过特约弥补不安的部分
火灾保险有标准型，也可透过附加特约覆盖各种部分。
可以扩大承保范围和对象，附加特约可提供全面保障。
缺点
・保费高
火灾保险虽然能覆盖许多风险，但另一方面，保费高也让人感到是一个缺点。
近几年，火灾保险和地震保险的保费已上涨超过10%，在预测未来将发生大地震的地区，甚至有上涨近50%的情况。
在此基础上附加许多特约，与以往的火灾保险相比费用将相当高昂。
・地震保险没有长期合约
以前火灾保险最长可签订36年的长期合约，但目前新合约最长为10年，无法签订长期合约。
此外，地震保险从2022年1月起改为最长5年，实质负担预计将增加。
火灾保险缩短为短期合约，将导致运营成本增加。
・计算复杂
公寓等租赁经营者对火灾保险感到不便的地方，除了费用之外，保费的计算复杂也是原因之一。
决定火灾保费的机制，会因建筑物的种类和材质、承保内容和期间等而有所不同。
由于无法签订长期合约，每次申请时都必须计算建筑物的评估额，这也容易让人感到不便。
火灾保险的行情
在选择火灾保险时，许多租赁经营者关心的可能是「费用」。
但是，据说很难估算针对租赁经营者的火灾保费行情。
其原因在于保费由详细条件决定。
火灾保险根据以下条件决定保费。
・建筑物结构
・建筑物屋龄
・户数
・总楼地板面积
・地点
・租金收入
・合约期间
・承保内容
关于建筑物结构，依大厦结构、耐火结构、非耐火结构三种类型，保费也有所不同。
关于地点，由于灾害风险不同，即使是相似的物业，各都道府县的保费也会有差异。
近年来，根据灾害风险地图（Hazard Map）来区分保费的趋势也在形成。
由于这些各种条件和原因，估算行情变得困难。
但如果不了解行情，就会对加入犹豫不决。
至少可以考虑每年约需20万日圆左右，加上地震保险则每年约需60万日圆左右。
火灾保险选择要点
以下说明正在进行租赁经营的人在为自有物业选择火灾保险时的要点。
承保对象
火灾保险的承保对象可在签约时选择。
・仅限建筑物
・仅限家财
・建筑物与家财两者
共有这3种选择，根据承保对象的不同，保费也会有所变化。
一般而言，租赁经营者多选择「仅限建筑物」。
但是，如果经营含家具家电的租赁物业，选择「建筑物与家财两者」作为承保对象，万一发生事故时，两者都可获得保障。
另外，如果附设自己的自宅或管理员室，选择「建筑物与家财两者」也更为安心。
承保范围
在选择火灾保险时，请也注意承保范围。
光看火灾保险这个名称，容易认为只有火灾才能获得承保，但如上所述，各种事件造成的损害也包含在承保范围内。
由于生活中难以预料会发生什么，承保范围广泛固然令人安心，但承保范围越广，保费也越高，请注意。
但是，在火灾保险中，「透过附加特约来覆盖」是一般做法。
强风等风灾造成的损害已逐渐成为标准承保项目，但水灾和地震等，如果不自行附加，许多情况下可能无法覆盖。
如果希望尽量压低保费，最好去掉不需要的特约。
但万一发生事故时，将无法获得赔偿。
由于各地区都提供了灾害风险地图，如果物业位于河川泛滥时可能发生室内淹水等水灾风险高的地区，建议附加水灾补偿等，灵活应对。
保险适用期间
在选择火灾保险时，也请确认保险适用期间。
以前最长可签订35年合约，但由于灾害频繁发生，2015年修订为最长10年。
因此，目前火灾保险适用期间最短为1年，最长为10年。
选择1年期的话，每年需要办理更新手续并支付保费。
10年合约与1年合约相比，保费较为优惠。
但是，合约期间中途无法变更承保对象或范围，这是其缺点。
保费支付方式有月缴、年缴、一次缴清，其中一次缴清最为优惠。
也有人考虑「一次缴清的话，出售时会不会亏损」。
但是，火灾保险可以中途解约。
解约时很可能可以收到退款，所以问题不大。
每年更新的情况下，需要在保险适用期间结束前办理更新手续。
虽然有些人觉得麻烦，但每次更新都可以减少不必要的承保项目，这是其吸引力所在。
能够压低保费、定期重新审视，是很大的优点。
另外，合约期间预计将从目前最长10年改为5年。
同时也预计上调保费，为了不受涨价影响，建议在缩短之前加入或重新审视火灾保险。
保费
在决定火灾保险时，必须关注承保范围、承保对象、承保期间等各种要点。
但是，仍有许多租赁经营者在意费用。
这种时候，建议以保费为重点来选择。
在了解最低限度的承保内容后，选择保费较低的方案，就能在不花费大量费用的情况下持续租赁经营。
比较各种保险，做好风险应对准备。
为应对风险！附加火灾保险特约
自己经营的租赁物业一旦发生火灾，除了建筑物受损之外，还有其他风险。
如果因火灾导致难以入住，将无法获得租金收入，生活也会大为改变。
建筑物外墙倒塌砸到行人，也会产生赔偿费用。
为了应对这些风险，必须附加特约继续经营。
建筑物管理赔偿责任特约
建筑物老化或缺陷造成人员或财物损害时提供赔偿的，就是建筑物管理赔偿责任特约。
依保险公司不同，有时也称为「设施赔偿责任保险」。
适用情况如下。
・外墙脱落砸伤行人时
・外墙脱落砸到汽车或摩托车造成损伤时
・建筑物扶手老化，导致入住者发生坠落事故时
・入口损坏，导致绊倒受伤时
・电梯故障发生事故时
这些是旧物件特别需要考虑的风险，为了消除不安，附加特约会更令人放心。
设施赔偿责任保险的特点是，保障范围大而保费低廉。
即使是一栋公寓或套房，保费只需数千日圆的情况也很多，附加起来较为便利。
即使进行了修缮改建，也无法完全排除伤害入住者、行人或财物的可能性。
请设想可能被要求高额损害赔偿的情况，考虑是否加入。
租金收入特约
赔偿租赁物业因火灾等受损时所遭受租金损失的，就是租金收入特约。
加入火灾保险后，建筑物和家财可获得赔偿。
但是，如果恢复需要一段时间，将难以入住，租金收入也将无法获得。
如果是贷款购买物业，还可能因还款滞后而无法继续经营。
为了能够持续进行租赁经营，这是一项加入后不亏的特约。
租金收入特约在签约时设定3个月、6个月、12个月等补偿期间。
在设定期间内，以损失的租金金额为上限支付保险金。
根据种类不同，如果签约时空置率在50%以上，有时无法附加，请提前确认。
屋主费用特约
这是一项在自己经营的物业发生死亡事故时，承保清扫、除臭、改装及遗物整理等费用的特约。
自杀、犯罪死亡、孤独死等事件的发生并非不可能。
万一发生时，费用由经营者承担，进行整理和清扫。
在此期间，空置时间越长，租金收入也越减少。
这种租金损失如果加入了屋主费用特约也可获得赔偿。
日本老龄化社会不断进展，新闻等媒体也频繁报导孤独死相关话题，因此加入这项保险不会有损失。
但请注意，在空置房间内发生的犯罪死亡事故等情况不在承保范围内。
保险金的领取方式
在加入火灾保险时，请提前确认保险金的领取方式。
足额保险
足额保险是指因火灾受损的部分直接作为保险金获得赔偿。
虽然有些人觉得这个机制很复杂，但这个系统不仅易于理解，也令人感到安心。
但是，由于承保范围广，保费较高是其缺点。
超额保险
保险金额超过保险价额的保险称为超额保险。
发生火灾时，只要有保险金，就能用保险金覆盖全部损失。
此外，超出的部分将作为应对下次可能发生的事故的准备金储存起来。
虽然被认为比足额保险更令人安心，但超出的部分在下次事故发生之前不会被支付。
不足额保险
设定的保险金额少于承保对象价值的保险称为不足额保险。
可能只能收到不足损害金额的赔偿，保险无法覆盖的部分可能需要自费修缮。
关于计算方式
火灾保险的支付方式分为「实损补填型」和「比例补填型」两种。
实损补填型适用于保费与承保物品价值基本相等的情况，损失100万日圆就可获得100万日圆赔偿。
比例补填型是指当保险金额低于建筑物价格时发生损害，根据「减少的比例」相应削减保险金。
例如，拥有评估额4,000万日圆的建筑物并加入了3,000万日圆保险的情况下，如果火灾造成1,000万日圆的损害，最多只能领取750万日圆的保险金。
火灾保险的注意事项
最后说明加入火灾保险时需要注意的事项。
建筑物・地点不同导致行情差异
火灾保险的保费因建筑物种类、承保范围和承保内容而有所不同。
虽然承保范围广的保险更令人安心，但保费也相应较高，请注意。
如上所述，地点也会影响费用，火灾发生频率高的地方，或火灾发生时预计损失扩大风险大的地区，保费往往偏高。
这些地区很难自行判断，建议向熟悉火灾保险的专家或房地产公司咨询后再考虑加入。
另外，如果正在考虑购买物业进行租赁经营，购买自然灾害少的地区或受灾风险小地区的物业，可以降低火灾保险费用。
保费呈增加趋势
火灾保险承保火灾、破裂、爆炸、水灾、盗窃等各种损害，但近年来保费呈增加趋势。
其原因是国内灾害频繁发生。
发生自然灾害，建筑物受损风险也相应上升。
实际上，损害保险费率计算机构已于2021年6月宣布，将全国平均火灾保险参考纯率上调10.9%。
关于保费，在最近5年内已经3次上调，2022年10月也预计进一步上调。
由于难以阻止自然灾害，今后保费上涨被认为难以避免。
如果想尽量压低费用，请在保费上调实施前考虑加入火灾保险。
总结
本文就租赁经营中火灾保险的作用、承保对象、加入的优缺点以及行情和注意事项等各种要点进行了说明。
火灾保险不仅承保火灾，还承保台风、水灾等各种灾害造成的损害，加入后可应对万一的风险。
虽然有保费高等缺点，但去掉不必要的附加项目后，可以以较低费用获得保障。
加入火灾保险并非义务，但实际发生火灾时，必须支付高额费用。
加入能够承保这些费用的火灾保险，就能安心持续进行租赁经营。
请在咨询房地产公司等专家的同时，选择适合自己租赁物业的火灾保险，致力于安心安全的经营。
关于租赁经营火灾保险的常见问题
Q1. 租赁经营者有义务加入火灾保险吗？
法律上没有加入义务，但如果贷款购买物业，大多数情况下金融机构会要求加入。从风险管理的角度，也强烈建议加入。
Q2. 火灾保险承保地震损害吗？
仅靠火灾保险无法承保地震损害。为应对地震造成的损害，需要附加火灾保险的地震保险。
Q3. 火灾保费的行情大概是多少？
因建筑物结构、所在地、承保内容而有所不同，一栋公寓每年3～10万日圆左右为参考标准。
