دليل التأمين ضد الحرائق للعقارات المؤجَّرة في اليابان

عند إدارة عقار مؤجَّر في اليابان، سواء كان مبنى سكنيًا كبيرًا أو عمارة صغيرة، يُعدّ التأمين ضد الحرائق استعدادًا ضروريًا للطوارئ.
وقد يُظنّ من التسمية أنّ التغطية تقتصر على الحريق، لكنّ أنواع هذا التأمين ونطاقه ومضمونه متعدّدة.
نوضّح هنا هل يحتاج مالك العقار المؤجَّر إلى التأمين ضد الحرائق، وما الذي يشمله من أضرار، وما نقاط الاختيار.
ونشرح كذلك المزايا والعيوب والمحاذير، ليتّخذ الملّاك من المقال مرجعًا لمراجعة وثائقهم.

ما المقصود بالتأمين ضد الحرائق في إدارة العقارات المؤجَّرة؟

عند إدارة عقار مؤجَّر، يتساءل المالك عادةً هل يلزمه التأمين ضد الحرائق.
فالمستأجرون يشتركون في وثيقة تحمي منقولاتهم، أمّا المالك فيشترك عادةً في وثيقة تحمي المبنى والأجزاء المشتركة.
والتسمية واحدة، لكنّ ما تحميه الوثيقة يختلف بين المالك والمستأجر.
فالمالك يحصل على تعويض لا يقتصر على الحريق، بل يمتدّ إلى الكوارث الطبيعية كالأعاصير والأضرار المائية، وإلى السرقة وتسرّب المياه.
والقاعدة أنّ تأمين المبنى على المالك، وتأمين المنقولات على المستأجر.
وليس ذلك واجبًا بنصّ القانون، فلا مانع من تركه، لكنّه يُشترط عمليًا في حالات كثيرة، ومعرفة مضمونه نافعة.

وهنا نقطة يجهلها كثير من المستثمرين الخليجيين: بنية التأمين العقاري في اليابان تفصل صراحةً بين «المبنى» و«المنقولات»، ولكلٍّ وثيقة ومكتتِب مستقلّ.
ويختلف ذلك عن المألوف في الإمارات والسعودية، حيث تُدرَج تغطية المبنى في كثير من المجمّعات ضمن رسوم الخدمة التي تديرها جمعية الملّاك، فلا يشعر المالك بأنّه طرف مباشر في الوثيقة.
أمّا في اليابان فالمالك هو المكتتِب، يختار الشركة ونطاق التغطية ومبلغ التأمين، ويتحمّل تبعة أي نقص فيها.
فالمستثمر الخليجي الذي يشتري عمارة في طوكيو أو أوساكا ينتقل من موقع «الدافع للرسوم» إلى موقع «صاحب القرار التأميني»، وهو تحوّل يستوجب فهم ما يلي.

عن أنواع التأمين ضد الحرائق

يتّضح أنّ التأمين ضد الحرائق لازم للمالك والمستأجر معًا.
ونعرض هنا أنواعه المتداولة في السوق اليابانية.

تأمين الحريق السكني

تأمين الحريق السكني هو الوثيقة الأكثر شيوعًا في نطاق تغطيتها.
وهو يغطّي المباني المخصّصة للسكن فقط وما فيها من منقولات.
ومحلّ التغطية يُختار من ثلاثة: المبنى وحده، أو المنقولات وحدها، أو الاثنان معًا.
ولأنّ نطاقه محدود، فقسطه منخفض نسبيًا.
ويشمل: الحريق، والصاعقة، والانفجار، والتمزّق، وأضرار الرياح والثلوج والبَرَد.

التأمين السكني الشامل

التأمين السكني الشامل أوسع نطاقًا من تأمين الحريق السكني.
وهو يغطّي أيضًا المباني السكنية وما فيها من منقولات.
ومحلّ التغطية يُختار من المبنى وحده، أو المنقولات وحدها، أو الاثنين معًا، كسابقه.
لكن اتّساع النطاق يتيح حماية مفصَّلة بحسب المخاطر، مع قسط أعلى من تأمين الحريق السكني.
ويشمل: الحريق، والصاعقة، والانفجار، والتمزّق، وأضرار الرياح والثلوج والبَرَد، وتسرّب المياه، والفيضان، وارتفاع المياه فوق مستوى الأرضية، وسقوط الأجسام، والاصطدام، والأجسام المتطايرة، والشغب، والتحرّكات الجماعية، والنزاعات العمالية، والأضرار المائية، والسرقة.

تأمين الحريق العام

تأمين الحريق العام يختلف عن النوعين السابقين.
فمحلّه المبنى والمنقولات المودَعة فيه، ومن ثمّ يشمل المباني المزدوجة للسكن والمتجر، والمتاجر، والمكاتب، والمستودعات، والمصانع، وما فيها من بضائع ومنتجات ومهمّات وأثاث تشغيلي وتجهيزات.
فهو موجَّه إلى العقارات العامة التي تضمّ محالّ تجارية، لا إلى السكنية.
ويشمل: الحريق، والصاعقة، والانفجار، والتمزّق، وأضرار الرياح والثلوج والبَرَد.

ليست الكوارث الطبيعية وحدها: ما الذي يغطّيه التأمين ضد الحرائق؟

كما تبيّن، لا ينحصر ما يغطّيه التأمين ضد الحرائق في الحريق.
فالوثيقة تغطّي كوارث أخرى، والنطاق يتباين كثيرًا بحسب خطة شركة التأمين.
يُضاف إلى ذلك مرونة عالية، إذ يمكن إضافة الأجزاء المطلوبة وحدها.
ومن خلفيات هذا التوسّع اشتداد الكوارث الطبيعية عامًا بعد عام.
ولا يمكن استبعاد كوارث غير متوقّعة مستقبلًا، فالأولى مراجعة مضمون التغطية من جديد.
ونشرح فيما يلي محلّ التغطية، لتفهموا المضمون وتختاروا الوثيقة المناسبة.

الكوارث الطبيعية

تشمل الكوارث الطبيعية المغطّاة: الحرائق والأضرار الناجمة عن الصواعق، وأضرار رياح الأعاصير، والأضرار المائية للفيضانات، وأضرار الثلوج الكثيفة.
وفي كل عام تقريبًا تُدفع تعويضات كثيرة بسبب الأعاصير والأمطار الغزيرة.
ولذلك وسّعت الشركات نطاق تغطيتها، فصار تعزيز الوثيقة مطلبًا لمواجهة كوارث لا يمكن التنبّؤ بها.
ولا يقتصر التعويض على الحريق الناتج عن صاعقة مباشرة، بل يشمل تلف الأجهزة الكهربائية بالصاعقة، والضرر الناتج عن سقوطها على عمود كهرباء قريب.
والصواعق المتولّدة بتأثير الأعاصير مشمولة ببند الصواعق أيضًا.
ويشمل التعويض كذلك تطاير لوحة إعلانية بفعل الإعصار فتكسر زجاجًا، أو تطاير قرميد السطح فيتلف الجدار الخارجي، أو فيضان نهر قريب فيغمر المبنى، أو انهيارًا أرضيًا ناتجًا عن الإعصار.
وقد يُطبَّق التأمين أيضًا عند انهيار المبنى بالثلوج، أو سقوط السطح، أو انكسار المزاريب.

التمزّق والانفجار

يُطبَّق بند التمزّق والانفجار عند تضرّر المنقولات بانفجار عبوة رذاذ أو موقد غاز محمول.
ويدخل فيه تسرّب غاز ثمّ اشتعال فانفجار، فتتلف المنقولات كلّها أو بعضها.
أمّا الحريق الناتج عن تسرّب الغاز فيُعامَل معاملة حادث الحريق.

السرقة

ولا يقتصر الأمر على الكوارث، إذ يُطبَّق التأمين في حالات السرقة والسطو.
وكثيرًا ما يُظنّ أنّها خارج التغطية لأنّها ليست حريقًا، لكنّ التغطية تشمل حتى محاولة السرقة غير التامّة.
ويدخل فيها كسر زجاج النافذة عند الاقتحام، أو كسر قفل دراجة هوائية والعمود المربوطة به داخل حدود العقار بقصد سرقتها.
لكن يجب الانتباه إلى أنّ التحف الفنية الثمينة والمعادن النفيسة قد لا تكون مشمولة.

تسرّب المياه

يشمل التأمين ضد الحرائق الأضرار الناجمة عن تسرّب المياه.
فالتسرّب الناتج عن عطل أو خلل في تجهيزات التغذية والصرف، وتسرّب الطابق العلوي في المباني السكنية إذا أتلف الجدران أو الأسقف، كلاهما مشمول.
والأجهزة المنزلية كأفران الميكروويف وأجهزة التلفاز إذا تضرّرت بالتسرّب، عُوِّض عنها بوصفها أموالًا متضرّرة.
والمهمّ التمييز بين تسرّب المياه وتسرّب مياه الأمطار من السقف.
فإذا وقع الضرر بتسرّب أمطار ناتج عن التقادم، تعذّر إثبات أنّ السبب حادث عرضي، فلا تعويض.

حالات أخرى

يشمل التأمين أيضًا الأضرار الناجمة عن الاصطدام أو التلامس أو الانهيار بفعل أجسام متطايرة أو ساقطة من خارج المبنى.
ويدخل فيها تطاير حمولة مركبة، أو ارتطام جسم متطاير بالجدار الخارجي، أو اندفاع سيارة إلى داخل المبنى.
وهي وقائع نادرة، لكنّ التأمين ضد الحرائق قد يعوّض عنها.
ونطاق التغطية اختياري، واختياره بعد النظر في اعتبارات متعدّدة يطمئن المالك عند الطوارئ.

الاشتراك في التأمين ضد الحرائق ليس واجبًا قانونيًا

التأمين ضد الحرائق وثيقة تعوّض عن وقائع كثيرة، لكنّ من الملّاك من يقول: «أنا لا أتسبّب في الحرائق»، أو «لا أرى فائدة من الاشتراك».
والخلاصة أنّ الاشتراك ليس واجبًا قانونيًا، فمن رأى أنّه في غنى عنه فلا إشكال.
لكن عند شراء عمارة أو مبنى سكني والدخول في إدارة عقار مؤجَّر، قد تشترط المؤسسات المالية التأمين ضد الحرائق لمنح التمويل.
وعند استئجار وحدة، كثيرًا ما يشترطه المالك أو الشركة العقارية على المستأجر، فيصير الاشتراك أشبه بالبديهي وإن لم يكن واجبًا على أيٍّ منهما.
ويواجه المالك خصوصًا مخاطر غير متوقّعة، من أضرار الكوارث إلى ما يُحدثه المستأجرون من تلويث أو إتلاف.
والتأمين ضد الحرائق هو ما يعوّض عن هذه المخاطر المفاجئة.
وأبرزها ما يلي.

• خطر الإصابات الناتجة عن حوادث الحريق والكوارث الطبيعية
• خطر تلف العقار الناتج عن الحريق والكوارث الطبيعية
• خطر المسؤولية عن حريق أو تسرّب مياه يتسبّب فيه المستأجر
• خطر تحوّل الوحدة إلى «عقار ذي واقعة» بسبب وفاة المستأجر داخلها

فإذا نشب حريق في عمارة أو مبنى سكني، فقد لا يقتصر الضرر على الوحدة التي نشب فيها، بل يمتدّ إلى السكّان وإلى المبنى ذاته بامتداد النيران.
وقد ينتقل الحريق إلى المساكن المجاورة.
وقد يقع العكس فتنتقل النيران من مسكن مجاور فيحترق العقار كلّه.
وفي اليابان قانون المسؤولية عن الحريق الناتج عن الإهمال (失火責任法 — Act on Liability for Fire Caused by Negligence)، ومقتضاه أنّ من احترق مبناه بحريق نشب لدى الجار لا يطالب الجار بالتعويض ما لم يرتكب إهمالًا جسيمًا.
أي ما لم يوجد تقصير واضح الخطورة، كالعبث بالنار أو التدخين في الفراش، فلا مطالبة للطرف الآخر.
ومعنى ذلك أنّ المالك، مهما أحكم التجهيزات ووسائل الإطفاء، يظلّ معرَّضًا لنيران الجيران أو إهمال المستأجرين، ولا معوِّض له في حالة انتقال النيران من الجوار.
ومن هنا كان التأمين ضد الحرائق لازمًا لحماية العقار بوصفه أصلًا.

وهذا القانون أكثر ما يفاجئ المستثمر القادم من الخليج.
ففي الأنظمة المدنية المطبَّقة في الإمارات والسعودية، القاعدة أنّ من سبّب ضررًا للغير التزم بتعويضه، والإهمال البسيط كافٍ غالبًا لقيام المسؤولية.
أمّا القانون الياباني الصادر سنة ١٨٩٩ فيرفع سقف المسؤولية إلى «الإهمال الجسيم» في الحريق تحديدًا، وهو استثناء تاريخي نشأ حين كانت المدن اليابانية خشبية ويلتهم الحريق الواحد أحياءً كاملة، فرأى المشرّع أنّ تحميل الفرد تبعة دمار بهذا الحجم لا يُحتمل.
والنتيجة اليوم أنّ المالك لا يعتمد على مطالبة الجار أو المستأجر، وأنّ الوثيقة ليست راحة إضافية بل خطّ الدفاع الأول والأخير عن رأس المال.
وهذه مخاطرة نرى وجوب تسعيرها صراحةً في نموذج العائد قبل الشراء، لا معالجتها بعد التملّك.

ومن جهة أخرى فالتأمين ضد الحرائق مهمّ للمستأجر كذلك.
وقد يظنّ أنّه في غنى عنه لأنّ المالك أمّن على المبنى، لكنّه إذا تسبّب في حريق داخل المسكن، لم يُسأل بموجب قانون المسؤولية عن الحريق فحسب، بل وقع عليه التزام إعادة الحال إلى ما كانت عليه، وقد يتحمّل التعويض.
وأغلب عقود الإيجار في اليابان تنصّ على إعادة الحال، أي إعادة الوحدة إلى هيئتها الأصلية قبل الإخلاء.
فإذا احترقت الوحدة كلّها، وجب إصلاحها وإعادتها إلى حالتها الأصلية قبل المغادرة.
فإذا تبيّن العجز عن ذلك، عُدّ إخلالًا تعاقديًا وسُئل صاحبه عن التعويض.
ومبلغ التعويض مرشَّح للارتفاع، فيصير التأمين ضد الحرائق لا غنى عنه.
ويجدر عند الاشتراك التحقّق من محلّ التغطية ونطاقها ومدّتها.

مزايا الاشتراك في التأمين ضد الحرائق وعيوبه

التأمين ضد الحرائق مفيد للمالك والمستأجر معًا، لكنّ في الاشتراك جوانب قد تُعدّ عيوبًا.
ونشرح هنا المزايا والعيوب.

المزايا

• الاستعداد للمخاطر الطارئة
السبب الأول للاشتراك هو الاستعداد للمخاطر.
فبموجب الوثيقة يحصل المالك والمستأجر كلٌّ على تعويض عمّا يلحقه من ضرر.
فإذا أصابت الفيضانات أو الأعاصير المبنى كلّه أو أجزاءه المشتركة، جاء التعويض من الوثيقة.
وكذلك إذا انتقلت النيران من مسكن مجاور، فلا مطالبة للمتسبّب ما لم يرتكب إهمالًا جسيمًا.
لكنّ وثيقة المالك نفسه تتكفّل بالتعويض.
وفي اليابان الكثيرة الكوارث، يهيّئ التأمين ضد الحرائق صاحبَه للمخاطر الطارئة.

• أن يكون شرطًا للتمويل
التأمين ضد الحرائق لا يحمي المبنى فحسب.
فعند شراء أرض أو إنشاء عقار مؤجَّر، قد يكون شرطًا لازمًا للحصول على تمويل مصرفي.
والسبب أنّ فقدان العقار في كارثة لا يُبقي إلّا الدَّين، ويرجّح انقطاع المستأجرين وزوال الدخل فيتعثّر السداد.
أمّا مع الوثيقة فإعادة البناء أو الترميم تصحبها تغطية للإيجار خلال فترة الإصلاح، فينتفي خطر التعثّر.
ولذلك كثيرًا ما يكون شرطًا من شروط التمويل.

• سدّ مواضع القلق بالملاحق الاختيارية
من الوثائق ما هو قياسي، ومنها ما يُوسَّع بملاحق اختيارية تغطّي جوانب متعدّدة.
وبإمكان توسيع النطاق والمحلّ، تصير الحماية شاملة ومحكمة.

العيوب

• ارتفاع الأقساط
يغطّي التأمين ضد الحرائق مخاطر كثيرة، لكنّ ارتفاع قسطه قد يُعدّ عيبًا.
ففي السنوات الأخيرة ارتفعت أقساط التأمين ضد الحرائق والزلازل بأكثر من عشرة بالمئة، بل قاربت الزيادة خمسين بالمئة في مناطق يُتوقّع فيها زلزال كبير.
فإذا أُضيفت ملاحق كثيرة، ارتفعت الكلفة كثيرًا مقارنةً بالوثيقة التقليدية.

• عدم وجود عقود طويلة للتأمين ضد الزلازل
كان التأمين ضد الحرائق يتيح عقودًا تبلغ ستًّا وثلاثين سنة، أمّا اليوم فالحدّ الأقصى في العقود الجديدة عشر سنوات، ولا عقود طويلة.
والتأمين ضد الزلازل غُيّر منذ يناير ٢٠٢٢ إلى خمس سنوات، ممّا ينذر بزيادة فعلية في العبء.
وقِصَر المدّة يرفع كلفة التشغيل الجارية.

• تعقيد الحساب
ومن العيوب التي يلمسها الملّاك، إلى جانب الكلفة، تعقيدُ حساب القسط.
فآلية تحديده تتغيّر بحسب نوع المبنى وموادّه ومضمون التغطية ومدّتها.
ولتعذّر العقود الطويلة، وجب احتساب القيمة التقديرية للمبنى في كل طلب، وهو عبء إضافي.

المعدّل السائد لأقساط التأمين ضد الحرائق

لعلّ أكثر ما يشغل الملّاك عند الاختيار هو «الكلفة».
لكن يُقال إنّ استخراج معدّل سائد لأقساط الملّاك صعب.
والسبب أنّ القسط يتحدّد بشروط دقيقة متعدّدة.
ويتحدّد على أساس ما يلي.

• بنية المبنى الإنشائية
• عمر المبنى منذ الإنشاء
• عدد الوحدات
• إجمالي المساحة المبنية
• الموقع
• الدخل الإيجاري
• مدّة العقد
• مضمون التغطية

وبنية المبنى ثلاثة أنواع تختلف بها الأقساط: بنية المباني السكنية الخرسانية، والبنية المقاومة للحريق، وغير المقاومة للحريق.
والموقع تتباين فيه مخاطر الكوارث، فيختلف القسط باختلاف المحافظة حتى مع تشابه العقارات.
وظهر أخيرًا توجّه إلى تفريق الأقساط استنادًا إلى خرائط المخاطر (ハザードマップ).
ولهذه الشروط صار استخراج معدّل سائد عسيرًا.
لكنّ جهل المعدّل يجعل المالك متردّدًا.
ويحسن تقدير الحدّ الأدنى بنحو ٢٠٠ ألف ين سنويًا (نحو ١٬٣٠٠ دولار أمريكي)، ونحو ٦٠٠ ألف ين سنويًا (نحو ٤٬٠٠٠ دولار أمريكي) مع التأمين ضد الزلازل.

نقاط اختيار التأمين ضد الحرائق

نعرض فيما يلي النقاط التي يراعيها مالك العقار المؤجَّر عند اختيار وثيقة عقاره.

محلّ التغطية

يُختار محلّ التغطية عند إبرام العقد.

• المبنى وحده
• المنقولات وحدها
• المبنى والمنقولات معًا

وهذه ثلاثة يختلف القسط بحسب المختار منها.
والغالب أنّ الملّاك يختارون «المبنى وحده».
لكن في العقار المؤجَّر المفروش بالأثاث والأجهزة، يضمن اختيار «المبنى والمنقولات معًا» تعويض الأمرين عند الطوارئ.
وكذلك إذا أقام المالك في المبنى أو أُلحقت به غرفة إدارة، فالأطمأن اختيار «المبنى والمنقولات معًا».

نطاق التغطية

ينبغي الانتباه إلى نطاق التغطية أيضًا.
فالاسم يوحي بأنّها وثيقة للحريق وحده، لكنّ نطاقها — كما تقدّم — يشمل أضرارًا من وقائع متنوّعة.
وما يقع في الحياة غير معلوم، فاتّساع النطاق مدعاة للاطمئنان، لكنّه يرفع القسط، فليُنتبَه.
على أنّ المتّبع في التأمين ضد الحرائق هو «التغطية بإضافة ملاحق اختيارية».
فتغطية أضرار الرياح الشديدة صارت قياسية، أمّا الأضرار المائية والزلازل فكثيرًا ما لا تُغطّى ما لم يُضِفها المالك.
ومن أراد خفض القسط فالأولى استبعاد الملاحق غير الضرورية.
لكنّه لن يحصل على تعويض عند الطارئ.
وخرائط المخاطر متاحة بحسب المناطق، فمن كان عقاره في منطقة مرتفعة المخاطر المائية — كأن يُتوقّع ارتفاع المياه فوق مستوى الأرضية عند فيضان نهر — فالمستحسن التعامل بمرونة، كإضافة تغطية الأضرار المائية.

مدّة سريان الوثيقة

ينبغي التحقّق من مدّة سريان الوثيقة كذلك.
فقد كان الحدّ الأقصى خمسًا وثلاثين سنة، ثمّ عُدِّل سنة ٢٠١٥ إلى عشر سنوات بسبب تكرار الكوارث.
ولذلك فالمدّة اليوم سنة واحدة كحدٍّ أدنى وعشر سنوات كحدٍّ أقصى.
وفي السنة الواحدة يلزم التجديد سنويًا مع سداد القسط في كل مرّة.
وقسط عقد العشر سنوات أقلّ نسبيًا من عقد السنة، وهذه ميزة اقتصادية.
لكن من عيوبه تعذّر تغيير محلّ التغطية أو نطاقها أثناء السريان.
والسداد شهري أو سنوي أو دفعة واحدة، والدفعة الواحدة أوفر.
وقد يُظنّ أنّ السداد دفعة واحدة يُوقع في خسارة عند بيع العقار.
لكنّ الإلغاء أثناء المدّة ممكن في التأمين ضد الحرائق.
واحتمال استرداد جزء من القسط عند الإلغاء مرتفع، فلا إشكال كبير.
وفي التجديد السنوي يلزم إتمام الإجراءات قبل انتهاء السريان.
وقد يُعدّ ذلك عبئًا، لكنّ ميزته إسقاط التغطيات غير المجدية في كل مرّة.
وخفض القسط والمراجعة الدورية ميزتان كبيرتان.
ويُذكر أنّ من المقرّر تقصير الحدّ الأقصى من عشر سنوات إلى خمس.
ورفع الأقساط مقرَّر في التوقيت نفسه، فالمستحسن الاشتراك أو المراجعة قبل التقصير تفاديًا لأثر الزيادة.

قسط التأمين

عند البتّ في الاختيار يجب النظر في نقاط متعدّدة، من نطاق التغطية ومحلّها إلى مدّتها.
لكنّ اهتمام كثير من الملّاك يظلّ منصبًّا على الكلفة.
وحينئذٍ يُنصح بالاختيار على أساس القسط.
فإذا فُهم الحدّ الأدنى اللازم من التغطية ثمّ اختير الأرخص قسطًا، أمكن الاستمرار في الإدارة بلا إنفاق كبير.
فلتُقارَن الوثائق استعدادًا للمخاطر.

للاستعداد للمخاطر: أضِف ملاحق التأمين ضد الحرائق

إذا نشب حريق في عقاركم المؤجَّر، فالمخاطر لا تقتصر على تضرّر المبنى.
فتعذّر السكن يقطع الدخل الإيجاري ويقلب أحوال المعيشة.
وانهيار جزء من الجدار الخارجي على أحد المارّة يرتّب كلفة تعويض.
وللاستعداد لذلك لا بدّ من إضافة الملاحق ومواصلة الإدارة على أساسها.

ملحق المسؤولية عن إدارة المبنى

ملحق المسؤولية عن إدارة المبنى يعوّض عند إلحاق ضرر بالأشخاص أو الممتلكات بسبب تقادم المبنى أو خلل فيه.
وتسمّيه بعض الشركات «تأمين المسؤولية عن المنشآت» (施設賠償責任保険).
وحالات تطبيقه كما يلي.

• سقوط جزء من الجدار الخارجي فيصيب أحد المارّة
• سقوط جزء من الجدار الخارجي فيخدش سيارة أو درّاجة نارية
• تآكل درابزين المبنى فيسقط أحد المستأجرين
• تلف داخل المدخل فيتعثّر أحدهم ويُصاب
• وقوع حادث بسبب عطل في المصعد

وهذه مخاطر تُتصوَّر في العقارات القديمة خصوصًا، فإضافة الملحق تبدّد القلق.
ومن خصائص تأمين المسؤولية عن المنشآت أنّ تغطيته كبيرة وقسطه زهيد.
وكثيرًا ما لا يتجاوز القسط بضعة آلاف ين (نحو عشرين إلى ستّين دولارًا) لعمارة كاملة، وهذه ميزة تجعل إضافته يسيرة.
فمهما بُذل في الترميم، لا يمكن الجزم باستحالة إيذاء المستأجرين أو المارّة أو الممتلكات.
فليُنظر في الاشتراك تحسّبًا لمطالبات التعويض الكبيرة.

ملحق الدخل الإيجاري

ملحق الدخل الإيجاري يعوّض عن خسارة الإيجار عند تضرّر العقار بحريق أو نحوه.
فالتأمين ضد الحرائق يغطّي المبنى والمنقولات.
لكن إذا استغرقت الإصلاحات مدّة طويلة تعذّر السكن وانقطع الدخل الإيجاري.
وإذا اشتُري العقار بقرض، فقد يتعثّر السداد ويُخشى تعذّر مواصلة الإدارة.
فهو ملحق لا خسارة في الاشتراك فيه لمن أراد مواصلة إدارة عقاره.
وتُحدَّد فيه عند التعاقد مدّةُ التغطية، كثلاثة أشهر أو ستّة أو اثني عشر شهرًا.
وآليته أن يُدفع تعويض عن الإيجار المفقود في حدود المدّة المحدَّدة.
وبعض الأنواع لا يمكن إضافتها إذا تجاوزت نسبة الشواغر عند التعاقد خمسين بالمئة، فليُتحقَّق مسبقًا.

ملحق نفقات المالك

هو الملحق الذي يعوّض عن نفقات التنظيف وإزالة الروائح والتجديد وتصفية متعلّقات المتوفّى عند وقوع حادث وفاة داخل العقار.
فاحتمال الانتحار أو الوفاة الجنائية أو الوفاة المنفردة ليس معدومًا.
وإذا وقع شيء من ذلك تحمّل المالك النفقات وأُجريت أعمال التصفية والتنظيف.
وكلّما طالت مدّة الشغور تراجع الدخل الإيجاري.
وهذا النقص مشمول بالتعويض لمن اشترك في ملحق نفقات المالك.
واليابان مجتمع تتسارع فيه الشيخوخة، وموضوع الوفاة المنفردة يتردّد في نشرات الأخبار، فلا خسارة في الاشتراك.
لكن يجب الانتباه إلى أنّ الوفاة الجنائية في الوحدات الشاغرة غير مشمولة.

طرائق تسوية مبلغ التأمين

ينبغي عند الاشتراك التحقّق مسبقًا من طريقة تسوية مبلغ التأمين.

التأمين الكامل

التأمين الكامل هو الذي يُعوَّض فيه مقدار الضرر الناتج عن الحريق كما هو.
وقد تُعدّ الآلية معقّدة، لكنّ هذا النظام سهل الفهم ويبعث على الاطمئنان.
على أنّ من عيوبه ارتفاع القسط باتّساع نطاق التغطية.

التأمين الزائد

التأمين الزائد هو ما يتجاوز فيه مبلغ التأمين القيمة التأمينية للشيء المؤمَّن عليه.
فإذا وقع الحريق وصُرف المبلغ غطّى النطاق كلّه.
والمقدار الزائد يُحتفَظ به استعدادًا لمشكلات لاحقة.
وهو أبعث على الاطمئنان من التأمين الكامل، لكنّ الزائد لا يُصرف ما لم تقع المشكلة التالية.

التأمين الجزئي

التأمين الجزئي ما كان فيه مبلغ التأمين المحدَّد أقلّ من قيمة الشيء المؤمَّن عليه.
ويُخشى فيه ألّا يتقاضى المالك إلّا أقلّ من قيمة الضرر، فيصلح ما لا يغطّيه التأمين على نفقته.

عن طريقة الاحتساب

لصرف التأمين ضد الحرائق نمطان: «التعويض بقدر الضرر الفعلي» و«التعويض بالتناسب».
فالأول يصلح حين تتقارب قيمة التأمين مع قيمة الشيء المؤمَّن عليه، وآليته أنّ ضررًا بمليون ين (نحو ٦٬٧٠٠ دولار) يقابله تعويض بمليون ين (نحو ٦٬٧٠٠ دولار).
والثاني آليته أنّه حين يكون مبلغ التأمين أقلّ من قيمة المبنى ثمّ يقع الضرر، يُخفَّض التعويض بحسب «نسبة النقص».
فمن يملك مبنى قيمته التقديرية ٤٠ مليون ين (نحو ٢٦٧٬٠٠٠ دولار) وأمّن عليه بـ٣٠ مليون ين (نحو ٢٠٠٬٠٠٠ دولار)، ثمّ لحقه ضرر بعشرة ملايين ين (نحو ٦٧٬٠٠٠ دولار) بحريق، لا يُصرف له إلّا ٧٫٥ مليون ين (نحو ٥٠٬٠٠٠ دولار).

محاذير التأمين ضد الحرائق

نشرح أخيرًا ما ينبغي الحذر منه عند الاشتراك في التأمين ضد الحرائق.

اختلاف المعدّل السائد باختلاف المبنى والموقع

يختلف القسط بحسب نوع المبنى ونطاق التغطية ومضمونها.
وقد يُظنّ أنّ الوثيقة الواسعة أبعث على الاطمئنان، لكنّ القسط يرتفع بقدر ذلك.
وتقدّم أنّ الموقع يؤثّر في الكلفة، والمناطق التي تكثر فيها الحرائق أو يُتوقَّع فيها اتّساع الضرر تميل أقساطها إلى الارتفاع.
وتقدير ذلك بالاجتهاد الشخصي عسير، فالمستحسن استشارة مختصّ في التأمين ضد الحرائق أو شركة عقارية قبل البتّ.
ومن اعتزم شراء عقار للدخول في الإدارة، فشراء عقار في منطقة قليلة الكوارث أو منخفضة مخاطر الضرر يخفّض كلفة التأمين.

الأقساط في اتّجاه تصاعدي

يعوّض التأمين ضد الحرائق عن أضرار شتّى، من الحريق إلى التمزّق والانفجار والأضرار المائية والسرقة، لكنّ أقساطه أخيرًا في اتّجاه تصاعدي.
والسبب كثرة الكوارث داخل اليابان.
فوقوع الكوارث يرفع مخاطر الضرر اللاحق بالمباني.
وقد أعلنت مؤسسة احتساب أقساط التأمين ضد الأضرار (損害保険料算出機構 — General Insurance Rating Organization of Japan) في يونيو ٢٠٢١ رفعَ المعدّل المرجعي الصافي لأقساط التأمين ضد الحرائق ١٠٫٩ بالمئة كمتوسّط على مستوى البلاد.
وقد ارتفعت الأقساط ثلاث مرّات خلال خمس سنوات، ومن المقرّر رفع إضافي في أكتوبر ٢٠٢٢.
وإيقاف الكوارث الطبيعية متعذّر، فارتفاع الأقساط مستقبلًا مرجَّح.
فمن أراد خفض الكلفة فلينظر في الاشتراك قبل تنفيذ الزيادة.

وثمّة نقطة عملية تخصّ المستثمر الخليجي: السوق اليابانية سوق تأمين تقليدي في الأساس، ولا تكاد تتوافر فيها منتجات التكافل المتوافقة مع أحكام الشريعة كما في دول مجلس التعاون.
ومن التزم بالتمويل والتأمين المتوافقين مع الشريعة، فالمسار الأكثر واقعية في تقديرنا ترتيبُ الغطاء عبر شركة تكافل أو نافذة تكافل في بلده تقبل تغطية أصل واقع في اليابان، أو عبر بنية ملكية تُعالَج فيها المسألة على مستوى الكيان المالك لا على مستوى الوثيقة المحلية.
لكنّ هذا يصطدم عادةً بشرط المموّل الياباني الذي يطالب بوثيقة صادرة عن شركة يابانية مرخّصة ومحال حقّها إليه، فينبغي طرح المسألة على المموّل مبكّرًا لا بعد توقيع عقد البيع.
ونحن في INA&Associates نرى أنّ توضيح هذه القيود مقدَّمًا، وإن أخّر الصفقة، أنفع للمستثمر على المدى الطويل من تسويتها على عجل عند الإقفال.

الخلاصة

عرضنا نقاطًا متعدّدة: دور التأمين ضد الحرائق في إدارة العقارات المؤجَّرة ومحلّ تغطيته، ومزايا الاشتراك وعيوبه، والمعدّل السائد للأقساط والمحاذير.
فالتأمين ضد الحرائق يعوّض عن كوارث متنوّعة لا عن الحريق وحده، بل يمتدّ إلى الأعاصير والأضرار المائية، فالاشتراك فيه استعداد للمخاطر الطارئة.
وله عيوب كارتفاع القسط، لكنّ إسقاط الملاحق غير الضرورية يتيح تغطية بكلفة زهيدة.
والاشتراك ليس واجبًا قانونيًا، لكنّ وقوع الحريق فعليًا يُلزم المالك بدفع مبالغ كبيرة.
فإذا كان مشتركًا في وثيقة تعوّض عنها، واصل إدارة عقاره باطمئنان.
فليُختَر التأمين المناسب للعقار بالتشاور مع المختصّين كالشركات العقارية، سعيًا إلى إدارة آمنة ومطمئنّة.

أسئلة شائعة عن التأمين ضد الحرائق في إدارة العقارات المؤجَّرة

س١. هل يقع على مالك العقار المؤجَّر واجب الاشتراك في التأمين ضد الحرائق؟

لا يوجد واجب قانوني، لكنّ المؤسسات المالية تطالب بالاشتراك في أغلب الحالات عند الحصول على قرض. ونوصي بالاشتراك توصيةً قوية من زاوية إدارة المخاطر كذلك.

س٢. هل تُعوَّض أضرار الزلازل بموجب التأمين ضد الحرائق؟

لا تُعوَّض أضرار الزلازل بالتأمين ضد الحرائق وحده. وللاستعداد لها يلزم الاشتراك في التأمين ضد الزلازل المُلحَق بالوثيقة.

س٣. كم يبلغ المعدّل السائد لقسط التأمين ضد الحرائق؟

يختلف بحسب بنية المبنى وموقعه ومضمون التغطية، لكنّ المؤشّر التقريبي لعمارة كاملة يتراوح بين ٣٠ ألف ين و١٠٠ ألف ين سنويًا (نحو ٢٠٠ إلى ٦٧٠ دولارًا أمريكيًا).