Wer in Japan ein Apartmenthaus (apāto) oder eine Eigentumswohnanlage (manshon) vermietet, braucht für den Ernstfall Versicherungsschutz.
Die Feuerversicherung – kasai hoken (火災保険) – trägt zwar das Feuer im Namen, doch der Eindruck, sie decke nur Brandschäden, ist irreführend: Vertragsarten, versicherte Sachen und Deckungsumfänge unterscheiden sich erheblich.
Dieser Beitrag erläutert, ob Vermieterinnen und Vermieter in Japan eine Feuerversicherung abschließen müssen, welche Sachen und Gefahren gedeckt sind und worauf bei der Auswahl zu achten ist.
Ergänzend gehen wir auf Vorteile, Nachteile und typische Fallstricke ein, damit Sie Ihren bestehenden Schutz überprüfen können.
Was die Feuerversicherung in der japanischen Mietverwaltung leistet
Wer in Japan ein Apartmenthaus oder eine Eigentumswohnanlage vermietet, fragt sich zunächst, ob eine Feuerversicherung überhaupt erforderlich ist.
Die Mieterinnen und Mieter schließen jeweils eine eigene Police ab, um ihren Hausrat zu schützen; üblich ist aber, dass auch die Eigentümerseite eine Police unterhält, die das Gebäude und die Gemeinschaftsflächen absichert.
Es handelt sich um dieselbe Produktgattung, doch der geschützte Bereich fällt auf beiden Seiten unterschiedlich aus.
Auf der Vermieterseite deckt die Police neben dem Brand auch Naturgefahren wie Taifune und Überschwemmungen sowie Schäden durch Diebstahl oder austretendes Leitungswasser ab.
Der Grundsatz lautet: Die Police für das Gebäude schließt die Eigentümerseite ab, die Police für den Hausrat die Mieterschaft.
Eine gesetzliche Pflicht besteht nicht, ein Verzicht wäre also unproblematisch – in der Praxis wird der Abschluss jedoch so häufig zur Bedingung gemacht, dass sich Kenntnisse über die Inhalte auszahlen.
Für Investorinnen und Investoren aus dem deutschsprachigen Raum ist eine Einordnung hilfreich: Die Rollenverteilung ähnelt der vertrauten, die rechtliche Verankerung nicht.
Die japanische Gebäudepolice entspricht funktional der Wohngebäudeversicherung, die Mieterpolice der Hausratversicherung, der später beschriebene Haftpflichtbaustein der Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht.
Der Unterschied liegt im Zwangscharakter: In der Schweiz besteht in den meisten Kantonen eine obligatorische Gebäudeversicherung bei einer kantonalen Anstalt, in Deutschland und Österreich erzwingen die finanzierenden Banken den Schutz über die Kreditbedingungen.
In Japan gibt es weder Monopolanstalt noch gesetzliche Pflicht – die Absicherung ist eine unternehmerische Entscheidung, und genau deshalb lohnt die inhaltliche Prüfung der Police hier mehr als in einem System mit standardisierter Pflichtdeckung.
Die Arten der Feuerversicherung
Die Feuerversicherung ist also für die Vermieter- wie für die Mieterseite von Bedeutung.
Im Folgenden stellen wir die Arten vor, die auf dem japanischen Markt angeboten werden.
Jūtaku kasai hoken – die einfache Wohngebäude-Feuerversicherung
Die jūtaku kasai hoken (住宅火災保険) ist die Police mit dem gängigsten und zugleich schlankesten Deckungsumfang.
Versichert sind ausschließlich zu Wohnzwecken genutzte Gebäude sowie der darin befindliche Hausrat.
Als versicherte Sache lässt sich zwischen „nur Gebäude", „nur Hausrat" und „Gebäude und Hausrat" wählen.
Weil der Gefahrenkatalog eng gefasst ist, fällt die Prämie vergleichsweise niedrig aus.
Gedeckt sind Brand, Blitzschlag, Explosion, Verpuffung, Sturm, Schnee- und Hagelschäden.
Jūtaku sōgō hoken – die umfassende Wohngebäudeversicherung
Die jūtaku sōgō hoken (住宅総合保険) deckt gegenüber der einfachen Variante einen deutlich breiteren Gefahrenkatalog ab.
Versichert sind ebenfalls nur zu Wohnzwecken genutzte Gebäude und der darin befindliche Hausrat.
Auch hier ist zwischen „nur Gebäude", „nur Hausrat" und „Gebäude und Hausrat" zu wählen – insoweit besteht kein Unterschied.
Allerdings gilt: Der breitere Gefahrenkatalog erlaubt einen präziseren Zuschnitt auf das Risikoprofil, die Prämie liegt jedoch tendenziell über der einer einfachen Feuerversicherung.
Gedeckt sind Brand, Blitzschlag, Explosion, Verpuffung, Sturm, Schnee- und Hagelschäden, austretendes Leitungswasser, Hochwasser, Überflutung oberhalb des Fußbodenniveaus, herabfallende und aufprallende Gegenstände, Anprall, Flugkörper, Aufruhr, kollektive Gewalthandlungen, Arbeitskämpfe, Elementarschäden durch Wasser sowie Diebstahl.
Futsū kasai hoken – die allgemeine Feuerversicherung für gewerbliche Objekte
Die futsū kasai hoken (普通火災保険) unterscheidet sich von den beiden Wohngebäudepolicen grundlegend.
Versichert sind das Gebäude und die darin eingebrachten beweglichen Sachen, also gemischt genutzte Wohn- und Geschäftshäuser, Ladenlokale, Büros, Lagerhallen und Fabriken samt Waren, Erzeugnissen, Betriebsmitteln, Einrichtungsgegenständen und Anlagen.
Gegenstand sind hier nicht Wohnimmobilien, sondern allgemeine Objekte einschließlich gewerblicher Flächen.
Gedeckt sind Brand, Blitzschlag, Explosion, Verpuffung, Sturm, Schnee- und Hagelschäden.
Nicht nur Naturgefahren: Was die Feuerversicherung abdeckt
Wie dargestellt, beschränkt sich der Schutz keineswegs auf Brandschäden.
Auch unter dem Namen „Feuerversicherung" lassen sich zahlreiche andere Schadenereignisse absichern, und je nach Tarif fällt der Umfang sehr unterschiedlich aus.
Hinzu kommt: Da sich einzelne Bausteine gezielt hinzunehmen lassen, ist die Gestaltungsfreiheit hoch.
Ein wesentlicher Hintergrund sind die von Jahr zu Jahr schwereren Naturkatastrophen in Japan.
Dass künftig weitere unvorhergesehene Ereignisse eintreten, lässt sich nicht ausschließen – eine erneute Prüfung des Deckungsumfangs ist daher empfehlenswert.
Nachfolgend erläutern wir die gedeckten Gefahren, damit Sie eine sachgerechte Auswahl treffen können.
Naturgefahren
Zu den erfassten Naturgefahren zählen Brände und Sachschäden durch Blitzschlag, Sturmschäden durch Taifune, Wasserschäden durch Hochwasser und Schneelastschäden durch starke Schneefälle.
Jahr für Jahr werden in Japan wegen Taifunen und Starkregen hohe Summen aus Feuerversicherungen ausgezahlt.
Die Versicherer haben ihren Gefahrenkatalog daher teilweise erweitert, und der Ausbau des Schutzes gegen nicht prognostizierbare Naturereignisse gilt als geboten.
Ersetzt wird nicht nur der unmittelbar durch Blitzschlag ausgelöste Brand, sondern auch die Zerstörung von Elektrogeräten infolge eines Einschlags oder Schäden durch einen Einschlag in einen nahen Strommast.
Auch Blitze im Zusammenhang mit einem Taifun fallen unter die Blitzschlagdeckung.
Gedeckt sind ferner: Ein Werbeschild wird vom Taifun fortgerissen und zerschlägt eine Glasscheibe, herumfliegende Dachziegel beschädigen die Außenwand, ein naher Fluss tritt über die Ufer und das Objekt wird überflutet, oder das Gebäude wird von einem taifunbedingten Hangrutsch erfasst.
Auch für Gebäudeeinstürze durch Schneelast, herabgestürzte Dächer oder gebrochene Regenrinnen kann die Police eintreten.
Explosion und Verpuffung
Der Baustein Explosion und Verpuffung greift etwa, wenn Hausrat durch die Explosion einer Spraydose oder eines Gaskartuschenkochers beschädigt wird.
Erfasst ist auch, wenn austretendes Gas sich entzündet, explodiert und dabei Hausrat zerstört oder teilweise beschädigt.
Ein durch Gasaustritt ausgelöster Brand wird versicherungstechnisch als Brandereignis behandelt.
Diebstahl
Nicht nur Naturgefahren, auch Diebstahl und Entwendung fallen unter den Schutz der Feuerversicherung.
Weil kein Brandereignis vorliegt, wird dies häufig für ungedeckt gehalten – tatsächlich ist selbst der versuchte Diebstahl umfasst.
Erfasst sind etwa eine bei einem Einbruch eingeschlagene Fensterscheibe oder ein aufgebrochenes Schloss samt abgeknicktem Pfosten, mit dem ein auf dem Grundstück abgestelltes Fahrrad gesichert war.
Zu beachten ist: Für hochwertige Kunstgegenstände und Edelmetalle besteht unter Umständen kein Schutz.
Austretendes Leitungswasser
Auch Schäden durch austretendes Leitungswasser sind gedeckt.
Ersetzt werden Wasseraustritte aus defekten oder mangelhaften Zu- und Ableitungen sowie – in einer Eigentumswohnanlage – Schäden an Wänden und Decken durch einen Wasseraustritt in der darüberliegenden Wohnung.
Werden dabei Hausratgegenstände wie Mikrowelle oder Fernseher beschädigt, sind auch diese ersatzfähig.
Wichtig ist die Abgrenzung zwischen austretendem Leitungswasser und eindringendem Regenwasser.
Bei alterungsbedingt eindringendem Regenwasser lässt sich kein plötzliches Schadenereignis feststellen, sodass eine Entschädigung in der Regel ausscheidet.
Sonstige Gefahren
Gedeckt sind zudem Schäden durch von außen auftreffende oder herabfallende Gegenstände infolge von Anprall, Berührung oder Einsturz.
Erfasst sind etwa von einem Fahrzeug herabgefallene Ladung, eine durch einen fliegenden Gegenstand beschädigte Außenwand oder ein Pkw, der in das Gebäude fährt.
Solche Ereignisse treten selten auf, doch die Feuerversicherung kann auch für sie eintreten.
Der Deckungsumfang ist frei wählbar – wer ihn mit Blick auf die denkbaren Szenarien zusammenstellt, ist im Ernstfall abgesichert.
Der Abschluss ist keine gesetzliche Pflicht
Die Feuerversicherung deckt eine bemerkenswerte Bandbreite ab; dennoch denkt mancher: „Bei mir bricht kein Feuer aus" oder „Ich sehe keinen Nutzen darin".
Vorweg das Ergebnis: Der Abschluss ist nicht verpflichtend, ein Verzicht also rechtlich unbedenklich, wenn Sie ihn für entbehrlich halten.
Allerdings gilt: Wer ein Apartmenthaus oder eine Wohnanlage erwirbt, damit in die Vermietung einsteigt und eine Bankfinanzierung nutzt, findet den Abschluss häufig als zwingende Kreditbedingung vor.
Ebenso verlangen Vermieterseite und Maklerunternehmen beim Mietvertrag regelmäßig den Nachweis einer Police, sodass der Abschluss auf beiden Seiten zwar nicht vorgeschrieben, praktisch aber zum Normalfall geworden ist.
Gerade auf der Vermieterseite drohen neben Katastrophenschäden unerwartete Risiken wie Verschmutzungen oder Beschädigungen durch die Mieterschaft.
Genau diese plötzlichen Risiken fängt die Feuerversicherung ab.
Zu den wesentlichen Risiken zählen die folgenden.
• Verletzungsrisiko durch Unfälle infolge von Bränden oder Naturkatastrophen
• Risiko der Beschädigung des Objekts durch Brände oder Naturkatastrophen
• Haftungsrisiko für durch Mieterinnen und Mieter verursachte Brände oder Wasseraustritte
• Risiko der Einstufung als jiko bukken (Objekt mit Vorkommnis) beim Tod einer Mieterin oder eines Mieters
Bricht in einem vermieteten Apartmenthaus ein Feuer aus, bleibt der Schaden selten auf die Wohnung des Brandherds beschränkt, sondern kann durch Übergreifen auf Gebäude und Bewohnerschaft erhebliche Ausmaße annehmen.
Von dort können die Flammen auch auf die Nachbarbebauung übergreifen.
Umgekehrt ist ebenso denkbar, dass das eigene Objekt durch ein Übergreifen von nebenan ausbrennt.
In Japan gilt das shikka sekinin hō (失火責任法), das Gesetz über die Haftung bei fahrlässiger Brandverursachung: Brennt das eigene Gebäude infolge eines Brandes im Nachbarhaus ab, lässt sich vom Verursacher weder Schadensersatz noch Entschädigung verlangen, solange ihm keine grobe Fahrlässigkeit zur Last fällt.
Mit anderen Worten: Ohne grob fahrlässiges Verhalten wie Zündeln oder Rauchen im Bett besteht kein Ersatzanspruch, selbst wenn das eigene Gebäude vollständig niederbrennt.
Auch wer die Anlage technisch einwandfrei hält und den Brandschutz vollständig umgesetzt hat, kann durch ein Übergreifen von außen oder ein Versehen der Mieterschaft geschädigt werden – und im ersten Fall tritt niemand für den Schaden ein.
Um die Immobilie als Vermögenswert zu schützen, ist die Feuerversicherung daher unerlässlich.
Dieser Punkt verdient im deutschsprachigen Raum besondere Aufmerksamkeit, denn hier weicht das japanische Recht fundamental von der heimischen Rechtslage ab.
Nach § 823 BGB haftet bereits, wer einfach fahrlässig handelt; der Gebäudeversicherer nimmt anschließend über den Regress Rückgriff beim Verursacher, sodass sich das wirtschaftliche Risiko dort konzentriert.
Das shikka sekinin hō kehrt diese Logik um: Weil einfache Fahrlässigkeit von der Haftung freistellt, verbleibt der Schaden endgültig bei der geschädigten Eigentümerseite, und ein Regress läuft meist ins Leere.
Für DACH-Investorinnen und -Investoren folgt daraus: Die eigene Gebäudepolice ist in Japan nicht die zweite Verteidigungslinie hinter einem Haftungsanspruch, sondern regelmäßig die einzige.
Wer die gewohnte Erwartung mitbringt, am Ende zahle die Haftpflicht des Nachbarn, unterschätzt das Risiko systematisch – die Versicherungssumme sollte daher am vollen Wiederaufbauwert und nicht an einem knapp kalkulierten Mindestwert ausgerichtet werden.
Auf der anderen Seite gilt: Auch für die Mieterseite ist eine eigene Feuerversicherung wichtig.
Man könnte sie für entbehrlich halten, weil die Vermieterseite das Gebäude versichert hat; tatsächlich stellt sich bei einem selbst verursachten Brand nicht nur die Haftungsfrage nach dem shikka sekinin hō, sondern es entsteht zugleich eine Rückbaupflicht, aus der eine Ersatzpflicht erwachsen kann.
In den meisten japanischen Mietverträgen ist die Rückführung in den ursprünglichen Zustand ausdrücklich geregelt.
Brennt die Wohnung aus, besteht diese Pflicht fort, sodass der ursprüngliche Zustand vor der Rückgabe wiederherzustellen ist.
Gilt die Rückbaupflicht als nicht erfüllt, liegt eine Vertragsverletzung vor, und es droht die Inanspruchnahme auf Schadensersatz.
Da die Summen absehbar hoch ausfallen, ist die Police als Vorsorge praktisch unverzichtbar.
Beim Abschluss sollten versicherte Sachen, Gefahrenkatalog und Laufzeit geprüft werden.
Vorteile und Nachteile einer Feuerversicherung
Die Feuerversicherung bietet beiden Seiten handfeste Vorteile; gleichwohl gibt es Aspekte, die als Nachteil empfunden werden.
Im Folgenden stellen wir Vorteile und Nachteile einander gegenüber.
Vorteile
• Absicherung gegen den Ernstfall
Der wichtigste Grund für den Abschluss ist die Vorsorge gegen Risiken.
Die Feuerversicherung leistet, wenn auf Vermieter- oder auf Mieterseite ein Schaden eintritt.
Entstehen durch nicht vorhersehbare Naturereignisse wie Hochwasser oder Taifune Schäden am Gebäude oder an den Gemeinschaftsflächen, greift die Police.
Auch beim Übergreifen eines Brandes aus der Nachbarschaft gilt: Trifft die Person, bei der das Feuer ausbrach, kein Verschulden, besteht kein Ersatzanspruch.
Verfügt die Vermieterseite jedoch über eine eigene Police, wird der Schaden dennoch ersetzt.
In einem so naturgefahrenexponierten Land wie Japan lässt sich damit wirksam für den Ernstfall vorsorgen.
• Bedingung für die Finanzierung
Die Feuerversicherung schützt nicht allein das Gebäude.
Beim Erwerb eines Grundstücks oder beim Neubau eines Apartmenthauses kann die Bank den Abschluss zur zwingenden Kreditbedingung machen.
Der Grund: Geht das Objekt durch eine Katastrophe verloren, bleiben nicht nur die Verbindlichkeiten zurück, sondern es fallen auch die Mieteinnahmen weg, sodass der Kapitaldienst ins Stocken gerät.
Besteht dagegen eine Police, ist während des Wiederaufbaus oder der Instandsetzung auch der Mietausfall abgesichert, sodass kein Ausfallrisiko entsteht.
Aus diesem Grund gehört der Versicherungsnachweis häufig zu den Kreditbedingungen.
• Gezielte Absicherung über Zusatzbausteine
Neben der Standarddeckung lassen sich über Zusatzbausteine (tokuyaku) sehr unterschiedliche Bereiche zusätzlich absichern.
Da sich damit Gefahrenkatalog und versicherte Sachen erweitern lassen, entsteht durch passende Bausteine ein lückenloser Schutz.
Nachteile
• Hohe Prämien
Die Feuerversicherung deckt viele Risiken ab, doch die Höhe der Prämie wird häufig als Nachteil empfunden.
In den vergangenen Jahren sind die Prämien für Feuer- und Erdbebenversicherungen um mehr als zehn Prozent gestiegen; in Regionen mit prognostiziertem Starkbeben liegen die Erhöhungen teils bei nahezu 50 Prozent.
Kommen zahlreiche Zusatzbausteine hinzu, fällt die Belastung gegenüber einer klassischen Police deutlich höher aus.
• Keine langfristigen Erdbebenversicherungsverträge mehr
Früher waren Laufzeiten von bis zu 36 Jahren möglich; heute beträgt die Höchstlaufzeit im Neugeschäft zehn Jahre, langfristige Verträge sind also ausgeschlossen.
Bei der Erdbebenversicherung wurde die Laufzeit im Januar 2022 zudem auf fünf Jahre umgestellt, was faktisch eine höhere Belastung erwarten lässt.
Kürzere Laufzeiten führen im Ergebnis zu steigenden laufenden Kosten.
• Komplexe Prämienberechnung
Ein weiterer Nachteil neben den Kosten ist die Komplexität der Prämienberechnung.
Wie sich die Prämie bemisst, hängt von Gebäudeart und Baumaterial, vom Deckungsumfang und von der Laufzeit ab.
Da lange Laufzeiten entfallen, muss bei jedem Antrag der Gebäudewert neu ermittelt werden – auch das wird als lästig empfunden.
Das Prämienniveau in der Praxis
Am meisten interessiert viele Vermieterinnen und Vermieter die Kostenfrage.
Allerdings gilt: Ein allgemeingültiges Prämienniveau für Vermieterpolicen lässt sich kaum angeben.
Der Grund liegt darin, dass sich die Prämie aus vielen Einzelfaktoren ergibt.
Maßgeblich sind die folgenden Faktoren.
• Bauweise des Gebäudes
• Alter des Gebäudes
• Anzahl der Wohneinheiten
• Bruttogeschossfläche
• Lage
• Mieteinnahmen
• Vertragslaufzeit
• Deckungsumfang
Bei der Bauweise wird zwischen Manshon-Bauweise, feuerbeständiger und nicht feuerbeständiger Bauweise unterschieden, was jeweils andere Prämien ergibt.
Da sich das Katastrophenrisiko je nach Lage unterscheidet, fallen die Prämien selbst für vergleichbare Objekte je nach Präfektur verschieden aus.
In jüngerer Zeit differenzieren die Versicherer die Prämien zudem anhand der Gefahrenkarten (hazard maps).
Aus diesen Bedingungen folgt, dass sich ein einheitliches Preisniveau kaum benennen lässt.
Ohne jede Orientierung fällt der Abschluss jedoch schwer.
Als grobe Orientierung sollten Sie mindestens rund 200.000 Yen pro Jahr (etwa 1.200 EUR) einplanen; mit Erdbebenversicherung sind rund 600.000 Yen pro Jahr (etwa 3.700 EUR) anzusetzen.
Worauf es bei der Auswahl ankommt
Im Folgenden erläutern wir, worauf Sie achten sollten, wenn Sie für Ihr Objekt eine Feuerversicherung auswählen.
Versicherte Sache
Die versicherte Sache lässt sich beim Vertragsabschluss wählen.
• nur Gebäude
• nur Hausrat
• Gebäude und Hausrat
Zwischen diesen drei Varianten ist zu entscheiden, und je nach Gegenstand ändert sich die Prämie.
Üblicherweise entscheidet sich die Vermieterseite überwiegend für „nur Gebäude".
Es gilt jedoch: Wer möblierte Wohnungen mit Elektrogeräten anbietet, ist mit „Gebäude und Hausrat" besser aufgestellt, weil im Ernstfall beides ersetzt wird.
Auch wenn die eigene Wohnung oder ein Hausmeisterraum in der Anlage liegt, empfiehlt sich „Gebäude und Hausrat".
Deckungsumfang
Achten Sie bei der Auswahl außerdem auf den Deckungsumfang.
Der Name „Feuerversicherung" legt nahe, dass nur Brandschäden ersetzt werden – tatsächlich sind Schäden aus ganz unterschiedlichen Ereignissen eingeschlossen.
Da sich nicht vorhersehen lässt, was geschieht, gibt ein breiter Umfang Sicherheit; zugleich steigt mit ihm die Prämie.
Zu berücksichtigen ist ferner: Bei der Feuerversicherung ist es üblich, Lücken über Zusatzbausteine zu schließen.
Der Ersatz von Sturmschäden gehört inzwischen zum Standard, während Wasser- und Erdbebenschäden häufig nur über eigens hinzugenommene Bausteine gedeckt sind.
Wer die Prämie begrenzen möchte, sollte auf entbehrliche Bausteine verzichten.
Im Ernstfall besteht dann allerdings kein Schutz.
Da für die Regionen Gefahrenkarten veröffentlicht werden, empfiehlt sich ein flexibles Vorgehen: Liegt Ihr Objekt in einem Gebiet mit hohem Überschwemmungsrisiko, etwa weil bei einem über die Ufer tretenden Fluss mit Überflutung oberhalb des Fußbodenniveaus zu rechnen ist, sollten Sie den Baustein für Elementarschäden durch Wasser hinzunehmen.
Laufzeit des Versicherungsschutzes
Prüfen Sie bei der Auswahl auch die Laufzeit.
Früher waren Verträge über bis zu 35 Jahre möglich; angesichts der Häufung von Katastrophen wurde die Höchstlaufzeit 2015 auf zehn Jahre verkürzt.
Daher gilt: Die Laufzeit beträgt heute mindestens ein und höchstens zehn Jahre.
Bei einjähriger Laufzeit ist die Prämie jährlich im Rahmen einer Verlängerung zu entrichten.
Ein Zehnjahresvertrag ist gegenüber einem Einjahresvertrag günstiger und damit wirtschaftlich vorteilhaft.
Nachteilig ist, dass sich versicherte Sachen und Deckungsumfang während der Laufzeit nicht ändern lassen.
Bei der Zahlungsweise stehen monatliche, jährliche und Einmalzahlung zur Wahl, wobei die Einmalzahlung am günstigsten ist.
Mancher befürchtet, bei einer Einmalzahlung im Verkaufsfall einen Verlust zu erleiden.
Doch: Eine Feuerversicherung lässt sich vorzeitig kündigen.
Da dabei mit hoher Wahrscheinlichkeit eine anteilige Rückerstattung erfolgt, entsteht insoweit kein nennenswerter Nachteil.
Bei jährlicher Verlängerung ist vor Ablauf jeweils ein Verlängerungsvorgang erforderlich.
Das wird als Aufwand empfunden, doch bietet jede Verlängerung die Gelegenheit, überflüssige Deckungen zu streichen.
Niedrigere Prämien und die regelmäßige Überprüfung sind ein erheblicher Vorteil.
Zu beachten ist ferner: Die Höchstlaufzeit soll künftig von zehn auf fünf Jahre verkürzt werden.
Da zeitgleich Prämienerhöhungen geplant sind, empfiehlt sich der Abschluss oder die Überprüfung noch vor der Verkürzung.
Prämie
Bei der Entscheidung sind zahlreiche Aspekte zu berücksichtigen – Deckungsumfang, versicherte Sachen und Laufzeit.
Dennoch dürften viele Vermieterinnen und Vermieter vor allem auf die Kosten schauen.
Dann empfiehlt es sich, die Auswahl gezielt anhand der Prämie zu treffen.
Wer den unverzichtbaren Mindestumfang verstanden hat und darauf aufbauend das günstigste Angebot wählt, kann die Vermietung fortführen, ohne übermäßige Mittel zu binden.
Vergleichen Sie verschiedene Angebote und sorgen Sie so für eine belastbare Risikovorsorge.
Wer vorsorgen will, nimmt Zusatzbausteine hinzu
Bricht in Ihrem Objekt ein Feuer aus, drohen über den Gebäudeschaden hinaus weitere Risiken.
Ist das Objekt nicht mehr bewohnbar, entfallen die Mieteinnahmen, was auch die eigene Lebenssituation verändert.
Stürzen Teile der Außenwand herab und treffen eine Passantin oder einen Passanten, entstehen Schadensersatzpflichten.
Um dafür vorzusorgen, sollten Sie die Vermietung nur mit passenden Zusatzbausteinen fortführen.
Zusatzbaustein für die Gebäudeverwalterhaftpflicht
Der Zusatzbaustein für die Gebäudeverwalterhaftpflicht (建物管理賠償責任特約) leistet, wenn durch Alterung oder Mängel des Gebäudes Personen- oder Sachschäden entstehen.
Je nach Versicherer heißt er auch „Haftpflichtversicherung für Anlagen" (施設賠償責任保険).
Er greift in den folgenden Fällen.
• Ein Teil der Außenwand stürzt herab, trifft eine Passantin oder einen Passanten und verursacht eine Verletzung
• Ein Teil der Außenwand stürzt herab, trifft einen Pkw oder ein Motorrad und beschädigt ihn
• Ein Geländer im Gebäude ist verschlissen, und eine Mieterin oder ein Mieter stürzt ab
• Im Eingangsbereich gibt es eine Beschädigung, über die jemand stolpert und sich verletzt
• Es kommt zu einem Unfall infolge eines defekten Aufzugs
Weil solche Risiken vor allem bei älteren Objekten bestehen, gibt dieser Baustein zusätzliche Sicherheit.
Kennzeichnend ist die Kombination aus hoher Deckungssumme und niedriger Prämie.
Selbst für ein ganzes Apartmenthaus liegt die Prämie häufig nur bei einigen tausend Yen (etwa 20 bis 60 EUR), sodass der Baustein leicht hinzuzunehmen ist.
Auch nach einer Sanierung lässt sich nie ausschließen, dass Mieterschaft, Passanten oder Sachen zu Schaden kommen.
Prüfen Sie den Abschluss daher stets mit Blick auf mögliche hohe Schadensersatzforderungen.
Zusatzbaustein für Mietausfall
Der Zusatzbaustein für Mietausfall ersetzt entgangene Mieteinnahmen, wenn das Objekt durch einen Brand oder ein anderes Ereignis beschädigt wird.
Mit der Feuerversicherung sind Gebäude und Hausrat abgesichert.
Allerdings gilt: Zieht sich die Wiederherstellung hin, ist eine Vermietung nicht möglich und die Mieteinnahmen entfallen.
Wurde das Objekt über ein Darlehen finanziert, droht Zahlungsverzug und damit das Ende der Vermietung.
Um den Betrieb dauerhaft zu sichern, ist dieser Baustein praktisch immer empfehlenswert.
Die Entschädigungsdauer wird bereits im Vertrag festgelegt, üblicherweise auf drei, sechs oder zwölf Monate.
Bis zu dieser Obergrenze werden die ausgefallenen Mieten erstattet.
Je nach Produkt ist der Baustein nicht wählbar, wenn die Leerstandsquote bei Vertragsschluss über 50 Prozent liegt – klären Sie das vorab.
Zusatzbaustein für Vermieterkosten
Dieser Baustein ersetzt Kosten für Reinigung, Geruchsbeseitigung, Renovierung und Nachlassauflösung, wenn es in Ihrem Objekt zu einem Todesfall kommt.
Die Wahrscheinlichkeit für Suizide, Tötungsdelikte oder einsame Todesfälle ist nicht null.
Tritt ein solcher Fall ein, trägt die Vermieterseite die Kosten für Räumung und Reinigung.
Je länger der anschließende Leerstand dauert, desto stärker sinken zudem die Mieteinnahmen.
Auch dieser Ausfall ist über den Baustein gedeckt.
Angesichts der Alterung der japanischen Gesellschaft und der häufigen Berichte über einsame Todesfälle ist der Abschluss in aller Regel sinnvoll.
Zu beachten ist, dass Todesfälle infolge von Straftaten in leerstehenden Wohnungen nicht gedeckt sind.
Hinter diesem Baustein steht eine Besonderheit ohne unmittelbare Entsprechung im deutschsprachigen Raum.
In Japan gilt eine Wohnung, in der ein Suizid, ein Tötungsdelikt oder ein länger unentdeckter einsamer Tod stattgefunden hat, als jiko bukken – als Objekt mit psychologischem Mangel –, und nach der Richtlinie des 国土交通省 (Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism, Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus) ist dieser Umstand künftigen Mietinteressenten grundsätzlich mitzuteilen.
Die wirtschaftliche Folge ist messbar: Mietabschläge, längerer Leerstand und ein kleinerer Interessentenkreis.
In Deutschland, Österreich und der Schweiz existiert keine vergleichbare, aufsichtsrechtlich hinterlegte Offenlegungspflicht, sodass dieses Risiko in der heimischen Kalkulation nicht vorkommt.
Für DACH-Investorinnen und -Investoren folgt daraus zweierlei: Bei alterndem Mieterbestand ist das Risiko real einzupreisen – anders als viele Ertragsrisiken ist es jedoch über einen günstigen Zusatzbaustein versicherbar, und genau darin liegt die Chance einer sauber strukturierten Police.
Formen der Versicherungssumme und ihrer Auszahlung
Klären Sie beim Abschluss vorab auch, in welcher Form die Versicherungsleistung ausgezahlt wird.
Vollwertversicherung
Bei der Vollwertversicherung wird der durch den Brand entstandene Schaden in voller Höhe ersetzt.
Manche empfinden die Systematik der Versicherung als schwer durchschaubar – dieses Modell ist demgegenüber leicht verständlich und vermittelt Sicherheit.
Zu beachten ist: Da der Deckungsumfang weit gefasst ist, fällt die Prämie hoch aus.
Überversicherung
Von einer Überversicherung spricht man, wenn die Versicherungssumme den Versicherungswert übersteigt.
Tritt ein Brand ein, lässt sich der gesamte Schaden mit der Leistung abdecken.
Der übersteigende Teil wird darüber hinaus für künftige Schadenfälle vorgehalten.
Das Modell vermittelt zwar mehr Sicherheit als die Vollwertversicherung, doch der übersteigende Betrag wird erst ausgezahlt, wenn tatsächlich ein weiterer Schadenfall eintritt.
Unterversicherung
Von einer Unterversicherung spricht man, wenn die vereinbarte Versicherungssumme unter dem Wert der versicherten Sache liegt.
Da dann unter Umständen weniger als die Schadenhöhe erstattet wird, muss der ungedeckte Teil der Instandsetzung möglicherweise aus eigenen Mitteln finanziert werden.
Zur Berechnungsmethode
Es gibt zwei Auszahlungsmodelle: die Entschädigung nach tatsächlichem Schaden und die anteilige Entschädigung.
Die Entschädigung nach tatsächlichem Schaden greift, wenn Versicherungssumme und Wert der versicherten Sache weitgehend übereinstimmen: Bei einem Schaden von 10 Millionen Yen (etwa 61.000 EUR) werden 10 Millionen Yen ersetzt.
Bei der anteiligen Entschädigung wird die Leistung um den Anteil gekürzt, um den die Versicherungssumme hinter dem Gebäudewert zurückbleibt.
Ein Beispiel: Bei einem Gebäudewert von 40 Millionen Yen (etwa 245.000 EUR) und einer Versicherungssumme von 30 Millionen Yen (etwa 184.000 EUR) werden bei einem Brandschaden von 10 Millionen Yen (etwa 61.000 EUR) nur 7,5 Millionen Yen (etwa 46.000 EUR) ausgezahlt.
Worauf Sie darüber hinaus achten sollten
Abschließend erläutern wir die Punkte, die beim Abschluss besondere Aufmerksamkeit verdienen.
Unterschiede im Preisniveau nach Gebäude und Lage
Die Prämie richtet sich nach Gebäudeart, Deckungsumfang und Deckungsinhalt.
Eine Police mit weitem Umfang verspricht mehr Sicherheit, doch steigt damit auch die Prämie – behalten Sie das im Blick.
Wie erwähnt, wirkt sich auch die Lage aus: In Gebieten mit häufigen Bränden oder hohem Risiko einer Schadenausweitung liegen die Prämien höher.
Da sich solche Lagen von außen kaum zuverlässig beurteilen lassen, empfiehlt es sich, vor dem Abschluss eine spezialisierte Fachperson oder ein Immobilienunternehmen einzubeziehen.
Wer erst noch ein Objekt erwerben möchte, kann die Versicherungskosten zudem senken, indem er Regionen mit geringer Naturgefahrenexposition wählt.
Steigende Prämien
Die Feuerversicherung deckt nicht nur Brände, sondern auch Explosionen, Wasserschäden und Diebstahl ab – doch die Prämien sind zuletzt gestiegen.
Der Grund liegt in der Häufung von Katastrophenereignissen in Japan.
Treten Naturkatastrophen auf, steigt zugleich das Schadenrisiko für die Gebäude.
Tatsächlich hat das 損害保険料率算出機構 (General Insurance Rating Organization of Japan, Organisation zur Berechnung von Schadenversicherungstarifen) im Juni 2021 eine Anhebung der Referenz-Nettoprämiensätze um landesweit durchschnittlich 10,9 Prozent angekündigt.
Innerhalb von fünf Jahren wurden die Prämien bereits dreimal angehoben, und für Oktober 2022 war eine weitere Erhöhung vorgesehen.
Da sich Naturkatastrophen nicht verhindern lassen, ist auch künftig mit steigenden Prämien zu rechnen.
Wer die Kosten begrenzen möchte, sollte den Abschluss vor der nächsten Erhöhung prüfen.
Fazit
Wir haben die Rolle der Feuerversicherung in der japanischen Mietverwaltung, die versicherten Sachen und Gefahren, Vorteile und Nachteile sowie Preisniveau und Fallstricke dargestellt.
Die Police ersetzt neben Brandschäden auch Schäden aus Taifunen und Überschwemmungen, sodass sich mit ihr wirksam vorsorgen lässt.
Die hohe Prämie ist ein Nachteil, doch wer auf entbehrliche Bausteine verzichtet, erhält den Schutz zu vertretbaren Kosten.
Der Abschluss ist rechtlich nicht verpflichtend – tritt jedoch ein Brand ein, sind erhebliche Beträge aufzubringen.
Mit einer Police, die diese Kosten abdeckt, lässt sich die Vermietung mit ruhigem Gewissen fortführen.
Lassen Sie sich fachlich beraten, wählen Sie die zu Ihrem Objekt passende Police und schaffen Sie so die Grundlage für eine stabile Vermietung.
Häufige Fragen zur Feuerversicherung in der Mietverwaltung
F1. Besteht für Vermieterinnen und Vermieter eine Pflicht zum Abschluss einer Feuerversicherung?
Eine gesetzliche Abschlusspflicht besteht nicht; wird das Objekt jedoch über ein Darlehen finanziert, verlangt das Kreditinstitut den Abschluss in nahezu allen Fällen. Auch aus Sicht des Risikomanagements empfehlen wir den Abschluss nachdrücklich.
F2. Sind Erdbebenschäden über die Feuerversicherung gedeckt?
Die Feuerversicherung allein deckt Erdbebenschäden nicht ab. Um für Schäden durch Erdbeben vorzusorgen, ist eine ergänzende Erdbebenversicherung erforderlich, die an die Feuerversicherung angebunden wird.
F3. Wie hoch ist die Prämie einer Feuerversicherung üblicherweise?
Die Prämie hängt von Bauweise, Lage und Deckungsumfang ab; als Orientierung gelten für ein gesamtes Apartmenthaus etwa 30.000 bis 100.000 Yen pro Jahr (rund 180 bis 610 EUR).
