Dans l'investissement immobilier, la durée d'utilisation légale d'un bâtiment est un concept important directement lié à l'amortissement, au financement et à la stratégie de sortie. Pour les biens en bois en particulier, la durée d'utilisation est courte, ce qui exige un examen attentif tant du point de vue des économies d'impôt que du risque de financement.
Qu'est-ce que la durée d'utilisation ? Récapitulatif des 4 sens
| Type | Définition |
|---|---|
| Durée d'utilisation légale | Période d'amortissement des immobilisations corporelles fixée par la loi fiscale (bois 22 ans, béton armé 47 ans) |
| Durée d'utilisation physique | Période réelle pendant laquelle on peut continuer à habiter. Avec un entretien approprié, elle peut atteindre 2 à 3 fois la durée légale |
| Durée d'utilisation économique restante | Période jusqu'à la perte de valeur en tant qu'immobilier (frais de réparation pris en compte) |
| Durée d'utilisation attendue | Période pendant laquelle on peut s'attendre à pouvoir continuer à utiliser le bâtiment avec un entretien général |
Le dépassement de la durée d'utilisation légale ne signifie pas que l'on ne peut plus y habiter. Toutefois, l'amortissement fiscal prend fin.
Durée d'utilisation légale du bois et mécanisme de l'amortissement
La durée d'utilisation légale du bois est de 22 ans, et le taux d'amortissement de 0,046. Par exemple, pour un immeuble locatif en bois construit pour 70 millions de yens, l'amortissement annuel s'élève à « 70 millions de yens × 0,046 = 3,22 millions de yens » et peut être comptabilisé pendant 22 ans. Pendant cette période, le revenu imposable peut être réduit, ce qui fait que l'effet d'économie d'impôt devient un point qui améliore le rendement de l'investissement immobilier.
Quels sont les risques pour les biens ayant dépassé la durée d'utilisation ?
L'amortissement n'est plus utilisable
À la fin de la période d'amortissement, la charge fiscale augmente fortement. Vouloir éviter cette augmentation de l'imposition est l'une des raisons pour lesquelles ces biens en surdépassement sont mis en vente.
Le financement par les institutions financières devient difficile
Il est généralement admis que la durée d'un prêt pour immeuble locatif ne peut être fixée que dans la limite de la durée d'utilisation légale. Pour un immeuble locatif en bois âgé de 10 ans, la durée de remboursement maximale est donc de 12 ans. Pour les biens ayant dépassé la durée d'utilisation légale, il arrive même que le financement soit refusé.
Points à respecter lors du choix d'un bien en bois
Vérifier les travaux de rénovation passés
Les biens régulièrement entretenus avec un soin approprié inspirent moins d'inquiétude quant à leur durabilité. Toutefois, les biens présentant un historique de rénovations causées par des fuites d'eau ou de toit peuvent receler une dégradation structurelle, et la vérification détaillée du contenu des rénovations est donc importante.
Vérifier les normes parasismiques
Les biens antérieurs à 1981 risquent fortement d'être conformes aux anciennes normes parasismiques, ce qui entraîne des restrictions pour l'utilisation d'un prêt immobilier ou pour l'application du crédit d'impôt sur les prêts immobiliers. Choisir des biens conformes aux nouvelles normes parasismiques (à partir de juin 1981) renforce la sécurité de l'investissement.
Tableau des durées d'utilisation légales par structure
| Structure | Durée d'utilisation légale |
|---|---|
| Bois / résine synthétique | 22 ans |
| Ossature bois enduite | 20 ans |
| Acier (épaisseur supérieure à 4 mm) | 34 ans |
| Béton armé / SRC | 47 ans |
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Foire aux questions (FAQ)
Q. Quelle est la durée d'utilisation légale du bois ?
Le bois et la résine synthétique sont de 22 ans, l'ossature bois enduite est de 20 ans. Il s'agit de la période d'amortissement au sens fiscal, qui diffère de la durée de vie physique.
Q. Les biens en bois ayant dépassé la durée d'utilisation sont-ils intéressants comme cibles d'investissement ?
Comme l'amortissement n'est plus utilisable et que le financement est difficile, le risque s'élève. Une stratégie consistant à acheter au comptant pour viser un rendement élevé peut fonctionner dans certains cas, mais la stratégie de sortie doit être conçue avec soin.
Q. Comment l'amortissement peut-il être utilisé pour économiser de l'impôt ?
L'amortissement est une charge déductible des revenus immobiliers. Pour les salariés, si les revenus immobiliers deviennent négatifs, ils peuvent être compensés avec les revenus salariaux, ce qui réduit l'impôt sur le revenu.
Q. Le crédit d'impôt sur les prêts immobiliers peut-il s'appliquer aux biens conformes aux anciennes normes parasismiques ?
Si des travaux de mise aux normes parasismiques sont effectués et que certaines conditions sont remplies, l'utilisation est possible. Toutefois, il convient d'examiner suffisamment le rapport coût/bénéfice par rapport au coût des travaux.
