在不动产投资中，建筑物的法定耐用年数是与折旧、融资、出口战略直接相关的重要概念。特别是木造物件耐用年数较短，在节税效果和融资风险两方面都需要慎重考量。
什么是耐用年数？整理4种含义
| 种类 | 定义 |
|---|---|
| 法定耐用年数 | 税法规定的固定资产折旧期间（木造22年，RC造47年） |
| 物理耐用年数 | 实际可居住的期间，适当维护可达法定的2至3倍 |
| 经济残存耐用年数 | 不动产价值消失前的期间（含修缮费考量） |
| 期望耐用年数 | 进行一般维护预计可继续使用的期间 |
超过法定耐用年数并不意味着无法居住。但税务上的折旧将结束。
木造法定耐用年数与折旧机制
木造法定耐用年数为22年，折旧率为0.046。例如7000万日元建造的木造公寓，年折旧费为"7000万日元×0.046 = 322万日元"，可在22年内计提。在此期间可压缩应税所得，因此节税效果是提升不动产投资收益率的关键。
超过耐用年数物件的风险
无法使用折旧
折旧期间结束后税务负担大幅增加。为避免税额增加而出售超期物件，这是原因之一。
难以获得金融机构融资
公寓贷款一般只能在法定耐用年数范围内设定还款期间。建造10年的木造公寓还款期间最长12年。超过法定耐用年数的物件可能被拒绝融资。
选择木造物件的要点
确认过去的改修工程
定期进行适当维护的物件耐久性隐患较少。但有因雨水或漏水原因改修经历的物件存在结构劣化的可能，改修内容的详细确认非常重要。
确认抗震标准
1981年以前的物件可能采用旧抗震结构，在住宅贷款利用和住宅贷款扣除适用上存在限制。选择符合新抗震标准（1981年6月以后）的物件可提高投资安全性。
按结构分类法定耐用年数一览
| 结构 | 法定耐用年数 |
|---|---|
| 木造、合成树脂造 | 22年 |
| 木骨砂浆造 | 20年 |
| 钢结构（厚度4mm以上） | 34年 |
| RC造、SRC造 | 47年 |
