Les frais de remise en état sont inévitables lorsque vous quittez un bureau ou un commerce en location. Une négociation de baisse menée sans discernement peut au contraire faire augmenter le coût total. Voici comment avancer de manière appropriée sur la négociation et la réduction des coûts.
Pourquoi la négociation à la baisse des frais de remise en état peut-elle être contre-productive ?
La remise en état consiste à rendre le bien dans l’état où il se trouvait au moment de la signature du bail. Contrairement à un usage résidentiel, les bureaux et commerces impliquent un périmètre de travaux plus large et des coûts plus élevés.
Raisons pour lesquelles une négociation de baisse menée à la légère peut être contre-productive :
- Le coût final varie selon l’état d’usure et le périmètre applicable, si bien qu’il est difficile de fixer un montant précis au stade de la négociation
- À vouloir réduire les coûts trop rapidement, on peut négliger des travaux nécessaires, avec le risque de voir apparaître des travaux supplémentaires par la suite
- Si la négociation s’éternise, il est possible que le calendrier ne permette plus de respecter la date de départ
De quoi a-t-on besoin pour réduire correctement les frais de remise en état ?
Comprendre les prix du marché
Repères des frais de remise en état selon la taille :
- Petite surface : environ 20 000 à 30 000 yens par tsubo
- Surface moyenne : environ 30 000 à 50 000 yens par tsubo
- Grande surface : 50 000 yens par tsubo ou plus
Comme les montants des devis peuvent varier fortement d’un prestataire à l’autre, il est essentiel de demander des devis comparatifs auprès de plusieurs entreprises.
Vérifier le contrat de bail et le devis
Avant le début des travaux, examinez attentivement le contrat et le devis afin de vérifier qu’il n’y a ni travaux inutiles ni facturation que vous ne reconnaissez pas. Une correction après le démarrage des travaux est difficile.
Prévoir une marge dans le calendrier
Si la négociation de baisse se prolonge, il existe un risque que les travaux ne soient pas terminés avant la date de départ. Établissez un calendrier avec une marge suffisante et menez la négociation de façon planifiée.
Confier la négociation à des professionnels
Les questions d’argent peuvent aussi détériorer la relation avec le propriétaire. En confiant l’évaluation et la négociation à des spécialistes, vous pouvez viser une résolution plus fluide et une réduction des coûts.
Que signifie l’option d’un départ en l’état avec reprise ?
Un bien avec reprise est un bien dans lequel les aménagements intérieurs, les équipements et le mobilier du précédent locataire sont conservés tels quels. Quitter les lieux avec reprise signifie partir en laissant ces aménagements et équipements en place.
Avantages d’un départ avec reprise
- Les travaux de remise à nu deviennent inutiles, ce qui permet de réduire fortement les frais de remise en état (dans certains cas, ils peuvent même tomber à zéro)
- Les coûts et les efforts liés à l’évacuation peuvent être réduits
Points de vigilance d’un départ avec reprise
- L’accord du propriétaire est indispensable (impossible de procéder sans autorisation)
- Il faut trouver le locataire suivant avant la date de départ
- Si l’agencement est trop atypique, il existe un risque de ne pas trouver de locataire successeur ; dans ce cas, il faudra basculer vers des travaux de remise en état
Questions fréquentes (FAQ)
Q. Jusqu’où le locataire prend-il en charge les frais de remise en état ?
Contrairement au logement, dans le cas des bureaux et commerces, il est courant que le locataire supporte presque tous les frais de remise en état selon le contenu du contrat. Vérifiez à l’avance les clauses particulières du bail.
Q. Comment trouver le locataire suivant dans le cadre d’un départ avec reprise ?
Il est efficace de confier la recherche à une agence immobilière ou de publier l’annonce sur des portails spécialisés dans les biens avec reprise. Si vous commencez avant même de notifier le départ, vous disposerez de davantage de temps.
Q. Si l’on est entré dans un local brut, faut-il obligatoirement le restituer en local brut ?
Si cela est clairement indiqué dans le contrat, c’est en principe le cas. Sauf accord exceptionnel, une restitution en local brut sera demandée.
Q. Quels sont les points clés lorsqu’on demande des devis à plusieurs entreprises ?
Il est important de comparer des devis fondés sur les mêmes spécifications et le même périmètre de travaux. Examinez en détail le contenu du devis et, si certains postes de coût ne sont pas clairs, demandez des explications au prestataire.
