Los costes de restauración son inevitables al desocupar una oficina o un local comercial en alquiler. Si negocia una rebaja de forma indiscriminada, existe el riesgo de que el coste total aumente. Explicamos cómo avanzar con la negociación y la reducción de costes mediante un procedimiento adecuado.
¿Por qué negociar una rebaja en los costes de restauración puede resultar contraproducente?
La restauración consiste en devolver el inmueble a su estado original al momento de la desocupación. A diferencia del uso residencial, en oficinas y locales comerciales el alcance de las obras es mayor y los costes también suelen ser más elevados.
Razones por las que una negociación de rebaja poco meditada puede ser contraproducente:
- El coste final varía según el estado de desgaste y el alcance aplicable, por lo que en la fase de negociación es difícil fijar un importe exacto
- Por apresurarse a reducir costes, se pueden pasar por alto obras necesarias, lo que implica el riesgo de que surjan trabajos adicionales más adelante
- Si la negociación se prolonga, existe la posibilidad de que el calendario no llegue a tiempo para la fecha de desocupación
¿Qué se necesita para reducir adecuadamente los costes de restauración?
Comprender el precio de mercado
Referencia aproximada de los costes de restauración según el tamaño:
- Pequeña escala: alrededor de 20.000 a 30.000 yenes por tsubo
- Escala media: alrededor de 30.000 a 50.000 yenes por tsubo
- Gran escala: 50.000 yenes por tsubo o más
Dado que los importes presupuestados varían mucho según el contratista, es fundamental solicitar comparativas de varios proveedores sin falta.
Revisar el contrato de arrendamiento y el presupuesto
Antes de iniciar las obras, revise detenidamente el contrato y el presupuesto para comprobar que no haya obras innecesarias ni cargos que no reconozca. Corregirlo una vez iniciadas las obras resulta difícil.
Dejar margen en el calendario
Si la negociación de la rebaja se alarga, existe el riesgo de que las obras no terminen antes de la fecha de desocupación. Organice un calendario con antelación y avance con la negociación de forma planificada.
Dejar la negociación en manos de profesionales
Los asuntos que implican dinero también pueden deteriorar la relación con el propietario. Al encargar la valoración y la negociación a especialistas, cabe esperar una resolución más fluida y una reducción de costes.
¿Qué significa la opción de desocupar el inmueble con traspaso?
Un inmueble con traspaso es aquel en el que se conservan tal cual los acabados interiores, los equipos y el mobiliario del inquilino anterior. Desocupar con traspaso significa marcharse dejando esos acabados y equipos tal como están.
Ventajas de desocupar con traspaso
- Se evita la obra de dejar el inmueble en esqueleto y es posible reducir de forma significativa los costes de restauración (en algunos casos, incluso a cero)
- Se pueden ahorrar costes y tiempo de eliminación
Puntos de atención al desocupar con traspaso
- Es imprescindible la autorización del propietario (no puede hacerse sin permiso)
- Es necesario encontrar al siguiente inquilino antes de la fecha de desocupación
- Si la distribución es demasiado singular, existe el riesgo de que no aparezca un inquilino sucesor; en ese caso, será necesario pasar a obras de restauración
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Preguntas frecuentes (FAQ)
Q. ¿Hasta qué punto asume el arrendatario los costes de restauración?
A diferencia de la vivienda, en oficinas y locales comerciales es habitual que el arrendatario asuma casi todos los costes de restauración, según el contenido del contrato. Conviene revisar con antelación las cláusulas especiales del contrato.
Q. ¿Cómo se encuentra al siguiente inquilino en una desocupación con traspaso?
Es eficaz encargarlo a una inmobiliaria o publicar el inmueble en portales especializados en locales con traspaso. Si se empieza a buscar antes de notificar la desocupación, se gana margen de tiempo.
Q. Si se entró en un inmueble en esqueleto, ¿es obligatorio devolverlo también en estado de esqueleto?
Si así se especifica en el contrato, en principio sí. Salvo que exista un acuerdo excepcional, se exigirá la devolución en estado de esqueleto.
Q. ¿Qué puntos son importantes al solicitar presupuestos a varias empresas?
Es importante comparar sobre la misma especificación y el mismo alcance de obra. Revise cuidadosamente el desglose del presupuesto y, si hay partidas de coste poco claras, pida al proveedor que las explique.
