Lors d'un financement immobilier par un établissement financier, de nombreux indicateurs sont examinés lors de l'évaluation. Parmi ceux-ci, l'un des plus importants est le nombre d'années de remboursement de la dette. En comprenant correctement ce concept, vous pouvez améliorer vos chances d'obtenir un financement et élaborer un plan d'investissement plus stable.
Qu'est-ce que le nombre d'années de remboursement de la dette ?
Le nombre d'années de remboursement de la dette est un indicateur qui montre en combien d'années l'emprunt peut être intégralement remboursé sur la base des flux de trésorerie actuels. Il s'agit d'une valeur fondamentale utilisée par les établissements financiers pour évaluer la capacité de remboursement. Si ce chiffre est trop élevé, l'emprunteur est jugé incapable de rembourser, ce qui entraîne un refus de financement.
Formule de calcul du nombre d'années de remboursement de la dette
Nombre d'années de remboursement de la dette ＝ Solde de l'emprunt ÷（Bénéfice net après impôts ＋ Amortissements）
Plus le solde de l'emprunt est élevé ou plus le bien est peu rentable, plus le nombre d'années tend à être long.
Quel est le nombre d'années de remboursement idéal ?
En général, 20 ans ou moins est considéré comme idéal. Dans l'investissement immobilier, des durées de remboursement de 10 à 35 ans ne sont pas rares, mais comme l'immobilier est un secteur à forte intensité d'actifs fixes, respecter la limite de 20 ans élargit les possibilités de financement. Certains établissements financiers tolèrent jusqu'à 25 ans, mais les options restent limitées.
Comment améliorer le nombre d'années de remboursement de la dette
Réduire le solde de l'emprunt
Le remboursement anticipé ou le choix d'un remboursement à capital constant permet de réduire rapidement le solde. Comme le remboursement anticipé peut affecter d'autres indicateurs, il est important de prendre cette décision après avoir effectué une simulation de rentabilité globale.
Augmenter le bénéfice courant + les amortissements
En plus de maximiser les bénéfices et d'optimiser les dépenses, intégrer activement des éléments permettant de revoir l'évaluation à la hausse permet d'augmenter le dénominateur et de réduire le nombre d'années de remboursement.
Points d'attention lors de l'évaluation du financement
Une optimisation fiscale excessive est contre-productive
Des mesures d'optimisation fiscale excessives qui compressent le bénéfice comptable réduisent le bénéfice net après impôts et allongent le nombre d'années de remboursement. Une stratégie fiscale équilibrée est indispensable pour concilier financement et optimisation fiscale.
Attention à la durée de vie utile des biens anciens
Les biens dont l'ancienneté est importante ont une durée de vie utile plus courte et sont considérés comme présentant un risque élevé de reconstruction ou de rénovation majeure à l'avenir. Cela constitue un facteur de dégradation du nombre d'années de remboursement.
Un suivi continu est nécessaire
Même après l'obtention d'un financement, calculer régulièrement le nombre d'années de remboursement et identifier et corriger rapidement les causes de dégradation contribue à une gestion immobilière stable.
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Questions fréquentes (FAQ)
- Q. Peut-on obtenir un financement avec un nombre d'années de remboursement supérieur à 20 ans ?
- A. Certains établissements financiers tolèrent 25 ans, mais les options se réduisent. Il est recommandé de prendre des mesures correctives, puis de consulter plusieurs établissements financiers.
- Q. Augmenter la proportion d'apport personnel améliore-t-il la situation ?
- A. Cela a un effet positif car le solde de l'emprunt diminue. Cependant, il convient également de prendre en compte l'équilibre avec le rendement des fonds propres.
- Q. Comment calcule-t-on dans le cas de la détention de plusieurs biens ?
- A. En général, le calcul est effectué en cumulant tous les biens. Il est nécessaire d'améliorer les flux de trésorerie de l'ensemble du portefeuille.
- Q. Pourquoi les amortissements sont-ils ajoutés au dénominateur ?
- A. Les amortissements étant des charges qui n'impliquent pas de sortie de trésorerie réelle, ils sont ajoutés à l'indicateur représentant la capacité de remboursement effective.
