Bei der Beantragung von Bankdarlehen für Immobilieninvestitionen werden im Rahmen der Prüfung verschiedene Kennzahlen überprüft. Eine der wichtigsten Kennzahlen ist dabei die Schuldendienstdeckungsperiode. Durch ein korrektes Verständnis dieses Konzepts können Sie Ihre Finanzierungschancen verbessern und einen stabileren Investitionsplan erstellen.
Was ist die Schuldendienstdeckungsperiode?
Die Schuldendienstdeckungsperiode ist eine Kennzahl, die angibt, in wie vielen Jahren die Darlehensschuld auf Basis des aktuellen Cashflows vollständig zurückgezahlt werden kann. Sie ist der zentrale Wert, den Finanzinstitute zur Beurteilung der Rückzahlungsfähigkeit heranziehen. Ist dieser Wert zu hoch, wird die Rückzahlungsfähigkeit als unzureichend eingestuft, was zur Ablehnung des Kreditantrags führen kann.
Formel zur Berechnung der Schuldendienstdeckungsperiode
Schuldendienstdeckungsperiode ＝ Darlehensrestschuld ÷ (Gewinn nach Steuern ＋ Abschreibungen)
Je höher die Restschuld oder je geringer die Rentabilität einer Immobilie, desto länger wird in der Regel die berechnete Periode.
Was ist die ideale Schuldendienstdeckungsperiode?
Als ideal gilt allgemein ein Wert von unter 20 Jahren. Bei Immobilieninvestitionen sind Rückzahlungslaufzeiten von 10 bis 35 Jahren keine Seltenheit. Da Immobilien jedoch als kapitalintensive Anlagenbranche einen hohen Anteil an Anlagevermögen aufweisen, erhöht das Unterschreiten der 20-Jahres-Grenze die Finanzierungschancen erheblich. Einige Finanzinstitute akzeptieren zwar bis zu 25 Jahre, jedoch sind die Optionen in diesem Fall begrenzt.
Methoden zur Verbesserung der Schuldendienstdeckungsperiode
Darlehensrestschuld reduzieren
Durch Sondertilgungen oder die Wahl einer Annuitätentilgung lässt sich die Restschuld frühzeitig verringern. Da Sondertilgungen auch andere Kennzahlen beeinflussen können, ist es wichtig, zunächst eine umfassende Rentabilitätssimulation durchzuführen und dann eine fundierte Entscheidung zu treffen.
Ordentlichen Gewinn und Abschreibungen erhöhen
Neben der Maximierung des Gewinns und der Optimierung der Ausgaben kann durch die aktive Einbeziehung von Faktoren, die zu einer positiven Neubewertung führen, der Nenner vergrößert und die Schuldendienstdeckungsperiode verkürzt werden.
Wichtige Hinweise zur Kreditprüfung
Übermäßige Steueroptimierung ist kontraproduktiv
Wird der buchmäßige Gewinn durch übertriebene Steueroptimierungsmaßnahmen zu stark reduziert, sinkt der Gewinn nach Steuern, was die Schuldendienstdeckungsperiode verlängert. Eine ausgewogene Steueroptimierungsstrategie ist unerlässlich, um sowohl die Finanzierbarkeit als auch die Steuervorteile miteinander zu vereinbaren.
Nutzungsdauer älterer Immobilien beachten
Ältere Immobilien haben eine kürzere Restnutzungsdauer und werden als stärker gefährdet durch zukünftigen Abriss oder umfangreiche Sanierungsmaßnahmen eingestuft. Dies kann die Schuldendienstdeckungsperiode negativ beeinflussen.
Kontinuierliches Monitoring erforderlich
Auch nach Erhalt eines Darlehens ist es wichtig, die Schuldendienstdeckungsperiode regelmäßig zu berechnen, Verschlechterungsursachen frühzeitig zu identifizieren und Gegenmaßnahmen einzuleiten, um eine stabile Immobilienbewirtschaftung zu gewährleisten.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- F. Kann ich auch bei einer Schuldendienstdeckungsperiode von über 20 Jahren ein Darlehen erhalten?
- A. Einige Finanzinstitute akzeptieren bis zu 25 Jahre, jedoch sind die Optionen eingeschränkt. Es wird empfohlen, zunächst Verbesserungsmaßnahmen zu ergreifen und anschließend mehrere Finanzinstitute zu konsultieren.
- F. Verbessert sich die Kennzahl, wenn ich den Eigenkapitalanteil erhöhe?
- A. Da die Darlehensrestschuld sinkt, hat dies eine positive Wirkung. Allerdings sollte auch das Verhältnis zur Eigenkapitalrendite berücksichtigt werden.
- F. Wie wird die Kennzahl berechnet, wenn mehrere Immobilien im Besitz sind?
- A. In der Regel wird eine konsolidierte Berechnung über alle Immobilien hinweg durchgeführt. Eine Verbesserung des Cashflows des gesamten Portfolios ist erforderlich.
- F. Warum werden Abschreibungen zum Nenner addiert?
- A. Da Abschreibungen keine tatsächlichen Geldabflüsse darstellen, werden sie zur Kennzahl für die tatsächliche Rückzahlungsfähigkeit hinzugerechnet.
