Nous savons tous que dans la société moderne, l'un des indicateurs les plus importants pour mesurer la valeur d'un bien immobilier est sa distance par rapport à la gare. Cependant, ce bon sens est en train d'être bouleversé de fond en comble. La technologie de la conduite automatisée est à l'origine d'une "révolution de la mobilité qui n'arrive qu'une fois par siècle" et entraîne des changements structurels dans nos vies et sur le marché de l'immobilier.
Comment cela va-t-il modifier la valeur des biens immobiliers qui ont eu tendance à être délaissés simplement parce qu'ils sont "loin d'une gare" ? Ou bien une nouvelle valeur sera-t-elle trouvée ? Cet article explique de manière simple, en s'appuyant sur les connaissances d'experts et les données les plus récentes, comment le développement de la technologie automatisée affectera le marché de l'immobilier, en particulier les prix des terrains et l'état des propriétés commerciales. Découvrons ensemble la "nouvelle normalité" de l'investissement immobilier pour préparer l'avenir.
Changements fondamentaux que la diffusion de la technologie de la conduite automatisée apportera au marché de l'immobilier
L'évolution de la technologie de la conduite automatisée ne se limite pas à améliorer la commodité des transports. Elle modifie fondamentalement les valeurs de "temps" et de "distance" des gens et, par conséquent, a un impact tel qu'elle redéfinit les règles du marché de l'immobilier lui-même.
L'arrivée d'une ère qui changera le concept de mobilité
La technologie de la conduite automatisée, pour laquelle les entreprises du monde entier rivalisent actuellement, est classée en niveaux 0 à 5 selon le degré de technologie. En particulier, lorsque le niveau 4, qui permet une conduite entièrement automatisée dans certaines conditions, et le niveau 5, qui ne nécessite en aucun cas la présence d'un conducteur, seront mis en pratique, notre temps de déplacement sera libéré du travail de "conduite" et changera de nature pour devenir un "temps d'activité" permettant de profiter du travail, d'apprendre et de se divertir.
| Niveaux de conduite automatisée | Rôle du conducteur | Rôle du système |
|---|---|---|
| Niveau 3. | Réponse immédiate aux demandes d'intervention du système | Remplace toutes les tâches de conduite dans des zones limitées |
| Niveau 4 | Non requis (dans la zone limitée) | Exécution de toutes les tâches de conduite et de surveillance périphérique dans une zone restreinte |
| Niveau 5 | Toujours inutile | Toutes les tâches de conduite et de surveillance périphérique sont effectuées sans condition. |
Selon une étude du ministère de l'aménagement du territoire, des infrastructures, des transports et du tourisme, l'utilisation généralisée de ce type de conduite automatisée avancée devrait réduire de manière significative la charge psychologique et physique associée aux trajets de longue distance et de longue durée. Cela permettra de s'affranchir des contraintes liées au "temps de trajet" dans le choix d'un logement, et sera un facteur qui provoquera des changements tectoniques majeurs sur le marché immobilier.
La fin du mythe de la "proximité des gares" et une nouvelle évaluation de la localisation
Dans le marché immobilier classique, l'indice "0 minute à pied de la gare" était le critère absolu pour déterminer la valeur d'un bien immobilier. Toutefois, la diffusion des véhicules automatisés pourrait entraîner une baisse relative de la valeur de ce mythe de la "proximité de la gare". En effet, les gens n'ont pas nécessairement besoin d'habiter près d'une gare si les déplacements "porte à porte", qui permettent de se rendre confortablement de la porte de son domicile à la porte de sa destination sans avoir à changer de train, deviennent monnaie courante.
En conséquence, l'axe d'évaluation des biens immobiliers ne sera plus uniquement axé sur la commodité des transports, mais reflétera un éventail plus diversifié de valeurs. Par exemple, les facteurs directement liés à la "qualité de vie" (QV), tels que la richesse de l'environnement naturel, un cadre de vie calme et sûr ou un espace de vie suffisamment spacieux, seront plus importants que jamais. Il est donc nécessaire de repenser fondamentalement les stratégies d'investissement immobilier.
Comment la carte des prix du foncier va-t-elle évoluer ? Projections futures basées sur des données
La généralisation de l'automatisation peut remodeler la relation entre les centres-villes et les banlieues, et modifier considérablement la carte des prix du foncier au Japon. Nous prévoyons ici des changements spécifiques sur la base de données publiées.
Scénario de réduction de l'écart de prix entre les zones urbaines et suburbaines
Dans ce scénario, l'assouplissement des restrictions aux déplacements domicile-travail augmentera les besoins résidentiels dans des zones suburbaines auparavant sous-évaluées, et l'augmentation de la demande fera grimper les prix du foncier.
En revanche, la valeur des biens immobiliers dans le centre-ville ne s'effondre pas. Cependant, il est naturel de supposer que l'écart extrême de prix des terrains entre le centre-ville et les banlieues se réduira progressivement à l'avenir, à mesure que la valeur des zones suburbaines augmentera.
| Évaluations conventionnelles (centrées sur les gares) | Évaluation après la généralisation de l'auto-giratoire | |
|---|---|---|
| Centres urbains | La commodité des transports est élevée et la valeur des actifs est concentrée. | La valeur sera maintenue, mais l'avantage relatif diminuera. |
| Banlieues | Les prix des terrains sont sous-évalués en raison de la faible commodité des transports. | Les prix des terrains augmentent à mesure que la qualité du cadre de vie est réévaluée. |
| Propriétés éloignées des gares | La valeur des biens immobiliers tend à être évaluée comme faible | Les restrictions à la mobilité seront supprimées et les valeurs seront réévaluées. |
Domaines à surveiller et stratégies d'investissement
En ces temps de changement, les investisseurs immobiliers ne doivent pas se contenter de s'intéresser aux "banlieues". Les zones où l'infrastructure d'une société automatisée est systématiquement développée, telles que les zones où le développement de villes intelligentes est en cours et les villes nouvelles à grande échelle où des installations d'embarquement et de chargement dédiées aux véhicules automatisés sont construites, pourraient avoir une valeur élevée à l'avenir.
En tant que stratégie d'investissement, il sera important, du point de vue de la couverture des risques, de diversifier le portefeuille en passant des investissements traditionnels concentrés dans des propriétés " proches des gares " à l'immobilier suburbain avec un potentiel futur. En particulier, les propriétés dotées de fonctions de maison intelligente, telles que celles qui sont conçues pour fonctionner avec des véhicules automatisés, ont le potentiel d'être évaluées en tant que nouvelle valeur ajoutée.
La vente au détail sur le bord de la route reprend du poil de la bête : de nouvelles possibilités pour l'immobilier commercial
La révolution automatisée entraînera une transformation majeure non seulement dans l'immobilier résidentiel, mais aussi dans le secteur de l'immobilier commercial. Il pourrait s'agir d'une opportunité particulièrement importante pour les détaillants en bord de route, qui ont connu des difficultés dans le passé en raison de la montée en puissance des sites de commerce électronique.
Pourquoi l'immobilier commercial de banlieue est-il réévalué ?
Avec la généralisation des véhicules automatisés, les gens pourront accéder plus facilement aux grands centres commerciaux de banlieue. L'attrait des locaux commerciaux de banlieue, avec leur grand choix de marchandises et leurs vastes espaces de stationnement, sera ainsi rétabli. Les gains d'efficacité logistique offerts par la conduite automatisée contribueront également à réduire les coûts d'exploitation des magasins.
En outre, la demande de places de stationnement devrait elle-même diminuer à l'avenir. Si les voitures passent de la propriété individuelle au partage, et que la forme la plus courante de propriété automobile est utilisée en cas de besoin, de vastes zones de stationnement ne seront plus nécessaires. Cet espace excédentaire peut être converti en espace vert, en espace événementiel ou en nouveaux locaux commerciaux, ce qui améliore encore l'attractivité globale des locaux commerciaux.
La nouvelle normalité pour l'investissement dans le commerce de détail en bord de route
Investir dans le commerce de proximité à l'ère de l'automatisation modifie également les critères de sélection des emplacements. Outre la facilité d'accès aux routes principales, les nouveaux points d'évaluation incluront la conception des flux permettant aux véhicules automatisés d'entrer et de sortir en douceur, les installations de recharge des VE (véhicules électriques) et les fonctions de base des services de livraison.
| Points de décision en matière d'investissement | Exemples de mesures spécifiques |
|---|---|
| Aide au fonctionnement automatique | Installation de baies d'embarquement et d'espaces d'attente dédiés |
| Infrastructure pour véhicules électriques | Installation de stations de recharge rapide, gestion de l'énergie |
| Plateforme logistique | Installation de ports pour drones, systèmes d'entreposage automatisés |
| Offre de valeur combinée | Attraction d'espaces de co-working, de cliniques et d'installations de divertissement |
Forte baisse de la demande de places de stationnement et mesures pour les propriétaires immobiliers
La diffusion de la technologie automatisée aura un impact significatif sur le secteur du stationnement. Le passage de la propriété individuelle des voitures au partage devrait réduire considérablement la demande de places de stationnement.
Impacts de l'économie de partage
À mesure que les véhicules automatisés se répandent et que le covoiturage et l'autopartage se généralisent, la nécessité pour les particuliers de posséder une voiture diminuera considérablement. La demande de places de stationnement dans les zones urbaines diminuera considérablement une fois que sera mis en place un système permettant d'appeler les véhicules automatisés en cas de besoin et de les transférer automatiquement à l'utilisateur suivant après utilisation.
Ce changement représente un risque important pour les propriétaires qui gèrent les parkings. Le modèle traditionnel de revenus du stationnement va s'effondrer et il faudra passer à un nouveau modèle d'entreprise.
Stratégies à adopter par les propriétaires
Les propriétaires de parkings doivent considérer ce changement comme une opportunité, et non comme une menace, et prendre des mesures dès que possible. Plus précisément, l'utilisation mixte ou la conversion des places de stationnement est une option efficace.
Par exemple, la conversion d'une partie d'un parking en une installation génératrice de revenus, telle qu'une laverie, une supérette ou même un local à chaussures, peut diversifier la source de revenus. L'installation de stations de recharge rapide pour les véhicules électriques peut également permettre de répondre à une nouvelle demande.
| Mesures à prendre | Bénéfices attendus |
|---|---|
| Transformation en établissement complexe | Diversification des revenus grâce à l'installation d'équipements à côté des laveries automatiques, des supérettes, des magasins de chaussures, etc. |
| Installations de recharge pour véhicules électriques | Capter la demande de recharge des véhicules électriques et s'assurer une nouvelle source de revenus. |
| Conversion de terrains | Améliorer la valeur des actifs en convertissant des terrains en logements, installations commerciales, parcs, etc. |
| Soutien aux opérations automatiques | Utiliser des espaces d'attente et d'embarquement pour les véhicules automatisés. |
Ce que les investisseurs immobiliers doivent faire maintenant : conseils pratiques
Que doivent faire les investisseurs immobiliers pour se préparer à l'arrivée de l'ère de la conduite automatisée ? Nous vous proposons ici des conseils pratiques.
Points clés pour l'examen de votre portefeuille
La première étape importante consiste à examiner votre portefeuille immobilier actuel. Si vous êtes trop concentré sur les biens situés à proximité des gares, vous devriez envisager de diversifier votre portefeuille vers des biens situés en banlieue afin de diversifier les risques futurs.
Cependant, tous les biens situés à proximité des gares ne perdront pas de leur valeur. Le pouvoir de la marque du centre-ville et l'accessibilité aux commerces et aux bureaux restent des facteurs de valeur importants. L'essentiel est de constituer un portefeuille équilibré.
Stratégies de constitution d'actifs dans une perspective à long terme
Une perspective à long terme est essentielle pour l'investissement immobilier. Le déploiement complet de la technologie automatisée n'aura pas lieu avant plus de dix ans, mais les changements sont bel et bien en cours. Cependant, les changements sont déjà en cours.
Élaborer dès maintenant une stratégie d'investissement tournée vers l'avenir et ajuster votre portefeuille par étapes est la clé pour maximiser les rendements tout en minimisant les risques. En particulier, les investissements dans les zones où le développement de villes intelligentes est prévu ou dans celles où l'infrastructure de conduite automatisée est en cours de développement peuvent offrir des rendements élevés à long terme.
INA&Associates Ltd. fournit des conseils optimaux sur de telles stratégies d'investissement immobilier tournées vers l'avenir pour chacun de ses clients. Grâce à notre expertise en matière de constitution d'actifs pour la classe ultra-high-net-worth, nous pouvons proposer un portefeuille d'investissement optimal pour l'ère de l'autogestion.
Conclusion : réussir l'investissement immobilier à l'ère de l'automatisation
Comme nous l'avons expliqué dans cet article, la diffusion de la technologie de la conduite automatisée va transformer les normes de valeur des biens immobiliers qui sont ancrées dans notre société. Le concept même de mobilité va changer, ouvrant une ère où la véritable valeur des biens immobiliers sera réévaluée à l'aune de la "qualité du cadre de vie", un nouvel étalon difficile à évaluer jusqu'à présent.
Pour réussir dans l'investissement immobilier à ce tournant historique, il est essentiel de pouvoir prédire avec précision les changements à venir et de changer de stratégie avec souplesse, sans être lié par les réussites passées ou les stéréotypes. En anticipant les changements dans la carte des prix fonciers et en envisageant de nouvelles possibilités, telles que le commerce de détail en bord de route, vous pouvez viser une croissance régulière de vos actifs tout en réduisant les risques.
Chez INA & Associates Ltd, nous offrons ce type de conseil en investissement immobilier orienté vers l'avenir. Nous proposons des stratégies de portefeuille optimales adaptées à la situation patrimoniale et aux objectifs de chaque client. Si vous souhaitez en savoir plus sur l'investissement immobilier à l'ère de l'automatisation, n'hésitez pas à nous contacter.
Questions fréquemment posées
Q1 : Quand la conduite automatisée sera-t-elle mise en pratique ?
Les services de conduite automatisée de niveau 4 dans des zones limitées ont déjà commencé à être mis en pratique dans certaines régions du Japon et à l'étranger. L'utilisation généralisée, y compris sur les routes publiques, dépendra de l'évolution de la législation et du niveau d'acceptation sociale, mais on prévoit que des progrès significatifs seront réalisés d'ici les années 2030.
Q2 : Les propriétés situées à proximité des gares vont-elles réellement perdre de la valeur ?
R2 : Plutôt qu'une "baisse" de la valeur, il est plus approprié de considérer qu'il s'agit d'une "diminution relative" de l'avantage absolu qu'ils avaient dans le passé. Considérez que la commodité et la valeur de la marque du centre-ville ne seront pas perdues, mais que la valeur des biens immobiliers de banlieue augmentera, ce qui vous permettra de diversifier vos options.
Q3 : Devrais-je commencer à investir dans l'immobilier suburbain maintenant ?
R3 : Dans une perspective à long terme, investir dans des biens immobiliers de banlieue à potentiel est une option valable. Cependant, toutes les zones suburbaines n'augmenteront pas leur valeur de manière uniforme. Il est important de procéder à une analyse spécialisée pour identifier les tendances individuelles en matière de planification urbaine intelligente et de développement des infrastructures.
Q4.Comment les gestionnaires de parkings existants doivent-ils réagir ?
R4 : En prévision d'une baisse de la demande de stationnement, il est recommandé d'envisager la conversion en complexe ou la conversion de terrains à un stade précoce. Plusieurs options sont possibles, comme l'installation d'une laverie automatique ou d'un magasin de proximité, l'installation de bornes de recharge pour véhicules électriques ou l'utilisation de l'espace comme zone d'attente pour les véhicules automatisés. Des experts peuvent vous aider à élaborer la meilleure stratégie.
Q5 : Quel est le délai de récupération de l'investissement dans un équipement adapté à la conduite automatisée ?
R5 : La période d'amortissement des installations de recharge des VE est généralement comprise entre cinq et dix ans, bien qu'elle varie considérablement en fonction de la nature de l'investissement et de l'emplacement de la propriété. Toutefois, cette période peut être raccourcie en raison de la vitesse à laquelle la technologie de la conduite automatisée se répand et des mesures de soutien du gouvernement. Il est important de prendre des décisions d'investissement dans une perspective à long terme.
