Todos sabemos que, en la sociedad moderna, uno de los indicadores más importantes para medir el valor de una propiedad es su distancia a la estación. Sin embargo, este sentido común está siendo trastocado desde la base. La tecnología de conducción automatizada está provocando una "revolución de la movilidad que se produce una vez en un siglo" y que está provocando cambios estructurales en nuestras vidas y en el mercado inmobiliario.
¿Cómo cambiará esto el valor de las propiedades que han tendido a ser rechazadas simplemente porque están "lejos de una estación"? ¿O se encontrará un nuevo valor? Este artículo ofrece una explicación fácil de entender, basada en el conocimiento de expertos y en los datos más recientes, sobre cómo afectará el desarrollo de la tecnología automatizada al mercado inmobiliario, en particular a los precios del suelo y al estado de los inmuebles comerciales. Conozcamos juntos la "nueva normalidad" de la inversión inmobiliaria para prepararnos para el futuro que se avecina.
Cambios fundamentales que la difusión de la tecnología de conducción automatizada traerá al mercado inmobiliario
La evolución de la tecnología de conducción automatizada no se limita a mejorar la comodidad del transporte. Está cambiando fundamentalmente los valores de "tiempo" y "distancia" de las personas y, como resultado, está teniendo tal impacto que está redefiniendo las reglas del propio mercado inmobiliario.
La llegada de una era que cambiará el concepto de movilidad
La tecnología de conducción automatizada, por cuyo desarrollo compiten actualmente empresas de todo el mundo, se clasifica en niveles de 0 a 5 según el nivel tecnológico. En concreto, una vez que se pongan en práctica el nivel 4, que permite una conducción totalmente automatizada en determinadas condiciones, y el nivel 5, que no requiere conductor en ninguna circunstancia, nuestro tiempo de desplazamiento se liberará de la labor de "conducir" y cambiará su naturaleza por la de "tiempo de actividad" para disfrutar del trabajo, el aprendizaje y el entretenimiento.
| Niveles de conducción automatizada | Papel del conductor | Papel del sistema |
|---|---|---|
| Nivel 3. | Respuesta inmediata a las solicitudes de intervención del sistema | Sustituye todas las tareas de conducción en zonas limitadas |
| Nivel 4 | No es necesario (en la zona limitada) | Realiza todas las tareas de conducción y supervisión periférica dentro de una zona limitada |
| Nivel 5 | Siempre innecesario | Realiza todas las tareas de conducción y la supervisión periférica de forma incondicional. |
Según un estudio del Ministerio de Territorio, Infraestructuras, Transporte y Turismo, se espera que el uso generalizado de este tipo de conducción automatizada avanzada reduzca significativamente la carga psicológica y física asociada a los viajes de larga distancia y de muchas horas de duración. Esto significará liberarse de las limitaciones del "tiempo de desplazamiento" a la hora de elegir una vivienda, y será un factor que provocará importantes cambios tectónicos en el mercado inmobiliario.
El fin del mito de la "proximidad de la estación" y una nueva evaluación de la ubicación
En el mercado inmobiliario convencional, el índice "0 minutos a pie de la estación" era el criterio absoluto para determinar el valor de una vivienda. Sin embargo, la difusión de los vehículos automatizados puede provocar una disminución relativa del valor de este mito de la "proximidad a la estación". Esto se debe a que la gente no necesita necesariamente vivir cerca de una estación de tren si se generalizan los viajes "puerta a puerta", en los que pueden ir cómodamente desde la puerta de su casa hasta la puerta de su destino sin tener que cambiar de tren.
En consecuencia, el eje de la evaluación inmobiliaria pasará de centrarse únicamente en la comodidad del transporte a reflejar una gama más diversa de valores. Por ejemplo, los factores directamente relacionados con la "calidad de vida" (QOL), como la riqueza del entorno natural, un entorno de vida tranquilo y seguro o una vivienda suficientemente espaciosa, serán más importantes que nunca. Esto sugiere la necesidad de un replanteamiento fundamental de las estrategias de inversión inmobiliaria.
¿Cómo cambiará el mapa de precios del suelo? Proyecciones de futuro basadas en datos
La generalización de la automatización puede modificar la relación entre el centro de las ciudades y el extrarradio, así como el mapa de precios del suelo en Japón. Aquí pronosticamos cambios específicos basados en datos publicados.
Escenario de reducción de la brecha de precios del suelo entre zonas urbanas y suburbanas
En este escenario, la relajación de las restricciones a los desplazamientos aumentará las necesidades residenciales en zonas suburbanas anteriormente infravaloradas, y el aumento de la demanda hará subir los precios del suelo.
Por otro lado, el valor de la propiedad en el centro de la ciudad no se desploma. Sin embargo, es natural suponer que la extrema diferencia de precios del suelo entre el centro de la ciudad y el extrarradio se reducirá gradualmente en el futuro a medida que aumente el valor de las zonas suburbanas.
| Valoraciones convencionales (centradas en las estaciones) | Valoración tras la generalización de la autopista | |
|---|---|---|
| Centros urbanos | La comodidad del transporte es alta y el valor de los activos está concentrado. | El valor se mantendrá, pero la ventaja relativa disminuirá |
| Suburbios | Los precios del suelo están infravalorados debido a la escasa conveniencia del transporte. | Los precios del suelo suben al reevaluarse la calidad del entorno vital. |
| Propiedades alejadas de estaciones de tren | El valor de las propiedades tiende a evaluarse como bajo | Se eliminarán las restricciones a la movilidad y se reevaluarán los valores. |
Áreas a vigilar y estrategias de inversión
En estos tiempos de cambio, los inversores inmobiliarios deberían centrarse en algo más que los "suburbios". Las zonas en las que se está desarrollando sistemáticamente la infraestructura para una sociedad automatizada, como las zonas en las que se está desarrollando una ciudad inteligente y las nuevas ciudades a gran escala en las que se están construyendo instalaciones de embarque y recarga específicas para vehículos automatizados, podrían tener un alto valor en el futuro.
Como estrategia de inversión, será importante, desde una perspectiva de cobertura del riesgo, diversificar la cartera desde las inversiones concentradas tradicionales en propiedades "cerca de la estación" a inmuebles suburbanos con potencial de futuro. En particular, las propiedades con características de hogar inteligente, como las que están diseñadas para funcionar con vehículos automatizados, tienen el potencial de ser valoradas como un nuevo valor añadido.
El comercio minorista de carretera contraataca: nuevas posibilidades para los inmuebles comerciales
La revolución automatizada provocará una gran transformación no sólo en el sector inmobiliario residencial, sino también en el comercial. Esto podría ser una oportunidad especialmente importante para los minoristas de carretera, que han tenido dificultades en el pasado debido al auge de los sitios de comercio electrónico.
Por qué se está reevaluando la propiedad comercial suburbana
A medida que se generalicen los vehículos automatizados, los ciudadanos podrán acceder más fácilmente a los grandes centros comerciales suburbanos. Esto devolverá el atractivo a los locales comerciales suburbanos, con su gran selección de productos y su amplio espacio de aparcamiento. La eficiencia logística que ofrece la conducción automatizada también contribuirá a reducir los costes de las operaciones comerciales.
Además, se prevé que la demanda de plazas de aparcamiento disminuya en el futuro. Si los coches pasan de la propiedad individual a la compartida, y se recurre a la forma mayoritaria de propiedad del automóvil cuando sea necesario, dejarán de ser necesarias vastas superficies de aparcamiento. Este espacio sobrante podrá convertirse en zonas verdes, espacios para eventos o nuevos locales comerciales, lo que aumentará aún más el atractivo general de los locales comerciales.
La nueva normalidad de la inversión en el comercio minorista de carretera
Invertir en el comercio minorista de carretera en la era de la automatización también cambia los criterios de selección de la ubicación. Además de la facilidad de acceso a las carreteras principales, los nuevos puntos de evaluación incluirán el diseño de líneas de flujo que permitan a los vehículos automatizados entrar y salir sin problemas, instalaciones de carga de VE (vehículos eléctricos) y funciones de base de servicios de entrega.
| Puntos de decisión para la inversión | Ejemplos de medidas específicas |
|---|---|
| Apoyo al funcionamiento automático | Instalación de muelles de embarque y espacios de espera específicos |
| Infraestructura de VE | Instalación de estaciones de carga rápida, gestión de la energía |
| Centro logístico | Instalación de puertos para drones, sistemas de almacenamiento automatizados |
| Provisión de valor combinado | Atracción de espacios de co-working, clínicas e instalaciones de ocio |
Fuerte descenso de la demanda de plazas de aparcamiento y medidas para los propietarios
La difusión de la tecnología automatizada tendrá un impacto significativo en el negocio del aparcamiento. Se espera que el cambio de la propiedad individual del coche al uso compartido reduzca significativamente la demanda de plazas de aparcamiento.
Impacto de la economía colaborativa
A medida que se extiendan los vehículos automatizados y se generalice el uso compartido del coche y de los desplazamientos, se reducirá considerablemente la necesidad de que los particulares posean un coche. La demanda de plazas de aparcamiento en las zonas urbanas disminuirá drásticamente cuando se establezca un sistema que permita llamar a los vehículos automatizados cuando se necesiten y transferirlos automáticamente al siguiente usuario tras su uso.
Este cambio supone un riesgo importante para los propietarios que gestionan los aparcamientos. El modelo tradicional de ingresos por estacionamiento se derrumbará y será necesario cambiar a un nuevo modelo de negocio.
Estrategias que deben adoptar los propietarios
Los propietarios de aparcamientos deben ver este cambio como una oportunidad, no como una amenaza, y tomar medidas lo antes posible. En concreto, el uso mixto o la reconversión de plazas de aparcamiento es una opción eficaz.
Por ejemplo, convertir parte de un aparcamiento en un establecimiento que genere ingresos, como una lavandería, una tienda o incluso un maletero, puede diversificar la fuente de ingresos. También se puede aprovechar la nueva demanda instalando estaciones de carga rápida para vehículos eléctricos.
| Medidas a adoptar | Beneficios esperados |
|---|---|
| Conversión en una instalación compleja | Diversificación de los ingresos mediante la instalación de instalaciones junto a lavanderías autoservicio, tiendas de conveniencia, maleteros, etc. |
| Instalaciones de recarga de vehículos eléctricos | Captación de la demanda de recarga de vehículos eléctricos y obtención de una nueva fuente de ingresos. |
| Conversión de terrenos | Aumente el valor de los activos convirtiendo terrenos en viviendas, instalaciones comerciales, parques, etc. |
| Apoyo al funcionamiento automático | Utilización como espacios de espera y embarque para vehículos automáticos. |
Qué deben hacer ahora los inversores inmobiliarios: consejos prácticos
¿Qué deben hacer ahora los inversores inmobiliarios para prepararse para la llegada de la era de la conducción automatizada? Aquí ofrecemos consejos prácticos.
Puntos clave para revisar su cartera
El primer paso importante es revisar su cartera inmobiliaria actual. Si está excesivamente concentrada en propiedades cercanas a estaciones de tren, debería considerar la posibilidad de diversificar hacia propiedades suburbanas para diversificar el riesgo futuro.
Sin embargo, no todas las propiedades cercanas a estaciones de tren perderán valor. El poder de marca del centro de la ciudad y la accesibilidad a las instalaciones comerciales y de oficinas siguen siendo factores de valor importantes. La clave está en construir una cartera equilibrada.
Estrategias de creación de activos con una perspectiva a largo plazo
Una perspectiva a largo plazo es esencial para la inversión inmobiliaria. Todavía falta más de una década para la plena implantación de la tecnología automatizada. Sin embargo, los cambios ya están en marcha.
Desarrollar ahora una estrategia de inversión con visión de futuro y ajustar la cartera por etapas es la clave para maximizar la rentabilidad minimizando el riesgo. En particular, las inversiones en zonas en las que está previsto el desarrollo de ciudades inteligentes o en las que se está desarrollando una infraestructura de conducción automatizada pueden proporcionar altos rendimientos a largo plazo.
INA&Associates Ltd. ofrece a cada uno de sus clientes un asesoramiento óptimo sobre este tipo de estrategias de inversión inmobiliaria orientadas al futuro. Aprovechando nuestra experiencia en la creación de activos para la clase de patrimonio neto ultraalto, podemos proponer la cartera de inversión óptima para la era de la autogestión.
Conclusión: tener éxito en la inversión inmobiliaria en la era de la automatización
Como se ha explicado en este artículo, la difusión de la tecnología de conducción automatizada transformará las normas de valor de los bienes inmuebles arraigadas en nuestra sociedad. El propio concepto de movilidad cambiará, dando paso a una era en la que el verdadero valor de los bienes inmuebles se reevaluará con arreglo a la nueva norma de valor de la "calidad del entorno vital", que hasta ahora ha sido difícil de evaluar.
Para tener éxito en la inversión inmobiliaria en este punto de inflexión histórico, es esencial ser capaz de predecir con exactitud los cambios futuros y cambiar de estrategia con flexibilidad, sin atarse a los éxitos del pasado ni a los estereotipos. Anticiparse a los cambios en el mapa de precios del suelo y buscar nuevas posibilidades, como el comercio minorista en carretera, permite aspirar a un crecimiento constante de los activos al tiempo que se reduce el riesgo.
En INA & Associates Ltd, ofrecemos este tipo de consultoría de inversión inmobiliaria orientada al futuro. Ofrecemos estrategias de cartera óptimas adaptadas a la situación patrimonial y a los objetivos individuales de cada cliente. Si está interesado en saber más sobre la inversión inmobiliaria en la era de la automatización, no dude en ponerse en contacto con nosotros.
Preguntas más frecuentes
P1: ¿Cuándo se pondrá en práctica la conducción automatizada?
A1.Los servicios de conducción automatizada de nivel 4 en zonas limitadas ya han empezado a ponerse en práctica en algunas zonas de Japón y del extranjero. El uso generalizado, incluso en la vía pública, dependerá de la evolución de la legislación y del nivel de aceptación social, pero se prevé que en la década de 2030 se habrán logrado avances significativos.
P2: ¿Disminuirá realmente el valor de las propiedades cercanas a estaciones de tren?
A2: Más que una "disminución" del valor, es más apropiado considerarlo como una "disminución relativa" de la ventaja absoluta que han tenido en el pasado. Tenga en cuenta que la comodidad y el valor de marca del centro de la ciudad no se perderán, pero que el valor de los inmuebles de las afueras aumentará, diversificando así sus opciones.
P3.¿Debería empezar a invertir ya en inmuebles suburbanos?
R3.Desde una perspectiva a largo plazo, invertir en propiedades suburbanas con potencial es una opción válida. Sin embargo, no todas las zonas suburbanas aumentarán de valor de manera uniforme. Es importante un análisis especializado para identificar las tendencias individuales en la planificación de ciudades inteligentes y el desarrollo de infraestructuras.
P4.¿Cómo debe responder la gestión de los aparcamientos existentes?
R4. En previsión de un descenso de la demanda de aparcamiento, se recomienda considerar la conversión a complejo o la reconversión de terrenos en una fase temprana. Existen diversas opciones, como ubicar una lavandería de monedas o una tienda de conveniencia, introducir estaciones de carga de vehículos eléctricos o utilizar el espacio como zona de espera para vehículos automatizados. Un asesoramiento experto puede ayudarle a desarrollar la mejor estrategia.
P5. ¿Cuál es el plazo de amortización de la inversión en equipos preparados para la conducción automatizada?
R5. El periodo de amortización de las instalaciones de recarga de vehículos eléctricos suele ser de entre cinco y diez años, aunque varía mucho en función de la naturaleza de la inversión y de la ubicación del inmueble. Sin embargo, este periodo puede acortarse debido a la velocidad a la que se está extendiendo la tecnología de conducción automatizada y a las medidas de apoyo gubernamentales. Es importante tomar las decisiones de inversión desde una perspectiva a largo plazo.
