Todos nós sabemos que, na sociedade moderna, um dos indicadores mais importantes para medir o valor de uma propriedade é a distância da estação. No entanto, esse senso comum agora está sendo derrubado do zero. A tecnologia de direção automatizada está provocando uma "revolução única no século em termos de mobilidade" que está provocando mudanças estruturais em nossas vidas e no mercado imobiliário.
Como isso mudará o valor das propriedades que tendem a ser evitadas simplesmente porque estão "longe de uma estação"? Ou será que será encontrado um novo valor? Este artigo fornece uma explicação fácil de entender, com base no conhecimento especializado e nos dados mais recentes, sobre como o desenvolvimento da tecnologia automatizada afetará o mercado imobiliário, especialmente os preços dos terrenos e a situação das propriedades comerciais. Vamos aprender juntos sobre o "novo normal" do investimento imobiliário em preparação para o futuro que está por vir.
Mudanças fundamentais no mercado imobiliário causadas pela disseminação da tecnologia de direção automatizada
A evolução da tecnologia de direção automatizada não se trata apenas de melhorar a conveniência do transporte. Ela está mudando fundamentalmente os valores de "tempo" e "distância" das pessoas e, como resultado, está tendo um impacto tão grande que está redefinindo as regras do próprio mercado imobiliário.
A chegada de uma era que mudará o conceito de mobilidade
A tecnologia de direção automatizada, que empresas de todo o mundo estão competindo para desenvolver, é classificada em níveis de 0 a 5, de acordo com o nível de tecnologia. Em particular, quando o Nível 4, que permite a condução totalmente automatizada sob certas condições, e o Nível 5, que não requer um motorista em nenhuma circunstância, forem colocados em uso prático, nosso tempo de viagem será liberado do trabalho de "dirigir" e mudará sua natureza para "tempo de atividade" para aproveitar o trabalho, o aprendizado e o entretenimento.
| Níveis de direção automatizada | Função do motorista | Função do sistema |
|---|---|---|
| Nível 3. | Resposta imediata às solicitações de intervenção do sistema | Substitui todas as tarefas de direção em áreas limitadas |
| Nível 4 | Não é necessário (na área limitada) | Executa todas as tarefas de direção e monitoramento periférico em uma área restrita |
| Nível 5 | Sempre desnecessário | Todas as tarefas de direção e monitoramento periférico são realizadas incondicionalmente. |
De acordo com um estudo do Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo, espera-se que o uso generalizado dessa condução automatizada avançada reduza significativamente a carga psicológica e física associada a viagens de longa distância e de longas horas. Isso significará a libertação das restrições de "tempo de deslocamento" na escolha de uma casa e será um fator que causará grandes mudanças tectônicas no mercado imobiliário.
O fim do mito da "proximidade da estação" e uma nova avaliação de localização
No mercado imobiliário convencional, o índice "0 minuto a pé da estação" era o critério absoluto para determinar o valor de uma propriedade. Entretanto, a disseminação de veículos automatizados pode levar a um declínio relativo no valor desse mito da "proximidade da estação". Isso ocorre porque as pessoas não precisam necessariamente morar perto de uma estação ferroviária se as viagens "porta a porta", em que podem ir confortavelmente da porta de casa até a porta de seu destino sem precisar trocar de trem, se tornarem comuns.
Como resultado, o eixo de avaliação da propriedade deixará de se concentrar apenas na conveniência do transporte e passará a refletir uma gama mais diversificada de valores. Por exemplo, fatores diretamente relacionados à "qualidade de vida" (QOL), como a riqueza do ambiente natural, um ambiente de vida tranquilo e seguro ou uma área de moradia suficientemente espaçosa, serão mais importantes do que nunca. Isso sugere a necessidade de uma reformulação fundamental das estratégias de investimento imobiliário.
Como o mapa de preços de terrenos mudará? Projeções futuras baseadas em dados
A disseminação da automação tem o potencial de remodelar a relação entre os centros das cidades e os subúrbios, além de remodelar significativamente o mapa de preços de terrenos do Japão. Aqui, prevemos mudanças específicas com base em dados publicados.
Cenário para reduzir a diferença de preços de terrenos entre áreas urbanas e suburbanas
Nesse cenário, a flexibilização das restrições de deslocamento aumentará as necessidades residenciais em áreas suburbanas anteriormente subvalorizadas, e o aumento da demanda elevará os preços dos terrenos.
Por outro lado, os valores dos imóveis no centro da cidade não despencam. No entanto, é natural supor que a diferença extrema de preços de terrenos entre o centro da cidade e os subúrbios diminuirá gradualmente no futuro, à medida que o valor das áreas suburbanas aumentar.
| Avaliações convencionais (centradas em estações) | Avaliação após a disseminação da circulação automática | |
|---|---|---|
| Centros urbanos | A conveniência do transporte é alta e os valores dos ativos estão concentrados. | O valor será mantido, mas a vantagem relativa diminuirá |
| Subúrbios | Os preços dos terrenos estão subvalorizados devido à baixa conveniência do transporte. | Os preços dos terrenos aumentam à medida que a qualidade do ambiente de vida é reavaliada. |
| Imóveis distantes de estações de trem | Os valores das propriedades tendem a ser avaliados como baixos | As restrições à mobilidade serão removidas e os valores serão reavaliados. |
Áreas a serem observadas e estratégias de investimento
Nesses tempos de mudança, os investidores imobiliários devem se concentrar em mais do que apenas os "subúrbios". As áreas em que a infraestrutura para uma sociedade automatizada está sendo sistematicamente desenvolvida, como as áreas em que o desenvolvimento de cidades inteligentes está em andamento e as novas cidades de grande escala em que estão sendo construídas instalações dedicadas de embarque e carregamento para veículos automatizados, poderão ter alto valor no futuro.
Como estratégia de investimento, será importante, a partir de uma perspectiva de cobertura de risco, diversificar o portfólio de investimentos concentrados tradicionais em propriedades "próximas à estação" para imóveis suburbanos com potencial futuro. Em particular, os imóveis com recursos de casa inteligente, como aqueles projetados para funcionar com veículos automatizados, têm o potencial de serem avaliados como um novo valor agregado.
O varejo de beira de estrada volta a atacar: novas possibilidades para imóveis comerciais
A revolução automatizada provocará uma grande transformação não apenas nos imóveis residenciais, mas também no setor de imóveis comerciais. Essa pode ser uma oportunidade particularmente significativa para os varejistas de beira de estrada, que tiveram dificuldades no passado devido ao aumento dos sites de comércio eletrônico.
Por que os imóveis comerciais suburbanos estão sendo reavaliados
À medida que os veículos automatizados se tornarem mais difundidos, as pessoas poderão acessar mais facilmente os grandes centros comerciais suburbanos. Isso trará de volta o apelo das instalações comerciais suburbanas, com sua grande variedade de produtos e amplo espaço para estacionamento. As eficiências logísticas oferecidas pela direção automatizada também ajudarão a reduzir os custos das operações das lojas.
Além disso, espera-se que a demanda por vagas de estacionamento diminua no futuro. Se os carros deixarem de ser propriedade individual e passarem a ser compartilhados, e a forma mais comum de propriedade de carros for utilizada quando necessário, não serão mais necessárias grandes áreas de estacionamento. Esse espaço excedente pode ser convertido em espaço verde, espaço para eventos ou novas instalações comerciais, aumentando ainda mais a atratividade geral das instalações comerciais.
O novo normal para o investimento em varejo na beira da estrada
Investir no varejo de beira de estrada na era da automação também muda os critérios de seleção de local. Além da facilidade de acesso às estradas principais, os novos pontos de avaliação incluirão o design da linha de fluxo que permite que os veículos automatizados entrem e saiam sem problemas, instalações de carregamento de EV (veículos elétricos) e funções de base de serviço de entrega.
| Pontos de decisão de investimento | Exemplos de medidas específicas |
|---|---|
| Suporte à operação automática | Instalação de baias de embarque e espaços de espera dedicados |
| Infraestrutura de VE | Instalação de estações de carregamento rápido, gerenciamento de energia |
| Centro de logística | Instalação de portos de drones, sistemas de armazéns automatizados |
| Fornecimento de valor combinado | Atração de espaços de trabalho conjunto, clínicas e instalações de entretenimento |
Queda acentuada na demanda por vagas de estacionamento e medidas para proprietários de imóveis
A disseminação da tecnologia automatizada terá um impacto significativo no negócio de estacionamento. Espera-se que a mudança da propriedade individual de carros para o compartilhamento reduza significativamente a demanda por vagas de estacionamento.
Impactos da economia compartilhada
À medida que os veículos automatizados se tornarem mais difundidos e o compartilhamento de carros e caronas se tornar mais comum, a necessidade de indivíduos possuírem um carro será bastante reduzida. A demanda por vagas de estacionamento em áreas urbanas cairá drasticamente quando for estabelecido um sistema em que os veículos automatizados possam ser chamados quando necessário e transferidos automaticamente para o próximo usuário após o uso.
Essa mudança representa um risco significativo para os proprietários de imóveis que administram estacionamentos. O modelo tradicional de receita de estacionamento entrará em colapso e será necessária uma mudança para um novo modelo de negócios.
Estratégias a serem adotadas pelos proprietários de imóveis
Os proprietários de estacionamentos precisam ver essa mudança como uma oportunidade, não como uma ameaça, e agir o mais rápido possível. Especificamente, o uso misto ou a conversão de vagas de estacionamento é uma opção eficaz.
Por exemplo, a conversão de parte de um estacionamento em uma instalação geradora de receita, como uma lavanderia, uma loja de conveniência ou até mesmo um salão de engraxate, pode diversificar a fonte de renda. A nova demanda também pode ser aproveitada com a instalação de estações de recarga rápida para veículos elétricos.
| Medidas a serem tomadas | Benefícios esperados |
|---|---|
| Conversão em uma instalação complexa | Diversificação da renda com a instalação de instalações ao lado de lavanderias que funcionam com moedas, lojas de conveniência, engraxates etc. |
| Instalações de carregamento de veículos elétricos | Capturar a demanda por carregamento de veículos elétricos e garantir uma nova fonte de receita. |
| Conversão de terrenos | Aumente o valor do ativo convertendo terrenos em moradias, instalações comerciais, parques etc. |
| Suporte à operação automática | Use como espaços de espera e embarque para veículos automatizados. |
O que os investidores imobiliários devem fazer agora: conselhos práticos
O que os investidores em imóveis devem fazer agora para se preparar para a chegada da era da direção automatizada? Aqui oferecemos conselhos práticos.
Pontos-chave para a revisão de seu portfólio
A primeira etapa importante é revisar seu portfólio atual de propriedades. Se você estiver excessivamente concentrado em propriedades próximas a estações de trem, considere diversificar para propriedades suburbanas para diversificar o risco futuro.
No entanto, nem todas as propriedades próximas a estações de trem perderão valor. O poder da marca do centro da cidade e a acessibilidade a instalações de varejo e escritórios continuam sendo fatores importantes de valor. A chave é construir um portfólio equilibrado.
Estratégias de construção de ativos com uma perspectiva de longo prazo
Uma perspectiva de longo prazo é essencial para o investimento imobiliário. A implantação completa da tecnologia automatizada ainda está a mais de uma década de distância. No entanto, as mudanças estão definitivamente em andamento.
Desenvolver agora uma estratégia de investimento voltada para o futuro e ajustar seu portfólio em etapas é a chave para maximizar os retornos e minimizar os riscos. Em especial, os investimentos em áreas onde o desenvolvimento de cidades inteligentes está planejado ou onde a infraestrutura de direção automatizada está sendo desenvolvida podem proporcionar altos retornos a longo prazo.
A INA&Associates Ltd. fornece consultoria ideal sobre essas estratégias de investimento imobiliário voltadas para o futuro para cada um de seus clientes. Com base em nossa experiência na construção de ativos para a classe de patrimônio líquido ultra-alto, podemos propor o portfólio de investimentos ideal para a era do autogerenciamento.
Conclusão: para ter sucesso no investimento imobiliário na era da automação
Conforme explicado neste artigo, a disseminação da tecnologia de direção automatizada transformará os padrões de valor dos imóveis que estão arraigados em nossa sociedade. O próprio conceito de mobilidade mudará, dando início a uma era em que o verdadeiro valor dos imóveis será reavaliado sob o novo padrão de valor de "qualidade do ambiente de vida", que até agora tem sido difícil de avaliar.
Para ser bem-sucedido no investimento imobiliário nesse momento de virada histórica, é essencial ser capaz de prever com precisão as mudanças futuras e mudar as estratégias com flexibilidade, sem ficar preso a histórias de sucesso ou estereótipos do passado. Ao antecipar as mudanças no mapa de preços de terrenos e analisar novas possibilidades, como o varejo de beira de estrada, você pode ter como objetivo o crescimento estável dos ativos e, ao mesmo tempo, reduzir os riscos.
Na INA & Associates Ltd, oferecemos esse tipo de consultoria de investimento imobiliário voltada para o futuro. Oferecemos estratégias de portfólio ideais, adaptadas à situação e aos objetivos individuais de cada cliente em termos de ativos. Se estiver interessado em saber mais sobre o investimento imobiliário na era da automação, não hesite em entrar em contato conosco.
Perguntas frequentes
P1: Quando a direção automatizada será colocada em uso prático?
A1.Os serviços de direção automatizada de nível 4 em áreas limitadas já começaram a ser colocados em prática em algumas áreas no Japão e no exterior. O uso generalizado, inclusive em vias públicas, dependerá de desenvolvimentos legais e do nível de aceitação social, mas prevê-se que haverá um progresso significativo até a década de 2030.
P2: As propriedades próximas a estações de trem realmente diminuirão de valor?
A2: Em vez de um "declínio" no valor, é mais apropriado considerá-lo como uma "diminuição relativa" da vantagem absoluta que eles tiveram no passado. Considere que a conveniência e o valor da marca do centro da cidade não serão perdidos, mas que o valor das propriedades suburbanas aumentará, diversificando assim suas opções.
P3: Devo começar a investir em imóveis nos subúrbios agora?
A3.Em uma perspectiva de longo prazo, investir em propriedades suburbanas com potencial é uma opção válida. Entretanto, nem todas as áreas suburbanas aumentarão de valor de maneira uniforme. É importante fazer uma análise especializada para identificar tendências individuais no planejamento de cidades inteligentes e no desenvolvimento de infraestrutura.
P4: Como a gestão de estacionamento existente deve reagir?
A4: Em antecipação a um declínio na demanda por estacionamento, recomenda-se considerar a conversão para um complexo ou a conversão de terrenos em um estágio inicial. Há uma variedade de opções, como a instalação de uma lavanderia operada por moedas ou uma loja de conveniência, a introdução de estações de recarga de veículos elétricos ou a utilização do espaço como área de espera para veículos automatizados. A consultoria especializada pode ajudá-lo a desenvolver a melhor estratégia.
P5: Qual é o período de retorno do investimento em equipamentos prontos para a direção automatizada?
R5.O período de retorno do investimento em instalações de recarga de veículos elétricos geralmente é de cinco a dez anos, embora varie muito dependendo da natureza do investimento e da localização da propriedade. No entanto, esse período pode ser reduzido devido à velocidade com que a tecnologia de direção automatizada está se espalhando e às medidas de apoio do governo. É importante tomar decisões de investimento com uma perspectiva de longo prazo.
