Desde 2020, el nuevo coronavirus ha tenido un gran impacto en el mercado inmobiliario. Analizamos la evolución del número de contratos y los precios en el mercado de apartamentos de segunda mano en la región metropolitana de Tokio, así como los factores que impulsaron las fluctuaciones de los precios de los apartamentos de segunda mano durante la pandemia.
¿Cómo evolucionaron los precios de los apartamentos de segunda mano hasta 2019?
Tras la crisis de Lehman Brothers en 2008, los precios de los apartamentos continuaron cayendo. El precio de los apartamentos de segunda mano en la región metropolitana (equivalente a 70 m²) descendió de aproximadamente 29,65 millones de yenes en 2010 a unos 27,91 millones en 2013. Sin embargo, a partir de 2015 comenzaron a recuperarse, alcanzando aproximadamente 37,09 millones de yenes en 2019. Para los inversores, el entorno favorable a la venta se mantuvo.
¿Cómo cambió el mercado de apartamentos durante la pandemia?
Impacto directo en el número de contratos y los precios
En la primavera de 2020, debido al impacto del estado de emergencia, el número de contratos de apartamentos de segunda mano en la región metropolitana disminuyó aproximadamente un 50% en comparación con el mismo período del año anterior, y el precio de los contratos también cayó un 5,8%, el primer descenso en 15 meses.
Impacto del aplazamiento y del riesgo de cancelación de los Juegos Olímpicos de Tokio en el mercado
El año 2020 debía ser el año de celebración de los Juegos Olímpicos de Tokio, pero debido a la COVID-19 se pospusieron a 2021. En caso de cancelación definitiva, existía la preocupación de que el deterioro económico por la pérdida del efecto económico → provocara una mayor caída del mercado de apartamentos.
Cambio de valores impulsado por la expansión del teletrabajo
Con la consolidación del teletrabajo, la ventaja de los inmuebles urbanos con proximidad entre vivienda y trabajo comenzó a reducirse. Surgió un nuevo cambio en el mercado: un desplazamiento de la demanda hacia propiedades más amplias en las afueras y en regiones rurales.
¿Cuáles son los riesgos de la estrategia de esperar a que bajen los precios?
Mientras se espera la caída de los precios, existe el riesgo de subida de los tipos de interés. Si el entorno de tipos bajos cambia con la recuperación económica, aunque el precio del inmueble baje, el importe total de la devolución podría aumentar. Además, existe el riesgo de que los inmuebles de calidad se vendan antes.
Mientras continúe la relajación monetaria del Banco de Japón, es difícil pensar en una subida brusca de los tipos de interés, pero hay que prestar atención al momento del cambio de política.
Para conocer las últimas tendencias del mercado de apartamentos, consulte también las últimas tendencias del mercado de apartamentos de segunda mano en la región metropolitana (edición de marzo de 2025).
Preguntas frecuentes (FAQ)
Q1. ¿Cuánto cayeron los precios de los apartamentos de segunda mano durante la pandemia de 2020?
En la región metropolitana, el número de contratos disminuyó aproximadamente un 50% en la primavera de 2020, y el precio de los contratos también bajó un 5,8%. Sin embargo, en la segunda mitad del mismo año comenzaron a observarse señales de recuperación.
Q2. ¿Bajó el valor de los apartamentos en el centro de la ciudad con la expansión del teletrabajo?
La demanda se desplazó temporalmente hacia las afueras, pero a partir de 2021 también se observó un retorno al centro. A largo plazo, el valor de la proximidad entre vivienda y trabajo se ha mantenido sólido.
Q3. Al comprar un apartamento de segunda mano, ¿debería esperar a que bajen los precios del mercado?
Es necesario tener en cuenta la evolución de los tipos de interés y las condiciones individuales del inmueble. Tome su decisión considerando también los riesgos derivados de la subida de tipos y la venta del inmueble mientras espera la caída del mercado.
Q4. ¿Cuándo es el mejor momento para invertir en apartamentos de segunda mano?
Más que la visión macroeconómica del mercado, lo importante es la rentabilidad, la ubicación y el estado de mantenimiento del inmueble en concreto. En lugar de esperar el momento oportuno del mercado en general, podría decirse que el mejor momento para comprar es cuando se encuentra un inmueble que cumple sus criterios de inversión.
