2020年以降，新冠病毒對不動產市場造成重大衝擊。本文分析首都圏二手公寓市場的成交件數與價格走勢，以及疫情期間二手公寓行情的波動因素。
2019年以前的二手公寓行情如何變動？
2008年雷曼兄弟事件後，公寓價格持續下跌。首都圏二手公寓（換算70平方公尺）的價格，從2010年的約2,965萬日圓降至2013年的約2,791萬日圓。然而2015年以後轉為上升趨勢，至2019年已回升至約3,709萬日圓。對投資人而言，出售環境長期維持在有利狀態。
疫情期間公寓市場如何變化？
對成交件數與價格的直接影響
2020年春，受緊急事態宣言影響，首都圏二手公寓成交件數較前年同期減少約50%，成交價格也時隔15個月下跌5.8%。
東京奥運延期與取消風險對行情的影響
2020年原本應舉辦東京奥運，但因疫情延至2021年。一旦正式取消，經濟效益消失所引發的景氣惡化→公寓行情進一步下跌的憂慮隨之浮現。
遠距工作普及帶來的價值觀變化
隨著遠距工作定著化，都市地區職住相近物件的優勢開始減弱。需求向郊區・地方的寬敞物件轉移，成為新的市場變化趨勢。
等待價格下跌策略的風險是什麼？
在等待價格下跌的期間，利率上升風險同時存在。若景氣回復導致低利率環境改變，即使物件價格下跌，總還款金額仍可能增加。此外，優質物件被他人先行購入的風險也不容忽視。
日本銀行持續金融寬鬆期間，急遞的利率上升難以想象，但仍需留意政策轉換的時機。
關於公寓市場的最新動態，請參考首都圏二手公寓市場最新動態（2025年3月版）。
常見問答（FAQ）
Q1. 2020年疫情期間，二手公寓價格下跌了多少？
首都圏2020年春季成交件數減少約50%，成交價格亦下跌5.8%。但同年下半年已出現回復跡象。
Q2. 遠距工作普及後，市中心公寓的價值是否下降了？
雖然需求一度向郊區轉移，但2021年以後可見到回歸市中心的動向。長期來看，職住相近物件的價值仍維持穩健。
Q3. 購買二手公寓時，應該等待行情下跌嗎？
需綜合考量利率動向與物件的個別條件。在等待行情下跌期間，應同時將利率上升與物件被購入的風險納入判斷。
Q4. 二手公寓投資的最佳進場時機是何時？
相較於宏觀行情，個別物件的收益性、地段與修繕狀況更為重要。與其追求整體市場時機，不如在遇到符合自身投資標準的物件時進場，才是正確做法。
