The Roppongi Tokyo Club Residence es una residencia torre de gran altura de 39 plantas sobre rasante, ubicada en 3-chome, Roppongi, Minato-ku. Esta propiedad, desarrollada para la venta por cuatro grandes compañías, entre ellas Mitsui Fudosan Residential, construida por Taisei Corporation, uno de los supercontratistas generales, y equipada con servicios tipo hotel las 24 horas, proyecta una presencia singular en el mercado inmobiliario de lujo del centro de Tokio. En este artículo analizamos su valor patrimonial desde múltiples ángulos para inversores y personas de alto patrimonio.
¿Qué tipo de propiedad es The Roppongi Tokyo Club Residence?
The Roppongi Tokyo Club Residence es un condominio torre de gran altura de 39 plantas sobre rasante, con 611 unidades, finalizado en 2011, y una residencia de lujo situada en el centro de Roppongi, Minato-ku. Goza de una ubicación excepcional, a 3 minutos a pie de la estación Roppongi (líneas Hibiya y Oedo) y a menos de 10 minutos de los principales centros urbanos como Ginza, Shinjuku y Tokio.
| Dirección | 3-7-1 Roppongi, Minato-ku, Tokio |
| Estación más cercana | Estación Roppongi (3 min a pie) / Roppongi-itchome (7 min a pie) |
| Precio por m2 | 1,44 a 2,30 millones de yenes |
| Distribución | 1R / 1LDK / 2LDK / 2DK / 3LDK |
| Número de plantas | 39 sobre rasante / 1 sótano |
| Finalización | Noviembre de 2011 |
| Número de unidades | 611 |
¿Por qué los condominios de lujo en Roppongi, Minato-ku, tienen un alto valor patrimonial?
Minato-ku registra el ingreso promedio más alto entre los 23 distritos de Tokio, y los alquileres también se sitúan en un nivel claramente superior. La concentración como centro de negocios, su carácter internacional como zona con numerosas embajadas y la continua evolución urbana impulsada por grandes desarrollos constituyen factores que sostienen el valor patrimonial.
Ventaja de la ubicación
La ubicación a 3 minutos a pie de la estación Roppongi es poco común incluso dentro de Minato-ku. En las razones por las que los inversores de alto patrimonio de la Gran China prestan atención al inmobiliario de lujo en Tokio, también existe una concentración de demanda en propiedades con alta conveniencia y fuerte valor de marca como esta. La posibilidad de utilizar tres líneas ferroviarias y la elevada redundancia del transporte son puntos relevantes para los inversores. Ya sea para desplazamientos, vida diaria o venta del activo, una ubicación cercana a la estación mantiene una prima.
Fiabilidad de la marca y la construcción
La promoción para la venta estuvo a cargo de Mitsui Fudosan Residential, Tokyo Tatemono, Sumitomo Corporation y Ken Corporation, mientras que la construcción fue ejecutada por Taisei Corporation (supercontratista general). En la estructura se empleó hormigón de alta durabilidad, considerado apto para 100 años sin grandes reparaciones, lo que la convierte en una estructura adecuada para inversiones con horizonte de tenencia a largo plazo.
Precio estimado de compraventa y rendimiento de inversión observado
Para evaluar la rentabilidad de la propiedad, los datos de precio de compraventa y rendimiento por alquiler son indispensables.
Precio estimado de compraventa (valor de referencia)
| Planta 13, 1LDK (suroeste) | 108,9 millones de yenes |
| Planta 16, 2LDK (sureste) | 130 millones de yenes |
| Planta 11, 1LDK | 99,95 millones de yenes |
El rango estimado de precios de compraventa en todo Minato-ku es de 5,7 a 950 millones de yenes. En los alrededores de esta propiedad, la referencia es de 22,5 a 595 millones de yenes. Incluso en el límite inferior se mantiene en un nivel relativamente alto, lo que indica un bajo riesgo de deterioro de precios.
Referencia del rendimiento por alquiler
El rendimiento promedio en la zona circundante es inferior al 3,0-7,0 %, mientras que el promedio de todo Minato-ku es del 5,2 %. Si se considera que la fijación del alquiler influye en el precio de venta, el mantenimiento y la gestión del nivel de renta terminan determinando el retorno de la inversión a largo plazo.
| Planta 11, 1LDK (suroeste) | 260.000 yenes/mes |
| Planta 17, 1LDK (suroeste) | 320.000 yenes/mes |
| Planta 32, 2LDK (noreste) | 690.000 yenes/mes |
¿Cómo generan valor añadido los servicios tipo hotel?
Los servicios disponibles las 24 horas centrados en el Club Master, como servicio de habitaciones, housekeeping y valet parking, han consolidado una posición como producto de estilo de vida que supera la de una vivienda convencional. Este valor añadido de los servicios mejora la tasa de permanencia de los residentes y contribuye a reducir el riesgo de vacancia. Las instalaciones comunes incluyen sky lounge, guest suite y sala de fitness abierta las 24 horas, manteniendo un alto nivel de satisfacción entre los residentes.
Evaluación del riesgo de desastres
Roppongi 3-chome, Minato-ku, se sitúa en una meseta con una probabilidad muy baja de licuefacción, y no se han confirmado fallas activas. El área prevista de inundación se limita a partes del entorno y en el nivel mínimo (menos de 0 a 0,5 m). El edificio cuenta con componentes de control sísmico y también responde a la reducción del balanceo en las plantas altas.
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FAQ: Preguntas frecuentes sobre la inversión en The Roppongi Tokyo Club Residence
Q. ¿Qué nivel de rendimiento puede esperarse?
El rendimiento promedio del área circundante es inferior al 3,0-7,0 %, y el promedio de todo Minato-ku es del 5,2 %. Dado que la renta varía considerablemente según la planta y la distribución, es necesario revisar cada unidad de forma individual.
Q. ¿La liquidez al vender es alta?
Las propiedades de lujo en Roppongi, Minato-ku, mantienen una demanda continua de personas de alto patrimonio e inversores nacionales e internacionales, por lo que la liquidez se sitúa en un nivel alto en comparación con las zonas generales. Sin embargo, por tratarse de un rango de precios elevado, los posibles compradores son limitados.
Q. ¿Cómo debe evaluarse el riesgo de desastres?
Por su ubicación en una meseta con bajo riesgo de licuefacción, la adopción de una estructura con control sísmico y su ubicación fuera de la zona prevista de inundación, puede evaluarse como una torre urbana con un nivel de riesgo bajo.
Q. ¿Los gastos de gestión y reparación de una propiedad con servicios son altos?
Para mantener servicios tipo hotel, los gastos de gestión son más altos que en una propiedad convencional. En el cálculo de inversión, incluya siempre los gastos de gestión y la reserva para reparaciones dentro de los costes y realice el cálculo de flujo de caja.
Q. ¿Es una propiedad adecuada para tenencia a largo plazo?
Por la continuidad del valor de marca de la ubicación en Roppongi, su estructura de alta durabilidad y su elevada escasez, se considera una propiedad con alta idoneidad para tenencia a largo plazo y sucesión patrimonial.
