The Roppongi Tokyo Club Residence是位於港區六本木3丁目的地上39層超高樓塔樓住宅。該物業由包括三井不動產Residential在內的4家大型企業分售，由超級總承包商大成建設施工，並配備24小時飯店式服務，因此在東京都心高端不動產市場中展現出獨特存在感。本文將面向投資人與高資產族群，從多個面向分析其資產價值。
The Roppongi Tokyo Club Residence是一處怎樣的物業？
The Roppongi Tokyo Club Residence是一棟於2011年竣工、共611戶、地上39層的超高樓塔樓公寓，是位於港區六本木核心地段的高端住宅。步行3分鐘可達六本木站（日比谷線、大江戶線），並擁有可在10分鐘範圍內抵達銀座、新宿、東京等主要都會核心區的稀缺區位優勢。
| 地址 | 東京都港區六本木3丁目7-1 |
| 最近車站 | 六本木站（步行3分鐘）／六本木一丁目站（步行7分鐘） |
| 每平方公尺單價 | 144萬～230萬日圓 |
| 格局 | 1R／1LDK／2LDK／2DK／3LDK |
| 樓層 | 地上39層／地下1層 |
| 竣工時間 | 2011年11月 |
| 總戶數 | 611戶 |
為什麼港區六本木的高端公寓資產價值高？
港區是東京23區中平均年收入最高的區域，租金水準也明顯偏高。作為商務據點的集聚度、作為使館密集區的國際屬性，以及大規模開發推動下持續演進的城市面貌，共同構成了支撐資產價值的因素。
區位優勢
步行3分鐘可達六本木站，這項條件即使在港區內也相當稀缺。華語圈高資產族群關注東京高端不動產的背景之一，也在於這類兼具便利性與品牌性的物業需求集中。可使用3條路線且交通備援度高，這一點對投資人同樣重要。無論是通勤、日常生活還是資產出售階段，鄰近車站的區位都屬於溢價因素。
品牌與施工的可靠性
分售方為三井不動產Residential、東京建物、住友商事、Ken Corporation四家公司，施工方為大成建設（超級總承包商）。建築結構採用了被認為100年無需大規模修繕的高耐久混凝土，因此非常適合以長期持有為前提的投資。
預估買賣價格與投資報酬率表現
判斷物業收益性時，買賣價格與租賃報酬率數據不可或缺。
預估買賣價格（參考值）
| 13樓・1LDK（西南向） | 1億890萬日圓 |
| 16樓・2LDK（東南向） | 1億3000萬日圓 |
| 11樓・1LDK | 9995萬日圓 |
港區整體的預估買賣價格區間為570萬～9億5000萬日圓。該物業周邊的參考區間為2250萬～5億9500萬日圓。即使看下限，仍處於相對較高水準，可見其價格下跌風險較低。
租賃報酬率參考
周邊區域平均報酬率低於3.0%～7.0%，港區整體平均為5.2%。考量到租金設定會影響出售價格，租金水準的維持與管理將左右長期投資報酬。
| 11樓・1LDK（西南向） | 26.0萬日圓/月 |
| 17樓・1LDK（西南向） | 32.0萬日圓/月 |
| 32樓・2LDK（東北向） | 69.0萬日圓/月 |
飯店式服務如何創造附加價值？
以Club Master為核心的24小時服務體系（客房服務、housekeeping、代客泊車等），確立了其作為生活方式型產品而非單純住宅的定位。這項服務附加價值提升了住戶留存率，並有助於降低空置風險。公共設施包括sky lounge、guest suite與24小時fitness room，能將住戶滿意度維持在較高水準。
災害風險評估
港區六本木3丁目位於液化可能性極低的台地區域，且未確認存在活動斷層。預估淹水區域僅涉及周邊部分區域，且為最低等級（0～0.5公尺以下）。建築內配置了制震構件，也能對應高樓層晃動減輕需求。
FAQ：關於投資The Roppongi Tokyo Club Residence的常見問題
Q. 預期報酬率大約是多少？
周邊區域平均報酬率低於3.0%～7.0%，港區整體平均為5.2%。由於租金會因樓層與格局而出現較大差異，因此需要對具體房源逐一審查。
Q. 出售時的流動性高嗎？
港區六本木的高端物業持續受到日本國內外高資產族群與投資人需求支撐，因此相較一般區域，其流動性處於較高水準。但由於價格帶較高，潛在買家範圍也會相對有限。
Q. 應如何評估災害風險？
從低液化風險的台地區位、採用制震結構，且不在預估淹水區域內等面向來看，該物業可被評估為都心塔樓住宅中風險水準較低的資產。
Q. 帶服務物業的管理費與修繕費是否偏高？
為了維持飯店式服務，管理費通常會高於一般物業。在投資試算中，請務必將管理費與修繕準備金計入成本，並據此進行現金流試算。
Q. 這是一處適合長期持有的物業嗎？
從六本木區位品牌的持續性、高耐久結構以及稀缺性來看，該物業被評估為非常適合長期持有與資產傳承目的的不動產。
