The Roppongi Tokyo Club Residence是位于港区六本木3丁目的地上39层超高层塔楼住宅。该物业由包括三井不动产Residential在内的4家大型企业分售，由超级总承包商大成建设施工，并配备24小时酒店式服务，因而在东京都心高端房地产市场中展现出独特存在感。本文将面向投资者和高净值人群，从多个维度分析其资产价值。
The Roppongi Tokyo Club Residence是一处怎样的物业？
The Roppongi Tokyo Club Residence是一栋于2011年竣工、共611户、地上39层的超高层塔楼公寓，是位于港区六本木核心地段的高端住宅。步行3分钟可达六本木站（日比谷线、大江户线），并拥有可在10分钟范围内抵达银座、新宿、东京等主要都市核心区的稀缺区位优势。
| 地址 | 东京都港区六本木3丁目7-1 |
| 最近车站 | 六本木站（步行3分钟）／六本木一丁目站（步行7分钟） |
| 每平方米单价 | 144万～230万日元 |
| 户型 | 1R／1LDK／2LDK／2DK／3LDK |
| 楼层 | 地上39层／地下1层 |
| 竣工时间 | 2011年11月 |
| 总户数 | 611户 |
为什么港区六本木的高端公寓资产价值高？
港区是东京23区中平均年收入最高的区域，租金水平也显著偏高。作为商务据点的集聚度、作为使馆密集区的国际属性，以及大规模开发推动下持续演进的城市面貌，共同构成了支撑资产价值的因素。
区位优势
步行3分钟可达六本木站，这一条件即使在港区内也十分稀缺。中文圈高净值人群关注东京高端房地产的背景之一，也在于这类兼具便利性与品牌性的物业需求集中。可使用3条线路且交通冗余度高，这一点对投资者同样重要。无论是通勤、日常生活还是资产出售阶段，临近车站的区位都属于溢价因素。
品牌与施工的可靠性
分售方为三井不动产Residential、东京建物、住友商事、Ken Corporation四家公司，施工方为大成建设（超级总承包商）。建筑结构采用了被认为100年无需大规模修缮的高耐久混凝土，因此非常适合以长期持有为前提的投资。
预估买卖价格与投资收益率表现
判断物业收益性时，买卖价格和租赁收益率数据不可或缺。
预估买卖价格（参考值）
| 13层・1LDK（西南向） | 1亿890万日元 |
| 16层・2LDK（东南向） | 1亿3000万日元 |
| 11层・1LDK | 9995万日元 |
港区整体的预估买卖价格区间为570万～9亿5000万日元。该物业周边的参考区间为2250万～5亿9500万日元。即使看下限，仍处于相对较高水平，可见其价格下跌风险较低。
租赁收益率参考
周边区域平均收益率低于3.0%～7.0%，港区整体平均为5.2%。考虑到租金设定会影响出售价格，租金水平的维持与管理将左右长期投资回报。
| 11层・1LDK（西南向） | 26.0万日元/月 |
| 17层・1LDK（西南向） | 32.0万日元/月 |
| 32层・2LDK（东北向） | 69.0万日元/月 |
酒店式服务如何创造附加价值？
以Club Master为核心的24小时服务体系（客房服务、housekeeping、代客泊车等），确立了其作为生活方式型产品而非单纯住宅的定位。这一服务附加价值提升了住户留存率，并有助于降低空置风险。公共设施包括sky lounge、guest suite和24小时fitness room，能够将住户满意度维持在较高水平。
灾害风险评估
港区六本木3丁目位于液化可能性极低的台地区域，且未确认存在活动断层。预计浸水区域仅涉及周边部分区域，且为最低等级（0～0.5米以下）。建筑内配置了制震构件，也能够应对高层楼面的晃动减轻需求。
FAQ：关于投资The Roppongi Tokyo Club Residence的常见问题
Q. 预期收益率大约是多少？
周边区域平均收益率低于3.0%～7.0%，港区整体平均为5.2%。由于租金会因楼层和户型而出现较大差异，因此需要对具体房源逐一审查。
Q. 出售时的流动性高吗？
港区六本木的高端物业持续受到日本国内外高净值人群和投资者需求支撑，因此相较一般区域，其流动性处于较高水平。但由于价格带较高，潜在买家范围也会相对有限。
Q. 应如何评估灾害风险？
从低液化风险的台地区位、采用制震结构、且不在预计浸水区域内等方面来看，该物业可被评估为都心塔楼住宅中风险水平较低的资产。
Q. 带服务物业的管理费和修缮费是否偏高？
为了维持酒店式服务，管理费通常会高于普通物业。在投资测算中，请务必将管理费和修缮储备金计入成本，并据此进行现金流测算。
Q. 这是一处适合长期持有的物业吗？
从六本木区位品牌的持续性、高耐久结构以及稀缺性来看，该物业被评估为非常适合长期持有和资产传承目的的房产。
